【正文】 鑒于對新起點項目的了解還不夠全面深入，有待于我們進(jìn)一步的交流與溝通。 時間安排：10月??11月底 投放重點： 報紙：《北京青年報》、《北京晨報》、《精品購物指南》、《財經(jīng)時報》； 雜志：《財經(jīng)》、《互聯(lián)網(wǎng)周刊》、《當(dāng)代經(jīng)理人》； 直投：《生活速遞》； 其他：互聯(lián)網(wǎng)； 投放要點： 保證多媒體、高暴光頻次以加強(qiáng)印象； 內(nèi)容上要保持連貫性、系統(tǒng)性，以便保持項目的整體形象； 注意控制整體成本。通過這一時期，可向目標(biāo)客戶群進(jìn)一步展示項目的整體規(guī)模優(yōu)勢以及開發(fā)商的實力，并可對前期的結(jié)果、數(shù)據(jù)進(jìn)行收集和分析，以便對后期策略進(jìn)行微調(diào)。以新盤開盤為期，配合銷售目標(biāo)媒體投放大體分為兩大階段： 一、形象樹立期 二、銷售推廣期：新盤認(rèn)購期；項目熱銷期；效果持續(xù)期；一、形象樹立期預(yù)計安排一至兩個月，以大眾報紙為主，以使“新起點嘉園”通過A、B、F、G四棟的銷售在市場上建立起品牌知名度。鑒于電視臺正處于調(diào)整期，“新起點”又處于熱銷期，所以具體欄目安排暫略?！?《互聯(lián)網(wǎng)周刊》 以IT和互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)業(yè)最大的產(chǎn)品消費群為基點，定位于三個產(chǎn)業(yè)帶的新銳產(chǎn)經(jīng)周刊。主要讀者群高收入者為主，比較符合新起點的目標(biāo)客戶群體?！?《北京晨報》 此報是目前北京最具影響力的新聞類報紙之一，是北京報業(yè)市場重要的主流媒體，發(fā)行量平均每期30萬份左右，周五發(fā)行量36萬份左右，專版內(nèi)容《周末樓市》自創(chuàng)刊以來，周五發(fā)行量達(dá)到近40萬份，每天約130多萬人閱讀晨報。其他媒體l 電視媒體 電視媒體的綜合視覺和聽覺符號、感官吸引力強(qiáng)，受眾注意力高度集中，傳播面廣、受眾人數(shù)多等優(yōu)點。根據(jù)專業(yè)調(diào)查機(jī)構(gòu)所得出的分析結(jié)果，報紙已成為購房者獲得信息的主要來 源。公關(guān)活動一：主題：C、D、E開盤儀式 即記者招待會目的：制造熱點，增加社區(qū)人氣，通過活動使目標(biāo)客戶群進(jìn)一步了解項目并建立好感。這種方案無疑給開發(fā)商增加了工程量，但這是在不損害開發(fā)商利益的前提下讓利給客戶。通過上述的論證，本著創(chuàng)新的精神，根據(jù)市場調(diào)研的結(jié)果，我們制定出“新起點”的品牌戰(zhàn)略的支持條件?，F(xiàn)在蓋房子就要象創(chuàng)作精美的作品，把握好每一個環(huán)節(jié)，做好每一個細(xì)部，從而創(chuàng)立自身的企業(yè)品牌，最大份額地去占領(lǐng)市場，真正做到開發(fā)建設(shè)的居住區(qū)環(huán)境優(yōu)美、配套優(yōu)秀、服務(wù)優(yōu)良。開發(fā)個性獨特的物業(yè)，有利于銷售工作的開展，創(chuàng)造企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，又為售后服務(wù)提供前提條件。 三、策劃完善，超前運作。美國房地產(chǎn)投資者認(rèn)為房地產(chǎn)投資三要素為：位置，位置，位置。 實力雄厚、操作經(jīng)驗豐富的名牌企業(yè)，一方面通過實施品牌戰(zhàn)略，站穩(wěn)陣腳，樹立形象；另一方面可以通過品牌營運，進(jìn)行兼并、聯(lián)合、擴(kuò)張，使資源得到合理的配置和有效利用，以利開拓更大的市場。 品牌靠質(zhì)量來支撐，區(qū)位和價格競爭對樓市來說，難以產(chǎn)生持久效應(yīng)，而優(yōu)秀品牌則有持久的不可抗拒的對購房者的吸引力。3． 中級經(jīng)理人這類人管理經(jīng)驗豐富，已經(jīng)建立了較穩(wěn)定的社會關(guān)系，有了較大的資本基礎(chǔ)，很有可能在幾年之后成為小型私營企業(yè)主，創(chuàng)建自己的產(chǎn)業(yè)，他們是在通過前期的投資進(jìn)行資本積累。在已成交辦公型客戶統(tǒng)計資料中可以看出，%，企業(yè)規(guī)模以小型（10?50人，含50人）為主，%；在行業(yè)分布中，%，%；%。先進(jìn)的智能系統(tǒng)營造出安全的工作環(huán)境，使您盡享現(xiàn)代科技的便捷，運籌于帷幄之中。周邊的73所高校，幾百家科研機(jī)構(gòu)，更渲染了濃郁的文化氣息，使您輕松掌握IT前沿最新信息與動態(tài)。◎ 優(yōu)越的地理位置，便捷的交通環(huán)境位于中關(guān)村地理坐標(biāo)軸的黃金分割點??蘇州橋畔，扼守西北三環(huán)與四環(huán)的過渡帶，形成一個進(jìn)出自如的開放式樞紐。這說明這一地區(qū)區(qū)域雖小但物業(yè)的高度集中，也表明物業(yè)競爭的激烈。個人住房成為主流，住宅持續(xù)旺銷。內(nèi)部因素主要是隨著房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的發(fā)展，目前北京已經(jīng)進(jìn)入穩(wěn)健的發(fā)展期，同時開發(fā)商吸取其它地方的教訓(xùn)，吸收國外的先進(jìn)管理經(jīng)驗，市場運作更趨規(guī)范、成熟；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)在不斷增加，日趨多元化，尤其是非國用經(jīng)濟(jì)實體的大量進(jìn)入，截止到2000年年底，全市共有房地產(chǎn)企業(yè)884家，其中非國有房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到630家，占75%，%，但集約化勢頭日益顯著，%集中在占全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個數(shù)10%左右的企業(yè)手中。2000年北京房地產(chǎn)開發(fā)投入力度不斷加大，成為拉動全市投資發(fā)展的主動力。%。本案所處的萬柳地區(qū)周邊已經(jīng)形成住宅的規(guī)模建設(shè)，周邊項目也以純住宅為主。優(yōu)越的地理位置，造就了便捷的交通環(huán)境。濃厚的商業(yè)氛圍與濃郁的文化氣息的自然融合，締造了信息時代的創(chuàng)業(yè)樂土?！蹴椖慷ㄎ? 建議將項目定位為：大型商務(wù)社區(qū) 本案正處于中關(guān)村科技園區(qū)的邊緣地帶。綜合幾個統(tǒng)計數(shù)字，可以分析出從事IT及電子科技和貿(mào)易及代理行業(yè)的小型私營企業(yè)主將是今后主要的目標(biāo)客戶，而且他們的經(jīng)濟(jì)活動范圍以中關(guān)村為主或在社區(qū)附近。 共同特征分析◎ 具有較強(qiáng)的購買力◎ 具有較高的文化素質(zhì)，思想成熟◎ 具有長遠(yuǎn)的商業(yè)眼光購買動機(jī) ◎ 作為一種身份和地位的象征 ◎ 追求高品質(zhì)生活質(zhì)量以及舒適、休閑的生活方式 ◎ 從商業(yè)角度看，置業(yè)、投資、贏利也是考慮的重要因素 第二部分 新起點營銷策略 品牌營銷戰(zhàn)略□品牌營銷戰(zhàn)略□提升產(chǎn)品（項目）品質(zhì)□公共關(guān)系活動□品牌營銷策略“有品牌者得天下”，這一觀點已被市場經(jīng)濟(jì)的運行規(guī)律所證明，并成為當(dāng)今經(jīng)濟(jì)界的共識。 當(dāng)然，薄利多銷永遠(yuǎn)是商品競爭的主要手段，然而降價是有一定限度的，因為它受到成本的影響。 隨著社會的發(fā)展和人民生活水平的提高，人們對人居環(huán)境有了更高的要求，開發(fā)企業(yè)只有真正“以人為本”，精心鍛造品牌，才能樹起建筑豐碑。但客觀地講，位置優(yōu)越僅是相對而言，要變相對優(yōu)勢為絕對優(yōu)勢，必須嚴(yán)謹(jǐn)區(qū)分區(qū)域功能，把握城市發(fā)展方向，要重要的是要及時發(fā)現(xiàn)現(xiàn)成區(qū)域的建筑特征，使設(shè)計建造的物業(yè)在不同的區(qū)域中表現(xiàn)出獨特的個性，從中脫穎而出。由于市場環(huán)境的不斷變化，營銷策劃方案的完善程度只是相對的，策劃中不可能面面俱到。物業(yè)管理好又促進(jìn)銷售，既保證投資回報，又增加了企業(yè)經(jīng)營收入。 與此同時，房地產(chǎn)開發(fā)要扣準(zhǔn)市場脈搏。這些條件通過以下三個方面來制定： 建筑本身的設(shè)計、施工、建材、配套設(shè)施等一切硬件質(zhì)量。需要特別說明的是，菜單式裝修不是為開發(fā)商爭取更大的利潤，而是為了服務(wù)于購房者，使購房者在入住之后不會被其他住戶的裝修噪音所影響。 搶占商機(jī)，提升知名度，促進(jìn)其熱銷。針對本案，根