【正文】 嚴格進行門窗抗 風壓試驗。應強調封邊封口的工藝做法要求 國內標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ◆ 設計解決方法： 當主體基礎埋深不大于 ，隔墻宜采用 條基，基底標高同主體基礎標高 當主體基礎埋深大于 ，可設置基礎梁 承托隔墻 國內標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ◆ 建筑端部及轉角單元，平面形狀凹口陽角處的房 間， 在山墻與縱墻交角處的現(xiàn)澆板容易出現(xiàn) 45度 斜裂縫。制成上大下小形狀，是便于堵洞密實 國內總承包單位的管理現(xiàn)狀分析 ■ 國內工程總單位的分類 第一類：大型建安集團 第二類：中型建筑企業(yè) 第三類： 小型成建制的民營、集體建筑企業(yè) 第四類： 小型、專業(yè)施工企業(yè) 國內總承包單位的管理現(xiàn)狀分析 國內總承包單位的管理現(xiàn)狀分析 ■ 從成本角度考慮總承包商的選擇策略： 選擇承包商時，要重點考察承包方的成本構成、管理組織架構是否適應企業(yè)的成本控制。往往在工程招標階段就給工程質量留下隱患 國內設計單位的管理現(xiàn)狀分析 設計施工圖“錯、漏、碰、缺”嚴重，違反強制性設計規(guī)范要求現(xiàn)象普遍 部分設計人員不了解施工中的難點、重點，設 計施工圖與工程質量保障性和施工易建性脫節(jié) 設計人員對房地產(chǎn)企業(yè)普遍關注的防滲漏、防開裂的重點認識不足 國內設計單位的管理現(xiàn)狀分析 ■ 誰見過合格的設計施工圖？ 建設部 2023年對全國設計單位做的強制性設計規(guī)范執(zhí)行情況的普查，全中國沒有一家設計單位的設計施工圖，沒有出現(xiàn)違反的強制性設計規(guī)范的情況。 包括材料設備的試驗檢驗費用 、 工序檢查和檢驗批檢查驗收所發(fā)生的費用 ， 工程質量驗收所發(fā)生的費用 。這是因前后混凝土不同收縮比率引起的 注意保溫板的拼板方式及包角 如果刷一道防水涂料，做好上飄板的排水坡度，和飄板的滴水槽可以成為一個完善的防水體系 新形勢下企業(yè)對工程質量管理的要求 ■ 新形勢下工程質量管控的重點發(fā)生變化 質量分析和 質量策劃成為工程質量保證體系管理的重點 建立完善的工程質量保證體系，針對 “ 企業(yè)工程質量通病 ” 出現(xiàn)的部位，從技術上、管理上找出薄弱環(huán)節(jié)，有針對性的進行強化 新形勢下企業(yè)對工程質量管理的要求 衛(wèi)生間門檻往往因為暗埋管線施工破壞防水層，即使防水層在上，也因為后做門檻與防水層之間存在施工縫和后收縮變形，很難保證防水質量。通過防堵結合，徹底杜絕了空調板根部滲漏的隱患 這張圖紙還有沒有問題？ 缺乏企業(yè)工程質量保證體系 ■ 檢驗手段缺陷分析： 外墻淋水試驗重點檢查的是外門窗的防水性能 和防水質量，對于陽臺和露臺有閉水試驗檢驗 要求，而對類似空調機隔板沒有專項防水檢驗 要求 通過設計改進和專項施工質量控制要點的過程 管理，此處不必增加額外的專項檢測 缺乏企業(yè)工程質量保證體系 ■ 管理缺陷分析： 國家標準圖集中沒有此處可選用的標準節(jié)點， 設計單位不清楚設計控制要點 甲方工程部、設計部及監(jiān)理單位不清楚重點部 位的防滲漏設計審查要點，圖紙審查未發(fā)現(xiàn) 施工單位對關鍵防滲漏部位沒有專項防滲漏體 系施工方案 缺乏企業(yè)工程質量保證體系 某項目為外墻外保溫，采購部采購了某 品牌的外墻彈性 涂料，施工單位嚴格按 工藝要求施工，監(jiān)理單位按圖紙集工藝 要求驗收合格，甲方工程部復檢合格。如何突破房地產(chǎn)工程管理瓶頸 現(xiàn)代工程管理體系的破解之道 2023年 8月 8日 提出工程管理瓶頸的背景 中國的工程管理缺少技術標準嗎？ 提出工程管理瓶頸的背景 房地產(chǎn)的工程建設中有多少高新科技嗎？ 提出工程管理瓶頸的背景 都在管理工程質量。 結果項目交付不到三個月，外墻涂料大 量出現(xiàn)龜裂、開裂、剝離、泛堿等質量 問題，部分出現(xiàn)外墻滲漏 缺乏企業(yè)工程質量保證體系 ■ 技術缺陷分析： 在外保溫體系的基層上施工涂料，相比于傳統(tǒng) 在抹涂于混凝土及各種砌筑墻體上的水泥砂漿 基層上存在著很大區(qū)別，對涂料施工的要求要 高很多。 采取管線施工完后后澆門檻，再做防水。 象我們目前做的分戶驗收 ， 就屬于鑒定成本 。最少的 2條 /套，最多 760條 /套 某國內知名地產(chǎn)公司對歷年所用幾百套設計施工圖所做的設計后評估：不算簡單的 “ 錯、漏、碰、缺 ” ，僅存在會造成嚴重滲漏隱患的嚴重設計錯誤，平均 27處 /套 國內設計單位的管理現(xiàn)狀分析 ◆ 設計問題分析： 節(jié)點圖應詳細表示：地下室的卷材收頭做法，與首層保溫和室外散水的之間的關系 應保證卷材收頭的高出室外地坪的防水高度 應關注建筑密封膏的嵌縫 國內設計單位的管理現(xiàn)狀分析 ◆ 設計施工圖僅提供構造做法，不提供詳圖構造 節(jié)點做法 設計人員除了未提供構造節(jié)點詳圖外，浮筑隔離層的設計非常完善，充分考慮了防止保護層變形對防水層產(chǎn)生破壞引起的滲漏 國內設計單位的管理現(xiàn)狀分析 ◆ 設計問題分析： 因外墻保溫層先于防水層施工，設計又未提供 詳圖節(jié)點，施工單位及監(jiān)理均理解為防水層只 是簡單平鋪。避免過多的管理層級造成不必要的管理費上升 杜絕層層轉包是從成本角度選擇承包商的重要指標 國內總承包單位的管理現(xiàn)狀分析 房地產(chǎn)企業(yè)通過提高對施工單位的管理能 力，輸出技術標準和質保體系要求，可以 向選擇三、四類施工企業(yè)過渡，在保證質 量的前提下降低工程成本 國內總承包單位的管理現(xiàn)狀分析 ■ 從質量角度考慮總承包商的選擇策略： 承包商施工項目經(jīng)理（項目承包人）的質 量意識、配合能力對工程質量的影響很大 是房地產(chǎn)企業(yè)考察施工隊伍以及保證工程 質量的重要因素 國內總承包單位的管理現(xiàn)狀分析 承建商自身的質量保證體系、管理模式、管理水平、管理人員配備等對工程質量的影響極大，是甲方考察施工單位和管理施工單位的重點 如何考察并發(fā)現(xiàn)施工單位質保體系是否健全 大家又有什么好的方法和技巧 國內總承包單位的管理現(xiàn)狀分析 關注承建商的自身擁有的資源，以及資源 整合的能力及效率，防止超出其自身能力 承攬工程 對規(guī)模小的建筑公司和實行項目全面承包 的公司，在材料管理需要重點加以關注，對于容易造假的材料，應加強期間的現(xiàn)場抽檢，避免出現(xiàn)用合格產(chǎn)品裝門面的情況 國內監(jiān)理單位的管理現(xiàn)狀分析 ■ 國內監(jiān)理公司的總體概況 ： 市場發(fā)展不均衡，有些地區(qū)相當多的監(jiān)理 公司不履行監(jiān)理職責，企業(yè)制度不健全， 責任制不落實，監(jiān)理工程師行為不規(guī)范 監(jiān)理旁站的區(qū)域范圍、方法要求不明確。同時，一些樓板中間也出現(xiàn)裂縫，多數(shù) 在單向嵌固板情況下出現(xiàn) 國內標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ◆ 45度斜裂縫產(chǎn)生的原因： 端部樓板由于受到縱、橫二個方向剪力墻或 剛度相對較大的樓面梁的約束，在溫差和砼 收縮變化時，板面在配筋薄弱處（即在分離 式配筋的負彎矩筋和放射筋的未端）開裂， 產(chǎn)生 45度斜裂縫。避免門窗抗風壓性能不足，導致 在正常風荷載作用下產(chǎn)生過大變形，進而使 門窗本體密封失效，造成雨水滲漏 國內標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ◆ 鋁合金門窗外墻貼面磚上口處的構造節(jié)點 （下口應反坡保證高差、無滴水線、平轉壓立磚） 國內標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ◆ 飄窗上口處的構造節(jié)點 國內標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ◆ 飄窗下口處的構造節(jié)點 國內標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ◆ 外墻抹灰停息點設置及檢驗要求： 外墻粉刷各層接縫位置應錯開，并設置在混 凝土梁、柱中部 外墻粉刷時，底糙應刮至窗洞口陽角部位， 糙面層應與底糙停息點錯開留置，留置在距 陽角邊不少于 50mm范圍外墻部位，以避免兩 次刮糙停息點重疊引起的砂漿收縮，引發(fā)滲 漏 國內標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ■ 衛(wèi)生間防水工程防滲漏節(jié)點 ： ◆ 同層排水衛(wèi)生間構造節(jié)點： 國內標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ◆ 衛(wèi)生間混凝土翻邊的構造節(jié)點（高差設計確定）： 衛(wèi)生間降板同樣需要現(xiàn)澆混凝土翻邊 國內標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ■ 如何解決下述問題： 施工圖設計審查審查重點不明確，圖紙審查分工不清晰 國內標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ■ 事后控制一：優(yōu)化 《 施工圖設計審查程序 》 根據(jù)各部門長處及特點拆分設計審查任務： 設計部：了解設計規(guī)范、了解企業(yè)客戶標準 了解設計規(guī)范、了解企業(yè)設計標準，了解設計審查要點 重點審查：設計完整性和設計深度、與國家、企業(yè)設計標準的一致性、多專業(yè)交圈一致性 國內標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 工程部： 重點審查：與防滲漏、防開裂相關的材料、構造做法、節(jié)點要求、施工要點。避免門窗抗風壓性能不足，導致 在正常風荷載作用下產(chǎn)生過大變形，進而使 門窗本體密封失效，造成雨水滲漏 國內標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 門窗廠家 鋁合金二次設計應有專項計算書， 詳細進行強度和剛度驗算。完全采取 “ 警察抓小偷 ” 的管理方式，根本無法解決工程質量問題 房地產(chǎn)工程管理的定位及管理理念 ■ 大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)，并不清楚如何提 出完善的工程管理要求 提要求的目的： 通過提出明確的要求，提高監(jiān)理公司和施工單位的管理能力，從而保證工程目標的實現(xiàn) 房地產(chǎn)工程管理的定位及管理理念 提什么要求： 管理標準：工程質保體系要求、工程進度管理體系要求、成本控制體系要求、總分包配合要求、成品保護要求 …… 質量標準：技術標準、施工工藝標準、質量控制措施保障、工序見證點標準、質量檢驗標準 …… 房地產(chǎn)工程管理的定位及管理理念 提要求的時間： 從前期考察監(jiān)理公司和施工單位開始，到招標文件，招標答疑、回標質詢、評標定標的全過程 入圍考察、招標文件、合約文件、質標評標 提要求的方式： 房地產(chǎn)工程管理的定位及管理理念 鋁合金門窗安裝洞口與窗框間隙的驗收要求 墻體飾面材料 洞口與窗框間隙 （ ㎜ ） 1 墻體外飾為抹灰面或貼馬賽克 15～ 20 ＋ 外保溫厚度 2 墻體外飾為貼釉面磚 20～ 25 ＋ 外保溫厚度 3 墻體外飾為貼大理石或花崗巖板 40～ 50 ＋ 外保溫厚度 房地產(chǎn)工程管理的定位及管理理念 鋁合金門窗的總分包施工工序移交要求： 房地產(chǎn)企業(yè)工程質量管理的薄弱環(huán)節(jié) ■ 房地產(chǎn)企業(yè)對設計質量缺乏有效的控制手段： 設計人員對甲方關注的防滲漏、防開裂設計防控重點重視不足 施工圖設計審查審查重點不明確，圖紙審查分工不清晰 部分國標標準圖集過于強調手工工藝質量，實際施工中很難保證，依靠加強現(xiàn)場管理不可能實現(xiàn)全面監(jiān)控 房地產(chǎn)企業(yè)工程質量管理的薄弱環(huán)節(jié) ■ 房地產(chǎn)企業(yè)對監(jiān)理單位缺乏有效的管理手段 監(jiān)理單位未按要求配置監(jiān)理人員或人員質量、數(shù)量無法滿足工程監(jiān)理需要 監(jiān)理工程師專業(yè)能力不足，對需要重點控制的工序工藝環(huán)節(jié)檢驗要求不清晰 監(jiān)理工程師責任心不強，質量意識不足 房地產(chǎn)企業(yè)工程質量管理的薄弱環(huán)節(jié) ■ 房地產(chǎn)企業(yè)對施工單位缺乏有效的管控手段： 施工單位質保體系不健全，技術人員、質檢人員配置的數(shù)量、質量無法滿足工程管理需要 施工單位不按甲方要求進行重點工藝、工序質量控制，工程質量完全依靠甲方和監(jiān)理的檢驗 施工單位不按甲方要求配合分包工作，不履行總包職責 房地產(chǎn)企業(yè)工程質量管理的薄弱環(huán)節(jié) ■ 房地產(chǎn)企業(yè)對專業(yè)工程師缺乏明確的技術支持： 專業(yè)工程師實際管理中不可能查閱大量規(guī)范和標準圖集，對細部做法及檢驗標準要求不清晰 專業(yè)工程師工程質量檢查重點不明確，對需要重點防控的部位、工藝質量要求、管理措施要求不明確 專業(yè)工程師質量意識、責任心缺乏考核標準 房地產(chǎn)企業(yè)工程進度管理的薄弱環(huán)節(jié) ■ 工程進度內部各部門計劃無法協(xié)調 工程計劃缺乏統(tǒng)一的系統(tǒng)協(xié)調，前瞻性不足，保障性計劃編制要求不明確 工程計劃缺乏過程跟蹤和過程管理 房地產(chǎn)企業(yè)工程進度管理的薄弱環(huán)節(jié) ■ 施工企業(yè)人、機、料、施工組織無法控制： 施工單位受項目利益驅使，不能按甲方計劃要求實現(xiàn)人、機、料保障，致使工期延誤 施工單位受項目利益驅使，施工組織以利益最大化為重點，工序穿插不合理 國內標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 一、標桿企業(yè)工程質量管理的破解之道 二、標桿工程進度管理的破解之道 三、如何正確看待企業(yè)的標桿作用 四、標桿企業(yè)工程管理的瓶頸告訴我們什么 國內標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ■ 回顧之前的薄弱環(huán)節(jié)：對設計質量缺乏有 效的控制 ■ 標桿企業(yè)的破解