【正文】 :53:0407:53:04January 31, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 上午 7時(shí) 53分 :53January 31, 2023 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 上午 7時(shí) 53分 4秒 上午 7時(shí) 53分 07:53: 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 07:53:0407:53:0407:531/31/2023 7:53:04 AM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。四房不超過 150 M2 ，五房以上最大不超過 220M2，考慮部分戶型設(shè)置錯(cuò)層。優(yōu)尚北歐情景小城 ?優(yōu)尚：高品質(zhì)的 /稀缺的 /新派的 /現(xiàn)代的 /時(shí)尚的 ?優(yōu)尚北歐情景小城：演繹現(xiàn)代歐式風(fēng)情的尊貴生活 ?情景小城：異域風(fēng)情的建筑 /商業(yè) /園林 /生活品味 項(xiàng)目綜合定位 – 形象主題 何謂麥歐？ 麥歐，即ＭＩＬＤ 緣由： MILD生活，來自北歐的問候 MILD，英語含義指溫和、緩慢、隨意； MILD生活，源生于北歐純凈土壤上的一種生活居家態(tài)度， 以原生、唯我和閑居的口號(hào)開創(chuàng)現(xiàn)代人更加“柔軟”的美好時(shí)光。 二期產(chǎn)品明顯走高，低密度產(chǎn)品所占的比例明顯增加，第一期項(xiàng)目的品牌塑造和帶動(dòng)啟動(dòng)至關(guān)重要的作用； 案例借鑒 – 鄭州普羅旺世 ? 一期等于整體 ,一舉奠定大盤氣勢 ? 規(guī)劃先行 ,讓市場充滿信心與期望 ? 各類產(chǎn)品價(jià)值定位清晰，迎合不同客戶群 ? 展示先行 ,提前展示后期的生活環(huán)境 ? 開發(fā)節(jié)奏的合理安排 ,保證持續(xù)的市場亮點(diǎn) 案例借鑒 —帶給我項(xiàng)目的啟示 大盤開發(fā) 大盤客戶 客戶廣度與項(xiàng)目開發(fā)深度成正比 區(qū)域外持續(xù)的拉動(dòng)力 大盤形象 一期 =整體 項(xiàng)目 =區(qū)域 運(yùn)作要點(diǎn) 如何確立長期地位，面對(duì)后來者狙擊 多期開發(fā)的持續(xù)性 大盤對(duì)企業(yè)要求 資金實(shí)力 開發(fā)經(jīng)驗(yàn) 先期投入 核心競爭力 從想象 —— 到兌現(xiàn) 大盤之道，綜合考慮，持續(xù)發(fā)展 資金鏈的延續(xù)：首期開發(fā)要 “量小質(zhì)地精”，快打快 銷，快速回籠資金，帶動(dòng)后 續(xù)項(xiàng)目開發(fā)，保持項(xiàng)目資金 的連續(xù)性。 【 道路示意圖 】 【 公交路線示意圖 】 周邊配套 —— 正對(duì)區(qū)政府，市政配套齊全，但缺乏居住氛圍及生活配套 【 正對(duì)區(qū)政府 】 【 市政配套齊全 】 【 規(guī)劃起點(diǎn)高 】 【 村莊較多 】 【 居住氛圍不足 】 【 匱乏中檔生活配套 】 優(yōu)勢 不足 項(xiàng)目綜合價(jià)值分析 —— 1. 區(qū)域擁有獨(dú)一無二的生態(tài)環(huán)境和自然景觀 2. 項(xiàng)目緊鄰大型生態(tài)公園和活水湖 3. 地塊平坦，有一定規(guī)模和市中的容積率，利于開發(fā)，營造自身氣質(zhì) 4. 緊鄰天河路，直貫?zāi)详柭?，道路通達(dá)性強(qiáng)，形象展示面佳。 多為區(qū)域內(nèi)或輻射區(qū)域的中高端客戶購買 。 與項(xiàng)目目標(biāo)吻合的物業(yè)來自城中豪宅。我們對(duì)于本案的思考，也由此而來…… 跳出區(qū)域作大盤 天河路項(xiàng)目提案 202310 同致行對(duì)本項(xiàng)目的目標(biāo) ? 通過本項(xiàng)目有計(jì)劃的分期開發(fā)，首期價(jià)格期望突 6000 元 /M2，后期提高容積率，實(shí)現(xiàn)利潤最大化。 產(chǎn)品類型：早期獨(dú)棟別墅開發(fā)較多 ， 后期類別墅增多 。 區(qū)域前景 —— 城市核心居住區(qū)，人居示范區(qū)，高尚住宅區(qū) 中心城區(qū)板塊 北 區(qū) 板 塊 東 區(qū) 板 塊 西區(qū)板塊 西南板塊 東南板塊 惠濟(jì)區(qū)獨(dú)有的生態(tài)濕地環(huán)境被公認(rèn)為市區(qū)最佳人居環(huán)境，同時(shí)良好的自然環(huán)境、濃厚的人文 氛圍、被譽(yù)為鄭州市的“綠肺”和省會(huì)“后花園”，已成為居民休閑、度假、居住的首選地 。集中市場上所有高端物業(yè)的優(yōu)點(diǎn)，整合開發(fā)，跳出區(qū)域大盤 ! 思考三 : ?以 6000元 /M2為首期價(jià)格的前提下，怎樣合理安排產(chǎn)品布局及開發(fā)節(jié)奏？ ?如何實(shí)現(xiàn)資金的迅速回籠和資金鏈的穩(wěn)固？怎樣實(shí)現(xiàn)利潤的最大化？ ?怎樣提高開發(fā)商品牌，建立金山地產(chǎn)的市場標(biāo)準(zhǔn)？ PART THERR： 項(xiàng)目開發(fā)策略 ? 類似案例借鑒 ? 項(xiàng)目開發(fā)模式 ? 項(xiàng)目綜合定位 案例借鑒 – 深圳 〃 萬科城 VS鄭州 〃 普羅旺世 案名 深圳萬科城 普羅旺世 選擇理由 深圳高端物業(yè)代表，產(chǎn)品線豐富，和本項(xiàng)目位臵相似 鄭州環(huán)線大盤典范， 也是距離本息項(xiàng)目最近的成功環(huán)線大盤 規(guī)劃 異國風(fēng)情組團(tuán) 異國風(fēng)情組團(tuán) 產(chǎn)品變化 Townhouse、寬景 house、情景花園洋房、透天小高層、 LOFT 別墅、樓中樓、花園洋房、小高層、高層 價(jià)格 12023180002500030000 2800360040004400 客戶 城市中產(chǎn)階級(jí)，香港客戶，內(nèi)地客戶 私企業(yè)主，政府公務(wù)員，外來臵業(yè)者 營銷特點(diǎn) 展示先行，景觀、樣板間、體驗(yàn)中心在營銷中占主導(dǎo)地位 廣告語 萬科在建一座城 買房，看了普羅旺世再?zèng)Q定 推廣活動(dòng) 產(chǎn)品展示會(huì)、形象發(fā)布會(huì)等系列事件營銷 社區(qū)配套 商業(yè)街、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、運(yùn)動(dòng)場所、活動(dòng)中心、 物業(yè) 萬科物業(yè) 海南珠江物業(yè) 案例借鑒 – 深圳萬科城 開 放 式 廣 場 九年制學(xué)校； 幼兒園 寬景 house 情景洋房 商業(yè)中心； Loft TOHO 萬科城策略之三 —— 啟動(dòng)產(chǎn)品組合，情景洋房為主，少量 toho檢驗(yàn)市場，提升形象 主景觀體系前移，將未來的居住意境充分展現(xiàn)，以彌補(bǔ)項(xiàng) 目自身資源不足的先天劣勢，同樣鄰近的中海日輝臺(tái)項(xiàng)目 銷售價(jià)格較萬科城低 1000元 /平方米，品牌差異和展示體 驗(yàn)的不同是造成差距的根源。操作策略如下： 普 羅旺世是本項(xiàng)目最近的環(huán)線大盤，其價(jià)格已經(jīng)成為市場的標(biāo)準(zhǔn)，也是本項(xiàng)目價(jià)格平臺(tái)，而本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的高端樓盤，思念果嶺山水 ，則成為本項(xiàng)目同類產(chǎn)品的價(jià)格撬動(dòng)點(diǎn)。 一片風(fēng)景，一座地標(biāo)，一種生活 原生大風(fēng)景，方有原味 Mild生活 北城風(fēng)景林地，鄭州人居生態(tài)示范區(qū) 麥歐小鎮(zhèn)，直面５００畝大型原生態(tài)公園， 活水湖、游樂場、與藍(lán)天相融合．．．． 原生的風(fēng)景方能演繹原味的 Mild生活 …… 風(fēng)景板塊地標(biāo)建筑，融于６００畝大社區(qū) 麥歐小鎮(zhèn)，首創(chuàng)居?。燃僖惑w的風(fēng)情大社區(qū) 不僅生活條件完善，交通配套發(fā)達(dá)，還可以與自然景觀為鄰，天天度假！ 春花做酒、夏綠為餐、秋黃為被、冬雪棲眠，品讀四季； 唯有更高的視角，才有更美的風(fēng)景， Mild生活亦如此。 充分利用當(dāng)代人們對(duì)美好居住生活的向往，施展攻心策略，引發(fā)情感 共鳴，達(dá)到項(xiàng)目、產(chǎn)品的認(rèn)同。 。 :53:0407:53:04January 31, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 :53:0407:53Jan2331Jan23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023年 1月 31日星期二 7時(shí) 53分 4秒 07:53:0431 January 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 , January 31, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 :53:0407:53Jan2331Jan23 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿