【正文】 勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 。 2023年 1月 31日星期二 2時(shí) 28分 22秒 14:28:2231 January 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 , January 31, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。不下功夫，卻能成功，根本是不可能的事情。我們?cè)谑赖亩虝旱囊簧?，我不知道還有什么比這種服務(wù)更好的了。 14:2814:28::28 ? 靠制訂和管理標(biāo)準(zhǔn)吃飯的，有什么樣的判斷就會(huì)有什么樣的產(chǎn)品，有什么樣的標(biāo)準(zhǔn)就會(huì)有什么樣的人才。 ? 對(duì)人才的運(yùn)用，僅僅限于收羅是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，重要的是對(duì)人才不僅要善于識(shí)別其長(zhǎng)處，而且要敢于大膽地使用，以讓其充分顯示自己的才能。 ? 這個(gè)世界并不在乎你的自尊，只在乎你做出來的成績(jī)，然后再去強(qiáng)調(diào)你的感受。 云 —— 山與云的距離感最近，周邊已有樓盤均以山為題（鳳山花園），我們避免雷同，以 云代山，富于想象更具浪漫色彩 澗 —— 與澗搭配最緊密的詞匯就是“山澗”，與本項(xiàng)目山景相適應(yīng)，同時(shí)“澗”字的動(dòng)感 效果使整體名稱更活躍并具有現(xiàn)代氣息 次推案名 ? “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 與項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)進(jìn)行充分的對(duì)接，“蘭亭”偏重人文色彩，“水云澗”偏重生態(tài)景觀，避免了單純?nèi)宋幕蛏鷳B(tài)的片面性，并可有效規(guī)避書畫藝術(shù)與目標(biāo)群體的親近局限性 水云澗很容易讓人聯(lián)想到瓊瑤小說《梅花三弄》中的《水云間》，而《水云間》小說本身具有相當(dāng)廣泛的社會(huì)影響力，對(duì)我們的傳播起到相當(dāng)大的借力作用；同時(shí)小說的故事主人公為畫家，與書畫藝術(shù)緊密聯(lián)系，書中的描述讓人想到浪漫閑適的仙境生活。 ? 對(duì)本案的所在地進(jìn)行深入思考 ,蕭縣的人文資源十分厚重 ,是全國(guó)首家”書畫藝術(shù)之鄉(xiāng)” ,而目前市場(chǎng)上所開發(fā)的樓盤卻無一利用此資源 ,是市場(chǎng)上的空白點(diǎn) ,利于我們對(duì)項(xiàng)目塑造獨(dú)特的個(gè)性 , 在這里我們又提出了 “融合、居住、品位 ”的概念。但蕭縣這一人群現(xiàn)所占比例較少。 ? “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 13目標(biāo)客戶群定位分析 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，目標(biāo)客戶群集中在三個(gè)不同的受眾層，相對(duì)需求及其可承受的價(jià)格、總房款能力主要集中在三個(gè)需求接受層面： A、中低層面解決基本生活需求的購(gòu)房者 ◇ 政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位青年公務(wù)員 ◇ 個(gè)體工商業(yè)主 ◇ 外出打工人員 這一人群，年齡大約在 2835歲之間，收入較同齡人稍高，主要購(gòu)買力在總款 15— 18萬，面積 90— 100㎡之間。 ? “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 ? 價(jià)格 通過市調(diào)的結(jié)果可以得出，縣城市民的收入差距相當(dāng)大，富裕階層與低收入階層呈漏斗型比例；而蕭縣的房?jī)r(jià)相對(duì)于普通家庭收入已經(jīng)相對(duì)較高，高收入階層的人群有一部分已經(jīng)在徐州、淮北購(gòu)置房產(chǎn)。 外立面 本區(qū)域的外立面形勢(shì)還處在不斷發(fā)展的階段，部分樓盤的外立面從色彩及建筑形式等方面已比較成熟，色彩明亮，有現(xiàn)代感、跳躍感，充分采用了外飄窗、落地陽(yáng)臺(tái)、歐式構(gòu)建等形式，但大多數(shù)樓盤還處在從經(jīng)濟(jì)適用房向現(xiàn)代成熟住宅發(fā)展的階段，門窗、陽(yáng)臺(tái)、屋頂?shù)刃问捷^為簡(jiǎn)單，多以涂料飾面為主。 預(yù)測(cè) ： 隨著北區(qū)政務(wù)區(qū)的完善，周邊居住環(huán)境的改善，蕭縣市民將更加認(rèn)同 北區(qū)價(jià)值，市場(chǎng)環(huán)境更加趨好。 ? 旅游資源 ： ? 千年古剎天門寺、天一角地下溶洞、永固水庫(kù)、漢墓群、宋朝的古窖群遺跡、閔之騫鞭打蘆花處、三讓徐州的賢人陶謙墓、南朝宋國(guó)開國(guó)皇帝劉裕故里、蘇軾發(fā)現(xiàn)煤炭處 。 ? 支柱產(chǎn)業(yè) ：煤炭開采、農(nóng)副產(chǎn)品加工、建材、造紙、釀酒、化工、紡織、機(jī)械制造 。 B. 未來區(qū)域供應(yīng)情況 分類數(shù)據(jù) 鳳山花園 蘇商新嘉園 柏星 ? “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 付款方式 各樓盤都可提供 7成 30年按揭貸款和一次性付款兩種方式，但本次市調(diào)結(jié)果顯示，客戶群選區(qū)較多的付款方式為分期付款和一次性付款。而普通收入家庭面對(duì) 07年才出現(xiàn)的房產(chǎn)開發(fā)小區(qū)購(gòu)買欲望比較強(qiáng)，但是對(duì)于價(jià)格的接受度不是太高。 ? “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 B、中層及中層以上改善居住條件的購(gòu)房者 ◇ 政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位中層管理者 ◇ 周邊企事業(yè)單位中高層 ◇ 周邊學(xué)校教職工 ◇ 私營(yíng)個(gè)體業(yè)主 這一人群在企業(yè)內(nèi)部是中層或中層以上管理人員，原有住房太小或位置較差，隨孩子成長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)條件的改善。 ? 第二部分 項(xiàng)目定位 “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 ? “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 1 項(xiàng)目 SWOT分析 ? “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 優(yōu)勢(shì)（ S） 緊鄰蕭城一中校區(qū)，具有相當(dāng)大的教育優(yōu) 勢(shì)； 地塊規(guī)模較大，利于形象塑造，可設(shè)置比較完善的配套； 地塊整體規(guī)劃尚可，產(chǎn)品形態(tài)豐富； 項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套齊全，造城概念性強(qiáng) 依虎山腳下，北側(cè)為圣泉寺，自然資源優(yōu)厚，文化氛圍濃厚，有一定的歷史沉淀； 劣勢(shì)（ W） 目前交通周邊環(huán)境配套不完善； 地塊形狀不完整，不利于項(xiàng)目的整體規(guī)劃 道路交通配套不完善，出行不方便； 項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套功能不完善； 處于虎山腳小，山上綠化植被不茂盛，墳堆太多，對(duì)于客戶傳統(tǒng)思想的影響太大； 處于蕭縣當(dāng)?shù)爻菂^(qū)的邊緣地帶，客戶的傳統(tǒng)地段觀念需要引導(dǎo)； 周邊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案未來放量很大，使本案樓盤的推廣難度加大； 機(jī)會(huì)（ O） 政府正在著力進(jìn)行城市形象面貌改造 , 城市的整體形象將有較大的改觀和提升，必然導(dǎo)致區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的全面上升； 蕭縣的整體房產(chǎn)市場(chǎng)尚未全面開發(fā)，對(duì)于操作本案的市場(chǎng)空間很大； 如果本案能夠充分的運(yùn)用虎山這一自然資源，結(jié)合景觀整體規(guī)劃，對(duì)于項(xiàng)目的整體形象的提升后銷售將大有好處； 堅(jiān)持走差異化樓盤路線，加以全新的概念包裝，充分彰顯項(xiàng)目個(gè)性與優(yōu)勢(shì)，就有很大的機(jī)會(huì)占領(lǐng)市場(chǎng)； 威脅（ T） 周邊地塊尚未開發(fā)，潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較多； 開發(fā)商大盤開發(fā)經(jīng)驗(yàn)較為缺乏； 國(guó)家宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)定，對(duì)小城市影響較大 ? “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 2 項(xiàng)目在周邊環(huán)境所處地位分析 ? “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 本案在周邊競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中的地位 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 產(chǎn)品同質(zhì)化 客群同性化 營(yíng)銷同流化 品牌優(yōu)勢(shì)化 以差異化產(chǎn)品形態(tài)占領(lǐng)區(qū)域市場(chǎng)的高點(diǎn) 在惡劣競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中的出路 ? 從以上的分析不難看出：本案在諸多方面都有一定的優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)機(jī)會(huì)，是比較理想的住宅建筑用地。 所以我們初步對(duì)本項(xiàng)目提煉出的主題定位為 —— “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 蕭縣首席 “ 融合居住品位的高質(zhì)感生活新領(lǐng)域，引領(lǐng)未來生活” ? “ 蕭縣首席國(guó)際人文復(fù)合生態(tài)之城 ” 再者 ,蕭縣“十一五”規(guī)劃中指出 ,蕭城將做為徐州的衛(wèi)星城 , 人口、面積都將增長(zhǎng) ,屆時(shí)城市的功能更加完善、城市的輻射力、帶動(dòng)力也勢(shì)必加強(qiáng) ,擁有悠長(zhǎng)歷史的蕭城將插上騰飛的翅膀 ,將越來越有活力 , 蕭縣需要有個(gè)國(guó)際化的建筑藍(lán)本 ,不光提升蕭縣形象 ,更能吸引人才 ,達(dá)到“人才強(qiáng)縣”的戰(zhàn)略 經(jīng)過對(duì)項(xiàng)目層層理解 ,整合資源 , 最終對(duì)本項(xiàng)目有了清晰的主題定位為 —— “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 ? “國(guó)際人文生態(tài)”社區(qū)定位的優(yōu)勢(shì)與風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè) 優(yōu)勢(shì) 風(fēng)險(xiǎn) 經(jīng)濟(jì)效益 考量基礎(chǔ) 適合當(dāng)?shù)孛癖娤M(fèi)習(xí)慣 ： 利用當(dāng)?shù)孛癖娕时刃灾兀叨宋飿I(yè)更被消費(fèi)