【正文】 一月 21一月 2102:32:1402:32:14January 28, 2023? 1意志 堅(jiān) 強(qiáng) 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 一月 212:32 上午 一月 2102:32January 28, 2023? 1少年十五二十 時(shí) ，步行 奪 得胡 馬騎 。 2:32:14 上午 2:32 上午 02:32:14一月 21? 沒(méi)有失 敗 ，只有 暫時(shí) 停止成功！。 02:32:1402:32:1402:321/28/2023 2:32:14 AM? 1以我獨(dú)沈久，愧君相 見(jiàn)頻 。銀行按揭部分252。同策品控：品質(zhì)管理數(shù)據(jù)管理資源管理滿意度管理全面提升開(kāi)發(fā)商品牌及客戶滿意度銷售執(zhí)行 —節(jié)點(diǎn)管控聯(lián)合銷售 —同策系統(tǒng)化操作8個(gè)一級(jí)節(jié)點(diǎn)， 110個(gè)二級(jí)節(jié)點(diǎn)體系化操作確保項(xiàng)成功項(xiàng)目啟動(dòng) 營(yíng)銷籌備 開(kāi)盤(pán)階段持續(xù)銷售 入住流程 尾盤(pán)階段 結(jié)案階段聯(lián)合銷售中途入場(chǎng)銷售執(zhí)行 —培訓(xùn)助力聯(lián)合銷售 —同策案場(chǎng)體系化培訓(xùn)252。合作方式：銀行組織其金卡、鉑金卡會(huì)員進(jìn)行團(tuán)購(gòu)，相應(yīng)享受 %1%的折扣。以在最短時(shí)間內(nèi)快速蓄客。版面組合策略： 報(bào)眉 +報(bào)底 +軟文；普通硬廣；銅版套封；新聞報(bào)道?；顒?dòng)：與華潤(rùn)凱旋門(mén)雙盤(pán)聯(lián)動(dòng)，形成客戶震撼體驗(yàn)252。梳理清晰產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)，形成廣譜住宅商品，吸引全市客戶；252。標(biāo)準(zhǔn)化流程252。永遠(yuǎn)對(duì)未知挑戰(zhàn)充滿興趣，高科技控，有冷靜客觀的理財(cái)頭腦。觀點(diǎn)都市和學(xué)院 ，這兩個(gè)要素的植入正是本案競(jìng)爭(zhēng)的突破口。 區(qū)域價(jià)值3216。 　　你有你的銅枝鐵干 　　像刀、像劍， 　　也像戟； 　　我有我的紅碩的花朵 　　像沉重的嘆息， 　　又像英勇的火炬。如何快速吸引大量人氣，吸引全市品質(zhì)客進(jìn)場(chǎng)？252。銷售回顧 銷售分析已購(gòu)客戶區(qū)域分析客戶市場(chǎng)仍局限于周邊客群，急需打開(kāi)市區(qū)客群216。216。其中 2為 31層高層， 6為 36層高層， 9為 40層高層， 5綜合服務(wù)樓總層 2層。一期共開(kāi)發(fā) 4棟高層住宅， 133層， 217層， 425層， 827層， 976戶，約 85996㎡ 。p 推售情況： 項(xiàng)目 2023年 10月 22日開(kāi)始推出 6， 91178平米，共 350套房源?？蛻粢宰灾鳛橹髡w競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)格局挑選主要集中在整體均價(jià) 65007500元 /平的周邊以及全市高品質(zhì)樓盤(pán)作為參考核心競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目篩選原則： 區(qū)位相近或類似 板塊明星或代表項(xiàng)目，成交速度快 戶型有競(jìng)爭(zhēng)總價(jià)類似，價(jià)格在 6090萬(wàn) /套范圍； 中短期仍將為主力競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)按照梯隊(duì)形式選取 7大項(xiàng)目 一級(jí)競(jìng)爭(zhēng)力量中鐵國(guó)際城、金宏豪庭、翡麗城 二級(jí)競(jìng)爭(zhēng)力量柏莊春暖花開(kāi)、藍(lán)鼎海棠灣 三級(jí)競(jìng)爭(zhēng)力量藍(lán)鼎星河府、淮礦和平盛世北城板塊核心動(dòng)力：廬陽(yáng)工業(yè)園區(qū)、政府導(dǎo)向物業(yè)類型：多層、小高，高層、別墅價(jià)格區(qū)間： 50005500代表項(xiàng)目：恒盛皇家花園、力高共和城一環(huán)內(nèi)800010000元一二環(huán)65008000元二環(huán)外50006500元高新區(qū)核心動(dòng)力：高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)、蜀山產(chǎn)業(yè)園物業(yè)類型：多層、小高，高層、別墅價(jià)格區(qū)間： 55007000元代表項(xiàng)目：華地紫園、新加坡花園城翡翠湖板塊核心動(dòng)力：自然景觀物業(yè)類型：多層、高層、別墅價(jià)格區(qū)間： 65009500元代表項(xiàng)目：綠城玫瑰公寓、國(guó)耀花半里政務(wù)區(qū)核心動(dòng)力：自然景觀、學(xué)區(qū)物業(yè)類型：多層、高層、別墅價(jià)格區(qū)間： 70009000元代表項(xiàng)目：置地廣場(chǎng)、御龍灣老城區(qū)核心動(dòng)力：地段、生活配套物業(yè)類型：多層、高層價(jià)格區(qū)間： 700010000元代表項(xiàng)目：融僑觀邸、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)龍崗開(kāi)發(fā)區(qū)板塊核心動(dòng)力：開(kāi)發(fā)區(qū)物業(yè)類型：多層、小高，高層價(jià)格區(qū)間： 50006000代表項(xiàng)目：恒大城濱湖新區(qū)核心動(dòng)力：政府導(dǎo)向、學(xué)區(qū)物業(yè)類型：多層、高層、別墅價(jià)格區(qū)間： 70007500元代表項(xiàng)目：藍(lán)鼎濱湖假日、書(shū)香門(mén)第本案項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)分析總建面 200萬(wàn)㎡，較佳景觀資源，物業(yè)類型豐富，規(guī)劃有高層、別墅和商業(yè)中鐵國(guó)際城基本指 標(biāo) 基本信息占地（萬(wàn)㎡） 441,336㎡總建面（萬(wàn)㎡） 200萬(wàn)㎡容積率 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代簡(jiǎn)約主力戶型 98135平米當(dāng)前均價(jià)（元 /㎡） 6300物業(yè)類型 高層、別墅主要以傳統(tǒng)的戶外媒介配合現(xiàn)場(chǎng)的營(yíng)銷活動(dòng)進(jìn)行推廣，重點(diǎn)訴求學(xué)區(qū)房濕地公園等自然資源p 項(xiàng)目介紹： 項(xiàng)目共分五期，現(xiàn)已規(guī)劃兩期，物業(yè)類型豐富為別墅、高層和商業(yè)。住宅市場(chǎng)掃描區(qū)域供求市場(chǎng)穩(wěn)定將是 12年發(fā)展的基調(diào)，土地市場(chǎng)的低迷不可避免，逐漸會(huì)過(guò)渡到一個(gè)穩(wěn)定階段 2023年的合肥樓市面臨的是前所未有的深度調(diào)控，限購(gòu)的步步緊逼，限貸的雪上加霜，合肥商品住宅的成交價(jià)格沒(méi)有太大的變化，個(gè)別樓盤(pán)超乎尋常的降價(jià)并沒(méi)有給整體的市場(chǎng)產(chǎn)生震蕩，但是 中央采取的嚴(yán)厲的貨幣緊縮還是給合肥的樓市帶來(lái)了巨大的變化，顯著的反映在合肥的成交量的明顯萎縮上，成交金額也大幅的銳減。需求方面： 所在區(qū)域的價(jià)格過(guò)高，導(dǎo)致客戶的外溢，對(duì)客房客戶調(diào)查發(fā)現(xiàn)，意向購(gòu)房片區(qū)的重點(diǎn)廬陽(yáng)區(qū)占29%、瑤海區(qū)占 21%，是購(gòu)房者的首選。相比 10年成交面積仍沒(méi)有明顯增長(zhǎng)，庫(kù)存量不斷增大，去化周期延長(zhǎng)。 2023年限購(gòu)政策延續(xù)，市場(chǎng)短期內(nèi)難以回暖。 受限購(gòu)影響，老城區(qū)存量占比巨大： 自限購(gòu)令出臺(tái)，老城區(qū)成交受挫，四大老城區(qū)逐漸淪為可售量較高區(qū)域，截止 2023年 1月底，可售量最高的區(qū)域?yàn)槭裆絽^(qū)，其次為 廬陽(yáng)區(qū) 、瑤海區(qū)、包河區(qū)。供應(yīng)量大且集中，單月成交不穩(wěn)定，供求矛盾突顯。蜀山區(qū)豐富自然資源，規(guī)劃科技和現(xiàn)代化商貿(mào)承載城市的科研、商業(yè)、教育功能?？偨?12萬(wàn)㎡，目前在售一期，物業(yè)類型單一規(guī)劃有高層和社區(qū)商業(yè)金宏豪庭基本指 標(biāo) 基本信息占地（萬(wàn)㎡） 29988㎡總建面（萬(wàn)㎡） 123100M2容積率 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代簡(jiǎn)約，干掛石 材 +涂料主力戶型 86136平米當(dāng)前均價(jià)（元 /㎡） 6100物業(yè)類型 高層、社區(qū)商業(yè)主要以傳統(tǒng)的戶外媒介配合現(xiàn)場(chǎng)的營(yíng)銷活動(dòng)進(jìn)行推廣，重點(diǎn)訴求學(xué)區(qū)資源和戶型的附加值p 項(xiàng)目介紹： 項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu)方正，布局較合理，有較高的附加值贈(zèng)送。p 項(xiàng)目介紹： 分為四期開(kāi)發(fā)， 13期住宅為主， 4期商辦為主。 一次性付款 98折，按揭 99折。2023年主要推案節(jié)點(diǎn) 蓄客啟動(dòng) 11月啟動(dòng)17認(rèn)籌營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)銷售目的銷售動(dòng)作推廣方式首批房源公開(kāi)開(kāi)盤(pán)選房初次面世，價(jià)格拉低，低價(jià)入市打響第一炮 有效去化首批房源 單樓棟小步慢跑客戶蓄客動(dòng)作展開(kāi)，指定銀行存 2萬(wàn)元辦理金卡會(huì)員。從產(chǎn)品推量分類來(lái)看， 100120㎡的戶型面積去化速度最好， 80100㎡戶型去化其次，主要是這個(gè)面積段的價(jià)格相對(duì)于 100㎡以下的較便宜；216。6500均價(jià)與 5600推廣價(jià)之矛盾組合導(dǎo)致大量剛需客流失?。蛻魧?duì)價(jià)值的不認(rèn)知，對(duì)價(jià)格的不認(rèn)可）問(wèn)題診斷前期推廣問(wèn)題總結(jié) ：活動(dòng)策略失誤 看似有主題，實(shí)則無(wú)系列！與項(xiàng)目形象及銷售嚴(yán)重脫節(jié)?。ūM管披著一件人文社區(qū)的外衣，活動(dòng)卻讓人摸不著頭腦，且現(xiàn)場(chǎng)組織不到位，較混亂） 媒體推廣失誤 渠道單一，媒體范圍覆蓋面窄（吸引的主要是周邊區(qū)域客）媒體出街頻次少，形象鋪墊少，訴求不準(zhǔn)確，導(dǎo)致進(jìn)場(chǎng)客戶質(zhì)量不高渠道策略失誤 渠道沒(méi)鋪展開(kāi)，來(lái)訪主要還是以傳統(tǒng)的渠道為主，從而導(dǎo)致客戶量不足。 　　不，這些都還不夠！ 　　我必須是你近旁的一株木棉， 　　作為樹(shù)的形象和你站在一起。 品牌價(jià)值1 世界 500強(qiáng)， 73年央企， 35城 70余佳作216。 珍稀資源5216。淮南，阜陽(yáng)，巢湖，吳江客戶，他們對(duì)于區(qū)域概念較為模糊，注重價(jià)格，但不僅限價(jià)格，注重品質(zhì)投資客為主，有豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，相信品牌，相信產(chǎn)品，相信升值潛力認(rèn)同區(qū)域，認(rèn)同品牌，認(rèn)同產(chǎn)品，改善型客戶，讓家庭生活更寬敞，給孩子提供一個(gè)良好的社區(qū)氛圍在城市中打拼，沒(méi)有多少積蓄，但一直在奮斗中，置業(yè)需要父輩支持，但未來(lái)前景明朗為夢(mèng)想奮斗的黃金時(shí)期，事業(yè)剛有所起色，開(kāi)始向城市中產(chǎn)階級(jí)進(jìn)軍。提前植入新都市核心概念252。管家式的貼身服務(wù)252。戶外：重塑形象推進(jìn)形成波次進(jìn)攻252。射：射箭技術(shù)御：駕馭馬車的技術(shù)書(shū)：書(shū)法（書(shū)寫(xiě)，識(shí)字，文字）算：算法（計(jì)數(shù)）最具文化底蘊(yùn)學(xué)院建筑院落， 重啟 “ 貴族復(fù)興計(jì)劃 ” ，標(biāo)的一批具有神韻氣息的東方佳人及才子君子六藝 ——重啟新貴族時(shí)代活動(dòng)線： “ 新文藝復(fù)興運(yùn)動(dòng) ” 之新貴族復(fù)興計(jì)劃系列舉辦橡樹(shù)灣學(xué)院氣質(zhì)形象代言人，用儒家學(xué)派基本標(biāo)準(zhǔn)于茫茫人海中尋找最符合學(xué)院概念的神韻佳麗新貴族復(fù)興 ——尋找六藝佳人 活動(dòng)線： “ 新文藝復(fù)興運(yùn)動(dòng) ” 之新貴族復(fù)興計(jì)劃系列君子六藝之康乾盛世 ——穿越！宮時(shí)代！內(nèi)容：清宮文化展 +時(shí)裝秀（六藝佳人古典形象走秀）意義：一方面結(jié)合當(dāng)前流行的宮廷癖好，另一方面豐富尋找六藝佳人活動(dòng)內(nèi)涵，將學(xué)院派的文化歷史感直觀展現(xiàn)出來(lái)。網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷 ——“ 電商 ”“ 電商 ” 成本較低，以團(tuán)購(gòu)、拍賣等形式推出文化氣質(zhì)大盤(pán)，持續(xù)進(jìn)行。雙盤(pán)聯(lián)動(dòng)，與凱旋門(mén)進(jìn)行積分互通，積分與后期華潤(rùn)實(shí)體點(diǎn)消費(fèi)折扣掛鉤。推售順序高低高低低定價(jià)原則： 豎向低 高（ 19/20F） 低定價(jià)問(wèn)題： 豎向?qū)硬钶^小，好樓層易集中去化； 橫向差值大，優(yōu)先去化為功能性強(qiáng)，剛需實(shí)用性房源價(jià)格體系分析針對(duì)難去化戶型免費(fèi)提供裝修服務(wù)贈(zèng)送華潤(rùn)凱旋門(mén)會(huì)所貴賓卡服務(wù)贈(zèng)送 23年的物業(yè)管理費(fèi)、免費(fèi)無(wú)線上網(wǎng)費(fèi)贈(zèng)送家居、家電、櫥衛(wèi)等項(xiàng)目增值服務(wù)增值服務(wù)精神服務(wù)精神服務(wù)贈(zèng)送實(shí)物贈(zèng)送實(shí)物贈(zèng)送裝修贈(zèng)送裝修價(jià)格包裝建議2023年全年推盤(pán)節(jié)點(diǎn)1月 2月 3月 4月 5月 6月 12月11月7月 8月 9月 10月前期形象重塑，并推廣落實(shí)1 6蓄水，同時(shí)去化 1 1 20剩余房源 ，216套房源79客戶蓄水，同時(shí)完成前期剩余房源的 90% 開(kāi)盤(pán)， 132套房源全年完成 1250套房源的去化目標(biāo)；推售節(jié)奏1 1 20客戶蓄水，同時(shí)去化首批 300套余房 ，204套房源7客戶蓄水，同時(shí)去化前期剩余房源 ，132套房源 ，264套房源16客戶蓄水，完成前期剩余 10%房源15客戶蓄水 開(kāi)盤(pán) ，132套房源余房銷售銷售執(zhí)行 —案場(chǎng)工作原則252。物業(yè)管理部分 252。項(xiàng)目園林部分 252。 。 一月 21一月 2102:32:1402:32:14January 28, 2023? 1意志 堅(jiān) 強(qiáng) 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 一月 2102:32:1402:32Jan2128Jan21? 1越是無(wú)能的人，越喜 歡 挑剔 別 人的 錯(cuò) 兒。 2023/1/28 2:32:1402:32:1428 January 2023? 1一個(gè)人即使已登上 頂 峰，也仍要自 強(qiáng) 不息。 一月 21一月 21Thursday, January 28, 2023? 閱讀 一切好 書(shū) 如同和 過(guò) 去最杰出的人 談話 。 一月 2102:32:1402:32Jan2128Jan21? 1世 間 成事，不求其 絕對(duì)圓滿 ，留一份不足，可得無(wú)限完美。 一月 21一月 2102:32:1402:32:14January 28, 2023? 1他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國(guó) 見(jiàn) 青山。工程及建筑結(jié)構(gòu)相關(guān)知識(shí)部分25