【正文】 2023年 3月 29日星期三 上午 7時 10分 31秒 07:10: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 3月 29日星期三 7時 10分 31秒 07:10:3129 March 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 , March 29, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 :10:3107:10Mar2329Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。住宅不僅要具備環(huán)保、綠色、減排、舒適等方面的要求，更重要的是對人的關(guān)懷，而人的歸宿是家，這些就是人們想要的，是人們對精神層面的享受，大家買最好的房子，本質(zhì)上是對精神的享受，因此我們提出精神住宅，這樣能迅速提高層次和塑造品牌。 從開發(fā)理念上定義：通過住宅產(chǎn)業(yè)化的 “ 專業(yè)化 ” 、 “ 規(guī)模化 ” ，實現(xiàn)精神價值體驗的物質(zhì)空間。 從產(chǎn)品特性的角度看 在住宅物質(zhì)趨同性越來越強的市場環(huán)境中 在人們的生活在物質(zhì)層面得到滿足之時 更深層次的追求，在激發(fā)購房者轉(zhuǎn)變置業(yè)觀念 我們項目策劃源泉究竟在哪里？ 人們對物質(zhì)享受的最終追求 ! 人們對住宅的最終追求！ 人們對生活的最終追求！ 項目策劃的最終源泉！ 建筑大師貝聿銘說： “ 建筑是有生命的，它雖然是凝固的，可在它上面蘊含著人文思想。 劣勢 ? 增長銷售周期 23個月。 變換銷售的方式總結(jié)前期經(jīng)驗，利用老客戶的宣傳來帶來新的成交。 周期 關(guān)鍵 方式 配合 項目對外開放暨一期預(yù)約卡積累 （ 08年 9月－ 11月） 周期 關(guān)鍵 方式 配合 方式：來訪客戶需交納 500元購買預(yù)約卡，并填寫詳細(xì)的需求資料，日后若改變意向則費用隨時退還給客戶；同時，客戶未選到一期滿意房源，此預(yù)約卡依然對后期推出的房源有效； 購卡權(quán)益：持有預(yù)約卡的客戶才允許在一期公開發(fā)籌 VIP卡時持預(yù)約卡認(rèn)籌并參加關(guān)于本項目的一系列活動； 積卡目標(biāo)：開盤銷售目標(biāo)要達(dá)到一個億保守預(yù)測要 250套左右。 主題震撼 厚積薄發(fā) 連環(huán)出擊 層層推進 主題震撼 厚積薄發(fā) 連環(huán)出擊 層層推進 我們要通過各類主題的細(xì)化推廣，在房源上必須進行合理搭配分化，滿足不同層次的人群的購房欲望，因此我們要對三期的房源進行合理搭配，同時在每一期的第一批推出各房源的整合體，適應(yīng)不同需求的購房者。(— ) 6棟、 8棟 ,共 431套 .作為二期開售之作，這一批次推出房源同樣以小戶型為主同時搭配 137平米 .米 .118平米這三種戶型 , 房源的總價比較有沖擊力 ,有利于吸引各類客源，有助于房源的去化速度 ,帶來熱銷之勢 . 第二批次 :() 3棟 ,共 165套 .這一批次集中推出 3號樓 ,以便之前積累購買此棟客戶能迅速去化 . 第三批次 :(— ) 5棟 7棟 ,共 391套 ., 這一批次持續(xù)上一階段的強銷勢頭 ,推出房源全部為小戶型 ,加上一期的形象已展現(xiàn)和房型的獨具特色（帶有空中花園的 2+1戶型），全面滿足客戶對小戶型需求。同時為未來銷售時價格調(diào)整留有一定的余地，對于開盤期沖刺一定的成交量非常有幫助 , 以此價格入市可確保一期均價可 達(dá)到 4100元 /平米 。部分單位有房帖。 SWOT分析 客戶群體 價格預(yù)判 市場環(huán)境 競爭激烈 區(qū)位 總體量 ﹛ 萬㎡ ﹜ 已供應(yīng)量 ﹛ 萬㎡ ﹜ 未來供應(yīng)量 ﹛ 萬㎡ ﹜ 芙蓉路板塊 190 85 105 大學(xué)城板塊 308 114 194 工業(yè)區(qū)板塊 130 42 88 會展板塊 84 58 26 南艷湖板塊 155 70 85 總計 867 369 598 598萬方未來供應(yīng)量，約合 5萬套住宅，未來該區(qū)域?qū)⒊尸F(xiàn)出：開發(fā)總體量大、去化時間長等不良局面，導(dǎo)致后期競爭格局一度激化； SWOT分析 客戶群體 價格預(yù)判 市場環(huán)境 我們認(rèn)為：目前經(jīng)開區(qū)房地產(chǎn)市場是一個相對封閉的市場，以“本地消化” 為基礎(chǔ)，隨著未來區(qū)域供需狀況的變化和競爭必然要引入大量外來客源！ SWOT分析 客戶群體 價格預(yù)判 市場環(huán)境 樓盤名稱 區(qū)域位置 總建（萬平米） 已售（萬平米） 在售(萬平米） 未售（萬平米） 開始發(fā)售時間 開盤價格元 /平米 本期價格元 /平米 配比 客戶年齡段 賣點 南湖春城 經(jīng)開區(qū)習(xí)友路與軒轅路 43 23 18 2023年 12月 多層均價 2500 高層均價3500 兩房 :三房：四房 =60%：33%： 8% 2545 南艷湖景觀、低價、規(guī)模 濱湖前城 清譚路與紫云路 40 0 33 2023年 12月 15日 多層均價 3600 小高層均價3000 多層均價4200 小高層均價3600 兩房 :三房=70%：22% 2535 城市發(fā)展方向、稀缺多層、花園洋房 競爭環(huán)境 —— 2㎞ SWOT分析 客戶群體 價格預(yù)判 市場環(huán)境 樓盤名稱 區(qū)域位置 總建（萬平米） 已售（萬平米） 在售(萬平米） 未售（萬平米） 開始發(fā)售時間 開盤價格元 /平米 本期價格元 /平米 配比 客戶年齡段 賣點 薩爾斯堡 經(jīng)開區(qū)紫云路交青龍?zhí)堵? 24 5 3 16 2023年11月 18日 多層均價3200、小高層 2700 多層4300；小高3600 兩房：三房 =58%：42% 2550 中小戶型，規(guī)劃，稀缺多層、音樂主題概念 濱湖品閣 濱湖區(qū)長沙路交西藏路 12 3 2023年8月 高層均價3450 高層均價3900 兩房：三房 =80%：20% 3040 城市規(guī)劃、學(xué)區(qū)、投資潛力 濱湖明珠 濱湖區(qū)徽州大道交中山路 21 7 2023年8月 高層均價 3150 高層均價 3900 兩房：三房 =76%：24% 3040 城市規(guī)劃、學(xué)區(qū)、投資潛力 濱湖世紀(jì)城 濱湖區(qū)徽州大道紫云路 450 預(yù)計 09年初 預(yù)計高層38004000 競爭環(huán)境 —— 5㎞ （紅色為即將上市項目） SWOT分析 客戶群體 價格預(yù)判 市場環(huán)境 競爭環(huán)境 —— 10㎞ 樓盤名稱 區(qū)域位置 總建（萬平米） 已售（萬平米） 在售(萬平米） 未售（萬平米） 開始發(fā)售時間 開盤價格元 /平米 本期價格元 /平米 配比 客戶年齡段 賣點 幸福大街 經(jīng)開區(qū)翡翠路交湯口路 10 4 6 2023年 1月 27日 多層均價 3650 多層均價 3800 兩房：三房 =60%：40% 2545 稀缺多層、景觀環(huán)境、中小戶型 一里洋房 九龍路交 芙蓉路 30 18 12 2023年12月 多層均價 2700 高層均價 4300 一：二：三：四房=7％： 45％： 40％：8％ 2540 小戶型花園洋房、規(guī)劃、樣板段、樣板房 禹州華僑城 經(jīng)開區(qū)松谷路芙蓉路 120 08年年底 預(yù)計多層35003800 多倫多花園 經(jīng)開區(qū)錦繡大道紫云路 20 08年 10月左右 預(yù)計高層 3800 東冠繁華逸城 經(jīng)開區(qū)繁華大道合九鐵路 30 08年 8月左右 預(yù)計多層35003800 SWOT分析 客戶群體 價格預(yù)判 市場環(huán)境 項目名稱 發(fā)能 .太陽海岸 地理位置 習(xí)友路與祈門路交匯 隸屬區(qū)域 政務(wù)區(qū) 總體量 建筑風(fēng)格 葡萄牙風(fēng)情 物業(yè)類型 高層、超高層 開盤日期 08年 9月 預(yù)計價格 5500元 ∕ ㎡ 戶型面積 40— 70㎡ ； 90— 119㎡ 訴求主題 新貴樣板生活 工程進度 地基挖掘中 備注 ∕ 優(yōu)勢分析： 政務(wù)區(qū)，區(qū)位環(huán)境佳，市場認(rèn)知度及美譽度已得到一定的增強； 戶型面積設(shè)計完善，有 70㎡ 以下酒店式公寓，亦有 90㎡ 以上，潛在客群廣泛； 內(nèi)部景觀優(yōu)勢明顯，內(nèi)設(shè) 20230㎡ 葡萄牙風(fēng)情園林，市場美譽度高； 劣勢分析： 區(qū)域近期新增項目不斷涌現(xiàn)，一段時期內(nèi)競爭格局將得到不斷激化； 高層、超高層，物業(yè)形態(tài)單一，市場可接受度相對受到一定的局限性； 區(qū)域周邊生活配套急需完善，交通通達(dá)性有待提升； 競爭環(huán)境 —— 重點個案 SWOT分析 客戶群體 價格預(yù)判 市場環(huán)境 項目名稱 華邦 .光明世家 地理位置 望江路與潛山路交口 隸屬區(qū)域 蜀山區(qū) 總體量 30萬方 建筑風(fēng)格 ART－ DECO風(fēng)格 物業(yè)類型 高層、超高層 開盤日期 08年 5月 預(yù)計價格 5600元 ∕ ㎡ 戶型面積 83— 95㎡ ； 100— 148㎡ 訴求主題 新貴樣板生活 工程進度 部分樓盤已出地面 備注 1期于 5月 25日對外發(fā)售 優(yōu)勢分析： 區(qū)位優(yōu)勢明顯，生活配套設(shè)施日趨完備； 戶型面積集中在 90— 100㎡ ；兩房是其主力戶型，目標(biāo)客戶群體廣泛； 引進裝飾主義風(fēng)格，目前該項目規(guī)劃為復(fù)合型地產(chǎn)，產(chǎn)品定位高，對目標(biāo)市場具備一定的吸引力； 劣勢分析： 入市價位在同區(qū)域偏高，部分潛在客戶受到一定的制約性； 高層、超高層，公攤面積大「約 26％」，建筑形態(tài)將直接縮短客戶范圍； 競爭環(huán)境 —— 重點個案 SWOT分析 客戶群體 價格預(yù)判 市場環(huán)境 項目名稱 華潤 .幸福里 地理位置 望江路與合作化路交口 隸屬區(qū)域 蜀山區(qū) 總體量 28萬方 建筑風(fēng)格 江南園林風(fēng)格 物業(yè)類型 洋房、小高層、高層 開盤日期 08年 9月 預(yù)計價格 6800元 ∕ ㎡ 戶型面積 83— 95㎡ ； 100— 148㎡ 訴求主題 ∕ 工程進度 地基挖掘中 備注 ∕ 優(yōu)勢分析： “華潤置地”品牌知名度高，具備一定的品牌號召力； 地段優(yōu)勢明顯，周邊沃爾馬等相關(guān)生活配套設(shè)施的完善將會是本案一大鍥機； 物業(yè)形態(tài)繁多，多層、小高層、高層，可滿足不同的潛在需求； 劣勢分析： 區(qū)域 ﹛ 望江路沿線 ﹜ 同期新增項目偏多，會對本案去化產(chǎn)生一定的客戶分流； 產(chǎn)品前期市場定位高，對區(qū)域樓盤目標(biāo)客群相對受到一定的制約性； 規(guī)劃面積普遍較大，總價高，市場可接受度有限； 競爭環(huán)境 —— 重點個案 SWOT分析 客戶群體 價格預(yù)判 市場環(huán)境 市場大環(huán)境： 宏觀政策的調(diào)控使得一些中小開發(fā)商的開發(fā)受到影響，購房者的持幣待購行為也有所增長 市場特征 區(qū)域環(huán)境： 開發(fā)量劇增，后期市場供應(yīng)量 十分龐大，區(qū)域競爭將異常激烈 競爭環(huán)境： 品牌開發(fā)商的進入和同期競爭 個案日益增多，對本案銷售和客源將產(chǎn)生直接影響 SWOT分析 客戶群體 價格預(yù)判 市場環(huán)境 SWOT分析 ? 定位：度假主題和定位的差異化 ? 小位置：南艷湖、合肥學(xué)院、168中學(xué) ? 產(chǎn)品：規(guī)劃、規(guī)模、景觀、戶型、立面 ? 品牌：海恒品牌 ? 大位置：離中心城區(qū)較遠(yuǎn)及區(qū)域工業(yè)屬性帶來的抗性 ? 環(huán)境：存在噪音污染 ? 產(chǎn)品：超高層物業(yè)形態(tài)抗性 ? 生活配套：醫(yī)療、超市、菜場匱乏 ? 客戶屬性：購買力偏低和抗性 ? 規(guī)劃：濱湖的大規(guī)劃可輻射本案區(qū)域 ? 發(fā)展：大建設(shè)、區(qū)域成熟度及客源需求的轉(zhuǎn)移帶來大量需求 ? 市場壓力：大規(guī)模開發(fā)和品牌 開發(fā)商的涌入 ?