【正文】 價格預判 市場環(huán)境 區(qū)位因素： ? 片區(qū)位置 ? 未來規(guī)劃 ? 交通狀況 ? 周邊配套 產(chǎn)品綜合素質(zhì)： ? 景觀環(huán)境 ? 社區(qū)規(guī)劃 ? 戶型結(jié)構 ? 小區(qū)配套 ? 發(fā)展商品牌 ? 小區(qū)規(guī)模 綜合考慮以上因素： 通過上市時間、區(qū)域因素、個別因素。 文化層次：大部分受過良好的教育，注重事業(yè)，喜歡新生事物，善于接受新的觀念。 SWOT分析 客戶群體 價格預判 市場環(huán)境 競爭激烈 區(qū)位 總體量 ﹛ 萬㎡ ﹜ 已供應量 ﹛ 萬㎡ ﹜ 未來供應量 ﹛ 萬㎡ ﹜ 芙蓉路板塊 190 85 105 大學城板塊 308 114 194 工業(yè)區(qū)板塊 130 42 88 會展板塊 84 58 26 南艷湖板塊 155 70 85 總計 867 369 598 598萬方未來供應量，約合 5萬套住宅，未來該區(qū)域?qū)⒊尸F(xiàn)出：開發(fā)總體量大、去化時間長等不良局面，導致后期競爭格局一度激化； SWOT分析 客戶群體 價格預判 市場環(huán)境 我們認為：目前經(jīng)開區(qū)房地產(chǎn)市場是一個相對封閉的市場，以“本地消化” 為基礎，隨著未來區(qū)域供需狀況的變化和競爭必然要引入大量外來客源！ SWOT分析 客戶群體 價格預判 市場環(huán)境 樓盤名稱 區(qū)域位置 總建（萬平米） 已售（萬平米） 在售(萬平米） 未售（萬平米） 開始發(fā)售時間 開盤價格元 /平米 本期價格元 /平米 配比 客戶年齡段 賣點 南湖春城 經(jīng)開區(qū)習友路與軒轅路 43 23 18 2023年 12月 多層均價 2500 高層均價3500 兩房 :三房：四房 =60%：33%： 8% 2545 南艷湖景觀、低價、規(guī)模 濱湖前城 清譚路與紫云路 40 0 33 2023年 12月 15日 多層均價 3600 小高層均價3000 多層均價4200 小高層均價3600 兩房 :三房=70%：22% 2535 城市發(fā)展方向、稀缺多層、花園洋房 競爭環(huán)境 —— 2㎞ SWOT分析 客戶群體 價格預判 市場環(huán)境 樓盤名稱 區(qū)域位置 總建（萬平米） 已售（萬平米） 在售(萬平米） 未售（萬平米） 開始發(fā)售時間 開盤價格元 /平米 本期價格元 /平米 配比 客戶年齡段 賣點 薩爾斯堡 經(jīng)開區(qū)紫云路交青龍?zhí)堵? 24 5 3 16 2023年11月 18日 多層均價3200、小高層 2700 多層4300；小高3600 兩房：三房 =58%：42% 2550 中小戶型，規(guī)劃，稀缺多層、音樂主題概念 濱湖品閣 濱湖區(qū)長沙路交西藏路 12 3 2023年8月 高層均價3450 高層均價3900 兩房：三房 =80%：20% 3040 城市規(guī)劃、學區(qū)、投資潛力 濱湖明珠 濱湖區(qū)徽州大道交中山路 21 7 2023年8月 高層均價 3150 高層均價 3900 兩房：三房 =76%：24% 3040 城市規(guī)劃、學區(qū)、投資潛力 濱湖世紀城 濱湖區(qū)徽州大道紫云路 450 預計 09年初 預計高層38004000 競爭環(huán)境 —— 5㎞ （紅色為即將上市項目） SWOT分析 客戶群體 價格預判 市場環(huán)境 競爭環(huán)境 —— 10㎞ 樓盤名稱 區(qū)域位置 總建（萬平米） 已售（萬平米） 在售(萬平米） 未售（萬平米） 開始發(fā)售時間 開盤價格元 /平米 本期價格元 /平米 配比 客戶年齡段 賣點 幸福大街 經(jīng)開區(qū)翡翠路交湯口路 10 4 6 2023年 1月 27日 多層均價 3650 多層均價 3800 兩房：三房 =60%：40% 2545 稀缺多層、景觀環(huán)境、中小戶型 一里洋房 九龍路交 芙蓉路 30 18 12 2023年12月 多層均價 2700 高層均價 4300 一：二：三：四房=7％： 45％： 40％：8％ 2540 小戶型花園洋房、規(guī)劃、樣板段、樣板房 禹州華僑城 經(jīng)開區(qū)松谷路芙蓉路 120 08年年底 預計多層35003800 多倫多花園 經(jīng)開區(qū)錦繡大道紫云路 20 08年 10月左右 預計高層 3800 東冠繁華逸城 經(jīng)開區(qū)繁華大道合九鐵路 30 08年 8月左右 預計多層35003800 SWOT分析 客戶群體 價格預判 市場環(huán)境 項目名稱 發(fā)能 .太陽海岸 地理位置 習友路與祈門路交匯 隸屬區(qū)域 政務區(qū) 總體量 建筑風格 葡萄牙風情 物業(yè)類型 高層、超高層 開盤日期 08年 9月 預計價格 5500元 ∕ ㎡ 戶型面積 40— 70㎡ ； 90— 119㎡ 訴求主題 新貴樣板生活 工程進度 地基挖掘中 備注 ∕ 優(yōu)勢分析： 政務區(qū)，區(qū)位環(huán)境佳，市場認知度及美譽度已得到一定的增強； 戶型面積設計完善，有 70㎡ 以下酒店式公寓，亦有 90㎡ 以上，潛在客群廣泛； 內(nèi)部景觀優(yōu)勢明顯，內(nèi)設 20230㎡ 葡萄牙風情園林，市場美譽度高； 劣勢分析： 區(qū)域近期新增項目不斷涌現(xiàn)，一段時期內(nèi)競爭格局將得到不斷激化； 高層、超高層，物業(yè)形態(tài)單一，市場可接受度相對受到一定的局限性； 區(qū)域周邊生活配套急需完善，交通通達性有待提升； 競爭環(huán)境 —— 重點個案 SWOT分析 客戶群體 價格預判 市場環(huán)境 項目名稱 華邦 .光明世家 地理位置 望江路與潛山路交口 隸屬區(qū)域 蜀山區(qū) 總體量 30萬方 建筑風格 ART－ DECO風格 物業(yè)類型 高層、超高層 開盤日期 08年 5月 預計價格 5600元 ∕ ㎡ 戶型面積 83— 95㎡ ； 100— 148㎡ 訴求主題 新貴樣板生活 工程進度 部分樓盤已出地面 備注 1期于 5月 25日對外發(fā)售 優(yōu)勢分析： 區(qū)位優(yōu)勢明顯，生活配套設施日趨完備； 戶型面積集中在 90— 100㎡ ；兩房是其主力戶型，目標客戶群體廣泛； 引進裝飾主義風格，目前該項目規(guī)劃為復合型地產(chǎn)，產(chǎn)品定位高，對目標市場具備一定的吸引力； 劣勢分析： 入市價位在同區(qū)域偏高，部分潛在客戶受到一定的制約性； 高層、超高層，公攤面積大「約 26％」，建筑形態(tài)將直接縮短客戶范圍； 競爭環(huán)境 —— 重點個案 SWOT分析 客戶群體 價格預判 市場環(huán)境 項目名稱 華潤 .幸福里 地理位置 望江路與合作化路交口 隸屬區(qū)域 蜀山區(qū) 總體量 28萬方 建筑風格 江南園林風格 物業(yè)類型 洋房、小高層、高層 開盤日期 08年 9月 預計價格 6800元 ∕ ㎡ 戶型面積 83— 95㎡ ； 100— 148㎡ 訴求主題 ∕ 工程進度 地基挖掘中 備注 ∕ 優(yōu)勢分析： “華潤置地”品牌知名度高，具備一定的品牌號召力； 地段優(yōu)勢明顯，周邊沃爾馬等相關生活配套設施的完善將會是本案一大鍥機； 物業(yè)形態(tài)繁多，多層、小高層、高層，可滿足不同的潛在需求； 劣勢分析： 區(qū)域 ﹛ 望江路沿線 ﹜ 同期新增項目偏多，會對本案去化產(chǎn)生一定的客戶分流； 產(chǎn)品前期市場定位高，對區(qū)域樓盤目標客群相對受到一定的制約性； 規(guī)劃面積普遍較大，總價高，市場可接受度有限； 競爭環(huán)境 —— 重點個案 SWOT分析 客戶群體 價格預判 市場環(huán)境 市場大環(huán)境： 宏觀政策的調(diào)控使得一些中小開發(fā)商的開發(fā)受到影響，購房者的持幣待購行為也有所增長 市場特征 區(qū)域環(huán)境： 開發(fā)量劇增，后期市場供應量 十分龐大，區(qū)域競爭將異常激烈 競爭環(huán)境： 品牌開發(fā)商的進入和同期競爭 個案日益增多，對本案銷售和客源將產(chǎn)生直接影響 SWOT分析 客戶群體 價格預判 市場環(huán)境 SWOT分析 ? 定位：度假主題和定位的差異化 ? 小位置：南艷湖、合肥學院、168中學 ? 產(chǎn)品：規(guī)劃、規(guī)模、景觀、戶型、立面 ? 品牌：海恒品牌 ? 大位置：離中心城區(qū)較遠及區(qū)域工業(yè)屬性帶來的抗性 ? 環(huán)境：存在噪音污染 ? 產(chǎn)品：超高層物業(yè)形態(tài)抗性 ? 生活配套：醫(yī)療、超市、菜場匱乏 ? 客戶屬性：購買力偏低和抗性 ? 規(guī)劃：濱湖的大規(guī)劃可輻射本案區(qū)域 ? 發(fā)展：大建設、區(qū)域成熟度及客源需求的轉(zhuǎn)移帶來大量需求 ? 市場壓力：大規(guī)模開發(fā)和品牌 開發(fā)商的涌入 ? 競爭壓力：濱湖區(qū)、政務區(qū)大體 量住宅不斷上市 ? 客源壓力：個別項目低價競爭 SWOT分析 客戶群體 價格預判 市場環(huán)境 本案目前區(qū)域優(yōu)勢稍遜于劣勢，市場可接受度及美譽度均有待提升，需要通過產(chǎn)品詮釋加大項目競爭力 ! SWOT分析 客戶群體 價格預判 市場環(huán)境 減小劣勢，避免威脅 發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅 利用機會，克服劣勢 發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會 ※ 利用自身 、 周邊資源 ，打造差異化產(chǎn)品 ※ 地塊稀缺 ， 賦予升值價值 優(yōu)勢 （ S） ： 定位 、 產(chǎn)品 、 品牌 、 小位置 劣勢 （ W） ： 大位置 、 環(huán)境 、 產(chǎn)品形態(tài) 、生活配套 、 客戶屬性 機會 （ O） ： 規(guī)劃 發(fā)展 威脅 （ T） ： 市場壓力 競爭壓力 客源壓力 ※ 向新區(qū)靠攏，開通業(yè)主班車 ※ 通過大棟距 、 高綠化率規(guī)避高層抗性 ※ 通過產(chǎn)品進一步細分客戶 ， 調(diào)動客戶需求 ※ 大力塑造海恒品牌 ※ 通過對度假時生活方式的詮釋 ， 制造差異化吸引市場關注 矩陣分析 SWOT分析 客戶群體 價格預判 市場環(huán)境 客戶群體 根據(jù)本案的區(qū)域?qū)傩院晚椖慷ㄎ唬景傅目蛻羧簽椋?都市新銳和品質(zhì)家庭 客戶分類模型 SWOT分析 客戶群體 價格預判 市場環(huán)境 整體認識 基礎形態(tài) 年齡結(jié)構 ：一群 60— 80年代出生的中青年，以 2848歲中青年為主，呈年輕化趨勢，非主體群體為準新婚族 職業(yè)構成 ：腦力勞動者，擁有一定的職業(yè)權利，處于事業(yè)的上升階段；以企業(yè)中高級管理、技術人員為主 → 延展到政府公務員 ﹑ 高知群體 ﹑ 文化產(chǎn)業(yè)者 ﹑ 私營業(yè)主； 經(jīng)濟基礎 ：首付能力不很強，無法滿足市區(qū)高端住宅，但完全可以滿足本案首付。 土地市場觀望濃厚 SWOT分析 客戶群體 價格預判 市場環(huán)境 土地供應重心逐漸南移 新增樓盤區(qū)域一覽表16%21%5%5%21%16%16%政務區(qū) 蜀山區(qū) 經(jīng)開區(qū) 包河區(qū) 新戰(zhàn)區(qū) 廬陽區(qū) 其它包河區(qū)、新站區(qū)、蜀山區(qū)仍舊占據(jù)市場主導地位，占其目前市場總體供應量的 50％以上； 經(jīng)開區(qū)目前市場供應量一段時期內(nèi)得到激增、區(qū)域市場飽和度一度加強 SWOT分析 客戶群體 價格預判 市場環(huán)境 大盤不斷涌現(xiàn) 禹州 .華僑城： 120萬方 印象西湖： 68萬方 東冠 .繁華逸城： 32萬方 恒大 .華府：近 30萬方 銀領時代： 30萬方 華潤 .幸福里： 28萬方 發(fā)能 .太陽海岸： 中央美域： 22萬方 多倫多花園：