【正文】 來買房？也許不是！只是為了來看看有沒有合適的車子！ —— 我知道他一定坐在好車?yán)? ,所以我知道他在哪里 ? —— 除了車，還有很多！能稱得上“奢侈品”的，都必然與房產(chǎn)有關(guān)！ 最好的推銷不靠嘴巴說，讓想買的人自己來看，來聽，來聞，來享 ?? —— 這樣的寫字樓，說“收藏”也不為過！ —— 我知道他們的非凡鑒賞力 ,所以重要的是極致的產(chǎn)品體驗(yàn)！ 98 CLUB營銷活動建議 : ? 商會活動 浙江商會 /香港商會 /臺商 會等 ? 客戶 PARTY 慈善晚會 \私人酒會 ?CEO沙龍 ?? ? 樣板房體驗(yàn)日； ? 會所 OPENDAY； ? 物業(yè)落成典禮； ?? CLUB營銷策略 99 營銷推廣 宏觀環(huán)境分析 項(xiàng)目定位 營銷策略 推廣策略 廣告表現(xiàn) 100 高端寫字樓物業(yè)所輻射的區(qū)域一定是面向全南京市乃至整個江蘇省內(nèi)的，但就項(xiàng)目所在的區(qū)域和主要目標(biāo)客群來講，又相對集中。有較強(qiáng)的資金實(shí)力投資寫字樓。 88 智能進(jìn)出、監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)置 通風(fēng)好，流線設(shè)計(jì)科學(xué) 產(chǎn)品建議 — 停車場 89 超大綠化廣場是項(xiàng)目特有的優(yōu)勢，是傳統(tǒng) CBD內(nèi)寫字樓無法擁有的 通過 與商業(yè)規(guī)劃結(jié)合 實(shí)現(xiàn) 水景與園林綠化的結(jié)合 使其與大堂內(nèi)環(huán)境遙相呼應(yīng) 產(chǎn)品建議 — 外部廣場環(huán)境營造 90 產(chǎn)品建議 — 公共空間 大廳、電梯間、衛(wèi)生間等公共空間是來 訪客接觸最多的場所 建議 采用石材與玻璃、金屬組合， 冷灰色調(diào)配以簡潔時尚的裝飾 營造智能科技、現(xiàn)代時尚的風(fēng)格。 考慮樓市宏觀趨勢 考慮競爭對手狀況 考慮客戶的需求 我們必須先抓住那部分最容易獲得的客戶，占領(lǐng)先機(jī)！ 本項(xiàng)目將吸引龍江板塊乃至整個南京的目光！ 注重產(chǎn)品品質(zhì)打造，重視產(chǎn)品形象推廣及企業(yè)包裝。 75 客群研究 — 客戶定位 外地企業(yè)駐寧辦事處或分支機(jī)構(gòu)、中小投資者， 銀行、國有大中型企業(yè)、大型民營企業(yè)及房產(chǎn)開發(fā)商整層租售。 72 客群研究 — 行業(yè)劃分 國有大中型企業(yè) 國有銀行、 大型民營企業(yè) 商貿(mào)，電子、網(wǎng)絡(luò)、 軟件、醫(yī)藥、信息科技、 文化教育、 設(shè)計(jì)、顧問咨詢等現(xiàn)代服務(wù)業(yè) 世界五百強(qiáng) 及跨國企業(yè) 極少數(shù)的頂尖客群，對寫字樓的形象品質(zhì)、區(qū)域環(huán)境、物業(yè)管理、商業(yè)配套及環(huán)境都有極高要求，購買力很強(qiáng)，但多為租用。 戶型結(jié)構(gòu)創(chuàng)新：充分利用 ，打造龍江乃至南京最有個性的產(chǎn)品。 69 項(xiàng)目分析 — 突破點(diǎn) 項(xiàng)目現(xiàn)狀 突破方向 ◇ 非傳統(tǒng)辦公區(qū)域，企業(yè)認(rèn)可度較低。 以稀缺性吸引投資客，以實(shí)用性和高品質(zhì)吸引自用者，充分利用蘇寧商業(yè)客戶和供應(yīng)商。 ★★★★ 配套設(shè)施 足不出戶，坐享 5萬平米大型商業(yè)配套及新城市廣場 10萬平米成熟商業(yè)。 ◇ 應(yīng)用地段區(qū)位優(yōu)勢，提升項(xiàng)目檔次； ◇ 利用層高 ㎡ 優(yōu)勢，主打產(chǎn)品性價比； ◇ 利用規(guī)劃優(yōu)勢，盡情體現(xiàn)“坐享大型商業(yè)配套”優(yōu)勢。 房地產(chǎn)宏觀政策的不穩(wěn)定性； 項(xiàng)目地塊內(nèi)有大型電網(wǎng)、管道設(shè)施，增加了改造成本，有一臭水溝，影響環(huán)境； 非傳統(tǒng)意義的 CBD區(qū)域，商業(yè)氛圍不濃； 地處河西龍江新城，南京的輻射范圍較??； 板塊內(nèi)雖存在供應(yīng)量不大，但區(qū)域市場內(nèi)需求亦不足。 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總用地面積： 36035㎡ 建設(shè)用地面積： 13840㎡ 總建筑面積： 127960㎡ 辦公樓面積： 60000 ㎡ 商業(yè)面積： 50000 ㎡ 2500㎡ 公交終點(diǎn)站 項(xiàng)目地東面：江東北路 項(xiàng)目地北面：中亞公司 項(xiàng)目地西面：天啟花園 項(xiàng)目地南面：怡和佳苑 63 項(xiàng)目分析 — 項(xiàng)目規(guī)劃 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總用地面積： 36035㎡ 建設(shè)用地面積： 13840㎡ 總建筑面積： 127960㎡ 辦公樓面積： 60000 ㎡ 商業(yè)面積： 50000 ㎡ 2500㎡ 公交終點(diǎn)站 ◇ 項(xiàng)目地塊性質(zhì)為商務(wù)辦公、商業(yè)、公交車站用地。 項(xiàng)目定位 宏觀環(huán)境分析 營銷推廣 項(xiàng)目分析 客群分析 產(chǎn)品定位 產(chǎn)品建議 61 ◇ 項(xiàng)目位于河西龍江板塊，屬于鼓樓區(qū)。 ?銷售情況 ?共推出 90套，已經(jīng)銷售 64套，銷售率 %。輔樓部分則是定位成 SOHO公寓形式。 嘉業(yè)國際城 寫字樓、 商業(yè) 辦公面積 54398平米之間，價格在13000元 /平米 .嘉業(yè)國際城1SHEWALK在售 1— 4層部分商鋪。 河西奧體板塊 52 編號 項(xiàng)目名稱 1 金奧大廈 2 南京新地中心 3 中泰國際廣場 4 南京圓通廣場 5 宋都大廈 6 紫金大廈 7 聯(lián)強(qiáng)國際大廈 8 東渡濱江大廈 9 新城大廈 10 朗瑪國際廣場 11 仁恒國際公寓 12 紫鑫中華廣場 13 歐洲城 ● 河西新城在政府的強(qiáng)力推動下，其新城市中心的地位正在逐漸確立。 ⑵裝修標(biāo)準(zhǔn)： ①主樓外墻：單元式玻璃幕墻，低輻射高效能保溫玻璃（ LOWE中空玻璃）。，目前云峰處尾房期， 2023年 4月推出紫峰，紫峰主要面對大型企業(yè)，與本案競爭關(guān)系較小。各項(xiàng)配套齊全，現(xiàn)在鼓樓和山西路商務(wù)區(qū)連成一片，成為城中板塊重要寫字樓開發(fā)市場。 ?銷售情況 ?項(xiàng)目 726層為辦公用房，于 2023年開盤銷售，累計(jì)推出 556套房源，目前已去化 442套。 ? 外立面：采用了雙層立面，其中外立面建筑外皮全部由網(wǎng)狀金屬幕墻覆蓋，簡潔純凈 。新街口 CBD內(nèi)寫字樓空置率處于南京最低，基本維持在 8%~10%左右，相比廣州、武漢、北京等 CBD內(nèi)寫字樓高達(dá)20%~30%的空置率要低得多。 銷售情況： 目前暫無銷售 銷售均價： 9800元 /平米。 銷售情況： 11月 19日推出 ，均價在 萬元 /平米，已經(jīng)全部售光。 在售項(xiàng)目 20 項(xiàng)目概況： 占地： 總建： 7萬平米 地址：鼓樓區(qū)江東街道江東路 開發(fā)商：銀城地產(chǎn) 物業(yè)管理：銀城物業(yè) 項(xiàng)目規(guī)劃： 主樓和輔樓各一棟，主樓地下 2層，地上 19層，其中 1－ 4樓為商業(yè)，建筑面積約 ， 5－ 19樓為辦公，建筑面積約為 ；輔樓為 4層商業(yè)用房，建筑面積約 5000㎡ 。如何規(guī)避市場風(fēng)險，進(jìn)入細(xì)分市場，將是本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。 00 . 511 . 522 . 533 . 5051015202530354045502023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 1 10 月供應(yīng)量 銷售量 供銷比供大于求 去化緩慢 市場競爭激烈 供銷狀況 無論是在房地產(chǎn)高速發(fā)展的 0507年，還是驟降的 08年，南京寫字樓市場一直保持著一直都供大于求的態(tài)勢 12 價格水平 位于新街口的金輪國際辦公樓售價約 18000元 /平方米 ,而離項(xiàng)目不遠(yuǎn)長江路九號住宅均價已達(dá)到 30000元 /平方米 1 6 . 6 3 %8 . 6 5 %3 . 0 9 %1 9 . 3 5 %2 2 . 8 0 % 1 9 . 7 0 % 0 . 2 5 0 . 2 0 . 1 5 0 . 1 0 . 0 500 . 0 50 . 10 . 1 50 . 20 . 2 50 . 30202340006000800010000120232023 2023 2023 2023 2023 2023 2023年度成交均價（元 / 平方米） 漲幅?在市場繼續(xù)保持供大于求的市場特征的同時，寫字樓銷售價格與住宅呈現(xiàn)倒掛的現(xiàn)象。 經(jīng)濟(jì)總量低，發(fā)展相對緩慢，城市吸引力不足 8 小結(jié) ? 長三角副中心的規(guī)劃、南京都市圈的成熟，對周邊地區(qū)的輻射力和吸引力不斷增強(qiáng)，城市地位不斷提高， 對吸引外來企業(yè)入駐提供了基礎(chǔ)。 都市圈實(shí)施“強(qiáng)化核心，提高沿江，帶動縱深”的空間發(fā)展策略。 寫字樓發(fā)展歷程 11 ?南京樓市一直有“寫字樓賣不過住宅樓”的現(xiàn)象，無論是 202307年的房價高速增長還是 2023年的房地產(chǎn)驟冷階段，南京辦公市場一直保持著供大于求的態(tài)勢， 09年的供銷態(tài)勢有所好轉(zhuǎn)，但主要是由于供應(yīng)量的減少。而想進(jìn)一步突破則需要項(xiàng)目具備更多項(xiàng)的亮點(diǎn) . 1 . 71 . 8 1 . 822 . 12 . 22 . 52 . 72 . 933 . 100 . 511 . 522 . 533 . 51999 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年南京中高端寫字樓平均租金租金水平 寫字樓租金呈現(xiàn)穩(wěn)步增長的態(tài)勢，辦住倒掛現(xiàn)象有所緩解，但漲幅依然較小 14 狀態(tài) 樓盤名稱 未來供應(yīng)量（萬平方米） 未來 34年內(nèi)部分寫字樓供應(yīng) 萬通內(nèi)橋項(xiàng)目 德基二期 財(cái)富廣場項(xiàng)目 鐵管巷項(xiàng)目 金陵飯店二期 新華分社地塊 蘇寧淮海路地塊 存量巨大： 截至到 09年 10月，南京寫字樓市場累計(jì)可售量達(dá)到萬平方米，如果按照 08年的消化速度，將需要 36個月。 目前龍江基本無辦公氛圍可言，大部分企業(yè)選擇在住宅、商住樓內(nèi)辦公。 主樓 輔樓 龍江首席商務(wù)寫字樓 — 銀城廣場 銀城廣場 本項(xiàng)目 21 ?純商務(wù)寫字樓 ?緊鄰新城市廣場，周邊配套齊全 ?緊鄰交通干道，交通便利 ?銀城物業(yè) ?高綠地率 36% ?國際知名設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu) —— Kpi事務(wù)所、澳大利亞景觀設(shè)計(jì)公司 PLACE 項(xiàng)目優(yōu)勢 22 ?擠塑聚苯外墻外保溫隔熱技術(shù) ?屋面保溫隔熱技術(shù) ?斷橋鋁合金中空玻璃 ?呼吸式幕墻 ?外遮陽系統(tǒng) ?雨水回收及景觀水處理技術(shù) ?地源熱泵系統(tǒng) 高新技術(shù) 23 目前整層銷售，對外報(bào)價 18000元 /平米。 辦公樓平面結(jié)構(gòu) 26 項(xiàng)目概況： 占地： 總建： 地址：錦江路 82號 開發(fā)商：南京隆晟地產(chǎn) 物業(yè)管理：紫竹物業(yè) 項(xiàng)目規(guī)劃： 項(xiàng)目占地面積 ㎡ ，總建筑面積 39911㎡，包括 7887㎡ 辦公、 3576㎡ 商業(yè)和 15805㎡ 的精裝修小戶型公寓。 置地廣場、金輪國際大廈、長發(fā)中心等，都是“高檔寫字樓” ，頂級配套，價格和銷量都據(jù)全市首位 泛新街口板塊 31 ?隨著城市新區(qū)的開發(fā)和新街口交通的不便，新街口商區(qū)正以輻射狀發(fā)展，東至大行宮，北到珠江路，形成了“泛新街口”形態(tài)的核心商務(wù)區(qū)。 在售項(xiàng)目 33 項(xiàng)目名稱 產(chǎn)品類型及定 級 車位（個） 電梯 大堂 智能化 配套服務(wù) 入駐企業(yè)及客 群 長發(fā)中心 5A甲級寫字樓 地下 500 7部三菱電 梯 ５ A智能化集成系 統(tǒng) 5A甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)服務(wù) 外貿(mào)公司 /服務(wù)業(yè)為主 金輪國際廣場 未定級 500 7部富士達(dá)高速電梯 9米， 200平方 5A級智能化系統(tǒng) 提供 5星級商務(wù)配套服務(wù) 中小企業(yè) 長江路九號 5A甲級寫字樓 219可售 四部奧的斯 電梯 6米挑高，兩個 50平方大堂 5A級智能化系統(tǒng) 5A甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)服務(wù) 證券等中小型企業(yè) 城開國際 未定級 300，其中 75個可售 四部東芝電梯 300平方左右， 8米挑高 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；電子公告屏；巡更、設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)；停車管理系統(tǒng) 無 以中小型企業(yè) 為主 龍臺國際 未定級 150 5部通立電 梯 尚未設(shè)計(jì) 完工 —— 無 面對工作時間彈性較大的中小私營企業(yè) 辦公硬件配套 34 辦公硬件配套 案名 外立面 層高 公共部分 交付標(biāo)準(zhǔn) 配套設(shè)施 電梯 車位 空調(diào) 置地廣場 LOWE玻璃幕墻，局部氟碳鋁板 大堂：品牌自動門；公共走廊：品牌石材，吊頂：高檔吸音材料；公共衛(wèi)生間：高檔防水防潮吊頂；高檔低噪音衛(wèi)生潔具 天花吊頂；乳膠漆 計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)通訊系統(tǒng)；有線電視；防火電視監(jiān)控 10部 OTIS電梯 240個，同時共享五二 O廣場 1000個停車位 分戶運(yùn)行，單獨(dú)計(jì)量的多聯(lián)機(jī)變制冷劑流量空調(diào)系統(tǒng) 金輪國際廣場 LOWE中空玻璃幕墻，高檔鋁板 5星級豪華標(biāo)準(zhǔn)裝修 公共部分 框架結(jié)構(gòu)，毛坯 交付 國際 5A級標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)智能化系