【正文】 統(tǒng)，美國(guó)仕魏理士物管 15部 約 500個(gè) 獨(dú)立高檔商 用空調(diào) 瞻園銘樓 歐文斯科寧擠塑泡沫板外墻保溫系統(tǒng) 未訂 天花吊頂；復(fù)合地板；廚房：櫥柜；衛(wèi)生間：阿里斯頓 商業(yè)配套；金融配套 2部 OTIS電梯 60個(gè) 無 瑞華大廈 金色條型磚 大堂 :天然石材；衛(wèi)生間 :優(yōu)質(zhì)防滑地磚 輕鋼龍骨，硅鈣板吊頂，乳膠漆墻面，地毯 24小時(shí)安保，保安監(jiān)視系統(tǒng) 4部日立電梯 100個(gè) 每層暗裝 10組以上，吊頂式分體空調(diào)機(jī)組 I領(lǐng)域（正陽大廈） 開放式干掛豪華花崗巖，LOW— E中空玻璃 （ 68層）；（ 25層） 電梯內(nèi)飾精心設(shè)計(jì)，明亮舒適。 2號(hào)樓戶型 1號(hào)樓戶型 項(xiàng)目位于大行宮 CBD，周邊商務(wù)氣氛濃厚。 辦公樓平面圖 40 鼓樓、山西路板塊 鼓樓是南京一重要交通樞紐，可方便通達(dá)山西路、新街口等地，湖南路南京市新近開發(fā)的南京第二大商業(yè)圈。山西路辦公市場(chǎng)有所升級(jí) ,但已交付的天星翠瑯、龍吟廣場(chǎng)入住企業(yè)規(guī)模不大，質(zhì)量不佳 辦公硬件配套 45 ? 項(xiàng)目概況： ? 占地： ? 總建： ? 地址 :南京市中山北路 1號(hào) ? 開發(fā)商：綠地集團(tuán) ? 項(xiàng)目規(guī)劃 ? 由紫峰、云峰、翠峰 三座大廈 組成。 ④消防報(bào)警：采用總線結(jié)構(gòu)，確保消防系統(tǒng)的穩(wěn)定運(yùn)行。目前全球租售中， 售價(jià) 3202350000元/平米。 板塊概況 53 樓盤名稱 物業(yè)類型 總建 （萬平米） 項(xiàng)目進(jìn)度 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 建筑師工社 寫字樓 08年 7月開盤，在售寫字樓共 7層，面積 170平方左右，均價(jià) 1400016000元 /平米。其中商業(yè)面積為 ，酒店式公寓為 ，寫字樓面積為 ，酒店面積約 方。 55 案名 外立面 層高 公共部分 交付標(biāo)準(zhǔn) 配套設(shè)施 電梯 車位 空調(diào) 紫金西區(qū)中央 鐵灰色金屬面板，間隔流灰色外墻涂料 花崗巖地面大堂；高檔?；u電梯間；精裝修公共衛(wèi)生間 吊頂；白水泥墻面；水泥地 提供商務(wù)功能會(huì)議室；商務(wù)簡(jiǎn)餐場(chǎng)所及相應(yīng)配套服務(wù)；商務(wù)服務(wù)中心及 24小時(shí)代訂車輛等服務(wù)內(nèi)容。 ?銷售均價(jià)： 挑高 1400016000元 /平米 建筑師公社 59 面對(duì)整體供大于求的市場(chǎng)表象，面對(duì)區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)與機(jī)會(huì)，面對(duì)日益高漲土地價(jià)格和開發(fā)成本，我們?cè)撊绾谓庾x、如何梳理，如何破局？ 市場(chǎng)回顧： 南京的宏觀經(jīng)濟(jì)未來幾年將持續(xù)向好，以商貿(mào)、科技信息、金融業(yè)等現(xiàn)代創(chuàng)新型服務(wù)產(chǎn)業(yè)增加值占 GDP比重呈連續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。 本案 龍江板塊 龍江是南京的城市區(qū)域中心，寫字樓發(fā)展比較滯后 項(xiàng)目分析 — 地塊區(qū)位 62 項(xiàng)目分析 — 地塊四至 地塊北面為中亞公司；南面為怡和佳苑小區(qū)；東面緊鄰江東北路；西面臨蘇寧天啟花園。周圍環(huán)境優(yōu)美、建筑美觀、區(qū)域整體形象較好。 ◇ 利用蘇寧的客戶資源，做到項(xiàng)目未建已售的最佳效果； ◇ 找準(zhǔn)市場(chǎng)空白，進(jìn)行產(chǎn)品的差異化競(jìng)爭(zhēng)，利用新技術(shù)打造產(chǎn)品的獨(dú)特性和唯一性，全面引導(dǎo)市場(chǎng)價(jià)格。 ★★★★★ 經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) 大型高檔居住區(qū)，直接面對(duì)高收入群體，寫字樓市場(chǎng)需求正在慢慢擴(kuò)大。 打造區(qū)域稀缺高端品質(zhì)的寫字樓，尋找價(jià)格差。 ◇ 通貨膨脹下的房地產(chǎn)投資的保值功能 介紹寫字樓作為固定資產(chǎn)的投資性以及西方先進(jìn)的理財(cái)觀念。 ◇ 自配集中型商業(yè)配套，使工作、生活、購(gòu)物一站式解決。 隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，未來幾年內(nèi)，以 批發(fā)和零售業(yè)、金融業(yè)、交通運(yùn)輸 等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)和以應(yīng)用軟件及系統(tǒng)集成、智能電網(wǎng)、生物醫(yī)藥、新能源和新材料等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和創(chuàng)新型服務(wù)業(yè)將成為南京的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。 對(duì)辦公物業(yè)的選擇 要求有良好的外在形象，經(jīng)濟(jì)，實(shí)用，基本配套設(shè)施完善，物管服務(wù)規(guī)范， 辦公場(chǎng)所的面積從幾十平米到 300多平米不等。 工作的地點(diǎn)幫助他們 在自己和他人面前顯露出理想的身份 在一幢高檔寫字樓里辦公常常能凸顯其文化內(nèi)涵、社會(huì)地位、身份和尊崇感。 通過 分區(qū)域定位功能實(shí)用，吸引不同客戶，降低風(fēng)險(xiǎn)。 客群描述： 蘇寧商業(yè)廣場(chǎng) VIP 蘇寧寫字樓 蘇寧商業(yè)廣場(chǎng)所帶來的龐大客戶群，這部分客群對(duì)蘇寧品牌認(rèn)可度高，品牌忠誠(chéng)度高，資金充裕，消費(fèi)力強(qiáng)。 會(huì)員權(quán)益： 一個(gè)階層，一種禮遇 VIP客戶策略 租金保障策略 針對(duì)人群：投資客 關(guān)注點(diǎn)：投資收益 解決方案：固定高額回報(bào)率 策略解析：利用項(xiàng)目獨(dú)有大量供貨商等租客資源優(yōu)勢(shì)，與投資客簽訂委托出租、管理協(xié)議，向其承諾一定的固定回報(bào)，以吸引其投資。 在各區(qū)域內(nèi)結(jié)合區(qū)域內(nèi)的媒體資源進(jìn)行有。 □ 享受商業(yè)廣場(chǎng)購(gòu)物優(yōu)惠； □ 有權(quán)享有商業(yè)廣場(chǎng)為其量身定做的會(huì)員服務(wù)及組織 參加會(huì)員活動(dòng)； □ 有權(quán)享受蘇寧聯(lián)盟商家服務(wù)等； □ 會(huì)員卡前期被賦予優(yōu)先選房功能； □ 享受購(gòu)房?jī)?yōu)惠。 CRM客戶關(guān)系管 理平臺(tái)，建立內(nèi)部信息平臺(tái)，舉辦各種營(yíng)銷活動(dòng)，進(jìn)行圈層營(yíng)銷。 ?品牌： – 蘇寧品牌，在地產(chǎn)界影響力劇增 – 國(guó)際品牌物業(yè)服務(wù) ?產(chǎn)品： – 戶型分割靈活 – 建筑高度 27層約兩百米 – – 超大綠地面積 – 自建大型集中商業(yè)配套 最有潛力的發(fā)展區(qū)域，資源有一定共享性 獨(dú)享，質(zhì)量保證，實(shí)力體現(xiàn) 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，價(jià)值可延展 產(chǎn)品定位 — 賣點(diǎn)整合 龍江首席智能化綠色辦公領(lǐng)地 客觀上我們需要他 主觀上我們擁有他 區(qū)域內(nèi)的高端定位 項(xiàng)目的軟硬件的優(yōu)勢(shì)體現(xiàn) 物業(yè)的專屬性 產(chǎn)品定位 定位語 先進(jìn)辦公理念的倡導(dǎo) 案名建議 : 蘇寧智城 蘇寧智地 備選案名 : 項(xiàng)目定位 — 案名 “智” — 睿智、智能，與“蘇寧睿城”形成 品牌效應(yīng)，與產(chǎn)品定位和目標(biāo)客群相輔相成。 帶來的價(jià)值比同類競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品要大 項(xiàng)目一定的規(guī)模，優(yōu)美的景觀環(huán)境；規(guī)劃理念好，配套齊全； 功能先進(jìn)、性價(jià)比高。 73 客戶類型 消化面積 價(jià)格承受能力 數(shù)量比例 營(yíng)銷特征 客戶特點(diǎn) 大客戶 整層以上 整層 強(qiáng) 小 被動(dòng) 刁鉆、 集團(tuán)決策 共享程度高 注重形象 追求個(gè)盤風(fēng)格 價(jià)值核算思維 主流客戶 100－ 400 中 中 有追隨喜好 追求性價(jià)比 資本運(yùn)作傾向 價(jià)值核算思維 基礎(chǔ)客戶 40－ 100 弱 大 主動(dòng) 注重實(shí)際利益 對(duì)價(jià)格敏感 有投資目的 關(guān)注區(qū)域價(jià)值 基礎(chǔ)客戶 主流客戶 大客戶 客群研究 — 購(gòu)買力劃分 結(jié)論：大客戶無疑是消化能力最強(qiáng)的，單個(gè)銷售面積也是最大的，然而基礎(chǔ)客戶和主流客戶占據(jù)了最多的數(shù)量。 項(xiàng)目定位 宏觀環(huán)境分析 營(yíng)銷推廣 項(xiàng)目分析 客群分析 產(chǎn)品定位 產(chǎn)品建議 71 客群研究 — 回顧思考 我們思考：如何找到項(xiàng)目的目標(biāo)客戶？ 他們是誰？ 他們?cè)谀睦铮? 他們?nèi)巳河卸嗌伲? 他們從事何種行業(yè)？ 他們需要什么樣的產(chǎn)品？ 對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的再回顧和思考： 我們發(fā)現(xiàn)： 處于上升階段的南京寫字樓市場(chǎng)在 產(chǎn)品設(shè)計(jì)、客戶分類尚不夠精細(xì) ，實(shí)際上有大量的客戶沒有找到十分滿意的辦公環(huán)境； 對(duì)于區(qū)域和產(chǎn)品的理解，尚有很大的挖掘和創(chuàng)新空間 ； 對(duì)于開發(fā)戰(zhàn)略的應(yīng)用尚存在一定的不足，客戶與項(xiàng)目互動(dòng)的案例相對(duì)較少。 ◇ 對(duì)于寫字樓來說，周邊的商業(yè)配套比較分散。 宣傳寫字樓的升值潛力和盈利水平，吸引投資客。 ★★★★★ 項(xiàng)目分析 — 問題點(diǎn) 問題點(diǎn) 可利用的資源，以及市場(chǎng)契機(jī) 解決方法 產(chǎn)品價(jià)格 ◇ 地段的區(qū)域價(jià)值、不可復(fù)制性。 項(xiàng)目分析 — 賣點(diǎn)提煉 就地段條件，市場(chǎng)狀況、企業(yè)實(shí)力，產(chǎn)品硬件、配套資源等各項(xiàng)要素，本案都已經(jīng)具備打造新型的高端寫字樓的基礎(chǔ)和能力。 ◇ 增強(qiáng)項(xiàng)目?jī)?nèi)部素質(zhì)，如戶型創(chuàng)新、物業(yè)服務(wù)、完善配套等，通過項(xiàng)目亮點(diǎn)吸潛在客戶的認(rèn)同。區(qū)域內(nèi)銀行、醫(yī)院、超市、餐飲娛樂等設(shè)施一應(yīng)俱全。 ◇ 龍江板塊為新城區(qū)，現(xiàn)為南京大型居住區(qū)，市場(chǎng)存在辦公的需求。建筑高度 ，地下 1層，層高 ；地上 1層和 2層為商業(yè)用房， 3層到 7層為辦公用房。 新鴻基 〃 CBD項(xiàng)目 商業(yè)金融業(yè) 占地 項(xiàng)目尚未啟動(dòng) 規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)金融業(yè)用地。辦公面積在 180325平米之間，價(jià)格在1400018000元 /平米 15層為裙樓，為大型商場(chǎng)和購(gòu)物中心， 620層為五星級(jí)產(chǎn)權(quán)式酒店，大廈 2236層為商務(wù)公寓式寫字樓，是一個(gè)智能化多功能的高標(biāo)準(zhǔn)的甲級(jí)寫字樓，辦公室可根據(jù)業(yè)主多功能需求進(jìn)行自由分割 中泰國(guó)際廣場(chǎng) 寫字樓、商業(yè)、酒店 21萬 05年 5月開始銷售，辦公推出 404套，已經(jīng)銷售 379套，銷售率達(dá)到 %，價(jià)格在 1300014000元 /平米。入住企業(yè)以房地產(chǎn)相關(guān)的設(shè)計(jì)、工程顧問、中介、建材等，以及部分貿(mào)易、船務(wù)公司為主，但金融類、專業(yè)服務(wù)類公司數(shù)量很少。銷售率 %。 ②空調(diào)： VAV變風(fēng)量全空氣空調(diào)系統(tǒng)保持室內(nèi)恒溫恒濕，空調(diào)箱采用歐洲全進(jìn)口的 VTS品牌，末端設(shè)備采用美國(guó)皇家品牌，空調(diào)主機(jī)采用遠(yuǎn)大溴化鋰直燃機(jī)組。主要入住客戶為生產(chǎn)制造類公司分公司、代表處和物流貿(mào)易類公司，金融類和專業(yè)服務(wù)類公司比重較小。酒店公寓部分與寫字樓同處一塔樓，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)有一定影響。 ?銷售均價(jià)：挑高 2300024000元 /平米，目前租金 /平米 長(zhǎng)發(fā)中心 36 ? 產(chǎn)品特征 ?項(xiàng)目主力分割面積 ， 部分 ，可多套自由組合。 城開國(guó)際 1202313000 2001000，標(biāo)準(zhǔn)層高，目前尾房 200平米 /套 僅剩余幾套 龍臺(tái)國(guó)際 1600017000 54，少量 70及 120 ，部分挑高 ，部分標(biāo)準(zhǔn)高 3米 2023.. 僅剩余幾套 凱潤(rùn)金城 寫字樓預(yù)期 2023年上市，產(chǎn)品規(guī)劃尚未明確 在售項(xiàng)目面積分割大多在 200平米以下， 100平米及以下戶型占據(jù)市場(chǎng)主力，小面積產(chǎn)品通過控制總價(jià)可在一定程度上提高去化速度，縮短銷售周期。因此本項(xiàng)目所面對(duì)的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)將是本項(xiàng)目最大的難點(diǎn)，下面我們將對(duì)南京三個(gè)中央商務(wù)區(qū)進(jìn)行分析。 銷售均價(jià)： 9700元 /平米、整層銷售。未來該項(xiàng)目表示有可能分割銷售，面積在 150平米以上。 代表項(xiàng)目：綠地紫峰 客群：制造類公司辦事處、金融保險(xiǎn)業(yè) 代表公司： LG、通力電梯 泛新街口片區(qū) —— 南京的金融、商業(yè)中心，南京最早發(fā)展起來的寫字樓市場(chǎng)； 高檔寫字樓集中區(qū)域；項(xiàng)目眾多，產(chǎn)品層次參差不齊 代表項(xiàng)目：金鷹國(guó)際、置地廣場(chǎng) 客群：銷售類及服務(wù)業(yè)為主 代表企業(yè)：可口可樂、甲骨文 河西奧體片區(qū) —— 寫字樓集中位于奧體中心東的中央商務(wù)區(qū)，市場(chǎng)發(fā)展歷史較短，但隨著建鄴區(qū)政府的遷入，辦公市場(chǎng)氛圍逐步形成 代表項(xiàng)目：金奧大廈、聯(lián)強(qiáng)國(guó)際大廈 客群：以房地產(chǎn)相關(guān)的設(shè)計(jì)、工程顧問、中介、建材等，以及部分貿(mào)易、船務(wù)公司為主 本項(xiàng)目 龍江板塊 南京寫字樓目前初步形成了泛新街口、鼓樓山西路、河西奧體中心三大核心商務(wù)區(qū)三足鼎立的格局 市場(chǎng)格局 18 銀城廣場(chǎng) 辰龍 .新境界 時(shí)代天地廣場(chǎng) 本項(xiàng)目 龍江板塊是目前河西區(qū)域最成熟的板塊，但該區(qū)域是傳統(tǒng)的住宅聚集區(qū)，不是商業(yè)辦公區(qū)域。 13 出租情況： 三級(jí)式分布 乙級(jí)以下寫字樓 一般甲級(jí)寫字樓 高檔甲級(jí)寫字樓 日租金情況 發(fā)展階段 過剩產(chǎn)品 市場(chǎng)主力 市場(chǎng)份額較少 特點(diǎn) 小型企業(yè)、創(chuàng)業(yè)初期企業(yè) 市場(chǎng)主導(dǎo)地位 地標(biāo)性建筑，高檔配備 ?南京寫字樓租金呈現(xiàn)三級(jí)分化的趨勢(shì)：一是低檔寫字樓，租金在 /平方米 /天一下，這類寫字樓的主力租賃客群為本地和中小型企業(yè)以及剛起步企業(yè)；二是中檔寫字樓，平均租金在 /平方米 /天之間，三是高檔寫字樓，租金在 /平方米 /天以上，其中綠地廣場(chǎng)、金陵飯店世界貿(mào)易中心、珠江一號(hào)以及置地廣場(chǎng)的租金較高，基本在 /平方米 /天之間。 風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存，未來發(fā)展?jié)摿薮蟆６?jí)市場(chǎng)策劃品控中心 清江廣場(chǎng)寫字樓市場(chǎng)定位及推廣策略 南京中原地產(chǎn) 宏觀環(huán)境分析 宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析 南京寫字樓市場(chǎng)分析 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)分析 項(xiàng)目定位 營(yíng)銷推廣 3 城市印象 十朝都城 —— 城市歷史文化底蘊(yùn)厚重 江蘇省會(huì) —— 政治文化中心，全國(guó)四大科教中心城市之一，高教科研基地 南北咽喉 —— 交通要地