【正文】 21 一月 20233:03:01 上午 03:03:01一月 21n 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023/1/21 3:03:0103:03:0121 January 2023n 1空山新雨后，天氣晚來秋。 一月 21一月 21Thursday, January 21, 2023n 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 一月 2103:03:0103:03Jan2121Jan21n 1故人江海別，幾度隔山川。2. 通 過 排號(hào)客 戶的多少和踴 躍 程度， 試 探市 場(chǎng)，令價(jià)格定位和推 盤 量更加準(zhǔn)確。n 主要優(yōu)勢(shì)：溫泉、價(jià)格觀山湖一號(hào)：n 總共有 18棟建筑 ,約 2023多套 ,一期推出 600余套 ,(現(xiàn)剩余 21套 )；n 瞰湖高層 3400,花園洋房 4500；n 銷售率： 90%，高層銷售狀況很好；n 高層多以 100~120平小三室及三室住房為主；山水黔城：n 三期：建筑面積 25萬平左右；n 精裝修 130平以下裝修標(biāo)準(zhǔn) 900元 /平 n 綠化率 30%n 總建筑面積 17萬平方米 消費(fèi)者對(duì)不同房型面積區(qū)間的選擇：a、兩室面積：兩室面積區(qū)間集中在 70~90平方米之間b、四室面積分布：四室面積區(qū)間集中分布在 160~180平方米之間。只要我們能把產(chǎn)品的綜合品質(zhì)做好，通過營銷推廣把高品質(zhì)大盤的聲勢(shì)造出來，在市場(chǎng)上取得一席之地應(yīng)該不難，成為市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者亦有可能。n 小河片區(qū)相對(duì)成熟一些，現(xiàn)有幾個(gè)大盤項(xiàng)目，綜合品質(zhì)較好，距離中心城區(qū)距離與金陽新區(qū)差不多，基礎(chǔ)配套條件要差一些，也存在較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。n 目前兩城區(qū)房屋銷售價(jià)格上漲較大，最貴房屋單價(jià)已達(dá)到 9000元 /平方米。n 宏立城地產(chǎn)：目前開發(fā) “山水黔城 ”項(xiàng)目。n 世紀(jì)中天的前身為中房集團(tuán)貴陽公司，改制后于 1994年 2月在深交所掛牌上市?？梢灶A(yù)見，在未來 2— 5年內(nèi)，老城區(qū)周邊區(qū)域必將成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。企業(yè)通過招拍掛方式依法取得土地使用權(quán)的，先按應(yīng)繳土地出讓金的 50% 繳納土地出讓金，余下部分第二年起每年補(bǔ)交 10% ， 5年內(nèi)繳清；n 綜上所述，從開發(fā)地塊面積、政府政策扶持、房地產(chǎn)開發(fā)狀態(tài)、土地升值空間、產(chǎn)品價(jià)格增長空間、未來區(qū)域規(guī)劃、市政設(shè)施配套等等方面綜合比較，在貴陽兩城區(qū)、烏當(dāng)、小河、金陽新區(qū)當(dāng)中，比較而言金陽新區(qū)更具有吸引力；金陽新區(qū)代表樓盤：名稱 占地面 積 建筑面 積 (萬平米 )開發(fā)商 物業(yè)類型 公寓單層平面布局套數(shù)銷售率戶型 價(jià)格 (元 /平方米 )金龍國際花園 (二期電梯房為主 )200畝 32 貴陽金龍房 開洋房，小高層，多層毛坯，別墅多層 5+多層6+29+18+1,2梯 3,5戶 ,1梯12戶一期住宅 1837套 ,二期推出外圍電梯房五棟70%　2室 2廳 1衛(wèi) 1廚㎡ ； 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 ㎡ ； 1室 2廳 1衛(wèi) 1廚 ㎡ ； 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚㎡ ,主力戶型： 60300平米36007000(二期電梯房3600元 /平方米均價(jià) )金陽乾圖中心廣場(chǎng)9萬平米 60 金陽房開高層商住樓，毛坯3梯 8,4梯 10,現(xiàn)有 2棟 ,總共 23房型住宅總 288套，預(yù)售47套，可售 241套；商業(yè)總 1998套，預(yù)售 155套，可售 1843。金陽正處在開發(fā)建設(shè)的起步階段，不論在政治高度上，還是市政規(guī)劃的高度上，其開發(fā)遠(yuǎn)景和發(fā)展?jié)摿Χ家哂谏鲜鰞蓞^(qū)；n 2023年金陽碧海花園土地還是劃撥土地，經(jīng)過 3年的發(fā)展，目前金陽市委對(duì)面的地塊起拍價(jià)格已經(jīng)達(dá)到 70萬 /畝（金龍國際地塊價(jià)格約為 75萬 /畝 ,商業(yè)用地價(jià)格達(dá)到195萬 /畝）。目前，已經(jīng)有多條公交線路 70、 4 5 29路車等連接新老城區(qū)，三條主要公路連接新老城區(qū)：中心環(huán)線、 201國道、金陽大道；n 2023年重點(diǎn)引進(jìn)一批科研院所，建設(shè)一批配套的基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)項(xiàng)目。 表 n 需求雖然受到抑制，但是各界信心未出現(xiàn)大的動(dòng)搖，將穩(wěn)中有升。n 商品房空置面積大幅下降。貴陽商品住宅價(jià)格相對(duì)較低，與經(jīng)濟(jì)適用房比例較高有直接原因；n 2023年全市經(jīng)濟(jì)適用住房批準(zhǔn)預(yù)售面積中，金陽新區(qū) ，占全市經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)量的 %； 目前，從金陽政府部門了解到，金陽新區(qū)建設(shè)初期已經(jīng)批準(zhǔn)為經(jīng)濟(jì)適用房用地的地塊（碧?；▓@、景怡花園、帝景傳說、 市直機(jī)關(guān)職工宿舍 ）外，其他后續(xù)出讓地塊均為開發(fā)商品房用地。2023年貴陽商品住宅銷售情況：2023年貴陽全市商品住宅銷售總量約 359萬平，比 06年增加 % 。n 2023年上半年，金陽新區(qū)商品房銷售均價(jià) 2600元 /平方米，其中住宅 2380元 /平方米 從區(qū)域上看主要是金陽、烏當(dāng)土地出讓面積增幅巨大， 2023年，金陽新區(qū)由于新世界地產(chǎn)、水電中環(huán)等省外知名企業(yè)入駐購地，土地出讓面積達(dá)到，占全市的 % ，比上年全市土地出讓量還大；烏當(dāng)土地出讓面積也達(dá) ，占全市的 % ；其他各區(qū)域土地出讓量基本呈下降態(tài)勢(shì)，其中云巖、南明兩城區(qū) 平方米占 % ，同比下降 % 。在 2023年全市土地出讓面積中，云巖、南明兩城區(qū) % ，同比下降 。辦公房開發(fā)，同比下降 % ， n 2023年，全市商品房項(xiàng)目施工面積 ，同比增長 % ，其中住宅面積 1196萬平方米，同比增長 % ；商品房項(xiàng)目新開工面積；n 2023年上半年，貴陽市商品房施工面積 ，同比增長% ，其中住宅 ，同比增長 % ；商品房新開工面積294萬平方米，同比增長 % ，其中住宅 ，同比增長% ；商品房竣工面積 ，同比增長 % ，其中住宅面積，同比增長 % 。n 除市場(chǎng)需求是支撐貴陽房價(jià)平穩(wěn)上升的主要因素外，商品房銷售區(qū)域性較強(qiáng)也在一定程度上導(dǎo)致了全市商品房銷售均價(jià)的上升。主要原因是由于這一事情新世界、金元、元龍等項(xiàng)目幾乎同時(shí)入市。（ 2）商品房批準(zhǔn)銷售面積及合同登記銷售量截止 6月底，全市一年以上商品房空置面積 ，同比下降 30% ，其中住宅 ，同比下降 %，辦公房 ，同比下降 % ，商業(yè)營業(yè)房 萬平方米，同比下降 % ，其他用房 ，同比下降 % 。今后推出的商品房項(xiàng)目將主要集中在兩城區(qū)的邊緣地帶及和兩城區(qū)相臨的其他城區(qū)n 目前兩城區(qū)和周邊城區(qū)交界處有大面積的土地供應(yīng)，主要集中在東山片區(qū)。其價(jià)格區(qū)間多在每平方米 2900元 — 3850元 /平方米左右，其中近期開盤的大興星城、上河城，均價(jià)在 3400元左右，其中興隆珠江灣畔項(xiàng)目均價(jià)在 3850元 /平方米；n 小河板塊是房地產(chǎn)發(fā)展比較成熟的板塊之一。n 金陽功能定位為行政、教育、居住、文化、金融貿(mào)易和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。到 2023年，力爭(zhēng)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達(dá)到 300億元、實(shí)現(xiàn)聚集人口 10萬人；n 預(yù)計(jì) 2023年前，規(guī)劃城市建設(shè)用地 17平方公里，規(guī)劃人口 18萬人； 2023— 2023，規(guī)劃城市建設(shè)用地 40平方公里，規(guī)劃人口 40萬人； 但略遠(yuǎn)離中心商業(yè)區(qū)域價(jià)格在 3500元 /平方米左右，周邊郊區(qū)價(jià)格在 3000元 /平方米左右，區(qū)位價(jià)格差異明顯；n 和兩城區(qū)相臨的烏當(dāng)、小河、金陽新區(qū)的商品房銷售平均價(jià)格只在2800~4500元 /平左右，近年該區(qū)域的價(jià)格提升空間較大；n 商品住宅總體價(jià)格不高：其中，經(jīng)濟(jì)適用房起到了一定的壓制作用 .從目前看，未來經(jīng)濟(jì)適用房的總量會(huì)得到控制，銷售資格的審查會(huì)更嚴(yán)格，價(jià)格會(huì)進(jìn)一步提高，用地區(qū)位會(huì)越來越偏遠(yuǎn)，其對(duì)主流產(chǎn)品市場(chǎng)的影響相對(duì)會(huì)減弱；n 在國家宏觀調(diào)控下，前兩年土地出讓面積迅速減少。該地塊位于烏當(dāng)區(qū)順海林場(chǎng)至葉家莊一帶。 2023年 9月，在小河國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)投資 。項(xiàng)目宗地狀況分析n 地塊緊鄰高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)，該區(qū)將建設(shè)成為集微電子、半導(dǎo)體高科技產(chǎn)業(yè)、電子信息技術(shù)、生物制藥等產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)；n 園區(qū)總占地面積 ，目前已有 20余家高科技企業(yè)及20家生產(chǎn)型企業(yè)。n 東山片區(qū)位于云巖區(qū)的東側(cè)，和烏當(dāng)區(qū)接壤。若能如此，一方面在市場(chǎng)上可以立于不敗之地，另一 n 因此，我們?cè)诒ＷC容積率為 ：項(xiàng)目產(chǎn)品定位：總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目名稱：貴陽項(xiàng)目 銷售面積（萬平米 ） 占地面積（畝） 853結(jié)構(gòu)形式：鋼砼框架 建筑面積（萬平米 ） 104 凈用地面積（畝） 785其中： 3F聯(lián)排別墅可售面積（萬平米） 預(yù)計(jì)銷售單價(jià)（元 /平方米） 82604疊拼別墅可售面積（萬平米） 預(yù)計(jì)銷售單價(jià)（元 /平方米） 67505F\6F花園洋房可售面 積 （萬平米） 預(yù)計(jì)銷售單價(jià)（元 /平方米） 535033層 高 層 可售面 積 （萬平米） 預(yù)計(jì)銷售單價(jià)（元 /平方米） 465033層 酒店式服 務(wù) 公寓 預(yù)計(jì)銷售單價(jià)（元 /平方米） 4970社區(qū)配套商業(yè)可售面積（萬平米） 預(yù)計(jì)銷售單價(jià)（元 /平方米） 25000預(yù)計(jì)銷售總額（萬元） 　 容積率： 綠地率： 40%一期項(xiàng)目產(chǎn)品定位 :類型類型 建面（萬平）3F聯(lián)排別墅、 4F疊拼別墅 5F、 6F花園洋房 33層高層電梯洋房 33層高層電梯洋房（ ） 8合計(jì) 項(xiàng)目總建筑面積為 104萬平方米，開發(fā)周期為 5—6 年，準(zhǔn)備分 7期進(jìn)行投放，平均每期投放量約在 15萬 ~20萬方左右。保利溫泉新城：n 一期推出 600套，n 聯(lián)排別墅 126套（面積 220~400平方米，均價(jià) 5900元 /平方米），n 花園洋房 224套（面積 127~180平方米，均價(jià) 3450元 /平方米），n 電梯公寓 250套（面積 90~130平方米，均價(jià) 3300元 /平方米）。目前在還未進(jìn)行太多前期宣傳的前提下，已經(jīng)積攢了 270余組客戶。 盤時(shí)代 目配套 規(guī) 劃 服務(wù)均價(jià)：4200元/M2銷 售 總額 5億 元工程進(jìn)度計(jì)劃工程進(jìn)度計(jì)劃 15萬平進(jìn)度計(jì)劃 07年 　 08年 　 09年 　 10年內(nèi)容 11 12 01 02 03 0