【正文】 整合推廣 與招商活動整合推廣；同時考慮與其它項目整合推廣；各種媒體間整合互動整合；整合各種社會資源推廣項目（如與各地商會、同鄉(xiāng)會溝通協(xié)作等），引起社會關(guān)注，成為談?wù)摕狳c，促成購買熱潮。 C、廣播 廣播的受眾面大，覆蓋人群廣，以交通廣播為例其主要針對的受眾群體是 “有車族 ”，而本項目的招商目標(biāo)客群基本上屬于這一群體。 【 內(nèi)容 】明天第一城的 LOGO明天第一城 VI延展系統(tǒng) （包括招商辦公物料如名片、信箋、信封，車體、服裝、禮品、形象墻等）明天第一城的導(dǎo)示系統(tǒng)【 重要提示 】 規(guī)范化應(yīng)用管理和高品質(zhì)的形象物品制作，是其能否有效形成獨特視覺形象的重要保證?！?手段 】工地路牌 ：表明項目的名稱和用途。品 ：美觀、實用、傳遞招商和項目品牌形象。展 板 ：售樓處懸掛資料，全面介紹公司及項目的信息、裝飾銷售 現(xiàn)場、渲染銷售現(xiàn)場氛圍以誘導(dǎo)客戶。（三）、戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)營銷中心現(xiàn)場展示 推廣手法的創(chuàng)新（ 1）、蓄勢待發(fā)： 推廣初期通過概念造勢、理念傳播、活動營銷與形象塑造對項目進行推廣，對市場形成沖擊力、對客戶造成誘惑力，充分調(diào)動起目標(biāo)客戶的好奇心與關(guān)注；后續(xù)通過對項目區(qū)位、前景、品質(zhì)、性能等優(yōu)勢的解析與招商進展、前景等激發(fā)目標(biāo)客戶購買欲望；同時通過招商前的 “內(nèi)部定制 ”，為正式招商儲蓄充分的客源和人氣。 小結(jié)：差異化的策略是創(chuàng)造成功機會的關(guān)鍵點。注：具體租金遞增的幅度按市場行情進行最終確定。 首期就一次性交納 5年租金。 其中：北京地區(qū)招商所占比例不得超出整體的 80％；外地招商的比例可根據(jù)實際情況擴大，擴大部分可占用本地招商份額；根據(jù)招商實際情況，如果招商出現(xiàn)火爆，可加大預(yù)留部分的比例（例如 10％）。第三階段 : 所有剩余商鋪以業(yè)態(tài)平衡為指導(dǎo)實施銷售。第二階段開盤熱銷期： 2023年 10月 —— 2023年 6月第三階段清盤期： 2023年 7月 —— 2023年 9月其中：第一階段：完成至少 40％的認(rèn)購第二階段：完成 45%的銷售率，累計銷售率達 85％以上。 ② 建筑細(xì)節(jié)中溶入標(biāo)志和圖示，也能完美的將建筑美和商業(yè)味融合。燈光設(shè)計建議 商業(yè)燈光照明對創(chuàng)造舒適的購物環(huán)境極其重要。色彩或質(zhì)感的變化，只有在反映功能的區(qū)別時才可使用。 第五部分、室內(nèi)、外商業(yè)空間設(shè)計建議 4） 通過對于本項目周邊商業(yè)情況的市場調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)該區(qū)域或相鄰區(qū)域（天通苑、北苑家園等）的商業(yè)以住宅底商為主，且以餐飲、百貨超市為主要經(jīng)營業(yè)態(tài)。能聚集人氣的商業(yè)業(yè)態(tài)（小商品批發(fā)、餐飲、百貨）應(yīng)分布在臨街處商業(yè)（安立路），既能聚集人氣，又利于小區(qū)的動線規(guī)劃，利于整個項目的后期物業(yè)運營管理。1 18號樓底商和裙樓商業(yè)： 地下一層，地上二層，單層面積約 2450平方米，總計商業(yè)面積 7350平方米。獨體商業(yè)： 地下一層，面積 1000平方米；地上二層，單層面積 1000平方米，總計商業(yè)面積 3000平方米。A13地塊： 地下一層，面積 1300平方米；地上二層，單層面積 1300平方米，總計商業(yè)面積約 3900平方米。區(qū)域人流量大，對于商業(yè)、住宅物業(yè)開發(fā)非常有利。同時能否留住范圍在 10公里以內(nèi)，通過城鐵，地鐵等軌道交通而向東直門，西直門，亞運村流向的消費人群也是區(qū)域商圈形成的關(guān)鍵因素，如果北方明珠百貨商場的商業(yè)計劃得已成功實施，那么區(qū)域商業(yè)中心的商圈雛形將基本形成，區(qū)域的成熟，商業(yè)環(huán)境的改善，可以吸引更多的人群在此投資 、 置業(yè) ,對于明天第一城的銷售，招租都是利好因素。這種定位主要取決于社區(qū)自身消化能力的有限性和區(qū)域的可發(fā)展性。商業(yè)部分未開盤，進入租賃市場還需一段時間溫哥華森林 /天 /平米 ——2 元 /天 /平米 北苑底商 只租不售 金泉購物廣場 60000 未確定 未確定 山水 La b、項目區(qū)域居民收入，消費增長變化項目區(qū)域 96—04 年居民收入，消費增長變化表: 城市居民消費傾向 1996年為 ％； 1998年為 ％； 2023年進一步下降到 ％； 2023年回升到 ％，成為近十年的最高值；2023年以后，消費傾向出現(xiàn)持續(xù)下降，徘徊在 70— 80％左右的位置，2023年降為 ％。二、項目所在區(qū)域產(chǎn)業(yè)及周邊居民消費研究 本篇從消費與 GDP、收入的關(guān)系和消費傾向等角度對現(xiàn)階段該項目區(qū)居民總體消費情況進行簡要評價；利用購買力測算和收入彈性分析對未來幾年區(qū)域居民消費需求進行（定量）初步分析及前景預(yù)測。 從上述統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，北京中大型商業(yè)地產(chǎn)項目的數(shù)量占市場的主體，這完全符合商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)律。特征點評： 產(chǎn)業(yè)鏈，居住人群消費帶動商業(yè)發(fā)展。也使得我們對本區(qū)域商業(yè)發(fā)展的速度以及完善度加以長期分析與觀察。 由于商業(yè)潛力巨大，本區(qū)域?qū)⒂斜匾槍χ苓叴笮蜕虅?wù)群進行商業(yè)布局以及商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營檔次與類別進行調(diào)整與重置，從而使得商業(yè)氛圍更加濃厚，營造立足本區(qū)域商務(wù)人群，連接西單商圈與復(fù)興門外、阜成門商圈的重要樞紐。新張開業(yè)后連續(xù)三年業(yè)績翻番，在硬體建筑，營業(yè)面積、區(qū)域位置都不占優(yōu)勢的情況下，連續(xù)三年成為北京市商委所屬十大百貨公司商業(yè)績效最好單位。二、中關(guān)村商圈相應(yīng)的電子類物業(yè)仍在快速增加，欲分得高額利潤市場中的一杯羹，電子產(chǎn)業(yè)商業(yè)在中關(guān)村將逐漸走向更大的規(guī)模和效應(yīng)階段。 便利的交通條件是商圈形成的有利條件。南城消費的滯后是本區(qū)域商業(yè)發(fā)展的不利因素，但是也是本區(qū)域商業(yè)發(fā)展的機遇，由于交通的便利以及南城整體經(jīng)濟的進一步發(fā)展，作為本身建立較早，發(fā)展較完善的商業(yè)區(qū)域，新世界商圈將會進一步完善發(fā)展，最終成為立足南城，輻射全北京的重點商圈之一。西單自身還向縱深化發(fā)展，西單地區(qū)的人氣會隨著第二次西單商圈改造更加旺盛。 其中分為主要商圈、輔助商圈及商業(yè)區(qū)域。2）、隨著城市功能劃分的發(fā)展以及商務(wù)辦公區(qū)域的進一步建立，商業(yè)區(qū)域與商圈也隨著商務(wù)區(qū)域消費人口的帶動，逐漸的趨向于商務(wù)核心區(qū)。王府井、西單、前門三足鼎立的格局是北京傳統(tǒng)商業(yè)中心分布的重要特征。 2023年，城鎮(zhèn)人口預(yù)計每年增加％至 ％。第一部分：商業(yè)市場的調(diào)研與分析 《 北京經(jīng)濟及城市發(fā)展規(guī)劃 》 發(fā)展目標(biāo)中指出：(A)、 2023年至 2023年，北京將率先在全國基本實現(xiàn)現(xiàn)代化，構(gòu)建國際大都市的基本框架；(B)、 2023年至 2023年，全面實現(xiàn)現(xiàn)代化，確立具有鮮明特色的國際大都市地位；北京市總?cè)丝谝?guī)劃控制在 1800萬人左右，年均增長率 ％。宏觀戰(zhàn)略 —— “多中心 ”的 規(guī)劃 將造就一批新居住，商務(wù)，商業(yè)中心。 隨著北京城市及商業(yè)的進一步發(fā)展，各大商圈的確立，各個商圈以及重點商業(yè)區(qū)域的研究成為了未來的商業(yè)地塊發(fā)展、商業(yè)定位、業(yè)態(tài)組合以及配置分布等方面重要的參考信息和經(jīng)驗?zāi)Ｊ?。例如十里河建材商業(yè)區(qū)以及中關(guān)村商圈?？偨Y(jié)： 先進經(jīng)營理念 雄厚資金實力 發(fā)達交通體系 充足停車位 優(yōu)良地理位置 西單商圈西單商圈未來發(fā)展趨勢 : 按照目前市政府、北京市商委和西單商委的規(guī)劃，未來五年內(nèi)，西單商業(yè)街商業(yè)設(shè)施擴建工程投資將超過 66億元，新增商業(yè)面積 100萬平米。直到隨著 90年代末 21世紀(jì)初中友百貨的開業(yè)才從又給西單商圈注入了新的活力。 因前門地區(qū)聚集了近百家中華老字號，因此無法進行改造并引進現(xiàn)代經(jīng)營理念，又因交通、停車問題，使得前門商圈逐年衰退。 2023年 6月，一句 “我要去 SOGO！ ”響徹京城以來，北京莊勝 SOGO便成為京城百姓假日休閑購物的首選之一。另外，酒仙橋附近的酒吧區(qū)慢慢發(fā)展起來，曾經(jīng)也有相關(guān)規(guī)劃要拆除三里屯酒吧街，并把原有酒吧遷到酒仙橋區(qū)域，雖然現(xiàn)在還沒有定論，但是商圈內(nèi)形成一條新的酒吧街是肯定的。在未來，中關(guān)村會繼續(xù)依靠自己的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，強化自己電子市場的霸主地位，并且朝著功能完善、業(yè)態(tài)全面的大型綜合性商圈邁進。租金每平米每天平均在 3元左右，按購物中心 90%的招商率計算，一年購物中心能收入約 5億元，最少要 10年才能收回投資。由于周邊消費群的日常消費需求，本區(qū)域?qū)⒓哟蟛惋嬕约吧虅?wù)休閑娛樂等商業(yè)業(yè)態(tài)的比例。朝陽門商業(yè)區(qū)域 未來商業(yè)發(fā)展趨勢的展望 北京市朝陽區(qū)已經(jīng)明確規(guī)劃，朝陽門外區(qū)域作為泛 CBD的核心部分，將建設(shè)成功能完善，配套設(shè)施齊全的大型高檔商務(wù)中心區(qū)，隨著本區(qū)域商務(wù)分為愈加濃厚，區(qū)域商務(wù)人口的繼續(xù)增加，商業(yè)物業(yè)也會隨之增加，從而滿足日益增長的中高端商務(wù)消費需求。 望京商圈未來商業(yè)發(fā)展趨勢的展望 : 造成目前望京商業(yè)緊缺的一個主要因素是區(qū)域內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)滯后。從開發(fā)商項目操作的成長速度看，北京 2023年、 2023年進行營銷的商業(yè)地產(chǎn)項目數(shù)量比較大，但真正開業(yè)估計集中在 202 2023年。北京市在建商業(yè)項目類型供應(yīng)比例　　 如圖 ，購物中心 /綜合項目所占比例最高，達到 40%以上，社區(qū)商業(yè)供應(yīng)量占近 25%。擴大內(nèi)需、啟動消費始終是促進經(jīng)濟增長的關(guān)鍵措施。 （ 3）、現(xiàn)階段項目區(qū)域居民總體消費狀況的分析a、消費率的變化：統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，進入九十年代以來，世界平均消費率為 78％－ 79％，到 1999年低收入國家的平均消費率已經(jīng)達到 81％，中等收入國家為 74％，高收入國家為 77％。從區(qū)域居民的消費和支出比例可以看出，城市居民人均可支配收入近十年間年均遞增 ％，城市居民人均消費性支出年均遞增％。萬科星園 360000 7300 10800 合計 3905965 北苑華天市場 15000服裝餐飲娛樂小商品妙樂軒酒樓金牛山燒烤KTV贛味鮮明天第一城周邊商業(yè)銷售價格調(diào)研分析表項目名稱 銷售價格 備注天通苑住宅小區(qū) 只租不售 金潤百貨 3元 /天 /平米北苑華天市場地上一 4元 /天 /平米 受地理位置以及建設(shè)狀況的影響，此項目對于本案來商業(yè)的威脅性最大。第二部分、明天第一城項目商業(yè)規(guī)劃建議 因此，對于現(xiàn)有小商品批發(fā)的商業(yè)業(yè)態(tài)定位應(yīng)為中高檔，以提升項目整體品質(zhì)和物業(yè)附加值。 業(yè)態(tài)定位： 精品店、小超市或其它社區(qū)商業(yè)，考慮小店鋪銷售為主。B02地塊：12號樓底商： 地上二層，單層面積 1200平方米，地上總計商業(yè)面積 2400平方米。 （三）產(chǎn)品分析：依據(jù)物業(yè)形態(tài)分類：1）住宅類底商2）獨立商業(yè)樓3）公建底商依據(jù)功能分類：1）社區(qū)配套功能2）購物功能3）娛樂休閑功能 教育服務(wù)功能 依據(jù)商業(yè)形態(tài)分類：1）超市2）百貨公司3）小商品市場4）會所5）餐飲娛樂依據(jù)營銷方式分類：1）銷售方式2）租賃方式3）聯(lián)營方式4）自營方式 因此，對于現(xiàn)有小商品批發(fā)的商業(yè)業(yè)態(tài)定位應(yīng)為中高檔，以提升項目整體品質(zhì)和物業(yè)附加值。生活服務(wù)類： 洗衣店、花店、數(shù)碼影印、電器維修、房屋中介、保潔公司、搬家服務(wù)、藥店、社區(qū)醫(yī)療站、旅行社、汽車租賃、洗車房、西餅屋2） 這些機能包括水、電、氣、暖、排水、排煙、樓層層高、樓板承重等，不同的商業(yè)業(yè)態(tài)之間其所需機能存在差異，比如餐飲業(yè)對于水、電、氣、暖、排水、排煙等機能要求較嚴(yán)格，而百貨超市業(yè)對于電、通風(fēng)、暖、制冷等要求嚴(yán)格。應(yīng)當(dāng)保證鋪裝功能所必需的強度要求，做到鋪面無論在干燥或是潮濕的條件下都同樣防滑，避免行人發(fā)生危險。室外步行街購物中心的 K能達到 75—— 80%，室內(nèi)購物中心 K要小得多，因中庭、過道（街道）、休閑區(qū)等等共用面積的不同而不同，一般在 45%——65%之 間。 商業(yè)效果圖制作 購物廣場建筑設(shè)計講求店招和標(biāo)示兩種方式合理運用。 第六部分、銷售、招商策略 一、總體銷售策略商業(yè)先行 租售并舉 末端優(yōu)先 重在經(jīng)營 （三）、銷售