【正文】 23. :07:53 感情投資是在所有投資中，花費最少，回報率最高的投資。 2023年 1月 25日星期三 命運本來就不公平所以我要改變命運。 2023年 1月 25日 9時 7分 能用他人智慧去完成自己工作的人是偉大的。 2 命運是一件很不可思議的東西。 2023/1/2509:07:53 在艱難時期，企業(yè)要想獲得生存下去的機會，唯一的辦法就是保持一種始終面向外界的姿態(tài)。風平浪靜的海面，所有的船只都可以并驅競勝。 創(chuàng)造性模仿不是人云亦云，而是超越和再創(chuàng)造。 第一階段： 第二階段： 第三階段： 第四階段： 媒體投放全面展開， 在前面階段的基礎上強化電視、報紙和網(wǎng)絡硬性廣告的投放。 萬科心旅程， 金域藍灣品牌落地 .（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 推廣主題提煉 金域藍灣品牌正式落地，“萬科心旅程”活動，直接輸出形象定位語 金 域藍灣 建筑都市生活藝術 推廣重點：“萬科心旅程”體驗萬科活動 .（ ....），提供海量管理資料免費下載！ “期待”階段的營銷策略闡述 時間： 08年 5月 1日 6月 強化項目氣質 強化開盤信息 銷售線 做預銷控； 吸收“萬客會”新會員，對前期會員進行誠意梳理 推廣線 重點抓兩次“松山湖之約”活動，在臨近開盤階段， 項目形象氣質深度釋放； 金域藍灣 推廣重點：“萬科留聲機”征文活動 .（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 建立偏好階段的營銷策略闡述 時間： 08年 3月 1日 3月 31日 金域藍灣高調(diào)亮相，強化項目氣質輸出 建筑都市生活藝術，是本案的形象定位。 所以在本階段推廣主題的提煉，應該重點體現(xiàn)萬科進入大朗的氣勢高度，以及表達萬科與大朗的關系。 .（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 活動主題 活動元素 活動發(fā)起、組織 活動參與方 “迎奧運奔向 08”—— 松山湖跨區(qū)際新年長跑 大朗 .（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 理解 采取直接（無論是單刀直入還是迂回含蓄，我們認為兩者的性質是一致的，都屬于直接的商業(yè)行為）、緊迫的策略反而會讓市場產(chǎn)生或多或少的抗拒心理，因此在這個層面上，萬科與其他品牌的企業(yè)形象并沒有太大的區(qū)分，都是商人本質，區(qū)別只是多或少； 因此，要最大程度上實現(xiàn)萬科的與眾不同，必須最大程度的減少商人氣質，而方法是站在更高的社會高度，讓自己高尚起來，但是“天下為公”未免顯得虛偽，所以私利與公利并存才會真實而偉大。因此強調(diào)大松山湖的規(guī)劃是吸此深圳投資客的關鍵之一。他們需求的產(chǎn)品主要以總價低出手快的 7080㎡ 的兩房及 100㎡ 左右的三房為主。 關健詞：創(chuàng)意 他們大多從事高新行業(yè)，工作一直都是強調(diào)創(chuàng)新和創(chuàng)意。雖然大多為一次置業(yè)，但審美能力很高，園林、戶型、物管他會都會仔細比較。他們更能欣賞的，是有一定品味的時尚。主要需要產(chǎn)品在 100~120之間。在生活上，他們是家庭頂梁柱，家庭的幸福是他們奮斗的動力也是最大的欣慰。 ?大朗鎮(zhèn)位位于大松湖片區(qū)，與北部工業(yè)區(qū)（特別是華為、漫步者等大型工業(yè)廠工）距離很近，可以說是基本連為一片 ， 松山湖園林的客戶將重點爭取的群體，同時也是與主要競爭對手主要競爭的客戶。 同時建議是否可以松山湖 1號到本案開設穿梭松山湖的巴士，提升本案與松山湖的交通便利性。主力產(chǎn)品獨棟別墅、并聯(lián)別墅 別墅，少量大面積的洋房 長城世家 08年上半年 松山湖科技產(chǎn)業(yè)園沁園路邊 占地約 ，建筑面積 ，容積率 高層洋房 大嶺山 萬科項目 08年 東莞市大嶺山連平管理區(qū) 占地約 15萬平方米 ,未做控規(guī)，容積率 別墅，少量大面積的洋房 新世紀領居 08年上半年 莞長路與環(huán)城大道交界處 占地 43萬㎡，總建 34萬㎡，容積率 項目一期由 7棟高層組成， 金地格林上院 07年底 項目東接石大路松山湖高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)，南靠大嶺山鎮(zhèn)中心商圈 面積 ,建筑面積 ,容積率為 , 高層洋房 .（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 原則： ?區(qū)域 ?規(guī)模 ?檔次 ?產(chǎn)品 ?客戶 區(qū)域 項目名稱 相似度 松山湖 長城世家 ★★★★ 大嶺山 金地格林上院 ★★★★★ 直接競爭樓盤：長城世家 /金地格林上院 .（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 占地約 ，建筑面積 ，容積率 ?該項目地塊位于松山湖科技產(chǎn)業(yè)園商住規(guī)劃區(qū)內(nèi)，凱悅酒店西北側，北面是留學生創(chuàng)業(yè)園，地理位置較優(yōu)越，交通便利 ?長城世家近山親水 ，盡享松山湖的原生山水 ，自然資源獨特 ?周邊教育配套成熟 ?容積率： ，容積率較低； ?以多層和小高層圍合組成，將原生態(tài)湖泊與組團園林、入戶花園層層交融，保證了戶戶有景，移步異景 長城世家 本案 優(yōu)勢： ?該項目所處位置暫時還沒全面開發(fā)，周邊生活配套不成熟 ?占地約 ，建筑面積 ，項目規(guī)模中等 劣勢： 主力產(chǎn)品： ?1112層的小高層 ?120140的三房和四房 .（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 占地面積 ，建筑面積 ，容積率為 ?距離松山湖教育區(qū)僅 2公里，交通比較便利 ?距離鎮(zhèn)中心 ，沒有鎮(zhèn)中心的嘈雜人流影響； ?項目周邊市政路網(wǎng)規(guī)劃良好，綠化與路況優(yōu)良； ?院落式建筑設計，錯落有致的景觀，多功能入戶花園 ?位于鎮(zhèn)中心與鄉(xiāng)村的結合部，區(qū)域價值較難獲得認同； ?三面臨路（石大一級公路、另兩條雙向六車道市政路），車流多車速快，道路噪音污染嚴重；地塊西南角是中型鞋材廠（未有搬遷計劃），噪音及空氣污染大； ?周邊大部分為農(nóng)村自建房，居住環(huán)境受到一定干擾，有一定的治安隱憂； ?生活、交通等配套滯后，整體居住氛圍不足； 優(yōu)勢 劣勢 .（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 一期 二期 三期 主力產(chǎn)品： 6080㎡ 的二房 90110 ㎡ 的三房 項目總套數(shù)約 2023套，分三期推出： 一期產(chǎn)品預計 07年 10月份推出， 580多套； 二期約 600套； .（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 與區(qū)域內(nèi)競爭對手的關聯(lián) 與干擾型區(qū)域外市場的關聯(lián) 報告大綱 .（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 目標客戶群區(qū)域 寮步片區(qū) 常平片區(qū) 城區(qū) 從交通上與本案有20分鐘以上的車程距離，所在片區(qū)存在差別，因此僅將作為 【 干攏圈層 】 .（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 常平片區(qū) 寮步片區(qū) 中心城區(qū) ?成熟的房地產(chǎn)市場 ?較高的開發(fā)水平 ?成熟的配套 ?便捷的交通 ?強勁的經(jīng)濟實力 ?東莞東部中心鎮(zhèn)區(qū) ?迅速發(fā)展的市場 ?知名發(fā)展商的進入 ?產(chǎn)業(yè)的支持 ?便捷的交通 ?突出的地緣優(yōu)勢 ?鎮(zhèn)區(qū)發(fā)展?jié)摿? ?絕對領先的市場 ?各大發(fā)展商的競爭 ?中心城區(qū)地位 ?完善的交通 ?政府政策的扶持 ?成熟的配套 .（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 標準項 常平片區(qū) 寮步片區(qū) 中心城區(qū) 項目所在片區(qū) 產(chǎn)品開發(fā)水平 較強 較強