【正文】 通過(guò)主題為“新中心區(qū)未來(lái)藍(lán)圖形象”或“新中心區(qū)的家”的大型繪畫(huà)比賽，經(jīng)過(guò)發(fā)散宣傳，全面展示新中心區(qū)美好未來(lái)！并冠名“龍光杯”利用項(xiàng)目二期入市大型活動(dòng)造勢(shì)，促進(jìn)一期項(xiàng)目銷售。四、推廣費(fèi)用預(yù)算通過(guò)對(duì)銷售價(jià)格的初步定位。裝修作品展（組織品牌裝修公司，對(duì)龍光項(xiàng)目老業(yè)主進(jìn)行裝修系列講座；針對(duì)龍光項(xiàng)目各個(gè)戶型設(shè)計(jì)平面及效果圖方案，在會(huì)所進(jìn)行展覽） ；36 / 43第三部分 媒體策略二、媒體策略：（一） 媒體選擇考慮因素： 本項(xiàng)目的純高端定位； 寶安樓盤 90%以上為本土消化； 本項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位（寶安本地為主，輻射南山、福田） ； 本項(xiàng)目產(chǎn)品特色（廊院式、前庭后院、空中行宮） ； 本項(xiàng)目營(yíng)銷戰(zhàn)略：產(chǎn)品先行，公關(guān)活動(dòng)為切入點(diǎn)，項(xiàng)目品牌帶動(dòng)企業(yè)品牌； 寶安媒體現(xiàn)狀（無(wú)主流媒體，有線電視發(fā)達(dá)） 。? 二期“空中行宮”推廣，帶動(dòng)剩余單位的銷售；進(jìn)一步提升樓盤高品質(zhì)形象；（三） 推廣突破點(diǎn) 空中行宮（樣板房）現(xiàn)場(chǎng)拍賣拍賣會(huì)。 樣板房包裝1） 板房選址建議：一期推出產(chǎn)品主要為“廊院式住宅” ，結(jié)合“廊院式”住宅產(chǎn)品情況、售樓處位置、看樓路線組織、看樓的便利性及中心去的開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀等方面因素，建議樣板房位置選在 2 號(hào)樓 4～5 層， 2） 樣板房裝修數(shù)量建議選擇建設(shè) 3～5 個(gè)樣板房，采用“主題式”設(shè)計(jì)，其主題應(yīng)配合本項(xiàng)目的特色“廊院式” ，支撐項(xiàng)目“豪門廊院”形象。1） 售樓處選址建議：選址考慮因素“臨街（保證人流） 、主干道（易于行人及車輛看到，保證人流） 、展示面廣、小型廣場(chǎng)（活動(dòng)用地及停車、方便看樓路線組織） ”。? 圍墻上所包含的信息內(nèi)容：建筑物的名稱與 LOGO＋電話號(hào)碼＋定位語(yǔ)? 注意加強(qiáng)圍墻的夜間燈光效果。本項(xiàng)目可以借鑒其“異型戶外廣告”形式，起到事半功倍的前期宣傳效果。該獎(jiǎng)項(xiàng)要求由世界級(jí)別建筑大師推薦，2022 年兩座位于北京的建筑作品——興濤展示和接待中心、北京德國(guó)學(xué)校入圍 2022 年“世界建筑 獎(jiǎng)” 。19 / 43銷售節(jié)點(diǎn)、工程節(jié)點(diǎn)對(duì)應(yīng)關(guān)系：銷售節(jié)點(diǎn)amp。戶外廣告使目標(biāo)客戶初步認(rèn)知樓盤，現(xiàn)場(chǎng)包裝吸引“競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手宣傳推廣吸引過(guò)來(lái)的客戶”前來(lái)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，售樓處、架空層、 “廊院式”樣板房及園林“打擊”目標(biāo)客戶。目前寶安中心區(qū)擬在今年 10 月間推向市場(chǎng)的樓盤主要有幸福海岸、深業(yè)新岸線、德業(yè)基、中南二期、泰華項(xiàng)目等，因此預(yù)計(jì)屆時(shí)片區(qū)樓盤將進(jìn)行大規(guī)模的宣傳推廣活動(dòng)，片區(qū)炒熱，勢(shì)在必行。已售（在售）樓盤價(jià)格一覽：樓盤名稱 建筑面積（㎡） 均價(jià)（元/㎡）富通好望角 78869 4200（公寓 4600）海云軒 37040 4200融景園 50000 5100里仁府 40000 41002022 下半年新中心區(qū)將入市項(xiàng)目均價(jià)預(yù)測(cè)：樓盤名稱 預(yù)測(cè)價(jià)格（元/M2 ） 預(yù)測(cè)依據(jù)深業(yè)新岸線 預(yù)計(jì) 4500 左右 規(guī)模大，大社區(qū)，走大眾路線幸福海岸 4300 左右 發(fā)展商的開(kāi)發(fā)慣性及人員配備泰華 預(yù)計(jì) 4500 以上 發(fā)展商開(kāi)發(fā)樓盤（高質(zhì)高價(jià)）慣性分析根據(jù)中原對(duì)本片區(qū)市場(chǎng)的了解及豐富定價(jià)經(jīng)驗(yàn)，初步預(yù)計(jì)本項(xiàng)目均價(jià)在 50005500 元左右。因此若采用跟隨定價(jià)法定價(jià)，雖然項(xiàng)目具有一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，但利潤(rùn)的空間將會(huì)非常小，甚至?xí)?dǎo)致“零”利潤(rùn)乃至項(xiàng)目虧損；而且中心區(qū)競(jìng)爭(zhēng)激烈，若其它樓盤降價(jià)促銷，本項(xiàng)目因地價(jià)過(guò)高，樓盤再降價(jià)促銷的空間基本不存在，因此在競(jìng)爭(zhēng)中將非常不利。 高端”形象。項(xiàng)目賣點(diǎn)體系圖建筑、園林戶型設(shè)計(jì)物業(yè)定位小區(qū)規(guī)模項(xiàng)目賣點(diǎn)比較規(guī)模適中， “大社區(qū)”概念不如競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目外觀、園林打造各有千秋深圳首創(chuàng)，特點(diǎn)鮮明純高端定位，產(chǎn)品定位集中，配置高端無(wú)優(yōu)勢(shì)無(wú)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)差異化、產(chǎn)品獨(dú)特差異化、定位“純”廊院式住宅 區(qū)域賣點(diǎn)空中行宮純高端定位前庭后院住宅大型中心抬高園林 高端配置緊鄰規(guī)劃小學(xué)地塊商業(yè)配套8 / 43（三） 營(yíng)銷推廣策略 營(yíng)銷推廣主題根據(jù)本案的賣點(diǎn)分析，中原建議：本案的營(yíng)銷推廣主題—— “中心領(lǐng)地3 / 43世界第一高峰：珠穆朗瑪峰? 以站在泰山之巔，俯瞰群山的姿態(tài)；? 差異化營(yíng)銷：通過(guò)市場(chǎng)細(xì)分，憑借差異化市場(chǎng)定位、差異化產(chǎn)品設(shè)計(jì)、差異化的營(yíng)銷手法，贏得市場(chǎng)。? 濱海風(fēng)情，片區(qū)自然環(huán)境優(yōu)越：寶 安 中 心 區(qū) 緊 鄰 深 圳 前 海 海 灣 ， 是 深 圳 惟 一 的 濱 海 城 區(qū) ， 片 區(qū) 自 然 環(huán) 境優(yōu) 美 ， 海 濱 色 彩 濃 郁 。而營(yíng)銷是將所有的期望轉(zhuǎn)化為現(xiàn)時(shí)的重要一環(huán)，中原希望通過(guò)務(wù)實(shí)而周密的營(yíng)銷達(dá)到發(fā)展商的期望。 推廣步驟：? 第一步：將“廊院式”住宅推向市場(chǎng)，迅速建立項(xiàng)目差異性優(yōu)勢(shì)，倡導(dǎo)“廊院式生活” ，同時(shí)樹(shù)立樓盤高檔次形象；? 第二步：將“廊院式”生活深化，適時(shí)推出“前庭后院”主力戶型；? 第三步：將本案的頂級(jí)戶型 ——空中行宮推向市場(chǎng)，進(jìn)一步提升樓盤檔次，帶動(dòng)產(chǎn)品的銷售。結(jié)論： 綜 合 考 慮 以 上 因 素 ， 我 司 建 議 本 項(xiàng) 目 價(jià) 格 策 略 ： 采 用 領(lǐng) 導(dǎo) 定 價(jià) 法 ， 走“高 質(zhì) 高 價(jià) ”價(jià) 格 路 線 ， 領(lǐng) 導(dǎo) 片 區(qū) 價(jià) 格 ； 同 時(shí) 支 撐 本 項(xiàng) 目 “豪 門 廊 院 ”形象 。具體付款方式初步建議如下：一次性付款（93 折）a. 簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)付定金 RMB￥20220b. 簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)后 7 天內(nèi)簽署正式買賣合同時(shí)付 30%（含定金）c. 簽署正式買賣合同后 30 天內(nèi)付 70%即供銀行按揭（95 折）a. 簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)付定金 RMB￥20220b. 簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)后 7 天內(nèi)簽署正式買賣合同時(shí)付 20%（含定金）c. 簽署正式買賣合同 30 天后即時(shí)向客戶提供按揭 80%優(yōu)惠銀行按揭（98 折）a. 簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)付定金 RMB￥20220b. 簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)后 7 天內(nèi)簽署正式買賣合同時(shí)付 10%（含定金）c. 簽署正式買賣合同后 30 天后即時(shí)向客戶提供按揭 80%14 / 43d. 辦理入伙手續(xù)時(shí)付 10%備注：此付款方法只作暫時(shí)建議，僅供發(fā)展商參考，正式發(fā)售時(shí)的正式付款方法再根據(jù)市場(chǎng)情況制訂。16 / 43四、 營(yíng)銷階段劃分：中原根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模、深圳類似檔次樓盤的銷售進(jìn)度，將整個(gè)項(xiàng)目的推廣分成兩期（項(xiàng)目南區(qū)為一期，項(xiàng)目北區(qū)為二期，一期面積約占小區(qū)總面積的 40％左右） ；在各項(xiàng)工作配合密切、廣告投入緊扣銷售的情況下，預(yù)計(jì)項(xiàng)目一期在項(xiàng)目公開(kāi)發(fā)售后 8 個(gè)月左右的時(shí)間可以實(shí)現(xiàn) 90％以上的銷售率，整個(gè)項(xiàng)目一、二期約用時(shí) 18 至 20 個(gè)月（1 年半左右）可以基本銷售完畢。持銷期（ ——）：此階段樓盤整體外觀逐步顯露，準(zhǔn)現(xiàn)樓的工程形象吸引客戶購(gòu)買欲；同時(shí)二期樓盤擬在此階段后期（7 月份）發(fā)售， “空中行宮”樣板房的全新開(kāi)放，將項(xiàng)目的品質(zhì)又提升到了一個(gè)全新的高度，市場(chǎng)的強(qiáng)烈關(guān)注帶動(dòng)著一期剩余單位的銷售。? 聚集人氣，為掀起公開(kāi)發(fā)售的熱銷勢(shì)頭造勢(shì)。在豪宅樓盤的銷售過(guò)程中，認(rèn)籌通常采用的是一種可以提前“預(yù) 定房號(hào)” 的形式， 訂金也比普通樓盤的訂金高。 公益形象大使公益活動(dòng)的建議，中原的目的是使發(fā)展商以“善者人翁”的形象在寶安區(qū)深入民心，讓目標(biāo)客戶對(duì)發(fā)展商及樓盤的形象產(chǎn)生良好的印象，同時(shí)也將24 / 43項(xiàng)目的品牌在該區(qū)深化，擴(kuò)大知名度。指示牌高約 3M 左右，上面標(biāo)注樓盤名稱及方向指示，并在箭頭上注明距離，如300M、100M 、50M 等。26 / 43? 休閑區(qū)：項(xiàng)目定位為高端產(chǎn)品，來(lái)此購(gòu)房的客戶亦為有身份人士，因此建議在本案售樓處內(nèi)設(shè)置一休閑區(qū)域，展示本案情調(diào)及對(duì)客戶的細(xì)微關(guān)懷。（五） 媒體選擇及推廣計(jì)劃：（見(jiàn)附表）31 / 43三、 熱銷期（一） 時(shí)間：2022. . （二） 銷售推廣目標(biāo)：? 持續(xù)開(kāi)盤期的熱度進(jìn)行強(qiáng)勢(shì)銷售；? 充分利用該階段的大型節(jié)日進(jìn)行促銷；? 利用“前庭后院”住宅進(jìn)一步鞏固“豪門廊院”住宅形象；? 初步建立項(xiàng)目及龍光地產(chǎn)品牌；? 盡可能的實(shí)現(xiàn)銷售，回收資金。三三三 推廣突破點(diǎn)? “龍光 XXXX 學(xué)?？⒐さ涠Y ”；借助“龍光 XXXX 學(xué)?？⒐さ涠Y”之際，著力宣 傳龍光項(xiàng)目教育地產(chǎn)輔助概念，增加項(xiàng)目附加值。按照名冊(cè)的姓名地址，將樓盤銷售資料以 DM 單張的形式郵遞給協(xié)會(huì)會(huì)員；? 針對(duì)公務(wù)員選擇寶安日?qǐng)?bào)、深圳商報(bào)在寶安分區(qū)域投放夾報(bào)；（2） 電臺(tái)因?yàn)楸卷?xiàng)目目標(biāo)客戶基本為二次及多次置業(yè)