【正文】 2023年 1月 23日星期一 上午 3時 5分 59秒 03:05: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 1月 23日星期一 3時 5分 59秒 03:05:5923 January 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 上午 3時 5分 59秒 上午 3時 5分 03:05: 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 , January 23, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 理解商業(yè)經(jīng)營的真諦，制定前 2~3年內(nèi)的優(yōu)惠扶持政策，放水養(yǎng)魚。 ? 管理水平應(yīng)該是一流的 ， 物業(yè)管理 、 整體形象宣傳 、 公共服務(wù)與商 業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)方面也應(yīng)該是一流的 。那么這個過程需要做寫什么呢？ ? 商業(yè)空間的經(jīng)營定位分有以下幾種形式： ? 整合型定位、補缺型定位、單一專業(yè)型定位、社區(qū)配套型定位、特色型定位； ? 這里必須注意幾點： ? 不同類型的商業(yè)空間類型適合不同的經(jīng)營定位模式， 不能大房間配小家具。 租戶行為管理 ? 商業(yè)物業(yè)各租戶的經(jīng)營活動雖然是分散的，是自主經(jīng)營、自負盈虧的，但是為了維護商業(yè)物業(yè)整體形象、良好的經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營秩序，必須制定租戶行為管理規(guī)范，加強租戶的統(tǒng)一管理。因為購物中心經(jīng)營具有長期性特點，采用合理租金與優(yōu)質(zhì)服務(wù)做法，將整個購物中心作熱，日后根據(jù)運營狀態(tài)，適當(dāng)穩(wěn)步地調(diào)整租金；這樣，發(fā)展商與商戶才能共同成長 ? 放水養(yǎng)魚的原則可以理解為“先做人氣，再做生意”的原則。譬如正在興建的廣東佛山東方廣場，其經(jīng)營主題就很明確：“國際旅游觀光”，但經(jīng)營者一定要注意管理和維護好這個主題 三、購物中心招商目標(biāo)要在功能和形式上“同業(yè)差異、異業(yè)互補” ? “同業(yè)差異”簡單地說，就是市場有一定承受力，不能盲目招同一品類的店。 ? 保底抽成經(jīng)營 指商業(yè)企業(yè)應(yīng)保證一定量的銷售額或利潤額，當(dāng)經(jīng)營未達到此保底額時，房地產(chǎn)商按保底銷售額提成或利潤 ；月平方米營業(yè)額超出保底租價的，按營業(yè)額的 5％ ~10%抽?。婚_發(fā)商（甲方）實施財務(wù)監(jiān)管，按月計算；一次性簽訂 10~15年經(jīng)營合同。 ? 行業(yè)影響以及時尚地位將直接影響商業(yè)經(jīng)營。 ? 集旅游觀光 、 娛樂 、 購物 、 感受地方文化于一體 。 ? B：依托傳統(tǒng)商業(yè)文化背景打造打造 ? 經(jīng)典案例：王府井商業(yè)步行街 、 上海富佑路批發(fā)市場 ? 借助過往的商業(yè)文化背景 ， 以現(xiàn)代規(guī)劃理念 ， 在商業(yè)原址或附近 ， 推出商業(yè)空間 。而那塊短板就是營運管理人才 ? 目前國內(nèi)購物中心的許多中、高層管理人員早期多曾在沃爾瑪或家樂福等外資商業(yè)工作過，但真正系統(tǒng)地接受過購物中心專業(yè)教育的很少，缺乏管理現(xiàn)代化大型購物中心的經(jīng)驗和能力。而發(fā)展商在做商業(yè)地產(chǎn)時，考慮的不僅僅是如何將商鋪賣出去（如果項目需要靠銷售部分物業(yè)、回籠資金的話）而且還要將后期的經(jīng)營、推廣作為第一等大事來對待 商業(yè)地產(chǎn)與住宅類地產(chǎn)的區(qū)別 ? 對于那些有戰(zhàn)略眼光的房地產(chǎn)企業(yè)，在運做商業(yè)地產(chǎn)時的身份，已不僅僅是房地產(chǎn)發(fā)展商這一種職能，還要兼具商業(yè)地產(chǎn)的運營商和生活方式的內(nèi)容供應(yīng)商的多種職能，要幫助商鋪的投資者、企業(yè)的股東帶來長期穩(wěn)定的回報，還要為廣大的終端消費者提供多姿多彩的生活方式 運做成功的商業(yè)地產(chǎn)項目須具備 ? 良好的地段 ? 政府的大力支持（各種稅收的減免或優(yōu)惠、交通路線的保障） ? 準(zhǔn)確的市場定位 ? 優(yōu)秀的項目規(guī)劃設(shè)計方案 ? 良好的資金保障和穩(wěn)定的現(xiàn)金流 ? 優(yōu)秀的施工和監(jiān)理單位 ? 專業(yè)優(yōu)秀的招商團隊 ? 各種專業(yè)的顧問團隊 ? 優(yōu)秀專業(yè)的商業(yè)管理推廣機構(gòu)等 目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)存在的主要問題 一、急功近利，出售產(chǎn)權(quán)和“填充式”招商弱化項目的競爭力 ? 購物中心是世界公認的長線投資，其獲利須經(jīng)過運營和長期持有才能獲得，但在中國因為開發(fā)商的實力有限和融資環(huán)境的制約，出售產(chǎn)權(quán)是一個普遍的現(xiàn)象。其城市人口為 100 萬以上，可輻射人口為 300 萬人。在西方現(xiàn)在是最為流行的一種商業(yè)業(yè)態(tài)，它是介于標(biāo)準(zhǔn)超市和大賣場之間起補充作用的商業(yè)業(yè)態(tài)，這類店鋪規(guī)模都不大，多位于城市郊區(qū)，地價較低的地區(qū)，購物環(huán)境簡潔明快、內(nèi)部不作太多裝修，以求最大程度降價讓利于消費者，所經(jīng)營的貨品都采用指定品牌加工，采購量大，折扣店商品價格比一般大賣場還要低 10%左右 折扣店、超市、購物中心“三巨頭” ? 商業(yè)界普遍把折扣店、超市、購物中心視為三個重量級業(yè)態(tài) ? 到百貨店購物是體驗時尚、到超市是為了方便、到折扣店是為了采購便宜商品。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)、招商與運營 張永久 商業(yè)地產(chǎn)的定義 現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn) ： ? 是指以經(jīng)營性活動為用途的地產(chǎn)空間 ? 并且是以經(jīng)營收益為本身價值體現(xiàn)目標(biāo)的地產(chǎn)項目 ? 是包括購物中心、商業(yè)街、 SHOPPING MALL、主題商場、專業(yè)市場、批發(fā)市場、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業(yè)房地產(chǎn)、住宅和寫字樓的底層商鋪等，與住宅類有很大區(qū)別的房地產(chǎn)產(chǎn)品 商業(yè)房地產(chǎn)按行業(yè)類型可以分為 ? 零售功能房地產(chǎn)，諸如百貨商場、超市、家居建材、商業(yè)街房地產(chǎn)、商品批發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)等功能房地產(chǎn)，以及將上述多功能集于一身的大型購物中心和 SHOPPING MALL 類型的商業(yè)房地產(chǎn) ? 娛樂功能房地產(chǎn)，包括用于電影城、娛樂城、 KTV 等運營內(nèi)容的商業(yè)房地產(chǎn) ? 餐飲功能房地產(chǎn)，也呈現(xiàn)獨體形式和融合發(fā)展的經(jīng)營特點，大型和小型連鎖餐飲都獲得了良性發(fā)展 ? 健身服務(wù)類商業(yè)房地產(chǎn)和休閑類房地產(chǎn)，首先在國內(nèi)大城市發(fā)展，作為生活品質(zhì)的一個標(biāo)準(zhǔn)，被越來越多的運用在商業(yè)房產(chǎn)中 連鎖超市 ? 超市起源于法國家樂福 1963 年創(chuàng)建的特級市場，該業(yè)態(tài)首次將生鮮食品超市與大型非食品折扣店有機結(jié)合，它倡導(dǎo)：超大的營業(yè)面積、一站式的購物消費、超低的價格體系、自動式的消費方式，以家庭消費為目標(biāo)客戶。馳名商品常年打折是折扣店的主要法寶。 ? 來此區(qū)域購物的人群主要依靠公交車、地鐵、火車等交通工具。通過包裝、炒作，以購物中心的概念出售產(chǎn)權(quán)商鋪達到快速獲利，是許多開發(fā)商投資購物中心的真實目的。但由于國內(nèi)購物中心的迅速發(fā)展缺乏大量管理人才，因此基本都處于邊工作邊學(xué)習(xí)的狀態(tài) 商業(yè)地產(chǎn)前期銷售和后期經(jīng)營的關(guān)系 ? 不管是購物中心還是步行街，國內(nèi)多數(shù)開發(fā)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)時，依然選擇分割銷售鋪位產(chǎn)權(quán) ? 而分割出售鋪位產(chǎn)權(quán)導(dǎo)致的經(jīng)營管理權(quán)分散，則被大多數(shù)專家認為是目前許多購物中心經(jīng)營困難的關(guān)鍵所在 商業(yè)地產(chǎn)前期銷售和后期經(jīng)營的關(guān)系 ? 由于商業(yè)項目開發(fā)費用巨大，以目前國內(nèi)的融資環(huán)境，開發(fā)商分割出售鋪位產(chǎn)權(quán)實屬無奈之舉 ? 因此，合理地評估分析出售鋪位產(chǎn)權(quán)對整體項目開發(fā)運營的利害，找出自持與出售的合適比例，協(xié)調(diào)好前期鋪位產(chǎn)權(quán)銷售與后期經(jīng)營的關(guān)系，則是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中較為明智的選擇 商業(yè)地產(chǎn)前期銷售和后期經(jīng)營的關(guān)系 ? 對于開發(fā)經(jīng)營模式的選擇要根據(jù)開發(fā)商的具體情況具體對待，每個項目和每個公司都有不同的發(fā)展戰(zhàn)略 ? 如果公司需要短期內(nèi)快速回籠資金去開發(fā)另外的項目，就需要進行商鋪的產(chǎn)權(quán)銷售；如果公司看重持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流和長遠的投資收益，就可以選擇全部商鋪自持 ? 另外也可以選擇出售一部分，但要把握好出售和自持的比例 商業(yè)地產(chǎn)前期銷售和后期經(jīng)營的關(guān)系 ? 在目前的國內(nèi)環(huán)境下，不能絕對的認為哪一種開發(fā)經(jīng)營模式適合現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā) ? 所謂“兵無常勢，水無常形”，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中要根據(jù)開發(fā)商及開發(fā)項目的能力及特點等實際情況，靈活地制定與之相適應(yīng)的開發(fā)經(jīng)營策略 ? 出售一定比例的商鋪產(chǎn)權(quán)，是目前較流行的做法。 ? C：新型商業(yè)空間模式 ? 經(jīng)典案例：上海新天地 ? 借助專業(yè)國際商業(yè)規(guī)劃力量 ， 以科學(xué)的方法并遵循商業(yè)空間運做規(guī)律 ， 進行從市場調(diào)研 、 到商業(yè)定位 、 規(guī)劃布局 、 乃至長期經(jīng)營管理的全新商業(yè)打造 。 ? 部分經(jīng)營品類有獨特性 ， 特有性 。 ? 消費群體面向中高端，確保了足夠的消費主力群體。 非保底營業(yè)額分成 ? 租賃企業(yè)提出一個最低保底營業(yè)額 ， 雙方財務(wù)監(jiān)管 ， 按營業(yè)額超出部分協(xié)商分成比例 ， 未達到保底數(shù)額的不進行分成 ， 只交納管理費 。譬如零售業(yè)態(tài)的核心主力店招商，就不要同時招來兩家基本上都是經(jīng)營食品和日用品的大型超市；核心主力店同質(zhì)化無差異更是不能想象的 ? “異業(yè)互補”的目的就是要滿足顧客消費的選擇權(quán)，并能讓顧客身心體驗變化，提高其消費興趣。如果前期就向承租商戶收取過高的租金，結(jié)果無異于殺雞取卵；北京信特商業(yè)中心倒閉的原因之一就在于此 九、統(tǒng)一招商的“管理”要充分體現(xiàn) 和強調(diào)對商戶的統(tǒng)一服務(wù) ? 統(tǒng)一服務(wù)包含統(tǒng)一的商戶結(jié)算、統(tǒng)一的營銷服務(wù)、統(tǒng)一的信息系統(tǒng)支持服務(wù)、統(tǒng)一的培訓(xùn)服務(wù)、統(tǒng)一的賣場布置指導(dǎo)服務(wù)、統(tǒng)一的行政事務(wù)管理服務(wù)、統(tǒng)一的物業(yè)管理服務(wù)等 ? 這個“統(tǒng)一服務(wù)”不但要體現(xiàn)在思想上、在招商合約中，更要體現(xiàn)到后期的管理行動中 ? 這個“統(tǒng)一服務(wù)”就是要求“服務(wù)”出購物中心的品牌與特色來 十、購物中心完善的信息系統(tǒng) ? 為購物中心管理者、廣大簽約商戶和顧客提供便利。 ? 包括：按時營業(yè)，不得擅自停業(yè)或缺業(yè)，不得售賣假冒偽劣商品及違禁品，營業(yè)人員接待顧客的規(guī)范，還應(yīng)對按時交納租金、管理費，以及裝修、招牌安裝、設(shè)施的使用、停車場的使用、治安消防、環(huán)境衛(wèi)生等都有明確的規(guī)定，如有違反應(yīng)采取立即有效的懲戒措施。 ? 整合型定位必須注意要做到整體統(tǒng)一