【正文】 2023年 12月 1日 ， 該辦公樓裝修完畢 ， 達到預定可使用狀態(tài)并交付使用 ， 按租賃期 10年攤銷 。 假設甲企業(yè)采用公允價值模式計量 ， 不考慮相關稅費 。 租賃期屆滿后 ， 甲公司將該棟寫字樓出售給乙公司 ， 合同價款為 30 000萬元 ， 乙公司已用銀行存款付清 。 減值測試表明其可收回金額低于賬面價值的 ， 應當計提減值準備 ， 任務 5 投資性房地產(chǎn)的減值和處置 甲公司辦公樓出租給乙公司使用 ， 已確認為一項投資性房地產(chǎn) ， 采用成本模式計量 。 企業(yè)將采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉換為存貨時 ， 借 ：開發(fā)產(chǎn)品 （ 按該項投資性房地產(chǎn)的公允價值 ） 貸 ：投資性房地產(chǎn) —— 成本 （ 按該項投資性房地產(chǎn)的成本 ） 投資性房地產(chǎn) — 公允價值變動 （ 按該項投資性房地產(chǎn)的累計公允價值變動 ） 公允價值變動損益 （ 按其差額 ） 任務 4 投資性房地產(chǎn)的轉換 甲地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)企業(yè)將其開發(fā)的的部分寫字樓用于對外經(jīng)營租賃 。 借：固定資產(chǎn) 50 000 000 投資性房地產(chǎn)累計折舊 22 000 000 貸：投資性房地產(chǎn) —— 廠房 50 000 000 累計折舊 22 000 000 【例 89】 ? 任務 4 投資性房地產(chǎn)的轉換 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將以成本模式計量的投資性房地產(chǎn)轉換為存貨時 ， 借 ：開發(fā)產(chǎn)品 （ 按照該項投資性房地產(chǎn)在轉換日的賬面價值 ） 投資性房地產(chǎn)累計折舊 （ 攤銷 ） （ 按照已計提的折舊或攤銷 ） 投資性房地產(chǎn)減值準備 （ 原已計提減值準備的 ） 貸 ： 投資性房地產(chǎn) （ 按其賬面余額 ） ? 任務 4 投資性房地產(chǎn)的轉換 （ 二 ） 公允價值模式下的轉換 公允價值模式下 ， 由于投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量 ，企業(yè)的固定資產(chǎn) 、 無形資產(chǎn) 、 存貨等采用成本計量 ， 所以需要對轉換日公允價值與賬面價值的差額進行處理 。2023年 4月 15日，該寫字樓的賬面余額 55 000 000元，未計提存貨跌價準備。 租賃期開始日是指承租人有權行使其使用租賃資產(chǎn)權利的日期 。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有的開發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營租賃的方式出租。 【例 86】 本例中，改擴建支出屬于資本化的后續(xù)支出，應當計入投資性房地產(chǎn)的成本。甲企業(yè)按凈利潤的 10％計提盈余公積。假設甲公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量。 采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn) ， 應當同時滿足以下兩個條件： （ 1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場； （ 2）企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出科學合理的估計。 借 :其他業(yè)務成本 （ 按期 （ 月 ） 計提折舊或攤銷時 ） 貸 :投資性房地產(chǎn)累計折舊 (攤銷 ） 借 :銀行存款 （ 取得租金收入時 ） 貸 :其他業(yè)務收入 任務 3 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量 甲企業(yè)一棟辦公樓出租給乙企業(yè)使用 ， 已確認為投資性房地產(chǎn) ， 采用成本模式進行后續(xù)計量 。該塊土地使用權的成本為 600萬元；三棟廠房的造價均為 1 000萬元，能夠單獨出售。 4月 5日，甲企業(yè)實際購入寫字樓，支付價款共計 1 200萬元 (假設不考慮其他因素，甲企業(yè)采用成本模式進行后續(xù)計量 )。對持有并準備增值后轉讓的土地使用權，其作為投資性房地產(chǎn)的確認時點為企業(yè)將該土地使用權停止自用，準備增值后轉讓的日期。 已出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權的、以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物。 一般情況下 ， 投資性房地產(chǎn)采用成本計量模式 ，在滿足特定條件下可以采用公允價值計量模式 。房地產(chǎn)中的土地是指土地使用權。 項目八任務分解 任務三 核算投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量業(yè)務 任務二 核算投資性房地產(chǎn)初始計量業(yè)務 任務一 認識投資性房地產(chǎn) 1 2 3 任務四 核算投資性房地產(chǎn)轉換業(yè)務 4 項目 8 目 錄 任務五 核算投資性房地產(chǎn)的減值和處置業(yè)務 5 任務六 核算其他資產(chǎn)業(yè)務 6 ? 理解投資性房地產(chǎn)的定義與特征； ? 掌握不同計量模式下投資性房地產(chǎn)的初始計量和后續(xù)計量； ? 掌握投資性房地產(chǎn)轉換的會計處理； ? 掌握投資性房地產(chǎn)減值和處置的會計處理。 根據(jù)稅法規(guī)定 ， 企業(yè)出租房地產(chǎn) 、 轉讓土地使用權均視為一種經(jīng)營活動 ， 其取得的租金收入或土地使用權轉讓收益應當繳納營業(yè)稅；如果土地使用權轉讓增值額達到法定標準的 ， 還應當繳納土地增值稅 。 持有并準備增值后轉讓的土地使用權，是指企業(yè)取得的、準備增值后轉讓的土地使用權。 任務 1 投資性房地產(chǎn)概述 此外，下列項目不屬于投資性房地產(chǎn)： 實務中，存在某項房地產(chǎn)部分自用或作為存貨出售、部分用于賺取租金或資本增值的情形。 任務 2 投資性房地產(chǎn)的初始計量 (二 )投資性房地產(chǎn)初始計量的核算 外購采用成本模式計量的土地使用權和建筑物，應當按照取得時的實際成本進行初始計量，其成本包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。 2023年 6月，甲企業(yè)預計廠房即將完工，與乙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，將其中的一棟廠房租賃給乙公司使用。 任務 2 投資性房地產(chǎn)的初始計量 ，按照投資者約定的價值計量；投資者的約定不公允的，以公允價值計量。 12＝ 7． 5（ 萬元 ） 。 2023年 3月 ,甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議 ,約定將甲公司開發(fā)的一棟精裝修的寫字樓于開發(fā)完成的同時開始租賃給乙公司使用 ,租賃期為 10年。 任務 3 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量 甲公司的賬務處理為： 2023年，甲公司將一幢寫字樓出租給乙公司，采用成本模式計量。為了提高廠房的租金收入，甲企業(yè)決定在租賃期滿后對廠房進行改擴建，并與丙企業(yè)簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自改擴建完工時將廠房出租給丙企業(yè)。 這里的確鑿證據(jù)包括兩個方面：一是企業(yè)董事會或類似機構應當就改變房地產(chǎn)用途形成正式的書面決議；二是房地產(chǎn)因用途改變而發(fā)生實際狀態(tài)上的改變 ， 從自用狀態(tài)改為出租狀態(tài)或從出租狀態(tài)改為自用或待售狀態(tài) 。 （ 3） 投資性房地產(chǎn)轉換為存貨。 ? 任務 4 投資性房地產(chǎn)的轉換 企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉換為以成本模式計量的投資性房地產(chǎn)時 ， 應當按該項存貨在轉換日的賬面價值 ， 借 ：投資性房地產(chǎn) 存貨跌價準備 (原已計提跌價準備的 ） 貸 ： 開發(fā)產(chǎn)品 或 開發(fā)成本 （ 按其賬面余額 ） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的 “開發(fā)成本 ”科目類似于一般企業(yè)的 “生產(chǎn)成本 ”科目 ， “開發(fā)產(chǎn)品 ”科目類似于 “庫存商品 ”科目 。甲企業(yè)對投資性房地產(chǎn)采用成本模式計量。 2023年5月 1日 ,該寫字樓正式開始自用 ,相應由投資性房地產(chǎn)轉換為自用房地產(chǎn) ,當日的公允價值為 4800萬元 。 如果某項資產(chǎn)預期為企業(yè)帶來的經(jīng)濟利益低于其賬面價值的 ， 則該項資產(chǎn)應當按照預期能夠為企業(yè)帶來經(jīng)濟利益流入的金額進行計量 ， 并計提相應的減值準備 ， 確認資產(chǎn)減值損失 。 此外 ， 企業(yè)因其他原因 ， 如非貨幣性交易等而減少投資性房地產(chǎn)也屬于投資性房地產(chǎn)的處置 。 2023年 4月 15日 ,該寫字樓的賬面余額 50000萬元 ,已累計折舊 5000萬元 ， 公允價值為 47000萬元 。 ? 任務 6 其他資產(chǎn) 企業(yè)發(fā)生的長期待攤費用 ， 借 :長期待攤費用 貸 :銀行存款 原材料 長期待攤費用 ”賬戶的期末借方余額反映企業(yè)尚未攤銷完畢的長期待攤費用 。 演講完畢，謝謝觀看！ 。 其他資產(chǎn)是指除貨幣資金、交易性金融資產(chǎn)、應收及預付款項、存貨、長期股權投資、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)等以外的資產(chǎn)。