【正文】 ? 行業(yè)格局將三分天下 —— 大型跨區(qū)域、本地企業(yè)、專業(yè)化公司，大型跨地域企業(yè)集團將在行業(yè)中占居領導者的地位。 蘭州 鴻運潤園 聘請專業(yè)營銷機構，加快項目銷售進度。 91 三、管理組織架構 酒店管理部 投資管理部 海外管理部 綜合管理部 計劃財務部 運營總監(jiān) 投資管理總監(jiān) 財務總監(jiān) 總經(jīng)理 首開成立后，經(jīng)過組織架構重新設計，經(jīng)濟合作事業(yè)部主要負責集團所有酒店類物業(yè)及京外、海外經(jīng)營單位的管理。 ?公司更名為“北京市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營總公司”，與北京市簽訂“兩保一掛”協(xié)議書，拉開了企業(yè)改革序幕。 項目開發(fā)過程中受到政府傾向性意見的影響，需要調整開發(fā)次序與步驟，加大開發(fā)風險和資金壓力。 69 目標城市確定 重慶 蘭州 煙臺 深圳 三亞 天津 北京 上海 蘇州 哈爾濱 廣州 成都 長春 青島 無錫 沈陽 石家莊 鄭州 珠海 大連 濟南 昆山 南京 合肥 南通 溫州 杭州 金華 寧波 西安 呼和浩特 東莞 ?？? 長沙 南昌 武漢 貴陽 廈門 區(qū)域 考察城市數(shù) 東北 3 華北 5 華東 9 西北 2 西南 4 華南 6 小計 29 現(xiàn)有項目 12 北京 1 總計 38 70 城市經(jīng)濟與房地產(chǎn)發(fā)展評價結果（ 38城市） 長春北京天津石家莊鄭州煙臺濟南上海昆山南通合肥蘇州無錫溫州杭州寧波紹興重慶成都長沙武漢貴陽深圳廣州珠海廈門東莞三亞?？诠枮I沈陽青島大連南京金華蘭州西安呼和浩特南昌 經(jīng)濟發(fā)展房地產(chǎn)發(fā)展71 城市發(fā)展?jié)摿εc風險評價結果 （ 38城市） 哈爾濱沈陽長春天津鄭州煙臺青島大連昆山南通南京合肥蘇州無錫溫州杭州寧波金華紹興重慶成都長沙武漢貴陽深圳珠海南昌廈門東莞三亞?？诒本┦仪f濟南上海蘭州西安呼和浩特廣州0 . 60 . 70 . 80 . 91 . 00 . 2 0 . 3 0 . 4 0 . 5 0 . 6 0 . 7 0 . 8 0 . 9 1 . 0房地產(chǎn)潛力市場風險72 機會城市推薦結果（ 6城市） 哈爾濱長春天津青島上海蘇州無錫寧波重慶成都深圳三亞北京煙臺蘭州武漢廣州珠海?？? 房地產(chǎn)潛力市場風險73 機會城市推薦結果匯總 ? 請用地圖顯示 重慶 蘭州 煙臺 深圳 三亞 天津 北京 上海 蘇州 哈爾濱 廣州 成都 寧波 長春 青島 無錫 區(qū)域 現(xiàn)有 推薦 東北區(qū)域：無 哈爾濱 長春 華北區(qū)域：北京 青島 天津 煙臺 華東區(qū)域：上海 無錫 蘇州 寧波 西北區(qū)域：蘭州 西南區(qū)域：重慶 成都 武漢 華南區(qū)域：深圳 廣州 珠海 三亞 ?？? 武漢 海口 珠海 74 區(qū)域 城市 近期機會 遠期機會 近期避免 華北 天津 普通住宅 高檔住宅 /寫字樓 無 煙臺 高檔住宅 甲級寫字樓 商用物業(yè) 青島 商用物業(yè) 高檔住宅 寫字樓 華東 上海 甲級寫字樓 商用物業(yè) 無 蘇州 普通住宅 高檔住宅 無 無錫 高檔住宅 甲級寫字樓 商用物業(yè) 寧波 高檔住宅 商用物業(yè) 寫字樓 華南 深圳 普通 /高檔住宅 普通 /甲級寫字樓 無 珠海 高檔住宅 商用物業(yè) 普通 /甲級寫字樓 ?？? 甲級寫字樓 高檔住宅 商用物業(yè) 三亞 高檔住宅 商用物業(yè) 普通寫字樓 廣州 商用物業(yè) 寫字樓 無 西南 重慶 普通住宅 高檔住宅 /商用物業(yè) 普通 /甲級寫字樓 成都 普通 /高檔住宅 商用物業(yè) 普通 /甲級寫字樓 武漢 高檔住宅 高檔別墅 別墅 /商用物業(yè) 東北 哈爾濱 普通住宅 甲級寫字樓 /商用物業(yè) 普通寫字樓 /高檔住宅 長春 普通住宅 /商用物業(yè) 甲級寫字樓 普通寫字樓 /高檔住宅 西北 蘭州 普通 /高檔住宅 商用物業(yè) 普通 /甲級寫字樓 細分市場及進入時機建議（ 12＋ 6 共 18 城市） 75 第四部分 ? 京外項目特征及現(xiàn)狀分析 ? 京外項目分布合理性評價 ? 京外項目價值評價 ? 京外項目問題分析 首開京外項目現(xiàn)狀分析與價值評價 76 項目合理性評價體系說明 指標名稱 含義說明 區(qū)域分布 項目進展 考察項目當前情況，結合市場經(jīng)驗推測，評估項目是否能按照原定計劃完成（包括開發(fā)及租售全過程）。 ? 通過對比現(xiàn)時各城市經(jīng)濟發(fā)展程度與房地產(chǎn)市場發(fā)展程度，評判各城市房地產(chǎn)未來的相對發(fā)展?jié)摿Α?1984年，成 Universal American Mortgage Company，提供住房抵押貸款服務， 至今已擁有 6個房地產(chǎn)金融服務機構，負責不同的房地產(chǎn)金融 服務業(yè)務。不會在每個地區(qū)都開發(fā)一個項目，即使在將來，我們也會持續(xù)這一發(fā)展模式。 ? 行業(yè)格局將 三分天下 ，大型跨區(qū)域、本地企業(yè)、專業(yè)化公司將在一段時期內共同推動行業(yè)的整體發(fā)展，大型跨地域企業(yè)集團將在行業(yè)中占居領導者的地位。 ? 金融市場開放程度提高，外資進入，融資渠道多元化。 ? 2023年招標、拍賣、掛牌出讓土地面積、價款，分別占整個出讓土地總面積和總價款的 ％和 ％。 政府和金融機構的地位 產(chǎn)業(yè)鏈狀況 17 產(chǎn)業(yè)鏈特點 ? 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的價值鏈環(huán)節(jié)眾多，有效地一體化整合至關重要。隨之而來出臺了多項針對房地產(chǎn)行業(yè)的調控政策。 1990 年上海市開始建立住房公積金制度。 一、試點起步階段 二、調整推進階段 三、協(xié)調發(fā)展階段 四、調控新階段 （ 1992 至 1998 年） 1992 年房改全面啟動，住房公積金制度全面推行。 行業(yè)的特點是什么？ 中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程 市場規(guī)模 9 房地產(chǎn)業(yè)屬于固定資產(chǎn)投資的范疇，與宏觀經(jīng)濟一樣具有明顯的周期性；不同城市呈現(xiàn)不同的周期特點。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)周期長，競爭優(yōu)勢有賴于縮短開發(fā)周期，加速資金流轉。 ? 而在 1999年全國招標拍賣掛牌出讓土地面積占出讓土地總面積的比例不足 2％。 行業(yè)驅動力 21 技術創(chuàng)新 —— 未來驅動力 ? 為應對資源短缺的制約，在建筑過程中使用新材料，做到節(jié)約能源、環(huán)保，能促進行業(yè)健康發(fā)展。 ? 企業(yè)制定中長期發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，通過管理 提升企業(yè)競爭力 ，成為其運營成功關鍵的因素。 —— 李思廉 戰(zhàn)略重心北移 穩(wěn)健經(jīng)營 富力地產(chǎn) 55 小結：國內企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展的特點 ? 規(guī)避單一市場周期和規(guī)模局限的風險 ? 關注戰(zhàn)略性城市的布局 ? 產(chǎn)品系列化尋求規(guī)模效應和風險平衡 ? 跨區(qū)域發(fā)展是“做市場”而不是“做項目” ? 資源整合者的角色更加明顯 56 1950 60s 70s 80s 90s 2023— 45個 市場分布于 25個 洲 以及墨西哥 波多黎各 公司在底特律成立 進入 華盛頓 芝加哥 亞特蘭大 主要在 10個 市場發(fā)展 17個 市場分布于 11個 洲 41個 市場分布于 25個 洲 起步擴展階段 快速擴展階段 自我超越階段 技術創(chuàng)新階段 1972年公司股票在美國證券交易所上市 1983年母公司股票在紐約證券交易所上市 發(fā)展歷程 57 經(jīng)過 40年跨區(qū)域發(fā)展的自我蓄勢階段后， 98年開始通過行業(yè)并購的方式在已進入的市場提高份額，企業(yè)進入高速發(fā)展周期 Pulte Homes ?2023 ?1999 ?1998 Del Webb Blackstone Radnor Homes Di Vosta 此次并購使其取得了老年住宅的市場領導地位 并購進入高速發(fā)展 58 1954－ 70：奠定發(fā)展宗旨。 1996以后 ：并購、標準化改造和規(guī)模擴張。 ? 城市經(jīng)濟發(fā)展程度：表示城市經(jīng)濟規(guī)模、收入消費規(guī)模、消費潛力規(guī)模三方面。 項目風險 考察項目投資回收的難度和周期，評估項目風險與當?shù)厥袌銎骄L險水平的比較關系。 重慶住宅、天津項目 ? 合作方關系 未能有效協(xié)調與合作方的關系，導致合作方不作為，直接影響項目進度。 ? 公司加快京外業(yè)務發(fā)展步伐，先后在天津、蘭州、重慶、煙臺等地進行項目儲備開發(fā)。 92 京外房地產(chǎn)業(yè)務治理結構不清晰的問題亟待解決 子公司 項目公司 事業(yè)部 房地產(chǎn)業(yè) 部分或全部參股 部分或全部參股 部分或全部參股 部分參與協(xié)調管理，沒有資金和人事任免權 93 原天鴻專業(yè)技術型人才儲備較豐富 博士以上/ 碩士/ 大學本科學歷人數(shù)博士以上學歷, 3人，占正式職工%碩士學歷,9 9 人，占正式職工12%大學本科學歷, 3 1 7人，占正式職工3 7 %高級技術職稱以上/ 中級職稱人數(shù)中級職稱,2 6 5 人，占正式職工31%高級技術職稱以上,8 5 人，占正式職工10%原天鴻 職工總人數(shù)為 4123人，其中正式職工人數(shù)為 853人，中層以上管理層平均年齡為 37歲左右 四、人力資源現(xiàn)狀 94 績效考核和激勵機制不完善，沒有形成規(guī)范的現(xiàn)代經(jīng)理人制度 原天鴻集團 京內 京外 年初計劃、年中調整、年終考核 無明確的考核標準 個別推行預算方案 責、權、利沒有形成有效匹配，限制了人才積極性的發(fā)揮！ 95 企業(yè)能力及特點總結 ? 較強的開發(fā)能力 ? 京內土地儲備非常有限 ? 產(chǎn)品類型較豐富 ? 無明確產(chǎn)品系列 ? “親情式”管理色彩 ? 缺乏完善的績效考核和激勵機制 ? 治理結構不清晰 ? 專業(yè)人才儲備較豐富 矛盾一 矛盾二 矛盾三 矛盾四 96 五、京外業(yè)務發(fā)展模式 機遇導向 拿地方式 合作伙伴 多元化選擇 以控股為主 ? 時間集中 ? 區(qū)域分散 ? 區(qū)域以單個項目運作為主 ? 以當?shù)貫橹? ? 沒有明確的合作伙伴選擇標準 ? 以控股為主 ? 參股 ? 獨資 合作方式 97 原天鴻京外業(yè)務沒有統(tǒng)一的發(fā)展模式 重慶 蘭州 煙臺 深圳 三亞 天津 北京 上海 蘇州 西北區(qū)域 華北區(qū)域 華東區(qū)域 華南區(qū)域 西南區(qū)域 華北區(qū)域 天津 煙臺 項目取得時間 2023年 6月 2023年 7月 項目取得方式 協(xié)議出讓 掛牌拍賣 合作方 天房集團 煙臺五源 天鴻出資比例 50% 83% 華東區(qū)域 蘇州 上?？禈? 上海長風 項目取得時間 1996年 6月 2023年 4月 2023年 3 月 項目取得方式 批租 投標 掛牌 合作方 不詳 北京通潤 無 天鴻出資比例 70% 不詳 100% 華南區(qū)域 海南 項目取得時間 1999年 項目取得方式 不詳 合作方 海南國達等 天鴻出資比例 不詳 西南區(qū)域 重慶 項目取得時間 2023年 9月 項目取得方式 公開掛牌 合作方 云南國投 天鴻出資比例 51％ 西北區(qū)域 蘭州 項目取得時間 2023年 2月 項目取得方式 收購