【正文】 Boloni Integrated Soft Decoration 管理型精裝修的管控體系 項目制度流程（工作標準、控制要點） 設計執(zhí)行 /技術(shù)管理 成本控制、實現(xiàn)流程（ ERP） 項目定位、精裝規(guī)劃 制定精裝項目目標規(guī)劃 設計任務和管理工作計劃 組織管控 （架構(gòu)、權(quán)責） 價值創(chuàng)造 價值評價 價值體現(xiàn) 分析調(diào)研 如何做 技術(shù)評判 持續(xù)發(fā)展 成果交付 Boloni Integrated Soft Decoration 精裝修設計流程框架圖 施工圖 /部品 工藝設計 建筑設計 規(guī)劃方案 部品 設計及 定板 綜合設計 概念節(jié)點 精裝規(guī) 劃草案 建筑概念 規(guī)劃方案 室內(nèi)方案階段 精細化設計 部品設計 施工圖設計 精裝部品研究 施工圖設計指引 部品材料調(diào)研 部品材料清單 部品材料定板封樣 銷售配合資料 結(jié)構(gòu)設計 設備選型 建筑平面 實施方案設計階段 產(chǎn)品、技術(shù)創(chuàng)新研發(fā) 論證階段 策劃階段 銷售示范區(qū)設計 室內(nèi)設計管理階段 工程管理 優(yōu)化設計 系統(tǒng)化設計 是精裝修實施 的開始，全裝 修類型的住宅 開發(fā)要解決的 根本問題是設 計流程管理。 Boloni Integrated Soft Decoration 拋棄概念思維 強化住宅靈魂 深究戶型品質(zhì) 案例： 首開三居室精裝設計 作業(yè)： 30分鐘 講評： 30分鐘 三居室戶型優(yōu)化 設計要求滿足如下功能：相應門廳、開放廚房、干濕分區(qū)衛(wèi)生間、充足收納空間、廳臥分開、學習區(qū)、化妝區(qū) 、空間交流收放自如。 項目目標 設計 低 高 期望 造成浪費 成本 效果 成本 限價 設計開始前 無成本限價， 合同約定設計完成后按要 求調(diào)整至甲方滿意為止。 根據(jù)精裝空間的優(yōu)化設計要求，制定門廳 ,生活陽臺 ,傭人房 ,洗衣間等空間。 根據(jù)精裝空間的優(yōu)化設計要求，確認部品尺寸，比例，工藝接點的創(chuàng)新設計。 光 澤 耐久性 耐 氨 性 耐焦性 耐 滑輪 性 耐 沖擊 性 耐 龜裂 性 耐 傷 性 耐磨耗性 ※ 因為是 天然木 材 、 每塊地板之間必然存在色差 。 旋轉(zhuǎn)1000 次 以上 ，涂 裝 表面 的顏 色 脫落 大約一半 。 ③ 不易產(chǎn)生擦傷 。 門折疊成 ４０度角 移動 移動。 ② 低 甲醛設計 。 （品番： MJZA2D[E]● F） ② 低 甲醛設計 。 ① 無需現(xiàn)場油漆的 特殊 PET樹脂貼面 。 地板采用比 房門、踢腳線 深暗的顏色 選用深暗色地板時，可以體現(xiàn)沉穩(wěn)的氣氛 房門、踢腳線與地板顏色一致 顏色一致，使空間顯得沉穩(wěn)開闊 地板采用比房門、踢腳線明亮的顏色 地板顏色明亮時，給人輕快活躍 的感覺 房門、踢腳線與地板顏色完全不同 不同色彩的房門、踢腳線與地板組合在一 起，不僅可以體現(xiàn)各自色彩的美，更可以 體現(xiàn)個性化的空間 ■ 整體內(nèi)裝商品選擇要點 房門、移門、壁櫥門、地板及線條等等，我們將向您提供環(huán)保安全的各類內(nèi)裝材料。通過場景的切換就能在各個場景間切換。住宅涵蓋了豐富多彩的設計風格：包括流行的中國古典式設計風格或傳統(tǒng)的歐洲古典主義設計風格等，為客戶提供高品質(zhì)、高品位的多元化設計風格。 Boloni Integrated Soft Decoration Boloni 博洛尼 清尚博尼 家居智能化系統(tǒng) 當你進入戶內(nèi)，在客廳與廚房區(qū)域創(chuàng)新設置一個集成化終端系統(tǒng)。 Boloni Integrated Soft Decoration Boloni 博洛尼 清尚博尼 家政空間區(qū)域 要解決傳統(tǒng)裝修隊家務工作的忽視，使日常家政瑣碎與生活起居空間分離，互不干擾。這其中，有 40%用于洗浴， 35%用于化妝、剃須、梳洗、卸妝， 20%用于如廁，余下的 5%用于其它活動?？梢娬嬲糜谂腼兊臅r間只占了三分之一，其余的都在洗菜盆、砧板、鍋碗瓢盆之間來回奔走，因手忙腳亂而耗費了大量的時間。家庭不同成員擁有的規(guī)格不一樣的各種手提袋、背包、運動用品袋都需要在收納系統(tǒng)中安排合適的位置。在廳房設計的理念上，要充分考慮電視柜、預埋插座、電視電話線盒、音箱線、調(diào)光開關(guān)等布線的細節(jié)設計構(gòu)思，要求細節(jié)領(lǐng)先于使用者的舉止習慣，這樣完成的精裝修房客戶住起來不會有任何后顧之憂。存放鞋子的這些收納空間，還要考慮到長靴、高跟鞋、便鞋、老人鞋、兒童鞋等不同種類，讓一家人的鞋都有足夠的大的空間來放置。 住宅精裝的全面家居解決方案，除了對戶型空間的優(yōu)化調(diào)整、設備專業(yè)優(yōu)化定位及建筑設計技術(shù)的改革以外，用更多的精力和時間在系統(tǒng)標準化的集成上進行全面的探索和研究，復雜性和設計要求的技術(shù)性更高。 室內(nèi)家具（完善合理布置）。交樓標準中一般含廚房電器（爐灶、油煙機、消毒柜等）；衛(wèi)生間含潔具、梳妝鏡、排氣扇、燈具等。家項目戶型優(yōu)化分析 Boloni Integrated Soft Decoration （ 2）、社會發(fā)展與行業(yè)發(fā)展的對應：住宅的項目定位屬性評價 （ 3）、行業(yè)發(fā)展與住宅產(chǎn)品的對應： 城市化進程的經(jīng)濟環(huán)境； 一線 二線 三線 高端 中端 普通 發(fā)達 發(fā)展中 細分區(qū)域市場環(huán)境判斷； 地域 文化 經(jīng)濟 歷史 風俗 住宅精裝產(chǎn)品高效低碳節(jié)能 基于全面家居解決方案的品質(zhì)體系 Boloni Integrated Soft Decoration 關(guān)于 成品住宅產(chǎn)業(yè)化 精裝住宅產(chǎn)品的設計定位 成品住宅產(chǎn)業(yè)化 精裝設計的定位首先取決于樓盤的市場定位。 模式四 管理型精裝修： 以全程運營管理為基礎的全裝修解決方案，需要建立統(tǒng)一的技術(shù)標準。選擇有品牌、質(zhì)量過硬的材料商，重點考慮成本優(yōu)勢。 9；時間成本的不可控。 Boloni Integrated Soft Decoration Boloni 博洛尼 清尚博尼 推廣精裝修住宅存在的問題： 傳統(tǒng)裝修的社會反映 1；多數(shù)人的裝修經(jīng)歷疲勞癥。內(nèi)部空間的人性化、功能主義、生活動線精細化、室內(nèi)空間有效交流是 住宅設計的核心 ，也是一個值得特別關(guān)注的重要問題。 將更多的推廣 綠色節(jié)能、低碳減排、控制污染和建筑浪費， 積極引領(lǐng)和推動工業(yè)化精裝修住宅的快速發(fā)展，使房地產(chǎn)市場開發(fā)邁入一個健康有序的工業(yè)化精裝修時代。 Boloni Integrated Soft Decoration 市場行情 /市場需求： 近期，越來越多的樓盤推出附帶精裝修的標準，其優(yōu)勢也逐漸開始體現(xiàn)：一定的價格優(yōu)勢，產(chǎn)品相對品牌化，由于經(jīng)過統(tǒng)一施工，對于裝修所帶來噪音、污染能夠很好的控制，并為購房者省時省力提供很大的便捷度。 Boloni Integrated Soft Decoration Boloni 博洛尼 清尚博尼 中國每年城鎮(zhèn)住宅竣工面積的供應量約占全球的一半，這是建筑大躍進的非常時代，也是留下最多住宅建筑遺產(chǎn)的年代。 戶型優(yōu)化、人文住宅、何為宜居空間？ 房地 Boloni Integrated Soft Decoration Boloni 博洛尼 清尚博尼 第一部分 精裝住宅優(yōu)化設計的市場定位與原則 第一天上午 Boloni Integrated Soft Decoration Boloni 博洛尼 清尚博尼 一、市場、項目定位 （一）：精裝住宅優(yōu)化設計的市場定位 提升對精裝價值的認知能力 （ 1）、住宅精裝的發(fā)展方向、思考基礎、方法及設計價值基本結(jié)論 住宅的發(fā)展演變 行業(yè)現(xiàn)狀 房地產(chǎn)經(jīng)歷了 20年的發(fā)展，取得了輝煌的成就， 2023年的金融危機 ,2023年的房價暴漲， 2023年的政府調(diào)控政策的來臨，金融政策的變化， 2023年的 15條限購新政，正在影響著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展走向。 Boloni Integrated Soft Decoration Boloni 博洛尼 清尚博尼 目前，全國開發(fā)商的數(shù)量約有 66000家，已經(jīng)開始從事精裝修交房的房地產(chǎn)商 5%，在精裝修領(lǐng)域有深入研究的，并在產(chǎn)品設計方面有所建樹的不足 %。 對于目前市場已經(jīng)從前幾年的整體價位較高，逐漸演變?yōu)闃藴实木毣?，產(chǎn)品以及其品牌的對應采用，市場的接受度逐漸提高的同時， 精裝住宅會日趨成為高檔住宅開發(fā)的主要趨勢。 精裝修住宅項目的流程設計，要求戶型室內(nèi)優(yōu)化設計在建筑概念及初步規(guī)劃設計階段就要介入，專業(yè)的全裝修室內(nèi)精細化設計顯得至關(guān)重要。 同時，住宅精裝修產(chǎn)業(yè)政策法規(guī)的不完善，精裝技術(shù)標準缺位，缺少施工規(guī)范和驗收標準。 6；施工管理不規(guī)范，缺乏產(chǎn)業(yè)工人的系統(tǒng)培訓。所有精裝修內(nèi)容在合同中詳細標注，并加強售后服務的管理，以避免糾紛。 以萬科為例： “萬科全面家居解決方案”從項目定位、設計、部品配置、施工到后期服務的一系列標準體系。 由 總承包商 統(tǒng)一管理裝修及部品分包商，將裝修設計、土建、施工、監(jiān)理一體化，共同創(chuàng)造優(yōu)秀的住宅產(chǎn)品。 別墅可以采取菜單式精裝修 城市豪宅精裝修標準研究 Boloni Integrated Soft Decoration （二）： 成品住宅產(chǎn)業(yè)化 精裝修的項目定位分析 提升市場研究的能力 （ 1）、客戶細分原則、方法及基本結(jié)論 項目基本定位 多緯度縱橫比較 環(huán)境對比定位 區(qū)域位置 交通人文 客戶群體定位 分層調(diào)研 定量定型 市場價值定位 品質(zhì)賣點 競爭項目比較 案例： 萬科廣州樣板房業(yè)主深度調(diào)查分析 萬達大湖盛宴樣板間方案展示 Boloni Integrated Soft Decoration 戶型類別定位 戶型與客群 戶型與面積 例： 青年群體全裝修工業(yè)化產(chǎn)品企劃書 建筑形態(tài)定位 風格、品味、檔次 景觀 空間組合定位 功能空間 公共空間 私密空間 收納空間 人文空間 例 :兩房 +多功能房 壓縮版 成本控制定位 風格與預算 售價與 風格趨向定位 億城戶型優(yōu)化及精細化匯報及精裝修設計說明書 Boloni Integrated Soft Decoration Boloni 博洛尼 清尚博尼 精裝修項目的市場環(huán)境和專業(yè)設計方向定位 1. 區(qū)域環(huán)境比較 （交通，品質(zhì)，景觀，空間） 2. 消費群體調(diào)研分析 （ 客戶研究指標 ） 3. 青年群體公寓產(chǎn)品需求研究報告 4. 精裝空間品質(zhì)分析 （ 空間行為功能的精細化設計） 5. 光大 學院派 東方紐藍地二期精裝樣板房設計提案 深圳萬科第五園公寓樣板房測試 Boloni Integrated Soft Decoration Boloni 博洛尼 清尚博尼 （ 2）、精裝項目與客戶的對應：精裝項目屬性評價 長沙精裝市場調(diào)研演示文稿 （ 3）、客戶與精裝產(chǎn)品的對應： 細分客戶判斷； 識別競爭環(huán)境； 精裝產(chǎn)品初步方案成本測算 丁克概念住宅 深圳區(qū)域精裝修標準化產(chǎn)品設計說明書 【 成全 蘇南 】 億城胥口項目精裝建議 (最終版 Boloni Integrated Soft Decoration Boloni 博洛尼 清尚博尼 （三）、 成品住宅產(chǎn)業(yè)化 戶型優(yōu)化設計的原則 提升把握客戶需求的能力 設計范圍的界定： 成品住宅產(chǎn)業(yè)化精裝修可劃分為裝修與裝飾兩部分。 與住宅部品制造商共同完善產(chǎn)品設計 與室內(nèi)裝修設計緊密相關(guān)的住宅部品： 廚房櫥柜、廚房電器、廚房器具 住宅其他收納系統(tǒng)：鞋柜、衛(wèi)生間櫥柜、衣柜、壁柜、儲藏柜等。 “ U5精裝” 并 非簡單的「毛