【正文】 裝修的市場定位與原則 （一）：精裝修設計的市場定位 提升對精裝價值的認知能力 （二）：精裝修的項目定位分析 提升市場研究的能力 （三）、精裝戶型優(yōu)化設計的原則 提升把握客戶需求的能力 第二部分：產(chǎn)業(yè)化住宅精裝項目的設計與管理 （一）：精裝優(yōu)化設計的操作技巧 提升精準產(chǎn)品定位的能力 （二）：精裝項目系統(tǒng)化設計管理 提升精裝設計管理的能力 （三）、精裝項目設計的成本管理 提升精裝成本控制管理的能力 （四）：總結與回顧 目 錄 Boloni Integrated Soft Decoration 前奏設計 分析 順天通地產(chǎn)四居室精裝設計 地產(chǎn)風云、起伏新政、可謂變幻莫測。 Boloni Integrated Soft Decoration Boloni 博洛尼 清尚博尼 中國每年城鎮(zhèn)住宅竣工面積的供應量約占全球的一半，這是建筑大躍進的非常時代，也是留下最多住宅建筑遺產(chǎn)的年代。對室內空間 各個方面 的精細化設計，缺乏仔細的研究和推敲（包裹建筑、結構、水、電、暖通及設備）。 Boloni Integrated Soft Decoration 市場行情 /市場需求： 近期，越來越多的樓盤推出附帶精裝修的標準，其優(yōu)勢也逐漸開始體現(xiàn)：一定的價格優(yōu)勢，產(chǎn)品相對品牌化，由于經(jīng)過統(tǒng)一施工，對于裝修所帶來噪音、污染能夠很好的控制，并為購房者省時省力提供很大的便捷度。 Boloni Integrated Soft Decoration —— 精裝修已成為高檔住宅開發(fā)主要趨勢 隨著房地產(chǎn)行業(yè)從粗放型經(jīng)營模式逐步朝精細化、專業(yè)化的方向發(fā)展，品牌開發(fā)商（如：萬科、龍湖等）都推出系列產(chǎn)品，爭取 全面家居解決方案 ，做到施工拼裝化，家具集成化以及家居智能化的總包和裝修一體化。 將更多的推廣 綠色節(jié)能、低碳減排、控制污染和建筑浪費， 積極引領和推動工業(yè)化精裝修住宅的快速發(fā)展，使房地產(chǎn)市場開發(fā)邁入一個健康有序的工業(yè)化精裝修時代。創(chuàng)新的功能合理化人性化空間設計，是開發(fā)商與建筑師、室內設計師共同的社會責任。內部空間的人性化、功能主義、生活動線精細化、室內空間有效交流是 住宅設計的核心 ，也是一個值得特別關注的重要問題。 整體精裝修住宅開發(fā)最重要的一個銜接點 —— 建筑設計、室內設計、部品設計、項目管理與系統(tǒng)施工的一體化 。 Boloni Integrated Soft Decoration Boloni 博洛尼 清尚博尼 推廣精裝修住宅存在的問題： 傳統(tǒng)裝修的社會反映 1；多數(shù)人的裝修經(jīng)歷疲勞癥。 5；部品工藝不規(guī)范，效率底 品質感較差 。 9；時間成本的不可控。 在裝修實際運作中，程序控制非常嚴格，供應部、審核部等各部門獨立運作，層層負責。選擇有品牌、質量過硬的材料商，重點考慮成本優(yōu)勢。否定了精裝修就是“毛坯＋裝修”。 模式四 管理型精裝修： 以全程運營管理為基礎的全裝修解決方案，需要建立統(tǒng)一的技術標準。 比如開發(fā)商、總承包商和室內設計單位建立長期合作伙伴關系。家項目戶型優(yōu)化分析 Boloni Integrated Soft Decoration （ 2）、社會發(fā)展與行業(yè)發(fā)展的對應：住宅的項目定位屬性評價 （ 3）、行業(yè)發(fā)展與住宅產(chǎn)品的對應： 城市化進程的經(jīng)濟環(huán)境； 一線 二線 三線 高端 中端 普通 發(fā)達 發(fā)展中 細分區(qū)域市場環(huán)境判斷； 地域 文化 經(jīng)濟 歷史 風俗 住宅精裝產(chǎn)品高效低碳節(jié)能 基于全面家居解決方案的品質體系 Boloni Integrated Soft Decoration 關于 成品住宅產(chǎn)業(yè)化 精裝住宅產(chǎn)品的設計定位 成品住宅產(chǎn)業(yè)化 精裝設計的定位首先取決于樓盤的市場定位。 強烈建議：公寓住宅進行標準化精裝修 對于 別墅類的高檔樓盤 ，開發(fā)商可先制作幾套全裝修樣板房，作為指引，讓客戶可以選擇含精裝修的房屋，也可以選擇毛坯房，不宜一刀切的全部做到精裝修標準。交樓標準中一般含廚房電器（爐灶、油煙機、消毒柜等）；衛(wèi)生間含潔具、梳妝鏡、排氣扇、燈具等。在交樓標準裝修的基礎上，住戶可通過裝飾設計實現(xiàn)不同風格的居家布置，體現(xiàn)不同的生活情調。 室內家具（完善合理布置）。 Boloni Integrated Soft Decoration Boloni 博洛尼 清尚博尼 （三）、 成品住宅產(chǎn)業(yè)化 戶型優(yōu)化設計的原則 提升把握客戶需求的能力 萬科精裝住宅產(chǎn)品設計的 U5系統(tǒng)； U5， 即 Unit Integration，是單元一體化的英文解釋。 住宅精裝的全面家居解決方案，除了對戶型空間的優(yōu)化調整、設備專業(yè)優(yōu)化定位及建筑設計技術的改革以外，用更多的精力和時間在系統(tǒng)標準化的集成上進行全面的探索和研究，復雜性和設計要求的技術性更高。底層的入戶大堂的設計要與住戶的身份相匹配，設計參照是高級酒店大堂，這種設計標準讓主人備受尊重的身份感從踏進大門開始就迎面而來 。存放鞋子的這些收納空間，還要考慮到長靴、高跟鞋、便鞋、老人鞋、兒童鞋等不同種類，讓一家人的鞋都有足夠的大的空間來放置。在廳房設計中，需要著重考慮設燈光及光源的設計，要考慮客廳看電視時、客廳聚會時、餐廳就餐時、客廳及臥房看書時、夜間走動時不同的光線需求。在廳房設計的理念上，要充分考慮電視柜、預埋插座、電視電話線盒、音箱線、調光開關等布線的細節(jié)設計構思，要求細節(jié)領先于使用者的舉止習慣，這樣完成的精裝修房客戶住起來不會有任何后顧之憂。當然，各種配線都隱藏在床邊或墻壁中，保持臥室的整潔。家庭不同成員擁有的規(guī)格不一樣的各種手提袋、背包、運動用品袋都需要在收納系統(tǒng)中安排合適的位置。 儲藏室也采用多樣化的方式，能方便的收納更多東西?？梢娬嬲糜谂腼兊臅r間只占了三分之一，其余的都在洗菜盆、砧板、鍋碗瓢盆之間來回奔走，因手忙腳亂而耗費了大量的時間。櫥柜中的隔板可以自由調節(jié)，讓櫥柜適合物品，而不是物品適合櫥柜。這其中，有 40%用于洗浴， 35%用于化妝、剃須、梳洗、卸妝， 20%用于如廁，余下的 5%用于其它活動。浴室還要考慮排氣扇的設計、浴霸的設計、足夠大的洗面臺、足夠的收納空間。 Boloni Integrated Soft Decoration Boloni 博洛尼 清尚博尼 家政空間區(qū)域 要解決傳統(tǒng)裝修隊家務工作的忽視，使日常家政瑣碎與生活起居空間分離，互不干擾?？梢詫ＴO吊柜、儲物柜和水盆柜。 Boloni Integrated Soft Decoration Boloni 博洛尼 清尚博尼 家居智能化系統(tǒng) 當你進入戶內，在客廳與廚房區(qū)域創(chuàng)新設置一個集成化終端系統(tǒng)。 4個不同場景 的詳細記憶功能，簡單按鍵即可輕松實現(xiàn) 由多臺燈具組合而成的各種照明場景，通過簡單的按鍵操作即可記憶多達 4種場景。住宅涵蓋了豐富多彩的設計風格：包括流行的中國古典式設計風格或傳統(tǒng)的歐洲古典主義設計風格等，為客戶提供高品質、高品位的多元化設計風格。 ← 測算亮度后出具的 三維效果圖 ↑ 照明設計方案 花燈 吸頂燈 吊燈 壁燈 鏡前燈 筒燈 ? 白熾燈 1個回路 500W，亮度 可自由調節(jié)。通過場景的切換就能在各個場景間切換。 ■ 暗藏管道式 (零靜壓 ／ 低靜壓 )室內機 ? 馬力強勁，機身厚度卻只有 27CM ? 巧妙隱身天花內 ? 絲毫不影響家居的統(tǒng) 一 美感 ■ 暗藏管道式（中靜壓）室內機 ? 中靜壓的暗藏管道式 ? 風力強勁，可安裝多個送風口 ? 讓每個角落都能享受到舒適 ? 隱藏式設計，讓環(huán)境簡潔協(xié)調 廚房不僅僅是做飯、吃飯、清潔餐具的地方，還是家人親友們閑談、聊天的場所。 地板采用比 房門、踢腳線 深暗的顏色 選用深暗色地板時，可以體現(xiàn)沉穩(wěn)的氣氛 房門、踢腳線與地板顏色一致 顏色一致，使空間顯得沉穩(wěn)開闊 地板采用比房門、踢腳線明亮的顏色 地板顏色明亮時，給人輕快活躍 的感覺 房門、踢腳線與地板顏色完全不同 不同色彩的房門、踢腳線與地板組合在一 起，不僅可以體現(xiàn)各自色彩的美，更可以 體現(xiàn)個性化的空間 ■ 整體內裝商品選擇要點 房門、移門、壁櫥門、地板及線條等等，我們將向您提供環(huán)保安全的各類內裝材料。 ② 門關閉時的前后晃動聲 可自行調整且調整簡便的 調整鎖座 。 ① 無需現(xiàn)場油漆的 特殊 PET樹脂貼面 。 ２ｍｍ。 （品番： MJZA2D[E]● F） ② 低 甲醛設計 。 ① 移動輕松的懸掛式滑輪 使門的開、關更輕松 。 ② 低 甲醛設計 。 門可自由移動，因此可同時 向右邊或左邊全面敞開。 門折疊成 ４０度角 移動 移動。 實木復合 木地板 ② 即使使用滑輪腳也不易產(chǎn)生 劃傷 。 ③ 不易產(chǎn)生擦傷 。 ② 表面抗菌涂裝 ，可抑制細菌的繁殖 。 旋轉1000 次 以上 ，涂 裝 表面 的顏 色 脫落 大約一半 。 用裝有軟拖鞋 的檢測機，在 地板表面 往 復 20萬 次后，光澤 感 幾乎無變化 。 光 澤 耐久性 耐 氨 性 耐焦性 耐 滑輪 性 耐 沖擊 性 耐 龜裂 性 耐 傷 性 耐磨耗性 ※ 因為是 天然木 材 、 每塊地板之間必然存在色差 。 根據(jù)市場調研和客戶群體的調研報告，確認整體精裝修設計的風格表現(xiàn)。 根據(jù)精裝空間的優(yōu)化設計要求，確認部品尺寸，比例，工藝接點的創(chuàng)新設計。 根據(jù)消費群體和人文設計理念，確定精裝部品精細化設計工業(yè)體系的技術標準。 根據(jù)精裝空間的優(yōu)化設計要求，制定門廳 ,生活陽臺 ,傭人房 ,洗衣間等空間。 純展示樣板間： 風格獨特，奢華不失簡潔， 視覺沖擊力強。 項目目標 設計 低 高 期望 造成浪費 成本 效果 成本 限價 設計開始前 無成本限價， 合同約定設計完成后按要 求調整至甲方滿意為止。 設計合同約定設計方每階段設計成果包括設計概算。 Boloni Integrated Soft Decoration 拋棄概念思維 強化住宅靈魂 深究戶型品質 案例： 首開三居室精裝設計 作業(yè)： 30分鐘 講評： 30分鐘 三居室戶型優(yōu)化 設計要求滿足如下功能：相應門廳、開放廚房、干濕分區(qū)衛(wèi)生間、充足收納空間、廳臥分開、學習區(qū)、化妝區(qū) 、空間交流收放自如。 根據(jù)設計要求和成本調控的合理分配，進行精裝室內設計流程及工藝設計。 Boloni Integrated Soft Decoration 管理型精裝修的管控體系 項目制度流程（工作標準、控制要點） 設計執(zhí)行 /技術管理 成本控制、實現(xiàn)流程（ ERP） 項目定位、精裝規(guī)劃 制定精裝項目目標規(guī)劃 設計任務和管理工作計劃 組織管控 （架構、權責） 價值創(chuàng)造 價值評價 價值體現(xiàn) 分析調研 如何做 技術評判 持續(xù)發(fā)展 成果交付 Boloni Integrated Soft Decoration 精裝修設計流程框架圖 施工圖 /部品 工藝設計 建筑設計 規(guī)劃方案 部品 設計及 定板 綜合設計 概念節(jié)點 精裝規(guī) 劃草案 建筑概念 規(guī)劃方案 室內方案階段 精細化設計 部品設計 施工圖設計 精裝部品研究 施工圖設計指引 部品材料調研 部品材料清單 部品材料定板封樣 銷售配合資料 結構設計 設備選型 建筑平面 實施方案設計階段 產(chǎn)品、技術創(chuàng)新研發(fā) 論證階段 策劃階段 銷售示范區(qū)設計 室內設計管理階段 工程管理 優(yōu)化設計 系統(tǒng)化設計 是精裝修實施 的開始，全裝 修類型的住宅 開發(fā)要解決的 根本問題是設 計流程管理。 廚房空間 確認不同標準的梯級配置，以期達到成本控制 衛(wèi)浴空間 確認不同標準的梯級配置，以期達到成本控制 工藝部品