【正文】 裝修的市場(chǎng)定位與原則 （一）：精裝修設(shè)計(jì)的市場(chǎng)定位 提升對(duì)精裝價(jià)值的認(rèn)知能力 （二）：精裝修的項(xiàng)目定位分析 提升市場(chǎng)研究的能力 （三）、精裝戶型優(yōu)化設(shè)計(jì)的原則 提升把握客戶需求的能力 第二部分：產(chǎn)業(yè)化住宅精裝項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與管理 （一）：精裝優(yōu)化設(shè)計(jì)的操作技巧 提升精準(zhǔn)產(chǎn)品定位的能力 （二）：精裝項(xiàng)目系統(tǒng)化設(shè)計(jì)管理 提升精裝設(shè)計(jì)管理的能力 （三）、精裝項(xiàng)目設(shè)計(jì)的成本管理 提升精裝成本控制管理的能力 （四）：總結(jié)與回顧 目 錄 Boloni Integrated Soft Decoration 前奏設(shè)計(jì) 分析 順天通地產(chǎn)四居室精裝設(shè)計(jì) 地產(chǎn)風(fēng)云、起伏新政、可謂變幻莫測(cè)。 Boloni Integrated Soft Decoration Boloni 博洛尼 清尚博尼 中國(guó)每年城鎮(zhèn)住宅竣工面積的供應(yīng)量約占全球的一半，這是建筑大躍進(jìn)的非常時(shí)代，也是留下最多住宅建筑遺產(chǎn)的年代。對(duì)室內(nèi)空間 各個(gè)方面 的精細(xì)化設(shè)計(jì)，缺乏仔細(xì)的研究和推敲（包裹建筑、結(jié)構(gòu)、水、電、暖通及設(shè)備）。 Boloni Integrated Soft Decoration 市場(chǎng)行情 /市場(chǎng)需求： 近期，越來越多的樓盤推出附帶精裝修的標(biāo)準(zhǔn)，其優(yōu)勢(shì)也逐漸開始體現(xiàn)：一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品相對(duì)品牌化，由于經(jīng)過統(tǒng)一施工，對(duì)于裝修所帶來噪音、污染能夠很好的控制，并為購房者省時(shí)省力提供很大的便捷度。 Boloni Integrated Soft Decoration —— 精裝修已成為高檔住宅開發(fā)主要趨勢(shì) 隨著房地產(chǎn)行業(yè)從粗放型經(jīng)營(yíng)模式逐步朝精細(xì)化、專業(yè)化的方向發(fā)展，品牌開發(fā)商（如：萬科、龍湖等）都推出系列產(chǎn)品，爭(zhēng)取 全面家居解決方案 ，做到施工拼裝化，家具集成化以及家居智能化的總包和裝修一體化。 將更多的推廣 綠色節(jié)能、低碳減排、控制污染和建筑浪費(fèi)， 積極引領(lǐng)和推動(dòng)工業(yè)化精裝修住宅的快速發(fā)展，使房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)邁入一個(gè)健康有序的工業(yè)化精裝修時(shí)代。創(chuàng)新的功能合理化人性化空間設(shè)計(jì)，是開發(fā)商與建筑師、室內(nèi)設(shè)計(jì)師共同的社會(huì)責(zé)任。內(nèi)部空間的人性化、功能主義、生活動(dòng)線精細(xì)化、室內(nèi)空間有效交流是 住宅設(shè)計(jì)的核心 ，也是一個(gè)值得特別關(guān)注的重要問題。 整體精裝修住宅開發(fā)最重要的一個(gè)銜接點(diǎn) —— 建筑設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)、部品設(shè)計(jì)、項(xiàng)目管理與系統(tǒng)施工的一體化 。 Boloni Integrated Soft Decoration Boloni 博洛尼 清尚博尼 推廣精裝修住宅存在的問題： 傳統(tǒng)裝修的社會(huì)反映 1；多數(shù)人的裝修經(jīng)歷疲勞癥。 5；部品工藝不規(guī)范，效率底 品質(zhì)感較差 。 9；時(shí)間成本的不可控。 在裝修實(shí)際運(yùn)作中，程序控制非常嚴(yán)格，供應(yīng)部、審核部等各部門獨(dú)立運(yùn)作，層層負(fù)責(zé)。選擇有品牌、質(zhì)量過硬的材料商，重點(diǎn)考慮成本優(yōu)勢(shì)。否定了精裝修就是“毛坯＋裝修”。 模式四 管理型精裝修： 以全程運(yùn)營(yíng)管理為基礎(chǔ)的全裝修解決方案，需要建立統(tǒng)一的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。 比如開發(fā)商、總承包商和室內(nèi)設(shè)計(jì)單位建立長(zhǎng)期合作伙伴關(guān)系。家項(xiàng)目戶型優(yōu)化分析 Boloni Integrated Soft Decoration （ 2）、社會(huì)發(fā)展與行業(yè)發(fā)展的對(duì)應(yīng)：住宅的項(xiàng)目定位屬性評(píng)價(jià) （ 3）、行業(yè)發(fā)展與住宅產(chǎn)品的對(duì)應(yīng)： 城市化進(jìn)程的經(jīng)濟(jì)環(huán)境； 一線 二線 三線 高端 中端 普通 發(fā)達(dá) 發(fā)展中 細(xì)分區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境判斷； 地域 文化 經(jīng)濟(jì) 歷史 風(fēng)俗 住宅精裝產(chǎn)品高效低碳節(jié)能 基于全面家居解決方案的品質(zhì)體系 Boloni Integrated Soft Decoration 關(guān)于 成品住宅產(chǎn)業(yè)化 精裝住宅產(chǎn)品的設(shè)計(jì)定位 成品住宅產(chǎn)業(yè)化 精裝設(shè)計(jì)的定位首先取決于樓盤的市場(chǎng)定位。 強(qiáng)烈建議：公寓住宅進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化精裝修 對(duì)于 別墅類的高檔樓盤 ，開發(fā)商可先制作幾套全裝修樣板房，作為指引，讓客戶可以選擇含精裝修的房屋，也可以選擇毛坯房，不宜一刀切的全部做到精裝修標(biāo)準(zhǔn)。交樓標(biāo)準(zhǔn)中一般含廚房電器（爐灶、油煙機(jī)、消毒柜等）；衛(wèi)生間含潔具、梳妝鏡、排氣扇、燈具等。在交樓標(biāo)準(zhǔn)裝修的基礎(chǔ)上，住戶可通過裝飾設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)不同風(fēng)格的居家布置，體現(xiàn)不同的生活情調(diào)。 室內(nèi)家具（完善合理布置）。 Boloni Integrated Soft Decoration Boloni 博洛尼 清尚博尼 （三）、 成品住宅產(chǎn)業(yè)化 戶型優(yōu)化設(shè)計(jì)的原則 提升把握客戶需求的能力 萬科精裝住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)的 U5系統(tǒng)； U5， 即 Unit Integration，是單元一體化的英文解釋。 住宅精裝的全面家居解決方案，除了對(duì)戶型空間的優(yōu)化調(diào)整、設(shè)備專業(yè)優(yōu)化定位及建筑設(shè)計(jì)技術(shù)的改革以外，用更多的精力和時(shí)間在系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)化的集成上進(jìn)行全面的探索和研究，復(fù)雜性和設(shè)計(jì)要求的技術(shù)性更高。底層的入戶大堂的設(shè)計(jì)要與住戶的身份相匹配，設(shè)計(jì)參照是高級(jí)酒店大堂，這種設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)讓主人備受尊重的身份感從踏進(jìn)大門開始就迎面而來 。存放鞋子的這些收納空間，還要考慮到長(zhǎng)靴、高跟鞋、便鞋、老人鞋、兒童鞋等不同種類，讓一家人的鞋都有足夠的大的空間來放置。在廳房設(shè)計(jì)中，需要著重考慮設(shè)燈光及光源的設(shè)計(jì)，要考慮客廳看電視時(shí)、客廳聚會(huì)時(shí)、餐廳就餐時(shí)、客廳及臥房看書時(shí)、夜間走動(dòng)時(shí)不同的光線需求。在廳房設(shè)計(jì)的理念上，要充分考慮電視柜、預(yù)埋插座、電視電話線盒、音箱線、調(diào)光開關(guān)等布線的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)構(gòu)思，要求細(xì)節(jié)領(lǐng)先于使用者的舉止習(xí)慣，這樣完成的精裝修房客戶住起來不會(huì)有任何后顧之憂。當(dāng)然，各種配線都隱藏在床邊或墻壁中，保持臥室的整潔。家庭不同成員擁有的規(guī)格不一樣的各種手提袋、背包、運(yùn)動(dòng)用品袋都需要在收納系統(tǒng)中安排合適的位置。 儲(chǔ)藏室也采用多樣化的方式，能方便的收納更多東西?？梢娬嬲糜谂腼兊臅r(shí)間只占了三分之一，其余的都在洗菜盆、砧板、鍋碗瓢盆之間來回奔走，因手忙腳亂而耗費(fèi)了大量的時(shí)間。櫥柜中的隔板可以自由調(diào)節(jié)，讓櫥柜適合物品，而不是物品適合櫥柜。這其中，有 40%用于洗浴， 35%用于化妝、剃須、梳洗、卸妝， 20%用于如廁，余下的 5%用于其它活動(dòng)。浴室還要考慮排氣扇的設(shè)計(jì)、浴霸的設(shè)計(jì)、足夠大的洗面臺(tái)、足夠的收納空間。 Boloni Integrated Soft Decoration Boloni 博洛尼 清尚博尼 家政空間區(qū)域 要解決傳統(tǒng)裝修隊(duì)家務(wù)工作的忽視，使日常家政瑣碎與生活起居空間分離，互不干擾?？梢詫ＴO(shè)吊柜、儲(chǔ)物柜和水盆柜。 Boloni Integrated Soft Decoration Boloni 博洛尼 清尚博尼 家居智能化系統(tǒng) 當(dāng)你進(jìn)入戶內(nèi)，在客廳與廚房區(qū)域創(chuàng)新設(shè)置一個(gè)集成化終端系統(tǒng)。 4個(gè)不同場(chǎng)景 的詳細(xì)記憶功能，簡(jiǎn)單按鍵即可輕松實(shí)現(xiàn) 由多臺(tái)燈具組合而成的各種照明場(chǎng)景，通過簡(jiǎn)單的按鍵操作即可記憶多達(dá) 4種場(chǎng)景。住宅涵蓋了豐富多彩的設(shè)計(jì)風(fēng)格：包括流行的中國(guó)古典式設(shè)計(jì)風(fēng)格或傳統(tǒng)的歐洲古典主義設(shè)計(jì)風(fēng)格等，為客戶提供高品質(zhì)、高品位的多元化設(shè)計(jì)風(fēng)格。 ← 測(cè)算亮度后出具的 三維效果圖 ↑ 照明設(shè)計(jì)方案 花燈 吸頂燈 吊燈 壁燈 鏡前燈 筒燈 ? 白熾燈 1個(gè)回路 500W，亮度 可自由調(diào)節(jié)。通過場(chǎng)景的切換就能在各個(gè)場(chǎng)景間切換。 ■ 暗藏管道式 (零靜壓 ／ 低靜壓 )室內(nèi)機(jī) ? 馬力強(qiáng)勁，機(jī)身厚度卻只有 27CM ? 巧妙隱身天花內(nèi) ? 絲毫不影響家居的統(tǒng) 一 美感 ■ 暗藏管道式（中靜壓）室內(nèi)機(jī) ? 中靜壓的暗藏管道式 ? 風(fēng)力強(qiáng)勁，可安裝多個(gè)送風(fēng)口 ? 讓每個(gè)角落都能享受到舒適 ? 隱藏式設(shè)計(jì)，讓環(huán)境簡(jiǎn)潔協(xié)調(diào) 廚房不僅僅是做飯、吃飯、清潔餐具的地方，還是家人親友們閑談、聊天的場(chǎng)所。 地板采用比 房門、踢腳線 深暗的顏色 選用深暗色地板時(shí)，可以體現(xiàn)沉穩(wěn)的氣氛 房門、踢腳線與地板顏色一致 顏色一致，使空間顯得沉穩(wěn)開闊 地板采用比房門、踢腳線明亮的顏色 地板顏色明亮?xí)r，給人輕快活躍 的感覺 房門、踢腳線與地板顏色完全不同 不同色彩的房門、踢腳線與地板組合在一 起，不僅可以體現(xiàn)各自色彩的美，更可以 體現(xiàn)個(gè)性化的空間 ■ 整體內(nèi)裝商品選擇要點(diǎn) 房門、移門、壁櫥門、地板及線條等等，我們將向您提供環(huán)保安全的各類內(nèi)裝材料。 ② 門關(guān)閉時(shí)的前后晃動(dòng)聲 可自行調(diào)整且調(diào)整簡(jiǎn)便的 調(diào)整鎖座 。 ① 無需現(xiàn)場(chǎng)油漆的 特殊 PET樹脂貼面 。 ２ｍｍ。 （品番： MJZA2D[E]● F） ② 低 甲醛設(shè)計(jì) 。 ① 移動(dòng)輕松的懸掛式滑輪 使門的開、關(guān)更輕松 。 ② 低 甲醛設(shè)計(jì) 。 門可自由移動(dòng)，因此可同時(shí) 向右邊或左邊全面敞開。 門折疊成 ４０度角 移動(dòng) 移動(dòng)。 實(shí)木復(fù)合 木地板 ② 即使使用滑輪腳也不易產(chǎn)生 劃傷 。 ③ 不易產(chǎn)生擦傷 。 ② 表面抗菌涂裝 ，可抑制細(xì)菌的繁殖 。 旋轉(zhuǎn)1000 次 以上 ，涂 裝 表面 的顏 色 脫落 大約一半 。 用裝有軟拖鞋 的檢測(cè)機(jī)，在 地板表面 往 復(fù) 20萬 次后，光澤 感 幾乎無變化 。 光 澤 耐久性 耐 氨 性 耐焦性 耐 滑輪 性 耐 沖擊 性 耐 龜裂 性 耐 傷 性 耐磨耗性 ※ 因?yàn)槭?天然木 材 、 每塊地板之間必然存在色差 。 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研和客戶群體的調(diào)研報(bào)告，確認(rèn)整體精裝修設(shè)計(jì)的風(fēng)格表現(xiàn)。 根據(jù)精裝空間的優(yōu)化設(shè)計(jì)要求，確認(rèn)部品尺寸，比例，工藝接點(diǎn)的創(chuàng)新設(shè)計(jì)。 根據(jù)消費(fèi)群體和人文設(shè)計(jì)理念，確定精裝部品精細(xì)化設(shè)計(jì)工業(yè)體系的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。 根據(jù)精裝空間的優(yōu)化設(shè)計(jì)要求，制定門廳 ,生活陽臺(tái) ,傭人房 ,洗衣間等空間。 純展示樣板間： 風(fēng)格獨(dú)特，奢華不失簡(jiǎn)潔， 視覺沖擊力強(qiáng)。 項(xiàng)目目標(biāo) 設(shè)計(jì) 低 高 期望 造成浪費(fèi) 成本 效果 成本 限價(jià) 設(shè)計(jì)開始前 無成本限價(jià)， 合同約定設(shè)計(jì)完成后按要 求調(diào)整至甲方滿意為止。 設(shè)計(jì)合同約定設(shè)計(jì)方每階段設(shè)計(jì)成果包括設(shè)計(jì)概算。 Boloni Integrated Soft Decoration 拋棄概念思維 強(qiáng)化住宅靈魂 深究戶型品質(zhì) 案例： 首開三居室精裝設(shè)計(jì) 作業(yè)： 30分鐘 講評(píng)： 30分鐘 三居室戶型優(yōu)化 設(shè)計(jì)要求滿足如下功能：相應(yīng)門廳、開放廚房、干濕分區(qū)衛(wèi)生間、充足收納空間、廳臥分開、學(xué)習(xí)區(qū)、化妝區(qū) 、空間交流收放自如。 根據(jù)設(shè)計(jì)要求和成本調(diào)控的合理分配，進(jìn)行精裝室內(nèi)設(shè)計(jì)流程及工藝設(shè)計(jì)。 Boloni Integrated Soft Decoration 管理型精裝修的管控體系 項(xiàng)目制度流程（工作標(biāo)準(zhǔn)、控制要點(diǎn)） 設(shè)計(jì)執(zhí)行 /技術(shù)管理 成本控制、實(shí)現(xiàn)流程（ ERP） 項(xiàng)目定位、精裝規(guī)劃 制定精裝項(xiàng)目目標(biāo)規(guī)劃 設(shè)計(jì)任務(wù)和管理工作計(jì)劃 組織管控 （架構(gòu)、權(quán)責(zé)） 價(jià)值創(chuàng)造 價(jià)值評(píng)價(jià) 價(jià)值體現(xiàn) 分析調(diào)研 如何做 技術(shù)評(píng)判 持續(xù)發(fā)展 成果交付 Boloni Integrated Soft Decoration 精裝修設(shè)計(jì)流程框架圖 施工圖 /部品 工藝設(shè)計(jì) 建筑設(shè)計(jì) 規(guī)劃方案 部品 設(shè)計(jì)及 定板 綜合設(shè)計(jì) 概念節(jié)點(diǎn) 精裝規(guī) 劃草案 建筑概念 規(guī)劃方案 室內(nèi)方案階段 精細(xì)化設(shè)計(jì) 部品設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 精裝部品研究 施工圖設(shè)計(jì)指引 部品材料調(diào)研 部品材料清單 部品材料定板封樣 銷售配合資料 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 設(shè)備選型 建筑平面 實(shí)施方案設(shè)計(jì)階段 產(chǎn)品、技術(shù)創(chuàng)新研發(fā) 論證階段 策劃階段 銷售示范區(qū)設(shè)計(jì) 室內(nèi)設(shè)計(jì)管理階段 工程管理 優(yōu)化設(shè)計(jì) 系統(tǒng)化設(shè)計(jì) 是精裝修實(shí)施 的開始，全裝 修類型的住宅 開發(fā)要解決的 根本問題是設(shè) 計(jì)流程管理。 廚房空間 確認(rèn)不同標(biāo)準(zhǔn)的梯級(jí)配置，以期達(dá)到成本控制 衛(wèi)浴空間 確認(rèn)不同標(biāo)準(zhǔn)的梯級(jí)配置，以期達(dá)到成本控制 工藝部品