【正文】 通過綠化或其它的措施將這個組團或區(qū)域與其它樓相對地隔離，自成天地。我們可以邀請潮汕較具知名度的燈謎協(xié)會參與本次活動，以擴大影響。 141 王志綱工作室 十、目標營銷實操案例設計 第三步 聯(lián)系溝通 ? 對搜集到的潮汕人名單，以上述渠道（如潮人協(xié)會）的名義，郵寄協(xié)會的會刊； ? 將與上述渠道共同舉辦的活動信息，以邀請函的形式給他們寄送； ? 定期郵寄項目的宣傳資料，定期通報項目的進展。 公關活動 聯(lián)系溝通 第二階段 搜索階段 第三階段 此階段通過必要的手段 如價格優(yōu)惠等促成購買。我要的是“起居室”和“會客室” ，兩者既有分割又有交融， 能讓一家人舒舒服服地坐在沙發(fā)上，看34英寸以上電視或投影；有客來訪，可以在會客廳接待訪客，家人娛樂不受干擾。更不想別人一眼就看穿我家。社區(qū)大門就是把社區(qū)和外面分開。 101 王志綱工作室 八、主題概念的推廣與傳播 ? 我不是很懂房子的主題，概念。 我要的是城市中心的自然 ！打開門是繁華，關上門是自然，這樣的地段當然稀少，如果有這樣的房子，我肯定要。而對于豪宅來講，其目標消費群就是“非富即貴”的小部分有錢人，而這批人只占到整個社會的 8%左右，如果采用大眾物業(yè)的廣告宣傳模式去傳播，盲目性更加突出。所有空間的尺度、比例、材質、色彩無一不從人的角度去衡量，包括景觀在內，不應該只有“主人房”，還應該有 “主人家”。林： 43萬平方米植物園 ? ?高收入中高文化水平人士將是 目 標客戶群中的“領頭羊”，他們的生 活觀和生活形態(tài)具有代表性和指針 性，對高收入中低文化層次人群有 示范拉動效應。 6 王志綱工作室 一、什么是主題概念？ 主題概念的不同表現(xiàn) ? 從業(yè)主的角度，主題概念是一種： 生活主張 ? 從設計的角度，主題概念是一種： 設計理念 ? 從傳播的角度，主題概念是一個： 推廣靈魂 7 王志綱工作室 一、什么是主題概念？ ? 從銷售的角度，主題概念是一種： 營銷理念 ? 從管理和服務的角度，主題概念是一種： 服務理念 ? 從社區(qū)文化的角度，主題概念是一種： 社區(qū)精神 8 王志綱工作室 二、主題概念推廣前提 ? 香蜜湖作為城市中心自然山水片區(qū)概念為人們接受 ? 香蜜湖作為高尚物業(yè)片區(qū)為人們認同 ? 熙園已經顯山露水，其產品特性已有表現(xiàn)，甚至在外觀上已經營造出“侯門深似?！钡母杏X ? 華麗、媚俗的概念充斥市場，過度炒作，公眾對這類概念已經反胃 9 王志綱工作室 三、目標群分析 ——尊貴進化論 生活理念： 我要尊貴 心理特征： 正處于出人頭地階段，渴望揚名，渴望 社會的注意、認同 行為方式：占有、炫耀比別人更多更優(yōu)越的資源 如：旺地大宅、吃喝玩樂、名牌享受等 尊貴的初級層次 10 王志綱工作室 三、目標群分析 ——尊貴進化論 這一階段的住宅特點： 以旺為貴 以大為尊 文化特質：張揚 夸張 典型物業(yè)：深圳：云峰花園 世貿廣場 廣州：荔灣廣場、天河北太陽廣場等 尊貴的初級層次 11 王志綱工作室 三、目標群分析 ——尊貴進化論 居住的誤區(qū)：豪宅短缺時代，不僅住宅本身沒有達 到真正意義上的高尚物業(yè)層面，而且也不適宜人居 住，只是停留在“貴價盤”層次 尊貴的初級層次 12 王志綱工作室 三、目標群分析 ——尊貴進化論 生活理念： 尊貴要我 心理特征： 表現(xiàn)身份的尊貴，不得不受到尊貴的約束 所謂“人在江湖 身不由己 為物所累” 行為方式：占有最好的資源，滿足尊貴對人提出的符 號要求 如： 富豪必須住別墅、穿名牌、出入高尚俱 樂部等 尊貴的第二層次 13 王志綱工作室 三、目標群分析 ——尊貴進化論 這一階段的住宅特點：以豪為美 以貴為尊 文化特質：嫁接文化符號、標簽 典型物業(yè)：深圳：東海花園 百仕達花園等 廣州：錦城花園 翠湖山莊 尊貴的第二層次 14 王志綱工作室 三、目標群分析 ——尊貴進化論 居住的誤區(qū)：豪宅克隆時代，住宅“豪則豪矣，宅非 心宅”，建筑好看不好用，或者將度假別墅成為長住 大屋，并不適宜人居住，只是停留在“貴族盤”層次 尊貴的第二層次 15 王志綱工作室 三、目標群分析 ——尊貴進化論 生活理念：尊貴由我 心理特征：尊貴由內心的自信、對事物的把控而來，舉手投 足自然煥發(fā)，輕輕松松超越物質對人的束縛，跨 越世俗符號的限制，進退自如 行為方式：占有最好的資源，但已經不刻意用來炫耀而是用 來享受，生活完全由自己做主 如：神龍見首不見尾、只在此山中 云深不知處等 尊貴的第三層次 16 王志綱工作室 三、目標群分析 ——尊貴進化論 這一階段豪宅特點：適度的豪，歸心的宅 文化特質：尊貴是我，身心由我 典型物業(yè)：國內尚屬空白 尊貴的第三層次 富豪階層心態(tài)的變化與新一代富豪人群的產生 17 王志綱工作室 三、目標群分析 ——核心目標群定位 新一代富豪與以往富豪不一樣 獲取財富的手段不同了。 新經濟誕生了一批財智新貴，即使是 依靠傳統(tǒng)手段獲取第一桶的富豪們， 也開始用財智時代游戲規(guī)則獲取財富。 收入水平 A B 文 化 水 平 高 中 低 低 中 高 核心目標群 31 王志綱工作室 三、目標群分析 ——核心目標群構成 目標群輻射圈層 全國 港澳 外籍 珠 三角 深圳 32 王志綱工作室 三、目標群分析 ——核心目標群置業(yè)觀 ? 出則紅塵，入則自然，進退自如 ? 既是都市又是自然的地塊，其獨特性，珍貴性， 滿足成功人士對地位的要求，是真正“地王”所在 ? 擁有珍稀、絕版自然資源：山、水、林、湖之美 ? 社區(qū)人文環(huán)境的純度，完美度，不受雜質干擾。山：塘朗山 ? “主人家” 60 王志綱工作室 五、主題概念支持體系 —生活空間 ? 建筑尺度與人的尺度和諧，形成低密度的建筑“谷地” ? 北面板式高層建筑，如景觀墻，擋住北風和視線干擾 ? 南面點陣布局的圓形建筑，溫暖南風可以長驅直入 ? 低層、高層建筑互為景觀；園林、建筑互為景觀 本案表現(xiàn) 61 王志綱工作室 五、主題概念支持體系 —生活空間 ? 樓與樓錯位布置，保證超寬樓距 ? 東西景觀走廊，保證一眼看到香蜜湖 ? 大量的庭院水景，與香蜜湖呼應 ? 會所位于小區(qū)中心，是公眾化的客廳、起居室、娛樂室，社區(qū)生活的載體 ? 幼兒園及隔壁中學、小學，保證社區(qū)孩童成長需要 62 王志綱工作室 五、主題概念支持體系 —生活空間 ? 先進花園，再進家園，進了家園，又是花園 ? 電梯花園設計 ? 陽光生態(tài)車庫 ? 南北通透 ? 360度觀景面 ? 6米高空中花園 63 王志綱工作室 五、主題概念支持體系 —生活空間 ? 一層兩戶，一梯一戶 ? 空中花園互不對望 ? 外圓內方外型設計 ? 罕有的 26米面寬 ? 多種躍式設計，平面變化豐富 64 王志綱工作室 五、主題概念支持體系 —生活空間 深圳只有一個“深宅大院主人家” 65 王志綱工作室 五、主題概念支持體系 —社區(qū)服務與購買方式 社區(qū)部分將在主題概念確定以后做專題深入闡述 購買方式在后文有詳細論述 66 王志綱工作室 六、體現(xiàn)主題的若干產品優(yōu)化建議 兩種貝爾高林設計風格的結合： ? 在一些重要的銷售節(jié)點上，如大門、會所、社區(qū)景觀中軸線，要力求華麗、煽情、富于視覺的感染力，讓一進入這個空間的人馬上被打動 ——香港貝爾高林的一貫風格，類似于星河灣。 84 王志綱工作室 八、主題概念的推廣與傳播 —現(xiàn)存問題 ? 低效率 ： 大眾物業(yè)營銷模式以廣告為主要手段，以巨額的廣告費作為代價，因而信息的有效到達率非常低，廣告效果差，如果以促成每個成交客戶所花的廣告費用來衡量的話，效率非常之低。但遺憾的是總沒有，所以我總是覺得沒什么房子可買。我只想知道我將來會住在什么樣的環(huán)境里，有哪些別人沒有的風景，周圍住的是些什么人，我的小孩和什么人家的小孩交朋友，我住的地方離有市中心有多近 ……越清楚越詳細越好。我希望這個大門真要有“侯門深似?！钡母杏X！一望就知道是私家宅第，閑人莫入；其次得厚重威嚴，我不需要華麗的羅馬柱來助威，相反，兩棵自自然然、 幾十年樹齡的參天巨樹在門前當衛(wèi)士，一個大大方方的照壁擋住視線，我會