【正文】 一月 21一月 2105:09:5705:09:57January 23, 2023? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 一月 215:09 上午 一月 2105:09January 23, 2023? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 5:09:57 上午 5:09 上午 05:09:57一月 21? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 05:09:5705:09:5705:091/23/2023 5:09:57 AM? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 鳳凰城游園會暨中秋客戶答謝酒會 1款整版 210月 產(chǎn)品促銷信息 2款整版 411月 鳳凰新天地 —— 濱水休閑商業(yè)體驗節(jié) 2款整版 +1款半版 512月 新年答謝客戶晚會信息 1款整版 2其他 產(chǎn)品促銷信息 10個半版 5個整版 20總計 平均按 2萬元 /整版， 1萬元 /半版計算 　 63媒體宣傳 費用分類 費用預算（萬）主流 報紙 媒體 63 戶 外廣告 60新波浪 15網(wǎng) 絡 3廣播 10短信 10 電視 5 銷 售物料 10總計 1222023年營銷活動 寄賀卡，送祝?；顒?“讓我們一起去后花園里放風箏！ ”—— 魯商 活動九： 鳳凰新天地 —— 濱水休閑商業(yè)體驗節(jié)時間： 11月初結合較好的商業(yè)情景展示，通過小型休閑的樂隊演出、美食燒烤等營造商業(yè)街濃濃的休閑商業(yè)氛圍，通過情景氛圍體驗，讓商業(yè)客戶對未來的商業(yè)運營充滿信心，也讓消費者感受項目商業(yè)街特有的濱河休閑商業(yè)氛圍。用品質(zhì)生活的誘惑引導客戶購買。鳳凰城景觀高層樣板間 啟用儀式時 間： 5月初在鳳凰廣場舉辦魯商嘉年華活動，通過魯商各公司及項目聯(lián)展和精心組織的參與性娛樂活動，展現(xiàn)魯商置業(yè)超強實力，給市場以震撼，給客戶以信心，讓購房意向客戶在低迷的市場情況下對項目仍充滿信心?；顒幽康脑谟谕ㄟ^該活動強化突出項目緊鄰鳳凰廣場的巨大優(yōu)勢，讓人們體驗到鳳凰城未來生活的便利性、休閑性。在房源推售方面不進行新房源推售。鳳凰城杯高爾夫精英邀請賽5月初，魯商嘉年華活動“地王大宅，奢品生活 ”——魯商 通過分組競爭按照業(yè)績、 業(yè)務能力強弱搭配分組，同時制定激勵性更強的傭金發(fā)放政策；216。 管理人員 下一線；216。多 層 3500元 /平米首推疊拼 別 墅、多 層產(chǎn) 品媒體： 戶 外宣 傳 重點：整體形象 ——競爭對手 4P分析破 冰 策 略豐富產(chǎn)品有節(jié)奏推售靈活制定價格杠桿促進成交率多渠道展開保持市場熱度打破常規(guī)開拓創(chuàng)新尋求淡市營銷模式產(chǎn)品策略 價格策略 推廣策略 促銷策略三個盾牌 兩把尖刀開創(chuàng)體驗營銷 高效營銷組織p 企業(yè)實力體驗魯商嘉年華……尖刀一：體驗營銷p 地段體驗 游艇體驗 風箏節(jié) 模特大賽 攝影大賽 ……p 質(zhì)量體驗 保證工程進度 臨沂樓王實景面 市、樣板房完成，轟 動全市、引爆市場， 成為圈里圈外的熱點 話題 ……167。意向客戶分析： 鳳凰城項目在市場上已經(jīng)具備較高的知名度和美譽度，消費者基本上已經(jīng)比較了解鳳凰城項目，目前面臨的主要問題一方面是客戶購房信心受到了沖擊，從入市以來的追捧態(tài)勢到目前的深度觀望。另外，沿涑河、祊河等濱河板塊的眾多項目也將對本項目產(chǎn)生大大小小的客戶分流。F戶型：三房三廳兩衛(wèi) +工人房（ ㎡）F戶型位于 3號樓西單元西戶布局方正緊湊，南北通透，于南、北可以觀河景。該戶型南北通透，客廳設置東端，保證了最佳觀景效果，并有三室朝陽，符合北方人居住特點 。世紀新筑 戶型3棟 33層高層產(chǎn)品，共 492套房源， 2023年 9月 23日開盤推出 275套，當天選房 160套左右，銷售較為理想。 帕緹歐 戶型該項目涵蓋聯(lián)排 /疊拼別墅、花園洋房和觀景高層等高端住宅產(chǎn)品。車位共 115個，銷控 44個。產(chǎn)品涵蓋景觀高層、聯(lián)排別墅。 根據(jù)監(jiān)測， 2023年 1—6 月份，臨沂市全市房屋銷售面積共計 75萬平方米，平均每月銷售面積。中期調(diào)整意味著 2023年僅僅是行業(yè)調(diào)整的第二年，調(diào)整仍將延續(xù)更長時間。而房地產(chǎn)市場并未有所轉(zhuǎn)機，市場觀望情緒依然嚴重，房地產(chǎn)市場進入冬天。 10月 22日，財政部、國家稅務總局宣布決定對個人住房交易環(huán)節(jié)的稅收政策作出調(diào)整，降低住房 交易稅費，首套房契稅稅率下調(diào)至 1% 。1. 想更多了解目前 臨 沂房地 產(chǎn) 市場變 化，看是否降價；2. 部分客 戶 因家庭成 員較 多，需要大面 積戶 型 產(chǎn) 品改善 現(xiàn)有生活條件；3. 看好地段。130平米左右年 齡 集中在 30—40 歲 之 間 ，一家三口或四口， 現(xiàn) 有居住條件一般，屬中高層 收入群體，大部分客 戶 是個體 經(jīng)營者。 8月 1日 ——9 月底積累客戶調(diào)查：10月份以來來訪意向客戶分析情況如下：一、從購房心里分析，目前意向客戶大體可以分三類：確定近期購房的（ 20%）：對房地產(chǎn)行業(yè)比較了解，清楚沒有太大的下降空間， 計劃近期買房，但購房比較理性，目前處于選擇比較之中；有購房計劃（ 40%）：但受大勢低迷及周邊環(huán)境影響，觀望心里較重，買房計劃 根據(jù)市場形勢確定，但肯定會考慮購買；不確定購房（ 40%）：但受大勢低迷以及自己經(jīng)濟收入下滑的影響，目前只是看 看，具體是否購房根據(jù)以后情況再確定。距 2樓近；堵；外部觀 景效果較差。鳳凰城寶馬名車巡展活動1 8月 3日，魯商 鳳凰城 “和之韻 ”新春文藝演出活動 3月 22日，臨沂 “看規(guī)劃、選樓盤 ”房展會活動 3月 29日， “與世界簽約 ”魯商 魯商 鳳凰城產(chǎn)品全城鑒賞會 4月 26日，鉆石營銷中心啟用儀式 5月 7日，魯商 鳳凰城消夏文藝晚會 1 8月 16日，第二次選房活動1 11月 22日，中國 CBA男籃聯(lián)賽 “魯商 —— 戶 型設計一般，不通透。二、從對房屋的選擇分析，目前意向客戶大體可以分三類：選擇 90—140 戶型（ 30%）：該部分意向客戶比重明顯增加，其購房一方面是婚 房用途，另外為老人居住用途；選擇 140—170 戶型（ 50%）：該部分客戶目前占主流，主要為改善居住條件用途。1. 改善 現(xiàn) 有居住 環(huán) 境；2. 把握不準房地 產(chǎn) 市 場動 向，通 過親 自了解看目前適不適合購 房，是否可趁機享受折扣 優(yōu)；3. 部分客 戶 急做婚房之用。1. 非 剛 性需求， 購買 欲望不 強 烈；2. 對戶 型及樓 層 等要求高；3. 感 覺總 房款高， 認為 付款方式不合理；4. 觀 河景效果 較 差；5. 客 戶 以 經(jīng) 商人士 為 主，收入普遍受到影響，其 購買 力減弱及 對 未來收益 預 期比 較 悲 觀 。財政部明確支持地方政府救市。 國家宏觀調(diào)控政策從緊貨幣政策 積極的財政政策適度寬松的貨幣政策p 北京師范大學金融研究中心撰寫《 2023中國房地產(chǎn)行業(yè)資金報告》認為：需求萎縮 和資金繃緊預示房地產(chǎn)進入調(diào)整期，且陷入中期調(diào)整的可能性大于短期調(diào)整。【專家預測 2023年全國房地產(chǎn)形勢】2023年房地產(chǎn)市場整體下滑臨沂： 供應集中涌現(xiàn)，客戶持幣觀望根據(jù)統(tǒng)計可以看出，近四年臨沂房地產(chǎn)市場推出面積逐年增加，且上升幅度加大。自 6月份以后，商品房銷售面積開始下跌， 9月份平均每月僅維持在 萬平米左右，第三季度臨沂各典型代表樓盤月銷量僅在 10套左右，進入 10月以后，大部分樓盤銷售在 10套以下，個別樓盤銷售開始停滯。一期均為高層產(chǎn)品，共 10棟。整體均價5400—5500 元左右。一期 “ 美林灣 ” 主要為花園洋房，首推 4樓，房源約 90套左右，主力戶型為 90和 130平米通透三居室。前期銷控的 218套房源在 08年中下旬陸續(xù)推出，但受市場大勢影響和鳳凰城項目的正面沖擊，該項目 7月后銷售迅速下滑，雖較早采取打折、送禮品和特價房等促銷手段，其銷售形勢依然沒有得到改善。AA’B戶型：三房兩廳兩衛(wèi)（ ㎡）B戶型位于 2號樓東單元，戶型南北通透，亦處于較佳的觀景位置，于南、北均可觀