【正文】 第 77頁 ? （ 九 ） 配套設(shè)施的完善 ? 配套完善是給物業(yè)管理提供物質(zhì)基礎(chǔ)的基本保證 ，是管理階段必不可少的環(huán)節(jié) 。 這一階段可能產(chǎn)生業(yè)主和租戶頻繁出入和秩序混亂現(xiàn)象 ，以致于發(fā)生違章 、 損壞公共設(shè)施等現(xiàn)象 。 ? 例如物業(yè)管理公司的職責(zé)范圍 、 各類人員崗位責(zé)任制 、 操作程序和服務(wù)規(guī)范 、 住戶手冊 、 公共契約等 。 ? 二是純由管理人員組成的物業(yè)管理公司，而無作業(yè)層。比如： ? 廠房儲存易燃貨物易造成火警危險； ? 笨重的機器和存量過多的貨物，使重量超出樓面結(jié)構(gòu)的負(fù)荷； ? 機器開動時產(chǎn)生震蕩，使建筑損耗嚴(yán)重； ? 由于使用功能的特點，工業(yè)廠房難于保持清潔。 ? 住宅管理的目的是為住戶提供舒適的生活環(huán)境 ，因此房屋及設(shè)施的維修養(yǎng)護 、 保安 、 清潔 、 綠化 、康樂及多種服務(wù)項目的管理就顯得較為重要 。 ? 、 中介 、 拆遷 、 住房置換等 。比如清潔衛(wèi)生服務(wù)；治安保衛(wèi)服務(wù)；維護居住區(qū)環(huán)境服務(wù)等等 。 ? ， 防止車輛丟失 、 損壞或釀成事故 。 ? 北京青年報： 物業(yè)管理能否打破黑箱 —— 美林香檳小鎮(zhèn)首用招投標(biāo)方式選拔專業(yè)公司 第 57頁 ? ? 物業(yè)服務(wù)費用的收費標(biāo)準(zhǔn)要公開 ， 價格要合理 ，提供的服務(wù)要讓業(yè)主和物業(yè)使用人滿意 ， 并感到質(zhì)價相符 。 ? 租賃經(jīng)營型物業(yè)管理 ? 房地產(chǎn)開發(fā)商建成房屋后并不出售，而是交由屬下的物業(yè)管理公司進行經(jīng)營管理，通過租金收回投資，獲得利潤?？傊?，國際國內(nèi)都把建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)作為兩個獨立的產(chǎn)業(yè)部門來對待。 第 44頁 ? 物業(yè)管理的要點： ? 是一種經(jīng)營性的管理方式 ? 是對物業(yè)開發(fā)、租賃、銷售和售后服務(wù)等活動進行全過程的管理 ? 是一種專業(yè)化、綜合性的管理 ? 是按合同或契約進行法制化規(guī)范化管理 ? 具有服務(wù)性 第 45頁 三、物業(yè)管理與傳統(tǒng)房屋管理的區(qū)別 項目及比較內(nèi)容 現(xiàn)代物業(yè)管理 傳統(tǒng)房屋管理 物業(yè)權(quán)屬 多元產(chǎn)權(quán)（私有、公有） 單一產(chǎn)權(quán)（國有、公有） 管理單位 物業(yè)管理公司 政府、單位房管部門 管理單位性質(zhì) 企業(yè) 事業(yè)或企業(yè)性事業(yè)單位 管理手段 經(jīng)濟和法律手段 行政手段 管理行為 企業(yè)經(jīng)營服務(wù)行為 非企業(yè)行為 管理性質(zhì) 有償服務(wù) 無償、低償服務(wù) 管理觀念 為業(yè)主、住戶服務(wù) 管住住戶 管理費用 自籌、管理費、服務(wù)費等 低租金和大量補貼 管理形式 社會化、專業(yè)化統(tǒng)一管理 多頭分散管理 管理內(nèi)容 全方位多層次的管理服務(wù) 管房和養(yǎng)房 管理關(guān)系 代表業(yè)主，業(yè)主主導(dǎo)型 國家或單位主導(dǎo)型 管理模式 市場經(jīng)濟管理模式 計劃經(jīng)濟管理模式 第 46頁 【討論】 ? 后勤服務(wù)集團的服務(wù)是不是就是物業(yè)管理 ？ 近幾年 ， 國家推行后勤管理社會化 ，不少高等學(xué)校紛紛建立自己的后勤服務(wù)集團 ， 為學(xué)校師生服務(wù) 。 第 41頁 ? （ 4）建筑物區(qū)分所有權(quán) ? 把多人共同擁有同一建筑物的情況界定為建筑物區(qū)分所有權(quán)。因此，也可以說產(chǎn)權(quán)是一種權(quán)利束。 ? ? 其一是構(gòu)成物業(yè)基礎(chǔ)的土地具有不可毀滅性； ? 其二是地上建筑物使用期限可達幾十年乃至上百年。 ? 物業(yè)有時可用來指示某項具體的房地產(chǎn) ， 然而 ， 它僅僅是指房地產(chǎn)的交易 、 售后服務(wù)這一使用階段或區(qū)域 。指待建或露天堆放貨物之地，包括建筑地塊、庭院、停車場等。 包括房屋建筑 、 構(gòu)筑物 （ 如橋梁 、水塔等 ） 、 道路 、 碼頭等 。 ? 大陸的物業(yè)管理是從香港借鑒而來的 。 三、我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢 第 27頁 （一）我國物業(yè)管理現(xiàn)狀 ? （ 1）發(fā)展不平衡 ? （ 2）認(rèn)識不清 ? （ 3）法制建設(shè)滯后，物業(yè)管理法律關(guān)系各主體間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不清 ? （ 4) 建設(shè)與管理職責(zé)不清 ? （ 5）尚未形成規(guī)范的市場機制，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營活動不規(guī)范 ? （ 6) 國有大中型企業(yè)、事業(yè)單位物業(yè)管理推進緩慢 ? （ 7）物業(yè)管理行業(yè)人員素質(zhì)偏低，人才缺少 ? （ 8）建管相脫節(jié) ? （ 9）管理水平低 第 28頁 （二）物業(yè)管理的發(fā)展趨勢 ? ? 企業(yè)化就要強調(diào)規(guī)模經(jīng)濟 。 第 25頁 （四）發(fā)展物業(yè)管理的意義 ? 。 ? 1986年后 ，廣州市政府、市建委和房管部門把住宅區(qū)管理提到議事日程。 1980年淘汰 800萬 m2， 比 1977年增加 ； 1982年淘汰 1311萬 m2 ， 比1980年增加 64％ ；危房達 3000萬 m2 。 ? 現(xiàn)代物業(yè)管理誕生的另一個標(biāo)志是物業(yè)管理行業(yè)組織的成立 。 房地產(chǎn)市場活動主要有 房地產(chǎn)的買賣 、 租賃和抵押 三種形式 。 ? ? ? 第 17頁 （三）城市土地 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 第 18頁 （四）房地產(chǎn)業(yè) ? ? 一般是把 產(chǎn)品用途相同 、 服務(wù)內(nèi)容相同 和 服務(wù)對象相同 的企業(yè)，作為 同一行業(yè)。 ? 房屋和土地不可移動，因此一般稱之為 不動產(chǎn)。 這些投資購房者買了房子不是為了自用，而是通過出租或者二次出賣來賺取利潤。截至 2023年 10月，在國內(nèi)銀行未償還的 ，約有 1/10陷在房地產(chǎn)領(lǐng)域，其中 600億美元是向開發(fā)商提供的貸款，另有 900多億美元是住房抵押貸款。 ? 2023年 4月 11日，央行決定從 2023年 4月 25日起再提高存款準(zhǔn)備金率 ，即由現(xiàn)行的 7％提高到 ％。 我國的城市化水平剛過 30%。 ? 世界各國的經(jīng)驗表明 ， 在人均住房面積達到 30平方米之前 ， 會保持較旺盛的住房需求 。 第 6頁 ? 第四階段： 價格持續(xù)上揚，多項調(diào)控措施出臺的新階段（ 2023 年以來） ? 2023年后，一些比較富裕的中產(chǎn)階級，由于受到富裕階層購房的示范效應(yīng)的影響，開始加入購房的行列。 第 4頁 ? 第二階段： 非理性炒作與調(diào)整推進階段（ 1992 至 1997 年 ） ? 1992 年房改全面啟動 ， 公有住房出售 ， 住房公積金制度全面推行 。物業(yè)管理 第一章 物業(yè)管理概述 第一節(jié) 物業(yè)管理與房地產(chǎn) 第 3頁 一、 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè) ? 從 1978年 ， 房地產(chǎn)業(yè)大致經(jīng)歷了四個發(fā)展階段： ? 第一階段： 理論突破與試點起步階段 （ 1978 至 1991 年 ） ? 1978年理論界提出了住房商品化 、 土地產(chǎn)權(quán)等觀點 。 ? 1993 年 “ 安居工程 ” 開始啟動 。由于這一階層遠(yuǎn)較富裕階層人數(shù)為多，因此房價開始上揚。 ? 到 2023年底 ， 我國城鎮(zhèn)居民的人均住房建筑面積已經(jīng)達到 20平方米 。 如果 2023年我國城市化水平達到 40%， 全國城鎮(zhèn)比 2023年增加人口 ， 按每人住房 30平方米 （ 且按這些人現(xiàn)居住面積達人均 20平方米 ） 計算 ， 需要增加 12億平方米 。 第 10頁 地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因 ? 一種畸形的“需求” ? “負(fù)翁”、“負(fù)婆”現(xiàn)象 ? 溫州炒房大軍的南征北戰(zhàn) ? 2023年 3月 15日時代商報報道，溫州人在沈陽買一套房子可拖進銀行 2/3按揭。 ? 2023年 7月 13日，香港《南華早報》刊登了一篇題為《制造一個經(jīng)濟定時炸彈》的文章，以此來形容中國目前有 3萬多家房地產(chǎn)公司瘋狂 “ 炒地皮 ” 的現(xiàn)實。這種 “ 炒房 ” 行為的直接結(jié)果，就是把地區(qū)的房價被人為地抬高了。 ? 不動產(chǎn)的廣義概念 還包括其他不能移動的物體，如水壩、地下工程、港口等其它建筑 。 ? 房地產(chǎn)業(yè) 是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè) ，具體包括土地的開發(fā)經(jīng)營、房屋的開發(fā)建設(shè)、買賣、租賃、信托、物業(yè)管理和以房地產(chǎn)為依托所進行的多種經(jīng)營管