【正文】 企業(yè)己的全部資本中，股東權(quán)益資本占 36％，債務(wù)資本占 64％，企業(yè)乙的加權(quán)平均資本成本（ K乙）為： ％ 36％＋ 6％ 64％＝ 9％。 假定國庫券的報酬率（無風(fēng)險報酬率）為 8％，市場平均風(fēng)險的補償率為 5％。在我國，能夠占有市場總額 5%以上的大房地產(chǎn)企業(yè)至今不存在。 外資的介入將起到加速整合的作用。據(jù)統(tǒng)計，北京市有 4000多家房地產(chǎn)企業(yè)，大約 3000個居民就擁有一家房地產(chǎn)公司，在規(guī)劃市區(qū)大約每 280畝地就有一家房地產(chǎn)公司；我國大陸房地產(chǎn)企業(yè)三萬多家，平均凈資產(chǎn)不足一千萬元；開發(fā)企業(yè)中具有一級資質(zhì)的只占 %，二級資質(zhì)的占 %。 納稅籌劃與財務(wù)運作 萬盟預(yù)測 房地產(chǎn)行業(yè)并購重組時機成熟 從我國房地產(chǎn)業(yè)本身所處的發(fā)展階段和外部環(huán)境看，并購重組時機已經(jīng)成熟。 成功企業(yè)擴展核心業(yè)務(wù)，出售或關(guān)閉附屬部門，加強競爭。 ，成為實質(zhì)性的持股股東，從而開創(chuàng)民企資本從單一股權(quán)向多元化股權(quán)轉(zhuǎn)變的新時代，實現(xiàn)機制上的創(chuàng)新 . 4. 通過借殼上市（繼續(xù)借殼），打造投資控股公司，通過資本運作，建立中國復(fù)合地產(chǎn)第一品牌。這種方式通常成本太高，因為收購的消息一旦傳開，二級市場的股價必然應(yīng)聲而漲。 現(xiàn)值指數(shù) 24385/17000= 內(nèi)含報酬率 采用插值法計算： %(凈現(xiàn)值等于零的貼現(xiàn)率） 納稅籌劃與財務(wù)運作 長期資產(chǎn) 永久性流動資產(chǎn) 波動性流動資產(chǎn) 短期融資 長期融資 穩(wěn)健的財務(wù)結(jié)構(gòu) 納稅籌劃與財務(wù)運作 項 目 金額 項目 金額 經(jīng)營活動現(xiàn)金流量 投資活動現(xiàn)金流量凈額 83905 現(xiàn)金流入 875477 籌資活動現(xiàn)金流量 現(xiàn)金流出 789271 現(xiàn)金流入 174265 經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額 86206 現(xiàn)金流出 140535 投資活動現(xiàn)金流量 籌資活動現(xiàn)金流量凈額 33730 現(xiàn)金流入 37222 匯率變動對現(xiàn)金影響 現(xiàn)金流出 121127 現(xiàn)金凈增加額 36032 編制單位： 2023 年度 金額單位：萬元 現(xiàn) 金 流 量 表 納稅籌劃與財務(wù)運作 指 標(biāo) 第 4年 無增長 下降 主要問題 經(jīng)營活動現(xiàn)金流量 1000 1000 700 經(jīng)營活動現(xiàn)金流量不充分，無法支持現(xiàn)有固定及營運資產(chǎn)投資和稅款；償還的債務(wù)本息高，導(dǎo)致更多的借；對營運資產(chǎn)缺乏控制，占有了更多的。不僅如此，ＣＦＯ還應(yīng)能參與決策活動，對企業(yè)的經(jīng)營活動，特別是投資方向應(yīng)有很大的發(fā)言權(quán)。 會計制度相對健全的西方國家及香港特區(qū)的企業(yè)并無 “ 總會計師 ”制度。 分配紅利：按 20％計稅（但要考慮是企業(yè)所得稅后利潤）。 業(yè)務(wù)宣傳費分別為 30 萬元 、 20 萬元 。 費用控制額＝１５００ ０ .５％＋３５００ ０ .３％ ＋１０００ ０ .２％ ＝２０萬元 假定該公司計劃列支招待費 100萬元，將增加稅負： （ 100－ 20） ３３％＝ 納稅籌劃與財務(wù)運作 項目 財務(wù)費用限制 從非金融機構(gòu)借款費用 超出金融機構(gòu)同類、同期貸款利率計算的借款費用不允許稅前扣除 關(guān)聯(lián)方 借款費用 從關(guān)聯(lián)方借款金額超過其注冊資本 50％ 的，超出部分的利息支出不得在稅前扣除 無形資產(chǎn) 借款費用 自行開發(fā)無形資產(chǎn)借款費用計入當(dāng)期損益形成的納稅調(diào)整 對外投資 借款費用 對外投資借款費用計入當(dāng)期損益形成的納稅調(diào)整 納稅籌劃與財務(wù)運作 房地產(chǎn)企業(yè)利息支出有兩種列支方法： 1. 按商業(yè)銀行同類同期貸款利息標(biāo)準(zhǔn)據(jù)實列支扣除，同時對其他房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和（簡稱合計數(shù)）的 5％計算扣除。 計稅工資＝４０ １２ １０００＝４８萬元 應(yīng)調(diào)整應(yīng)稅所得額＝（５８－４８） （１＋１７．５％）＝１１．７５萬元 納稅籌劃與財務(wù)運作 項目 營業(yè)費用限制 廣告費用 一般企業(yè)每納稅年度可以扣除的廣告費用不超過營業(yè)收入的２％（部分行業(yè)適當(dāng)放寬，如制藥、食品、日化、家電、通信等為８％；糧食類白酒不得；可無限期結(jié)轉(zhuǎn)）。 從利益集團的角度來說 , 最終可以獲得 萬元的利潤 , 比籌劃前增加 萬元 ( 不考慮教育費附加 )。 如果進行稅收籌劃，雙方可以減輕稅負。 A公司享有 B公司４０％的股權(quán)， B公司所有者權(quán)益５００萬元。 選擇 （ 2） 方案 :因為支付的非股權(quán)額 (100 萬元 ) 大 于所購股權(quán)票面 價值 的 20%(150萬股 *1元 *20%=30 萬元 )。 B 企業(yè)合并時 賬面凈資產(chǎn)為 500萬 元 , 去年虧損為 100 萬元 ( 以前年度無虧損 ), 評估確認(rèn)的價值為 550 萬元 , 經(jīng)雙方協(xié)商 ,A 可以用以下方式合并 B 企業(yè) 。如個人工薪所得平均化可以使總稅負降低。 如合理選擇折舊方法、存貨計價方法，合理估計折舊年限和費用攤銷期等。 縮小課稅基數(shù) 各稅種的計稅依據(jù)不同（增值額、營業(yè)額、所得額等）。 案例三： 某公司通過合法手段將個人工薪收入平均化，減少應(yīng)納個人所得稅額。有避稅，就存在反避稅。而在產(chǎn)品的中游組裝階段，是廉價勞動力在創(chuàng)造財富。 （五）境外融資。因此，房地產(chǎn)企業(yè)直接上市融資比較困難。作為一種長線投資，房地產(chǎn)信托不失為一個穩(wěn)健投資的理想產(chǎn)品，能使信托業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)達到雙贏的局面。 （ 今年 2月底，央行發(fā)布 《 2023年貨幣政策執(zhí)行報告 》 ，公布了2023年 11月，中國人民銀行對部分城市商業(yè)銀行 2023年 7月 1日至2023年 9月 30日發(fā)放的房地產(chǎn)貸款的檢查結(jié)果。 ? 最低收入家庭住房保障制度不落實問題 ? 住房二級市場發(fā)展不平衡問題 ? 住房公積金籌集和使用問題 ? 地方政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控問題 ? 住房建設(shè)粗放型生產(chǎn)方式問題：技術(shù)落后、成本高、質(zhì)量差、效益低 ? 違規(guī)開發(fā)、虛假廣告、合同欺詐、中介混亂等 建筑業(yè) ? 經(jīng)營規(guī)模小、業(yè)務(wù)范圍單一 ? 粗放式經(jīng)營：技術(shù)落后、成本高、質(zhì)量差、效益低 ? 合同欺詐、工程行賄等 納稅籌劃與財務(wù)運作 競 爭 要 素 分 析 全 球 地 位 進 入 世 界 ５ ０ ０ 強 的 企 業(yè) 主 要 是 發(fā) 達 國 家 的 企 業(yè)， 如 美 國 有 １ ７ ９ 家。 納稅籌劃與財務(wù)運作 稅種 稅改動態(tài)和趨勢 企業(yè)所得稅 1. 統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)所得稅，將稅率降低，并規(guī)范稅收優(yōu)惠政策。 金融 政策 納稅籌劃與財務(wù)運作 稅收 政策 稅種 稅改動態(tài)和趨勢 增值稅 ，徹底解決重復(fù)征稅的問題。 改革住房制度、健全市場體系：推進 公房出售、完善住房補貼、搞活二級市場，規(guī)范發(fā)展市場服務(wù)。 發(fā)展住房信貸，強化管理服務(wù)： 歸集和發(fā)放、個人住房貸款擔(dān)保、貸款監(jiān)管。近期可考慮解決機器設(shè)備的扣稅問題。 ，稅收優(yōu)惠政策逐步實現(xiàn)從過去區(qū)域性優(yōu)惠為主向產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠為主的轉(zhuǎn)變，嚴(yán)格控制財政性、個案性政策的減免措施。 核 心 競 爭 力 衡 量 企 業(yè) 競 爭 力 的 標(biāo) 準(zhǔn)： 資 源 的價 值、 稀 缺 性 和 難 以 模 仿（ 資 源 包 括 資 產(chǎn)、 知 識、 信 息、 能 力 和 組 織 程 序 等） 商 業(yè) 模 式 電 子 商 務(wù) 模 式（ 成 本 低、 速 度 快、 客 戶 關(guān) 系） 大 規(guī) 模 定 制 個 性 化、 大 規(guī) 模、 精 益 化生 產(chǎn)、 組 織 扁 平 化、 速 度 快、 供 應(yīng) 鏈、 虛 擬 經(jīng) 營、 信 息 共 享、 服 務(wù) 重 要 性 兼 并 和 收 購 橫 向 和 縱 向 擴 張， 高 速 發(fā) 展 價 值 管 理 以 股 東 價 值 最 大 化 為 目 標(biāo)， 兼 顧 相 關(guān) 者 利 益 學(xué) 習(xí) 型 組 織 企 業(yè) 具 有 持 續(xù) 學(xué) 習(xí) 能 力， 通 過 發(fā) 揮 員 工 的 創(chuàng) 造 性， 把 學(xué) 習(xí) 與 工 作 系 統(tǒng) 結(jié) 合 起 來， 形 成 高 度 靈 活 和 適 應(yīng) 能 力 的 企 業(yè) 組 織。那次檢查共抽查房地產(chǎn)貸款 20901筆，金額 1468億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款 3654筆，金額，個人住房貸款 12158筆，金額 ，個人商業(yè)用房貸款 5089筆，金額 。 （二）房地產(chǎn)基金。為此，很多房地產(chǎn)公司通過與信托公司、投資公司合作，通過 “ 買殼 ” 的方式走間接上市的道路，以便通過增發(fā)、配股、可轉(zhuǎn)債等方式募集資本，如北京天創(chuàng)房地產(chǎn)公司以股權(quán)受讓的方式，成功地將貴華旅業(yè)更名為天創(chuàng)置業(yè)，實現(xiàn)了上市融資的目的。 房地產(chǎn)開發(fā)商，特別是一些民營企業(yè)，通過在境外設(shè)立投資公司，然后發(fā)行股份吸引外商投資。 “新技術(shù)的應(yīng)用” 是短期附加值最大，但成本也較高，適合有實力的項目公司采用； “創(chuàng)新或反叛” 是附加值較大，但風(fēng)險最高，適用具備新銳思想的開發(fā)商在不成熟的二級市場運用；“包裝”附加值 實現(xiàn)較快，但易被克隆或穿幫，適宜小規(guī)模特色項目選用； “銷售”附加值 增幅較大，但成本及風(fēng)險較高，宜有規(guī)模有實力屬于市場挑戰(zhàn)者角色的開發(fā)商采用； “服務(wù)” 是長期附加值最大化，但兌現(xiàn)周期較長，宜有規(guī)模有實力屬于市場領(lǐng)導(dǎo)者角色的開發(fā)商適用。 納稅籌劃 納稅人在遵守國家稅法的前提下，通過對經(jīng)營活動的事先籌劃，盡可能減輕稅負，以獲取稅收收益。 案例四： 某公司通過對限制性費用 “ 轉(zhuǎn)換 ” 方式，減少納稅調(diào)整金額。在稅率不變的情況下，縮小稅基，減少納稅額。 節(jié)稅 途徑 納稅籌劃與財務(wù)運作 方法 具體內(nèi)容 免稅法 在法律允許的范圍內(nèi)，使納稅人成為免稅人，或使納稅人從事免稅活動，或使征稅對象成為免稅對象的方法。 延期納稅法 在法律允許的范圍內(nèi)，使納稅人延期繳納稅款而相對節(jié)稅的方法。 A 公司合并后股票市價 元 / 股 。所以 , 被合并企業(yè) B 應(yīng)就轉(zhuǎn)讓所得繳納所得稅 , 應(yīng)繳納的所得稅為 (150*3+100500)*33%=( 萬元 ) 。 A公司： 銷項稅額 ＝３５０ １７％＝５９．５萬元 應(yīng)稅所得 ＝１００萬元（固定資產(chǎn)和存貨增值） 假定次年轉(zhuǎn)讓該項股權(quán)，轉(zhuǎn)讓收入７００萬元，帳面投資成本５００萬元。 若甲、乙兩方采取第二種合作方式，即甲企業(yè)以土地使用權(quán)、乙企業(yè)以貨幣資金合股成立合營企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風(fēng)險共擔(dān)、利潤共享的分配方式。 納稅籌劃與財務(wù)運作 限制 費用 工資總額費用限制 : ? 稅前扣除的工資總額比會計和統(tǒng)計的工資總額多三項內(nèi)容： 誤餐補貼；各種獎金，如創(chuàng)造發(fā)明獎、科技進步獎合理化建議獎、技術(shù)進步獎；住房補貼。 業(yè)務(wù)宣傳費 企業(yè)每納稅年度可以扣除的業(yè)務(wù)宣傳費不超過營業(yè)收入的０．５％（糧食類白酒不得扣除；不可結(jié)轉(zhuǎn)以后各期）。 2. 不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，按合計數(shù)的 10％計算扣除。 假設(shè)工業(yè)企業(yè)的稅前利潤為 40 萬元 , 商業(yè)公司的稅前利潤為 60 萬元 , 則兩企業(yè)分別繳納企業(yè)所得稅 , 各項費用均不超過稅法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn) , 整個利益集團應(yīng)納所得稅額為 33元 , 節(jié)省所得稅 。 納稅籌劃與財務(wù)運作 法律 責(zé)任 項目 具體內(nèi)容 行政制裁 如稅收保全、強制執(zhí)行、不許開設(shè)帳戶、核定其納稅額、收繳或停售發(fā)票、停止辦理退稅等 經(jīng)濟處罰 處于罰款、加收滯納金等 刑事責(zé)任 處有期徒刑、無期徒刑、死刑等。他們采取的都是 ＣＦＯ制度 。 納稅籌劃與財務(wù)運作 戰(zhàn)略管理型：具有ＭＢＡ背景，框架性及創(chuàng)造性思維、 形成方案的能力。 凈營運資產(chǎn)現(xiàn)金 400 200 180 凈資本支出 900 300 200 稅款 300 350 250 自由現(xiàn)金流量 600 150 70 凈利息 100 100 100 應(yīng)付帳務(wù)本金 200