【正文】 ?壯士臨陣決死哪管些許傷痕，向千年老魔作戰(zhàn)，為百代新風(fēng)斗爭。 2023年 1月 19日星期四 ?命運(yùn)本來就不公平所以我要改變命運(yùn)。 2023年 1月 19日 12時(shí) 33分 ?能用他人智慧去完成自己工作的人是偉大的。 ?命運(yùn)是一件很不可思議的東西。 2023/1/1912:33:31 ?在艱難時(shí)期，企業(yè)要想獲得生存下去的機(jī)會(huì)，唯一的辦法就是保持一種始終面向外界的姿態(tài)。風(fēng)平浪靜的海面，所有的船只都可以并驅(qū)競勝。 ?創(chuàng)造性模仿不是人云亦云，而是超越和再創(chuàng)造。 本項(xiàng)目是淄博少見的大型綜合物業(yè)，推廣費(fèi)用較一般項(xiàng)目要高，約占總銷售額的 2%。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。 ?淄博目前此種高檔商務(wù)產(chǎn)品還非常少 ， 本項(xiàng)目可填補(bǔ)市場空白 。 ?企業(yè)家俱樂部可設(shè)立“中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金”，以促進(jìn)物業(yè)銷售，同時(shí)提升開發(fā)商公關(guān)形象。 以此為基礎(chǔ) ， 在 “ 不和陌生人度假 ”的訴求之外 ， 那些自覺有條件 “ 與眾不同 ” 的人們建構(gòu)起了一個(gè)相對完整的私人生活形態(tài) 。 營銷概念一：少數(shù)人的圈子 人以群分的自然規(guī)律成了這個(gè)圈子的身份識別，無可復(fù)制的生活氛圍也固化了這個(gè)圈子的結(jié)構(gòu)。 “商務(wù)會(huì)館”可以總領(lǐng)這多種形態(tài)。 ?商務(wù)酒店為短期租戶，而酒店式公寓以長期租客為主，所以電梯和大堂仍應(yīng)當(dāng)分用。 本案產(chǎn)品組合排布說明 ?為減少規(guī)劃調(diào)整，在現(xiàn)行規(guī)劃上對多種關(guān)聯(lián)產(chǎn)品排布組合 ?為統(tǒng)一形象和合理使用，北座從上到下將北座分為酒店式公寓、商務(wù)酒店和寫字樓等功能，各部分之間相互支持。 配套設(shè)施 酒店 公寓 寫字樓 會(huì)所觀光層 68 本報(bào)告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。 65 產(chǎn)品定位 本報(bào)告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。 核心商圈商業(yè)發(fā)展特點(diǎn) ? 美食街沿街商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格較高，平均租金在 80— 100元 /平方米之間； ?西二路、共青團(tuán)路、新村路租金較低，在 25— 50元 /平方米之間； ?中心路沿街商業(yè)租金差距較大，平均租金在 50元 /平方米 ?沿街業(yè)態(tài)混雜，大型商場、中小型店鋪云集； 沿街商業(yè) ?一般以大型連鎖企業(yè)入住為依托（如銀座）； ?在銷售方面難度比較大（如利群的前身九龍城項(xiàng)目）； ?后期經(jīng)營難度比較大（如一世界數(shù)碼廣場、新天地）； ? 主題賣場建立要考慮同業(yè)損害。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。 提點(diǎn) 21％ —— 業(yè)態(tài)規(guī)劃 4層：冰箱，洗衣機(jī)，冰柜 3層：彩電，碟機(jī)，發(fā)燒音響，線材 2層：灶具，熱水器，食品加工機(jī)，風(fēng)扇 1層：手記，數(shù)碼相機(jī)，電腦，電話 品牌服飾，黃金珠寶首飾，特色餐飲，西式連鎖快餐，異國風(fēng)味餐廳等 － 1層：食品及日常用品為主 的綜合超市 1層：化妝品，鞋 2層：女裝 3層：男裝 4層：家電 － 1層 :家電 1層：食品及日常用品為主 的綜合超市，化妝品，鞋 2層：女裝 3層：男裝 4層：兒童裝 …… 檔次定位 中高檔 中檔 高檔 中高檔 消費(fèi)者分析 城市內(nèi)主流客戶 城市內(nèi)主流客戶 城市內(nèi)高檔消費(fèi)人群 城市內(nèi)主流客戶 55 本報(bào)告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。但寫字樓業(yè)態(tài)受區(qū)域、地塊和價(jià)格 影響，并不是本項(xiàng)目的首選。 ? 整棟樓被淄博開發(fā)區(qū)精細(xì)化工研究所購買，租價(jià)較低。 44 定位分析 ?定位原則 ?小戶型公寓 ?酒店（酒店式公寓） ?寫字樓 ?商業(yè)性 本報(bào)告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。實(shí)質(zhì)上是酒店長租客房的一個(gè)變種；對客戶來說，是較便宜而且可以享受比較自由住家生活的酒店客房。 ?符合目前市場中投資者的投資心理和多重投資的目的。 ?成功運(yùn)營，在扣除承諾的返租或按揭款以及經(jīng)營成本后，可能不僅回收了全部成本，而且可以獲得額外的經(jīng)營利潤。 ? 此種模式適合于對項(xiàng)目成本構(gòu)成不了解，投資渠道少，不理解 資金時(shí)間價(jià)值的投資者。其中酒店式公寓總體量為 348套?？梢姶祟惍a(chǎn)品的市場空間及熱度?？Х葟d，占地 10000平方米的夏威夷娛樂洗浴中心， KTV夜總會(huì)，室內(nèi)網(wǎng)球場，大型宴會(huì)廳，及另外五個(gè)會(huì)議廳 85% 淄博飯店 淄博市中心路 177號，地處市中心商業(yè)區(qū)黃金地段 300 /398間 中、西、日式餐廳，旋轉(zhuǎn)觀光餐廳、咖啡廳，KTV和健身中心，多功能會(huì)議廳 ，大型宴會(huì)廳 ，大小會(huì)議室 9個(gè)，小型模擬高爾夫球場。 65% 玫瑰大酒店 淄博市中心路 1號，淄博市火車站對面，步行到淄博商廈僅需5分鐘。 錦江之星；如家 酒店 連鎖；莫泰 168；中州快捷；中江之旅； 新宇之星；速 8；城市之家；揚(yáng)子江飯店； 7天連鎖 酒店 中國經(jīng)濟(jì)型酒店供應(yīng)前十強(qiáng) 經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展機(jī)遇良好 27 本報(bào)告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。 地段最重要 本案就在美食街商圈，做投資型小戶型公寓條件十分理 想，但務(wù)必進(jìn)行產(chǎn)品升級。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。作為老商圈，商業(yè)零售經(jīng)營已出現(xiàn)飽和跡象，發(fā)展空間受限制，應(yīng)該予以規(guī)避。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。 9 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。 我們的工作都必須以現(xiàn)實(shí)條件為基礎(chǔ)，以共同的目標(biāo)為導(dǎo)向 ?標(biāo)志性城市綜合體項(xiàng)目 ?規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)利潤最大化 ?提供產(chǎn)品組合定位和營銷解決方案 我們的目標(biāo) 3 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?從三馬路到金晶大道，中心路仍然是中心城區(qū)重要的商業(yè)街區(qū)和交通干道，而且是淄博中高檔酒店最為集中的區(qū)域 ?中心路三個(gè)主要功能：城市主干道、酒店一條街、老城商業(yè)街 淄博之根：中心路的三重城市角色 7 本報(bào)告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。 10 項(xiàng)目界定 ?區(qū)位屬性 ?項(xiàng)目屬性 性 本報(bào)告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。 項(xiàng)目地塊 SWOT分析 ?核心商圈缺乏高檔公寓配套； ?酒店接待、商務(wù)辦公存在發(fā)展機(jī)會(huì) ?地塊位于核心商圈東南角，可能被邊緣化； ?公寓體量巨大，競爭激烈； ?商業(yè)地產(chǎn)屢次失敗，市場投資信心受挫 機(jī)會(huì) 威脅 14 本報(bào)告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。 作為體量達(dá)到 700多套之巨的項(xiàng)目，物業(yè)形態(tài)單一將面臨極大市場風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該豐富項(xiàng)目產(chǎn)品線，滿足區(qū)域綜合配套要求。 共青團(tuán)路 新村路 人民路 柳泉路 東一路 東方國際公寓 財(cái)富廣場 世紀(jì)上城 魯中項(xiàng)目 核心商圈小戶型公寓 分布示意 華都名城 美食街 金晶大道 金寶島 風(fēng)尚領(lǐng)域 21 本報(bào)告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。 本案區(qū)位極佳 小戶型公寓分布規(guī)律 23 本報(bào)告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。 ?酒店按檔次分為高檔酒店（四五星級，一半多三星級）、經(jīng)濟(jì)型酒店（一二星級，約一半三星級）、普通旅館（社會(huì)旅館、個(gè)體旅館）。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。 170 18660/ 123間 聊齋特色中餐廳， KTV歌舞廳，練歌房，健身中心，商務(wù)中心。 83% 淄博賓館 淄博市中心路 189號，步行 10分鐘即可抵達(dá)市中心淄博商廈 190 /160余套 中、西式餐廳，歐式風(fēng)格的咖啡廳，大堂酒吧，占地 5000平方米的東方明珠夜總會(huì)，以及大小10個(gè)會(huì)議廳。 32 本報(bào)告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。 ?戶型面積在 3090m2，主力戶型為 40m2左右，占 80%。 ? 為達(dá)到酒店的品質(zhì)，開發(fā)商在前期必須要增大投資成本，使項(xiàng)目 銷售風(fēng)險(xiǎn)加大。 ? 通過獲得長期的統(tǒng)一經(jīng)營管理權(quán)，實(shí)現(xiàn)高檔酒店的功能，對于綜合建筑體總體功能的協(xié)調(diào)和總體價(jià)值的提升有促進(jìn)作用。 ?能夠提升公寓及其它物業(yè)的價(jià)值，帶動(dòng)其經(jīng)營和銷售，縮短回款 速度。 ?酒店式公寓使用客戶要求高于普通公寓租客，一般由企業(yè)主、高管等社會(huì)精英構(gòu)成。 ?全套家具家電、室內(nèi)精裝修，廚房衛(wèi)浴設(shè)施要齊全 ?提供家政服務(wù)、鐘點(diǎn)工服務(wù) ?HBO電視，寬帶上網(wǎng) ?停車方便 ?有會(huì)所、酒吧等休閑娛樂場所，服務(wù)高檔完善 ?裝修最好簡單而有品質(zhì) ?居住區(qū)域安全有保證 ?優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理 ?能和一群同是自己圈子的朋友在一起，不會(huì)孤單 酒店式公寓客戶需求分析 41 本報(bào)告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。 47 本報(bào)告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。如大規(guī)模上寫字樓，可能 會(huì)出現(xiàn)中關(guān)村、嬴環(huán)商務(wù)大廈等寫字樓銷售不利的狀況。 中心路沿街商業(yè)調(diào)研 店名 位置 業(yè)態(tài) 面積 月租金 88褲業(yè) 美達(dá)沛客南臨 服裝 約 20m2 125 寶元體育 中心路商廈對過 體育用品 約 90m2 74 紅寶體育用品大觀園 中心路新華書店對過 體育用品 約 10m2 125 藝森電腦刻印社 中心路國美對面 打印 約 30m2 111 品牌折扣 中心路項(xiàng)目南臨 服裝 約 15m2 111 孚德專賣 中心路商行對過 鞋類 約 40m2 65 49褲業(yè) 中心路商行南 3鋪 服裝 約 25m2 100 謙祥茶荘 中心路商行對過偏南 茶類 約 60m2 42 53 本報(bào)告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。 核心商業(yè)區(qū)在建商業(yè)項(xiàng)目掃描 華都名城 ?規(guī)模：總用地 11693平米，建筑面積 66581平米，商業(yè)地下一層 13691平米（小商場），地上 4層 20492平米；公寓 9609平米，寫字樓22791平米。 典型商業(yè)項(xiàng)目分析：利群淄博購物廣場 ?建筑面積： ， 4000平米停車場，是一座集購物， 餐飲，娛 樂，休閑于一體的大型購物中心 ?區(qū)位：商場東路 2號 ?營銷模式：青島利群拷貝，出租 ?租： 25％返點(diǎn) ?業(yè)態(tài)規(guī)劃： F5：精品家電 冰箱空調(diào) ,洗衣機(jī) ,彩電 ,音響 ,通訊器材 ,數(shù)碼 ,電腦 ,廚具 ,健身器材 ,辦公文體用品 F4：運(yùn)動(dòng)休閑 ,時(shí)尚風(fēng)向標(biāo) ,兒童樂園 ,時(shí)尚休閑裝 ,牛仔休閑裝 ,運(yùn)動(dòng)休 閑裝 ,兒童服飾 ,童鞋 ,玩具 ,床上用品 F3：秀美天地 職業(yè)女裝 ,淑女裝 ,少女休閑 ,針織內(nèi)衣 F2：紳士世界 休閑男裝 ,精品男裝 ,羊絨衫 ,襯衣 ,西褲 F1：名貴大堂 化妝品 ,黃金珠寶 ,玉器 ,鐘表眼睛 ,男女皮鞋 ,箱包皮具 B1：超市 煙酒茶葉 ,食品百貨 ,海鮮 ,日用品 ,洗護(hù)用品 ,美味快餐 ?品牌商家：化妝品：玉蘭油，羽西等國內(nèi)品牌。 主題賣場 62 本報(bào)告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。 ?由于服務(wù)型公寓主要是居家和商住用途，體量大，功能比較統(tǒng)一，建議將其放在南座。以免人流混雜，對雙方安全角成隱患，降低整體物業(yè)的檔次。 ?“城市會(huì)館” 檔次感強(qiáng)，大氣，可以有助于項(xiàng)目推廣。 這個(gè)圈子是金字塔的頂尖部分， 他們渴望獨(dú)處的機(jī)會(huì)，他們是公眾人物，生活越公開，越有獨(dú)處渴望的空間。 78 本報(bào)告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。