【正文】 社會影響總結 是否在社會上奠定了良好的品牌基礎 ， 是否帶動了區(qū)域市場的發(fā)展 ， 包括對環(huán)境的營造等 。 ◆持續(xù)期主要工作： 以前期的熱銷引起市場關注 以新商圈的建立吸引市場熱度 投資熱度升溫，進入商鋪招商期 D、 持續(xù)期和品牌保溫期： 3個月 銷售節(jié)點控制 預設前提： 內部認購： 5月 15日 7月 31日 正式開盤時間： 8月上旬 銷售期：約 8個月完成 △ 第一階段 開盤熱銷： 8月 1日至 8月 15日 整個銷售階段分成五個階段完成： 模擬營銷進程 △第二階段 強銷 銷： 8月 15日至 9月 30日 △第三階段 持續(xù)期： 10月 1日至 12月 31日 △第四階段 保溫期： 1月 1日至 3月 31日 △第五階段 收尾期： 3月 31日以后 開盤日的現(xiàn)場調控及成交量對于樓盤的后期銷售進程將產生巨大影響，如何針對項目特色，讓開盤活動有條不紊地進行，以實現(xiàn)形象戰(zhàn)與銷售戰(zhàn)的雙面攻擊，是每一個樓盤都要考慮的問題。 ※ 通過媒體 、 廣告等綜合宣傳 ， 誘導消費者對住房的要求 。 C、 內部認購期和品牌提升期： 6月 1日至 7月 31日 銷售節(jié)點控制 內部認購流程： 根據購買關系客戶數(shù)量，選定一定比例的單位進行內部認購； 首批面向 5月 31日前交納誠意金的客戶優(yōu)先認購； 根據意向客戶人數(shù)來制定選購方式，建議以排隊方式為主，先到者先選房；如果意向客戶較多可采取先搖號、后排隊的做法； 選房時，按順序將客戶分批安排進銷售中心選取房區(qū)進行選房，每批客戶 10人，選房時間為 20分鐘，選好房的客戶即簽《認購書》； 對還未購房的客戶保留公開發(fā)售當日優(yōu)惠的權利； 必須維護本次選房的公平、公開、公證之原則。 銷售策略： 在 5月 15日 — 6月 1日，項目主要是以接受客戶咨詢和積累意向客戶為主，在此階段不接受客戶認購，只向客戶接受誠意金 5000元 /套 。 銷售中心裝修提示 樣板房裝修提示 整體簡潔、溫馨 以窗戶突顯視野 通過燈光等細節(jié)裝飾打動人 銷售道具的準備 展現(xiàn)實力的外在載體 在銷售的具體進程中，銷售道具無疑給予項目的直觀性良好的呈現(xiàn)，通過文字、畫面、實物，關系到銷售進程的每一步，全面地促進快速銷售。 價格公布時間 ① 持續(xù) “ 提升心理價位 ” 通過多層次 、 立體化的宣傳推廣 ， 層層積累項目的優(yōu)勢 ， 不斷豐富項目的形象 ，持續(xù)提升項目在消費者心目中的心理價位 ， 使之大大高于真實價格 ， 從而蓄積起巨大的心理價位勢能 。 入市目標價格 我們建議本案整體價格走勢為低開高走，低價入市，試探市場后，伺機逐步上揚，最終實現(xiàn)目標價位。 定價思考 本項目住宅定價 因素 地段 戶型 設計 規(guī)劃 園林 建筑 風格 內部 配套 工程形象 權重 30% 25% 15% 10% 10% 5% 5% 戶型 建筑 內部 交房 綜合 項目名稱 地段 設計 規(guī)劃 園林 風格 配套 標準 得分 豐泰親河苑 3 4 3 3 3 4 3 3. 3 楓墅小 鎮(zhèn) 3 3 3 3 4 3 3 3. 1 名士樂居 4 3 4 3 3 4 4 盛和苑 3 4 3 4 3 4 3 3. 4 本案（毛坯） 2 3 5 4 3 3 3 3. 3 價格定價方法（市場比較法） ?因素及 權重 ?主要競爭 項目得分 ?主要競爭項目項目價格 項目名稱 成交均價（元 / ㎡） 豐泰親河苑 2 8 8 0 楓墅小 鎮(zhèn) 3 2 0 0 名士樂居 3 7 0 0 盛和苑 3 50 0 本案 加權平均得本案 住宅 均價 3 350 元 / ㎡ 本項目周邊商業(yè)價格 項目 名稱 商業(yè)規(guī) 模業(yè)態(tài) 項目 名稱 商業(yè)規(guī) 模業(yè)態(tài) 項目 名稱 商業(yè)規(guī)模業(yè)態(tài) 豐泰親河苑 1 4 層商業(yè) 1萬，商鋪、寫字樓、商超 遠大盛和苑 1 ． 3 萬底 商0. 2 萬 超市 容辰莊園 商 4 萬 , 酒寫 名士 樂居 三期商業(yè) :4 棟高層酒 \ 寫、1 3 層商場 秀水 怡園 商業(yè)購物、地產綜合體將引進沃爾瑪 嘉苑酈景 3 層底商場 家樂福超市及數(shù)品牌賣場 尚峰國際 10 萬商公寓 萬酒店 名仕嘉苑 1 2 底商12023 元 / ㎡3 4 寫 通泰 12 萬，租金 天，物費 月 新東亞財富中心 16 萬 ㎡、 4 棟 高層、 寫 4038 元 /㎡ 、 1 2 底 18880 元 / ㎡ 本項目商業(yè)定價 地段未來價值及升值潛力 政府大力度的招商引資，企業(yè)的進駐，周邊配套的完善，必定會帶動 橋西 新城區(qū)的氛圍，對物業(yè)升值起到拉動性的作用。 本項目 產品 定位 本項目定位結論 價格定位 （原則） 市場定位決定物業(yè)價格 一般而言，物業(yè)定價的高低，取決于其綜合市場定位的高低，一個恰當?shù)姆衔飿I(yè)市場定位的價格，輔之以行之有效的銷售策略，便容易取得良好的銷售成績。 建筑形式以多層與高層搭配推出；山城用地局限，未來高層產品將占主流； 本市現(xiàn)有商品房（住宅）市場分析 市場目前銷售產品均出現(xiàn)社區(qū)生活配套不足現(xiàn)象，如：制度化管理、休閑服務等。 第二部分 項目定位與開發(fā)策 略 目錄 本項目概況 ? 文化會展中心項目，位于橋西區(qū)南部，主干路清水河南路與朝陽西路交口，北臨市一中，西臨鳳凰山，占地90畝（ 6萬 ㎡ ）總建筑面積 174000㎡。 本案 張家口市區(qū)位經濟概況 張家口市宏觀經濟發(fā)展 02468101214162023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年20238年2023年折線圖 1張家口經濟持續(xù)八年增長 全市生產總值增速（ %） 2023年，全市實現(xiàn)生產總值 ，按可比價計算比上年同期增長 10%。 2023年全市生產總值 790億元，增長 10%。大力改造傳統(tǒng)產業(yè)，提升產業(yè)結構，積極發(fā)展高新技術產業(yè)和第三產業(yè)，提高城市綜合經濟實力，增強城市的載體功能和輻射帶動作用，使我市成為連接京津、溝通晉蒙的中心城市。 三期預售好 商 4, 酒寫 4 . 5 尚峰國際 24 萬 1. 3 萬 111 、 221 222 、 322 60 300 高層 多層 5300 公寓 ， 住4300 10 萬商 1. 3 萬酒店 本市現(xiàn)有商品房（住宅）市場分析 張家口市目前商品房市場放量很大，成熟配套、交通相對方便的區(qū)域，其銷售比較好；區(qū)位較偏的個別樓盤有現(xiàn)房銷售。 本市現(xiàn)有商業(yè)開發(fā)情況 金鼎國貿中心 建國路 容辰莊園商業(yè)街 300 800 1700 160 主力店 次主力店 品牌店 精品店 小型商鋪 經過詳細調研與比較，我們得出：