【正文】 周圍有東環(huán)、東港、宏葑、楊枝塘、里河、夏園等新村。其中，加工車間主要是對部分商品重新進行分割包裝，使之更適應超市的銷售方式。計算機管理系統(tǒng)由公司總部的電腦系統(tǒng)、超市系統(tǒng)、遠程聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)組成。本項目所需商品全部由供應商供貨上門，不需考慮室外運輸方案。 第二節(jié) 貨源采購及配送 一、超市貨源采購與配送 集團在中國專門設立了采購 中心負責為商店組織貨源。 經(jīng)營品種 序號 分類 序號 分類 一 生鮮商品 四 非食品非技術（ 2） 1 奶制品 1 家用五金 2 面包 2 工具 3 糕點 3 像制品 4 自助熟食 4 游戲及玩具 5 肉類 5 體育用品 6 魚類 6 廚房與餐桌用品 7 冷凍食品 7 學習辦公用品 8 蔬果 8 清潔整理用品 9 干果／南北貨 9 箱包珠寶 二 非食品非技術（ 1） 五 大眾消費品 1 照相 1 成品 2 音像 2 洗滌菜 3 家具 3 美容美發(fā) 4 大家電 4 清潔護理 5 小家電 5 小吃早餐 6 通訊 6 餅干 三 紡織品 7 飲料煙酒 1 男裝 8 團購品 2 兒童用品 3 內(nèi)衣裝 4 女裝 5 鞋類 6 家用紡織品 表 52 消費對象 中、低、高收入群體 服務區(qū)域 以蘇州工業(yè)園區(qū)和蘇州古城區(qū)為基礎，擴展至全市范圍及周邊地區(qū)。 地下水位：根據(jù)歷年來鉆孔測得，地下水位平均值為 ～ 米，但受到季節(jié)運河水位漲落發(fā)生變化，也與排水情況有關，滲水層一般于 ?～ 之間，即粘性土與輕亞粘土粉砂交界處，其次一般分布于細砂、礫砂層，為良好含水層，常溫保持在20℃左右，深層承壓水一般有三 層，Ⅰ層在－ 左右處，厚 5～6m；Ⅱ層在－ 100m 左右，為理想的開采層，厚 6～ 20m；Ⅲ層在－ 130m 左右處，厚 2～ 6m。園區(qū)的科技、文體、教 育、衛(wèi)生等社會事業(yè)都在迅速發(fā)展。 蘇州工業(yè)園區(qū)是迄今為止國內(nèi)最大的中外合作土地成片開發(fā)項目，目前九通一平工程全部完成，自來水、污水處理、供氣、供熱、供電等工程已經(jīng)竣工，可保證 15 平方公里以上范圍內(nèi)開發(fā)建設的需要。 蘇州地區(qū)擁有良好的社會經(jīng)濟環(huán)境。鐵路旅客發(fā)送量 萬人次，貨物發(fā)送量 萬噸，貨物到達量。 近年來，蘇州市交通運輸業(yè)有了較大的發(fā)展。 蘇州在全省及全國的地位 蘇州在全省的地位 國內(nèi)生產(chǎn)總值 居全省第一位 進出 口總額 居全省第一位 財政收入 居全省第二位 蘇州在全國的地位 國內(nèi)生產(chǎn)總值 居全國第七位 財政收入 居全國第十位 資料來源：《蘇州統(tǒng)計年鑒》 1999 年 蘇州市 19941998年國內(nèi)生產(chǎn)總值情況表 表 42 單位 :億元 年 份 名 稱 1994 1995 1996 1997 1998 五年平均增長速度 國內(nèi)生產(chǎn)總值（當年價） % 第一產(chǎn)業(yè) % 第二產(chǎn)業(yè) % 第三產(chǎn)業(yè) % 資料來源：《蘇州統(tǒng)計年鑒》 1999 年 近年來，蘇州市的對外貿(mào)易發(fā)展十分迅速。 表 41 第二節(jié) 項目建設條件 一、當?shù)厣鐣?jīng)濟條件 蘇州地區(qū)社會經(jīng)濟條件 改革開放以來，蘇州的經(jīng)濟和社會發(fā)生了巨大的變化，人民的生活水平不斷提高。蘇州地區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢十分明顯，交通十分便捷，京滬鐵路、滬寧高速公路橫穿東西， 31 20 318 國道在這里交匯，蘇州至上海虹橋機場還有快速干道（蘇滬機場路）。 超市商品銷售優(yōu)勢 超市在經(jīng)營上具有大批量銷售和小批量銷售兼顧的特點，無論是零售商還是個體消費者，均能在 超市購得其所需的各種商品（包括食品、非食品等）。按 1998年蘇州市人均生活消費品支出 5177 元計算，加上流動人口，本區(qū)域的年消費品銷售總額至少在 15億，具有相當可觀的潛在的市場購買力，是開辦大型超市的有利市場因素。 2020年、 2020年市區(qū)居民生活費收入及總收入等情況表 年 份 項 目 市區(qū)居民人人均生活費年收 入 市區(qū)期末人口數(shù) 市區(qū)居民生活費年總收入（億元） 金額（元） 年增長率（％） 萬人 年增長率（％） 2020 10700 15 140 2020 33200 12 120 2020 78600 9 240 資料來源：《蘇州市商業(yè)“九五”計劃和 2020 年長期發(fā)展規(guī)劃》 二、蘇州工業(yè)園區(qū)消費環(huán)境 蘇州工業(yè)園區(qū)目前尚無大型超市等商業(yè)網(wǎng)點 蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設 5 年來，在首期開發(fā)區(qū)內(nèi)相繼建成了各類住宅、商貿(mào)和公益設施建筑 萬平方米 ，以及一批商店、賓館、學校、銀行、醫(yī)療診所和具有綜合服務功能的鄰里中心。蘇州超市業(yè)目前的規(guī)模尚不能滿足蘇州市社會經(jīng)濟日益增長的需要。 為適應蘇州商業(yè)發(fā)展的總體目標 ， 蘇州工業(yè)園區(qū)制訂了當前的商業(yè)發(fā)展重點。到目前為止，全市共有年銷售額超億元的較大型商場 13個，批發(fā)零售貿(mào)易、飲食網(wǎng)點 ，從業(yè)人員 萬人。蘇州擁有良好的外商投資環(huán)境。自改革開放以來，蘇州成為沿海經(jīng)濟開放地區(qū)。 南光進出口有限公司出口商品一覽表 表 2－ 7 單位：萬美元 序號 年 份 商品目錄 1997 1998 1999 1 紡織品 453 298 584 2 服裝 1564 1432 1761 3 輕工產(chǎn)品 232 187 207 4 工藝品 334 365 279 5 機電產(chǎn)品 134 98 151 6 禮品 64 152 81 7 日用雜品 152 249 176 8 文體用品 78 149 114 9 工程機械 － － 48 10 塑料 － 65 － 11 箱包及鞋帽 92 54 77 12 其他 108 76 81 合計 3211 3125 3478 資料來源：南光進出口有限公司提供資料 表 28 南光進出口有限公司近年來出口商品的主要生產(chǎn)地區(qū) 序號 商品目錄 商品主要產(chǎn)地 備注 1 紡織品 江蘇（蘇州、江陰）、浙江潮州 本 省占 70％ 2 服裝 蘇州、常熟、吳江、浙江溫州 本省占 70％ 3 輕工產(chǎn)品 蘇州、無錫、常州、浙江溫州 本省占 60％ 4 工藝品 江蘇（蘇州、揚州）、浙江溫州 本省占 40％ 5 機電產(chǎn)品 蘇州、上海 本省占 50％ 6 禮品 蘇州、浙江杭州、溫州、寧波 本省占 40％ 7 日用雜品 蘇州、上海 本省占 60％ 8 文體用品 蘇州（蘇州、昆山）、浙江溫州 本省占 70％ 9 工程機械 江蘇（蘇州、吳江） 本省占 100％ 10 塑料 蘇州、吳縣 本省占 100％ 11 箱包及鞋帽 江蘇張家港、浙江溫 州 本省占 60％ 12 其他 江蘇（蘇州）、浙江、上海 本省占 40％ 資料來源：南光進出口有限公司提供資料 合作商業(yè)企業(yè)的出口計劃 本項目合作商業(yè)企業(yè)的甲方為 集團公司，乙方為南光進出口有限公司。近年來 集團采購中國產(chǎn)品的出口額及主要出口商品品種詳見表 2－ 2－ 2－ 6。蘇州現(xiàn)代化商業(yè)目標的實現(xiàn)迫切需要利用外資來彌補資金供需的不足。市場經(jīng)濟流通體系趨于完善，網(wǎng)點建設加快，并向周邊地區(qū)延伸，連接成 片，發(fā)展多種新的經(jīng)營方式，經(jīng)濟效益穩(wěn)步增長。全年旅游外匯收入達到 億美元，比上年增長 %；接待國內(nèi)旅游者 1142 萬人次，比上年增長 %；全市旅游總收入 91 億元人民幣。 （ 2）外向型經(jīng)濟及周邊地區(qū)的發(fā)展對商業(yè)的影響 隨著經(jīng)濟國際化趨勢，至 2020年，蘇州市將逐步形成包括內(nèi)貿(mào)易企業(yè)在內(nèi)的國際化大貿(mào)易、大市場、大循環(huán)的新格局。限額以上批發(fā)和零售企業(yè)（ 199 1997年指大中型批零售貿(mào)易企業(yè)， 1998年指年銷售在 2020 萬元以上，年末從業(yè)人員在 20人及以上的批發(fā)企業(yè)，年銷售在 500 萬元，年末從業(yè)人員在 60 人及以上的零售企業(yè)）情況，詳見表 22。 集團還特別注重人力資源管理，定期對員工進行各種培訓，不斷更新他們的經(jīng)營理 念和服務水平。 的第一個使命是使顧客滿意，為此，公司要做到：大量銷售工業(yè)化產(chǎn)品，以最低價銷售商品并達到經(jīng)營面積的最高營業(yè)額，每一家 商場的設計保證能使大量商品快速流通運轉；實行嚴格的管理制度，要依據(jù)營業(yè)額，費用庫存及運轉情況而進行管理。為了實現(xiàn)這一目標，他們以提供廉價商品和服務，改進消費者的購物能力和生活水平。 伴隨我國加入 WTO 腳步的加快，我國超市業(yè)參加世界范圍的競爭已是大勢所趨。中國由于消費市場潛力較大，投資環(huán)境較好，國外大型超市集團紛紛把中國作為拓寬發(fā)展領域的投資熱點。在此之后，國家又采取了一系列新的改革方案： 1993 年 3 月，國務院在有關文件中第一次同意將物資供銷，即生產(chǎn)資料批發(fā)領域列入對外開放的范圍； 1995 年，國家對外開放連鎖經(jīng)營形式，批準荷蘭、日本兩家外商在北京進行連鎖商業(yè)試點； 1995年 6月，《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄》中，又將商業(yè)零售、批發(fā)和物資供銷從以前的禁止類列入現(xiàn)在的限制類，允許有限度地利用外資。 合作期限： 30 年，合作公司營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日起計算。 總投資額和注冊資本： 總投資：項目投資總額為 19500 萬元人民幣，折合 2358 萬美元（本研究報告按 1 美元 = 元人民幣計算） 注冊資本：注冊資 本為 8000 萬元人民幣，折合 967 萬美元。公司現(xiàn)有員工 270余人，平均年齡 ，大多數(shù)為專業(yè)和技術人員， 68％的員工有大專以上學歷，有中、高級技術職稱的員工占職工總人數(shù)的 37％。已與世界上七十多個國家和地區(qū)的上千家客戶建立了直接或間接的貿(mào)易關系，公司擁有自置的辦公大樓、倉庫、冷庫、碼頭、油庫、加油站、工廠、酒店、百貨大樓等眾多設施和物業(yè)。該店現(xiàn)有員工人數(shù)為 500多名。 集團公司把自選、廉價和所有服務聚集在同一建筑物內(nèi)作為其經(jīng)營特色，實現(xiàn)最高營業(yè)率與最低價銷售的有機統(tǒng)一，經(jīng)銷商品多達數(shù)萬種，具有廣泛的國際營銷網(wǎng)絡、一流的管理水平和科學的經(jīng)營機制，在世界商貿(mào)零售業(yè)享有較高的聲譽。該集團為家族控股公司，法國米里曳家族控股 87%，雇員持有 13%的股份。 1998年 ， 將其亞洲總部遷至上海。 乙方 企業(yè)名稱 ：蘇州工業(yè)園 區(qū)南光進出口有限公司 法定住所 ：蘇州市東環(huán)路 128 號中新城 法定代表人 ：肖宜美 職務：董事長 注 冊 地 ：中國蘇州中新合作蘇州工業(yè)園區(qū) 蘇州工業(yè)園區(qū)南光進出口有限公司，是由國家對外貿(mào)易經(jīng)濟合作部中國南光進出口總公司和蘇州工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟發(fā)展有限公司（蘇州財團）合資成立，具有獨立的法人地位。在蘇州工業(yè)園區(qū)注冊，享受園區(qū)的優(yōu)惠政策。本項目中方合作者－南光進出口有限公司 1997 年自營進出口額 6140 萬美元（出口額為 3200 萬美元）， 1998 年自營進出口額 5250 萬美元（出口額為 3120 萬美元），1999 年自營進出口額 5450 萬美元（出口額為 3325 萬美元） ， 1999年資產(chǎn)額為 10060 萬元人民幣（其中凈資產(chǎn) 5606 萬元），符合《外商投資商業(yè)企業(yè)試點辦法》中的有關要求。本項 目中方合作者－南光進出口有限公司出資比例為 35％，符合《外商投資商業(yè)企業(yè)試點辦法》中的有關要求。 三、可行性研究報告編制依據(jù) 項目單位委托江蘇省工程咨詢中心編制《蘇州 超市有限公司可行性研究報告》的委托合 同； 國家經(jīng)貿(mào)委、外經(jīng)貿(mào)部關于《外商投資商業(yè)企業(yè)試點辦法》； 國家經(jīng)貿(mào)委《關于編制外商投資商業(yè)項目可行性研究報告（代項目建議書）有關問題的通知》； 國家、省、市有關統(tǒng)計調(diào)查資料； 項目單位提供的有關資料； 國家有關設計規(guī)范、標準； 四、可行性報告主要研究內(nèi)容 根據(jù)國家《關于外商投資商業(yè)企業(yè)試點辦法》及《關于編制外商投資商業(yè)項目可行性研究報告（代項目建議書）有關問題的通知》要求，項目可行性研究的主要內(nèi)容包括： 項目建設的必要性； 項目的市場分析； 項目經(jīng)營主要內(nèi)容； 建設選 址及建設條件分析； 總投資估算及經(jīng)濟效益分析評價等； 表 11 第二節(jié) 合作項目主要技術經(jīng)濟指標 該項目主要技術經(jīng)濟指標見表 11。據(jù)統(tǒng)計 1991年美國 38種零售業(yè)態(tài)中，超市銷售額以 %的比例而高居榜首（百貨僅占 %），同年日本各種超 市銷售額也占 %（便利店占 5%，百貨店占 %）。但在蘇州市尚未能得到充分發(fā)展，蘇州市超市存在較大的市場容量。蘇州 超市有限公司的建立，將有助于把 優(yōu)質(zhì)的服務理念和先進的管理模式帶到中國，從而有利于提高中方的經(jīng)營管理水平和服務觀念。 集團對其銷售人員，都要求其做到耐心傾聽消費者的各種抱怨，并給消費者作必要的解釋，可能的話直接幫助消費