【正文】 傳奇 3：新征程 – 柴油機和增壓器， 19141945年 沿著第一條參觀路線，有七個“傳奇區(qū)域”按年代順序講述品牌故事。在博物館中可以領(lǐng)略到梅賽德斯 奔馳品牌的持續(xù)創(chuàng)新實力，通過汽車歷史的發(fā)展歷程預(yù)見未來的輝煌。 寶馬博物館是汽車愛好者的天堂，碗狀建筑的屋頂是一個圓形平面，屋面上描著藍(lán) 白相間的 BMW 寶馬圓形徽記， BMW是德文 Bayerische Motoren Werke(巴伐利亞 發(fā)動機廠 )的縮寫，藍(lán)色象征天空，白色象征螺旋槳。本報告之所以選取上述模式，是基于：新車銷售的賣場一般都是由汽車銷售商根據(jù)廠家的統(tǒng)一要求建設(shè)、其余商業(yè)部分采取出租主要考慮到商業(yè)的增值潛力和統(tǒng)一經(jīng)營的需要。 1．項目用地對報告結(jié)論的影響 本報告中假設(shè)項目用地為 1200 畝， 我們認(rèn)為在目前 XX 市汽車銷售市場和汽車后市場中，以本項目規(guī)模而言是具有一定的規(guī)模效應(yīng)，如果不能取得該面積的土地，在土 地面積減少的情況下，本項目很難通過規(guī)模優(yōu)勢，建立有效的進(jìn)入壁壘。 31 財務(wù)風(fēng)險的防范措施主要有以下幾種： ? 加快項目建設(shè)，壓縮項目建設(shè)期， 使項目盡快產(chǎn)生正現(xiàn)金流，這樣可以縮短還款周期，降低財務(wù)風(fēng)險； ? 對物業(yè)經(jīng)營采取多種方式，在除 4S 銷售區(qū)采取土地出售外，并對汽車配件市場等亦可以考慮采取土地出售的形式，降低建設(shè)成本與總投資額；對報告中擬進(jìn)行物業(yè)出租的部分亦可以考慮產(chǎn)權(quán)式出售和出租相結(jié)合的辦法，對各種方案進(jìn)行組合，使項目風(fēng)險降到最低； ? 考慮成立項目公司，采取項目融資（ BOT）的方式，使本項目的風(fēng)險與我公司的風(fēng)險相分離，降低風(fēng)險的影響程度。 如果在土地的面積上不能達(dá)到要求，本項目亦可以進(jìn)行重新規(guī)劃，主要是要能達(dá)到新車銷售的規(guī)模效應(yīng)，而配套的產(chǎn)業(yè)將會因為市場的導(dǎo)向而自發(fā)形成。 1．宏觀政策風(fēng)險 汽車產(chǎn)業(yè)目前已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的第二大支柱產(chǎn)業(yè)，僅次于通信行業(yè)。 此就業(yè)人口并不包括本項目運作后導(dǎo)致本片區(qū)提前發(fā)展而解決的就業(yè)人口。 間接投資包括針對本項目的上下游產(chǎn)業(yè)鏈商家的投資，保守估計以直接投資帶動系數(shù) 計算，即達(dá)到 *= 億元。 25 折舊與攤銷費用按總投資額的 5%計算，管理費用按 1元 / m2綜合評價，本項目是可以進(jìn)行迅速投入的項目，只要能夠抓住有利時機，充分考慮各種風(fēng)險，發(fā)揮項目和公司優(yōu)點，組建高效率團(tuán)隊，將劣勢逐步消除甚至轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢，本項目將會取得預(yù)想的效果。 5．項目 SWOT 分析 根據(jù)前面產(chǎn)業(yè)研究和項目實施設(shè)想，本項目的優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅總結(jié)如下。 聯(lián)系到本項目，如果能夠把本項目運作成功，則其戰(zhàn)略前景亦是遠(yuǎn)大而誘人的。 初步的經(jīng)營模式設(shè)定為：一期以 4S 銷售區(qū)開始啟動，方式是進(jìn)行土地產(chǎn)權(quán)式出售，以收回前期土地購置費投入和為別的功能項目建設(shè)籌集部分資金；二期在一期招商基本完成的前提下啟動，主要是進(jìn)行各功能區(qū)域的建設(shè)，物業(yè)以出租方式進(jìn)行（具體的經(jīng)營策略需要根據(jù)市場的發(fā)展做更深入的研究）。 表 12 XX 轎車銷售市場及相關(guān)產(chǎn)業(yè)規(guī)模預(yù)測 年份 小車銷售 售后服務(wù) 維修 二手車交易 汽配批發(fā)銷售 合計 計算公式 數(shù)量 *金額 1000 元 /輛 *小車保有量 20xx 元 /輛 *小車保有量 當(dāng)年小車銷售量 *二手車比例 3000 元 /輛 *小車保有量 各產(chǎn)業(yè)規(guī)模之和 12 年 12 1 13 年 14 年 15 年 2 16 年 17 年 根據(jù)上面的預(yù)測數(shù)據(jù)， XX20xx 年小車銷售及相關(guān)行業(yè)產(chǎn)值達(dá)到近 億元，20xx 年將達(dá)到近 億元，到 2017 年將達(dá)到近 億元。平均攤位營業(yè)額達(dá) 萬元，比上年增長 63%，平均每平米創(chuàng)造營業(yè)額 萬元，增長 %。 配套服務(wù)市場 汽車可謂“七分養(yǎng)三分修”，在私家車大發(fā)展中，從修理業(yè)中逐漸衍生分離出來汽車美容業(yè)，近兩年迅速蓬勃壯大，分布在 XX市區(qū)內(nèi)的汽車美容店、汽車精品店已發(fā)展到 50 余家。 b、一汽大眾、上海大眾： 地 址： XX 市草海則村一汽大眾恒源 4S 店 投資規(guī)模：占地 20 畝，約投資 20xx 萬元。 第四， 20xx年度 XX 汽車市場客貨車比重繼續(xù)擴大。預(yù)計 20xx 年XX汽車市場增長率在 18%左右，年需求量會在 11萬輛以上。 表 3 20xx 年度全國十大地區(qū)及十大城市私人擁有量排名表 單位：萬輛 排序 地區(qū) 私人汽車擁有量 城市 私人汽車擁有量 1 廣 東 北京 2 河 北 XX 3 北 京 成都 4 山 東 天津 5 四 川 深圳 6 河 南 上海 7 云 南 重慶 8 遼 寧 沈陽 9 山 西 杭州 10 湖 南 南京 資料來源：中國宏觀經(jīng)濟與行業(yè)景氣預(yù)測課題組 20xx 年北京擁有私人轎車接近 萬輛，搖搖 領(lǐng)先于全國其他地區(qū)。有專家指出，突破 40%，意味著中國的汽車消費開始從生產(chǎn)資料型向消費型轉(zhuǎn)化的開始，并意味著我國人民生活水平有望發(fā)生實質(zhì)性變化。汽車需求高增長態(tài)勢的確立及結(jié)構(gòu)上出現(xiàn)的新變化，標(biāo)志著我國汽車消費進(jìn)入到一個新的階段。正如前面粗略估計的，我國長期累積的短 期性轎車消費需求至少有 600－ 800 萬輛，這相當(dāng)于目前全社會轎車的保有量。增速與去年同期有所下滑。 ? 項目建設(shè)期周期預(yù)計為 年，項目在 20xx 年 10月預(yù)計可以全部啟動。 （ 2） 汽車專賣場（ 117 畝） 。 35 宏觀政策風(fēng)險??????????????????????? .35 城市規(guī)劃風(fēng)險??????????????????????? .36 市場競爭風(fēng)險??????????????????????? .36 項目財務(wù)風(fēng)險??????????????????????? .36 招商運作風(fēng)險??????????????????????? .37 十、 項目自我評價。 10 主要城市的市場需求狀況?????????????????? .10 XX 市汽車市場狀況???????????????????? .10 XX 市場狀況??????????????????????? .11 四、 汽車銷售模式分析。 27 基本指標(biāo)????????????????????????? .27 建安成本估計??????????????????????? .28 銷售與租金收入估算???????????????????? .28 投資估算????????????????????????? .29 債務(wù)償還計劃??????????????????????? .30 損益估算???????????? ????????????? .31 現(xiàn)金流量估算??????????????????????? .33 八、 社會效益分析。 41 品牌轎車博物館 ........................................... 41 （ 1）寶馬博物館 ............................................ 41 3 （ 2）奔馳博物館 ..............................................42 （ 3）保時捷博物館 ............................................51 （ 4）法拉利博物館 ............................................53 汽車專賣場 .............................................. 42 (1)寶馬車 ................................................. 42 (2)奔馳 ....................................................... 59 (3)法拉利 ..................................................... 74 (4)保時捷 ..................................................... 92 (5)悍馬 ....................................................... 113 (6)蘭博杰尼 ................................................... 124 (7)凱迪拉克 ................................................... 138 (8)賓利 ....................................................... 138 (9)阿爾法 ..................................................... 152 (10)本田 .......................................................171 (11)奧迪 ....................................................... 193 (12)豐田 ....................................................... 213 (13)沃爾沃 ..................................................... 234 汽車競技 ....................................................... 253 汽車俱樂部 ..................................................... 260 汽車醫(yī)院、零配件超市 ............................................ 293 汽車旅館 ........................................................294 汽車生活館 ......................................................295 汽車主題公園 ....................................................307 二手車交易市場 .................................................336 辦公樓、員工生活區(qū) ............................................. 1 停車場 ......................................................... 十二、結(jié)論。(6)零配件超市、汽車旅館（ 10 畝） 。 ? 如果稅后利潤和折舊攤銷全部用于償還債務(wù)，到 2017年底，債務(wù)全部償還，償還債務(wù)的年限從 20xx 年開始計為 6 年。由于人口規(guī)模巨大， 20xx 年 XX 市進(jìn)口汽車達(dá) 7494 輛，約占全省進(jìn)口汽車總量（ 10000 多輛）的七成多，比 20xx 年的 5000 余輛增長了 48%。如日本人均 GDP 在 20xx 年接近 1000 美元，千人擁有小汽車為 輛，韓國 20xx 年人均 GDP 達(dá) 2300 美元，千人擁有小汽車為 16 輛，到 7 20xx 年，韓國人均 GDP 接近 4000 美元，千人擁有小汽車達(dá) 。 20xx年，國產(chǎn)汽車總銷量將達(dá)到 564 萬輛，比上年增長 12%，其中轎車 264萬輛，比上年增長 16%。假設(shè)我國到 20xx 年千人擁有轎車 達(dá)到韓國 20xx 年的水平，那么，按屆時人口達(dá) 14 億規(guī)模算，我國轎車擁有量可望達(dá)到 2240 萬輛，這將是 20xx 年 (317 萬輛 )的 倍，年均增長率將達(dá)到 %，即年均新增轎車量將為 萬輛，再加上有 30%左右的汽車更新需求，實際年均轎車消費量為 192萬輛，現(xiàn)在看來這一預(yù)測不僅可以實現(xiàn)，甚至還應(yīng)更樂觀一些。這些數(shù)據(jù)均表明，我國轎車消費的主體開始發(fā)生了轉(zhuǎn)折性變化，即以私人消費為主，且比重在不斷提高。 20xx年度新注冊汽車 萬輛，同比增長 %，較 20xx年全省凈增加私車 萬輛。 3． XX 市場狀況 （ 1）基本情 況 XX市作為全省九個重要城市，經(jīng)濟發(fā)展快，生活水平高已經(jīng)成為不爭的事實，私人購車已經(jīng)成為 XX市市民