【正文】 對接來實現(xiàn)，即通過汽車與房地產(chǎn)的對接實現(xiàn)汽車商業(yè)地產(chǎn)、通過商業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)對接進(jìn)入汽車服務(wù)業(yè)，并利用在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中的擴(kuò)張經(jīng)驗實現(xiàn)橫向?qū)樱? 備選的戰(zhàn)略發(fā)展思路是利用本項目商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗，即基于項目擴(kuò)張的發(fā)展思路，使世璜公司今后的發(fā)展中多一項主業(yè)開發(fā) —— 商業(yè)地產(chǎn)，特別是針對各行業(yè)新興商業(yè)形態(tài)的集中式商業(yè)，只要能搶占市場先機(jī)，亦能取得不錯的效績。 從 20xx年元月開始一期 4S店項目招商，招商時間為半年（即到 20xx年 6月），其余為二期項目在 20xx 年 8 月開始招商，招商時間 1年，在 20xx年 8月全部完成。 （ 3）交通狀況及未來趨勢 （ 4）半徑一公里方圓內(nèi)的業(yè)態(tài)調(diào)查 （ 5）周邊經(jīng)濟(jì)環(huán)境及行業(yè)調(diào)查 2．項目實施初步計劃 （ 1）功能分區(qū)及建筑面積 本項目初步規(guī)劃按約 1200 畝計算，共約 801360 m22，規(guī)劃將按用途進(jìn)行功能分區(qū)，初步構(gòu)想如下表所示。 35個大城市有億元機(jī)動車交易市場 61 家，比上年增加 11 家，占全部億元機(jī)動車交易市場的 %；成交額達(dá) 億元，比上年增長 %。 12 （ 3）發(fā)展預(yù)測 按照前面的分析預(yù)測方法，可以對 XX 未來幾年（至 20xx 年）的各相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行預(yù)測， GDP增長率、人口增長率、小車銷售增長率是預(yù)測值，根據(jù)這些預(yù)測值，可以對未來幾年 XX 汽車銷售市場進(jìn)行一個大致的判斷，也為本項目所創(chuàng)造的產(chǎn)值進(jìn)行一個定量的判斷。 XX 市二手車交易市場情況 從路邊擺滿的待售的二手車來看 ,我們不難想象 XX二手車市場的火爆程度 . 但火爆的同時 ,我們也不難看出這些利用一些租賃的臨時用地進(jìn)行擺放 ,甚至占道經(jīng)營的雜 貨鋪般的二手車交易店 ,與這個城市如此的不和諧 . XX 市汽配市場經(jīng)營情況 XX 的汽配沒有專門的市場，大型汽車配件一般在 開發(fā)區(qū) 周圍一般是大車維修廠，小型汽車的主要在 市里邊 ，大車配件多于小車配件，因小車配件（特別是進(jìn)口配件），主要由 XX供貨，很多配件由修理廠直接向 XX配件市場進(jìn)貨，配件市場的場地大都是沿路臨時用地店面，經(jīng)營者向店主租賃 汽車維修市場 由于私家車消費者對專業(yè)汽車知識了解甚少，車子稍有毛病，就求助于維修店，甚至日常維護(hù)也不知從何下手而要找人代做。客車 (含轎車 )高于貨車 16個百分點，客車 (含轎車 )是汽車市場的主力軍。 第二， XX私人汽車 發(fā)展快。 《中國汽車流通月報》表明 ， 20xx年全國轎車的私人購車比例已經(jīng)達(dá)到 59%，1～ 6 月的平均值為 %，私人購買轎車比例最高的月份達(dá)到 68%。 我國長期內(nèi)汽車需求潛力極大，目前已成為世界新增汽車消費量第二大市場，不久將會變成第一大市場。這為汽車行業(yè)的進(jìn)一步高 8 增長奠定了重要基礎(chǔ)。 即期的消費需求到底有多大？對這一測算有一點需要說明，我們是以韓國和日本這些與我國人口密度均較大的相似國家作為參照系的，因此，其千人擁有汽車數(shù)明顯偏低，一方面是由于東亞國家人均土地占有量小，汽車消費受道路等基礎(chǔ)設(shè)施短缺的限制，在同樣發(fā)展水平汽車普及率偏低；另一方面，日本、韓國在發(fā)展小轎車上最初是為了滿足國際市場，努力擴(kuò)大出口，而對國內(nèi)汽 車消費采取抑制政策，這后一點與我國極其相似。國際經(jīng)驗表明，當(dāng)人均 GDP 在 1000 美元左右時，轎車開始進(jìn)入家庭，首先是在高收入家庭中普及，并逐漸在中產(chǎn)階層普及，從而導(dǎo)致社會消費結(jié)構(gòu)和消費理念發(fā)生深刻變化。 ? 項目從 20xx年開始進(jìn)入回收期， 20xx 年預(yù)計實現(xiàn)收入 萬元，項目到 2022年后產(chǎn)生穩(wěn)定的收益，年凈利潤達(dá) 萬元，投資利潤率達(dá) %。 （ 4） 汽車俱樂部（內(nèi)設(shè) 12層大酒店（ 12畝）、 4 層中西汽車自助餐廳（ 6 畝）、 4 層中華風(fēng)味小吃城（ 6 畝）、大型洗浴健身中心（ 8 畝）、大型演藝廣場（ 5 畝）、機(jī)關(guān)雷射電影院（ 3 畝）、 XX大劇院（ 16 畝） 、汽車模特培訓(xùn)學(xué)校（ 38 畝）；合計 94 畝）、 (5)汽車醫(yī)院（ 20 畝） 。 。 24 項目選址及周邊狀況???????????????????? .24 項目實施初步計劃????????????????????? .21 項目實施進(jìn)度安排????????????????????? .23 項目戰(zhàn)略構(gòu)想與組織安排?????????????????? .23 2 項目 SWOT 分析???? ??????????????????? 25 七、 項目經(jīng)濟(jì)效益分析。 1 “ XX5s 轎車產(chǎn)業(yè)園” 項目可行性研究報告 目 錄 一、 總論。 14 汽車行業(yè)銷售的模式及其變化???????????????? .14 銷售市場概況??????????????????????? .14 （ 1）、 XX 汽車銷售市場概況???????????????? ..15 （ 2）、東莞汽車銷售市場概況???????????????? ..18 （ 3）、深圳汽車銷售市場概況???????????????? ..19 五、 汽車相關(guān)產(chǎn)業(yè)分析。 ? 項目把握目前汽車產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的時機(jī)，緊抓 XX 汽車銷售市場的市場空隙，選擇項目實施的有利位置，將快速改變 XX汽車銷售市場的格局，并形成區(qū)域市場的壟斷格局，形成進(jìn)入壁壘。(8)汽車主題公園（ 200 畝）；（ 9）二手車交易市場（ 80 畝）；（ 10）辦公樓、員工生活區(qū)（ 23畝）、（ 11）停車場（ 40畝）；總計 1200 畝； 投資金額 8 億元人民幣；地塊特點表現(xiàn)為：①地塊地理位置較好，但片區(qū)尚未啟動；②交通優(yōu)越，有適合本項目操作的交通條件；③地塊面積較大，適合本項目的大面積需求；④本區(qū)域人流、客流、商流欠缺，將會加大項目的宣傳難度。 ? 項目的風(fēng)險和不確定性主要體現(xiàn) 為拿地、市場競爭和財務(wù)風(fēng)險。在日益寬松的消費政策（降低汽車消費稅、銀行不斷增加消費信貸規(guī)模、采取靈活多樣的付款方式 ）作用下，以及入世后國家大幅度降低關(guān)稅的刺激下，從 20xx 年開始汽車特別是經(jīng)濟(jì)型轎車消費出現(xiàn)了“井噴”行情，汽車消費需求得到了初步的集中釋放。 表 1 對當(dāng)前小汽車即期消費需求的估算 地區(qū) 人口數(shù) （萬人） 20xx 年人均 GDP（美元） 20xx 年人均GDP （美元） 千人擁有小汽車數(shù) （輛） 有購買力小汽車潛在需求（萬輛） 上海 1352 6680 7356 67 北京 1492 4300 4730 39 天津 1023 3586 3945 36 浙江 4719 3000 3300 30 廣東 8303 2380 2618 18 江蘇 7432 2350 2585 17 XX 3511 2077 2285 16 遼寧 4217 1946 2140 14 山東 9180 2037 2240 15 黑龍江 3816 1403 1544 11 河北 6808 1006 1110 10 新疆 1876 955 1050 8 湖北 6016 943 1040 8 吉林 2708 1319 1450 10 其他地區(qū) 67535 一般＜ 900 一般＜ 1000 5 全國 129988 893 965 注： 20xx年一些地區(qū)人均 GDP 不足 1000 美元，但 20xx 年達(dá) 1000 美元，所有數(shù)據(jù)按年增長 10%計算。 20xx 年是汽車消費結(jié)構(gòu)發(fā)生重要變化的一個轉(zhuǎn)折點。 表 2 對 20xx 年及 20xx 年我國城鎮(zhèn)家庭汽車消費增長的預(yù)測 項目 \年份 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 交通通訊比重（ %） 其中汽車總保有量（萬輛） 私人汽車保有量比重（萬輛） 小汽車保有量（萬輛） 千人擁有小汽車量（輛） 注： 20xx 年 及以后都是預(yù)測值，實際 20xx 年汽車保有量為 1608 萬輛，其預(yù)測值偏低 %。 10 XX 省汽車 市場狀況 XX省地處中國 西北高原 ，近三年來， XX汽車市場進(jìn)入了快速發(fā)展軌道，年度市場需求量超過 10 萬輛。 第三， 20xx年 XX汽車市場運行前高后低。共征收汽車稅額 4252萬元，同比增長 16％。據(jù) XX 市交通局營運處統(tǒng)計，近年 XX市的汽車維修企業(yè)每年以 15%的速度遞增。 20xx 年末，全國擁有年成交額億元及以上的機(jī)動車交易市場（以下簡稱億元機(jī)動車市場） 118 個，比 20xx 年增加 10 家；成交額達(dá) 1368 億元，比上年增長 43%；零售額達(dá) 399 億元，占成交額的 %，增長 %。 XX 市 汽車銷售市場概況 目前 XX市 的汽車經(jīng)銷商共有 300 多家，面積 1 萬 m2以上的已建或在建汽車市場則有 20 多家。 混凝土結(jié)構(gòu) 汽車超市 汽車室外展示、銷售 各品牌 銷售賣場 占地 3 萬 m2，建筑面積 10000 m2 混凝土結(jié)構(gòu)、 市場 綜合區(qū) 汽車俱樂部、汽車購物廣場、餐廳、宿舍等 購物廣場 員工大樓 占地 萬平米，建筑面積 3萬平米，餐飲、購物廣場、 汽車俱樂部、員工公寓、宿舍 混凝土結(jié)構(gòu) 摩托車 市場 摩托車室外展示、銷售 各品牌 銷售賣場 占地 1 萬 m2，建筑面積 3000 平米 混凝土結(jié)構(gòu) 汽車 文化區(qū) 休閑場所、 園林、兒童樂園、汽車文化展覽館 占地 萬 m2，建筑面積 3000 m2 相關(guān)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 合計 占地面積 萬m建筑面積 萬m2 建筑面積其中： 鋼結(jié)構(gòu)面積為 萬 m2，混凝土結(jié)構(gòu)為 萬 m2 上述功能分區(qū)是根據(jù)本項目的業(yè)務(wù)范圍的設(shè)想而進(jìn)行的，如果業(yè)務(wù)范圍變化，則整個功能分區(qū)和建筑初步設(shè)想都將發(fā)生變化。 結(jié)合“世璜投資機(jī)構(gòu)”的發(fā)展歷程：從單一的項目開發(fā)到多個項目的同時開發(fā)體現(xiàn)產(chǎn)品擴(kuò)張，從單一房地產(chǎn)公司到多行業(yè)、跨地域的發(fā)展，整個發(fā)展體現(xiàn)出穩(wěn)健的規(guī)模擴(kuò)張思想和有限相關(guān)的產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張思路。 ①、采取產(chǎn)品擴(kuò)張的思路，在本項目拿到地之后進(jìn)行組織安排，建議成立汽車商業(yè)投資有限公司，設(shè)立針對汽車銷售和相關(guān)產(chǎn)業(yè)研究的經(jīng)營部門，積極進(jìn)行跨區(qū)域的擴(kuò)張，設(shè)立招商部門，積極進(jìn)行商業(yè)資源的積累。 ? 政府公務(wù)用車改革，公務(wù)員購車熱情高漲，加快私家車的發(fā)展 。月計算； 從 20xx年以后各年按 5%的比例增加， 到 2018 年后保持不變。 從項目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)看，動態(tài)投資回收期超過 14 年，投資回收期過長，這主要是由建設(shè)期為 年，和商業(yè)地產(chǎn)的特點所決定的。 項目對財政稅收的貢獻(xiàn)的計算按照貢獻(xiàn)產(chǎn)值的 10%預(yù)測， 包括營業(yè)稅及附加稅、所得稅及各種契費，項目啟動年份 20xx 年預(yù)測將貢獻(xiàn)財政稅收超過 1700萬元，到項目運作成熟時預(yù)計將達(dá)到 8000 萬元，這還不包括我方收回投資成本 28 后的每年近 20xx 萬元稅收貢獻(xiàn)。 4．對生態(tài)環(huán)境的影響 根據(jù)本項目選址位置的初步意向，本地塊所處位置不適合做工業(yè)、住宅用地，而做商業(yè)是較理想的選擇。 汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展逐步呈現(xiàn)出寡頭競爭的格局，前六位的企業(yè)占據(jù)了 50%以上的市場份額，而目前中國整車生產(chǎn)廠已經(jīng)達(dá)到 120 家，后 100位的企業(yè)只占據(jù)了整個市場的 10%，按照世界汽車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢，中國汽車產(chǎn)業(yè)的集中度將進(jìn)一步提高，很多劣勢的生產(chǎn)廠家在中國汽車發(fā)展進(jìn)入理性階段后將被淘汰，市場最后將可能由 20 家左右的廠家瓜分，而國家的產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向也以市場競爭為主，對市場行為的直接干預(yù)也將會越來越少。 回避市場競爭風(fēng)險的措施主要是要加快項目運作的速度，如果能夠在短時間內(nèi) 拿到地，則項目的市場風(fēng)險相對較小。 整體評價，宏觀政策和汽車產(chǎn)業(yè)政策對本項目的影響不大；汽車銷售市場的競爭使本項目面臨一定風(fēng)險，而同樣性質(zhì)的項目對本項目的影響尤其顯著，本項目必須在 XX 市取得先發(fā)優(yōu)勢從而形成進(jìn)入壁壘才能保證項目成功；能否拿到地是影響本項目成功的關(guān)鍵因素；由于本項目投資額大，財務(wù)風(fēng)險成為項目的重要風(fēng)險來源之一；招商成功與否是直接影響項目經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵因素，而項目經(jīng)營好壞是影響租金變化的重要因素。 項目實施方案中進(jìn)度的規(guī)劃對財務(wù)費用產(chǎn)生了較大影響，進(jìn)而影響到項目的最終結(jié)論，但影響程度相對有限。 寶馬博物館 BMW Museum 位于寶馬全球總部慕尼黑寶馬品牌體驗中心，是寶馬品牌體驗中心的核心組成部分。經(jīng)過兩年半的施工，該博物館成為斯圖加特標(biāo)志性建筑，為斯圖加特城市增添了一抹亮色。 獨特的博物館概念 HG Merz 公司設(shè)計并隨之實現(xiàn)的展覽概念也非常新穎。 傳奇 2：梅賽德斯 – 品牌誕生， 19001914年 電梯將參觀者送到博物館的最高層，從這里延伸出的兩條參觀路線在九層