【正文】 30%的增長率。以前轎車在整車銷售中的比重大約占三分之一的份額， 20xx 年轎車在三大車型（載貨汽車、公路客車和轎車）中的比重首次突破了 40%大關(guān)，打破 了三大車型三分天下的局面，這可以說是一種歷史性的突破。資料來源：中國宏觀經(jīng)濟與行業(yè)景氣預測課題組 9 三．區(qū)域市場狀況與需求預測 ⒈ 主要城市的市場需求狀況 據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示， 20xx 年國內(nèi)大城市的私車擁有量繼續(xù)保持大幅增長的趨勢。 20xx年度全省新車掛牌數(shù)達到 101675 輛，全省民用汽車保有量達 到 萬輛，全省機動車保有量達到 330 萬輛。根據(jù)測算，上半年占總量的 52%，下半年占 48%，使汽車市場走向理性發(fā)展階段。 （ 2） XX市 汽車產(chǎn)業(yè)市場調(diào)查及分析 11 我們將分從 4S 專營店、一手車交易市場、二手車交易市場、汽配市場、汽車維修市場、配套服務市場等幾個方面對 XX 汽車產(chǎn)業(yè)進行分析。目前全市大大小小的維修企業(yè)達 292 家，從業(yè)人員達 3800 多人。機動車交 易市場成交額超過20億元的有 10 家 ,比上年增加 4 家； 10— 20億元的有 13家，比上年增加 7家； 5— 10 億元的有 21家，比上年增加 6家。到這些在建市場完工之時，加上現(xiàn)在已經(jīng)建好的 300 萬 m2以上的汽車市場， XX 汽車市場的總面積將達 500 萬 m2以上。 （ 2）項目經(jīng)營模式設(shè)想 本項目定位初步設(shè)想是：我公司在近期不參與汽車產(chǎn)業(yè)的實際運作，我方是汽車交易市場的投資者和管理者，通過物業(yè)經(jīng)營而非產(chǎn)業(yè)經(jīng)營來實現(xiàn)項目的合理回報。事實也證明這是一條適合企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的戰(zhàn)略擴張道路，既達到 了擴張的目的，同時又防范了風險。 ②采取產(chǎn)業(yè)擴張的思路，在本項目拿到地之后進行組織安排，建議成立汽車戰(zhàn)略投資有限公司，重點設(shè)立針對汽車服務業(yè)研究的經(jīng)營部門，積極進行產(chǎn)業(yè)內(nèi)跨行業(yè)的研究和投資，設(shè)立招商部門，主要針對汽車商業(yè)項目的招商運作。 ? XX 目前汽車銷售的格局還沒有形成足夠的進入壁壘，突出的表現(xiàn)產(chǎn)權(quán)式商 20 業(yè)形 態(tài)的缺乏，幾乎所有的賣場都是租賃來的，而且相當部分只是臨時場所； （ 4）威脅（ Treat） ? XX 市目前的汽車銷售滿足了市場需求，各種業(yè)態(tài)繼續(xù)顯示出生命力，對本項目構(gòu)成顯性的挑戰(zhàn)； ? 目前在 XX 投資汽車城的項目很有可能出現(xiàn)，并不排除已經(jīng)有項目在策劃，如果本項目落后于競爭項目，其打擊將是致命的； ? 項目占地面積較大，需分期逐步推入市場 ,無疑將大大增加該項目的招商成本及資金占用成本； ? 項目本身投資額大，如果地價過高，無疑將大大增加項目的風險。 23 4．投資估算 表 17 建設(shè)期投資估算表 序號 項 目 12年 13 年 14 年 合計 單項投資占 比 1 地 租 價 % 2 建安成本 % 3 項目開發(fā)費 % 招商費用 % 建設(shè)期財務費用 % 4 投資合計 100% 其中：自有投資 債權(quán)資金 累計負債 5 累計投資 本項目地價按地面地價 1500 元 /m2計算； 自 有資金為土地出讓價格的 50%及當年建安成本的 30%和招商費用之和； 建安成本 20xx 年發(fā)生總額的 30%， 20xx 年發(fā)生總額的 50%， 20xx 年發(fā)生總額的 20%。 八．社會效益分析 本項目的實施能產(chǎn)生巨大的社會效益，本報告分以下幾部分分別進行闡述。 2．對就業(yè)的影響 根據(jù)我們的實地調(diào)研，一個中小規(guī)模的 4S 店所需要的員工在 40人左右，如果平均按 50人一家計算，共 15 家，需員工 50*15=750 人。理由主要有幾點： ? 商業(yè)基 本不產(chǎn)生污染，對生態(tài)環(huán)境不產(chǎn)生破壞作用； 29 ? 在本地塊實施本項目不但很好的利用了地塊的各種優(yōu)勢，而且使地塊本身的劣勢得到了回避，是發(fā)揮效應最大的方案； ? 本項目具有后續(xù)發(fā)展能力，能帶動周邊產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型和形成新的產(chǎn)業(yè)群體，對周邊改變目前工業(yè)布局亂的局面有很好的效果； 另外，如果站在 XX 市政府的角度看，汽車產(chǎn)業(yè)將是中國持續(xù)的支柱產(chǎn)業(yè)，而汽車消費也將是最有潛力的市場，只要在目前 XX 汽車銷售與汽車后市場上取得先發(fā)優(yōu)勢，其對本地經(jīng)濟的巨大促進作用將是能夠得到保障的。本項目在 4S 專賣區(qū)的設(shè)置上亦需要考慮 30 汽車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢，我們認為設(shè)置 15家專營店在目前和今后的風險都不大。 4．項目財務風險 本項目投資額較大，按照本報告中的實施方案，總投資達 8 億元， 50%的土地出 租 金、招商費用和建安成本的 30%為自有投資，共 萬元，其余資金為債務資金，籌資額達 萬元。 32 十．項目自我評價 本報告是項目組根據(jù)調(diào)研情 況所進行的項目可行性分析，其中項目的實施方案存在多種可能性，在經(jīng)濟評價時基于的經(jīng)營模式亦存在多種方案，而本項目目前最大的不確定性 土地的面積是整個項目評價的基礎(chǔ)，以下分別對可能的多種方案進行簡單說明，而更準確的分析則需要明確了項目用地之后才能進行。 33 3．項目經(jīng)營模式對報告結(jié)論的影響 本報告中對項目的經(jīng)營選取的模式是：預計的 4S 專賣區(qū)采取土地產(chǎn)權(quán)式出售的方式、其余采取物業(yè)產(chǎn)權(quán)式出租的方式，并初步估計了價格（在目前的市場行情下，預計到項 目正式啟動時，本報告中的預測應該是比較中肯的）。寶馬博物館總面積 5000平方米，為“碗形”造型設(shè)計，它的旁邊就是寶馬“四汽缸”總部，兩幢造型獨特的建筑就這樣壯觀的展示在我們面前。這是世界上唯一能夠展現(xiàn) 120年汽車歷史的博物館，其展覽概念也非常獨特：在展覽面積為 16500平方米的九層建筑物中，兩條參觀路線可以引領(lǐng)參觀者領(lǐng)略包括 160輛展車在內(nèi)的 1500多件展品的風采。在至少兩個小時的參觀期間，參觀者如同穿越時光隧道，親身體驗 120年的汽車發(fā)展歷史。 傳奇 1：先鋒 – 汽車發(fā)明， 18861900年 另外，博物館也首次展現(xiàn)了 100多年的梅賽德斯 奔馳商用車歷史。這種雙重功能也體現(xiàn)于由世界著名的荷蘭建筑師 Ben van Berkel 和Caroline Bos 創(chuàng)立的 “ UN Studio” 公司所創(chuàng)造的建筑結(jié)構(gòu)之中。 寶馬博物館 BMW Museum 位于寶馬全球總部慕尼黑寶馬品牌體驗中心，是寶馬品牌體驗中心的核心組成部分。 4．本報告的應用說明 本報告是針對項目前期的分析而做的可行性研究，如果本項目 進入運作階段，則以下幾方面工作需要在此基礎(chǔ)上開展。 2．項目實施方案對報告結(jié)論的影響 本報告中，對方案實施進行了規(guī)劃，規(guī)劃的依據(jù)是根據(jù) XX 的市場規(guī)模、本項目地塊預計面積、同類項目中的各類物業(yè)的配比。 5．招商運作風險 決定項目能否成功的另一個關(guān)鍵因素是招商，招商的策劃顯得尤其重要，如果策劃得成功，使項目的整體收益提高 510%是可能的；而如果策劃得不好甚至是失敗的策劃，則可能導致招商無法順利完成，項目將不能達到預期的效果。 3．市場競爭風險 本項目的競爭對手有以下幾類：目前市場上存在的大量臨時 性租賃的汽車銷售點、少量的 4S或 3S 點、汽車銷售自發(fā)集散區(qū)、新的市場進入者（大型的同檔次的汽車交易市場。 雖然汽車的大力普及導致了許多問題的產(chǎn)生，但基于國民經(jīng)濟的發(fā)展，在未來 20 年內(nèi)，中國的汽車產(chǎn)業(yè)將會持續(xù)以“發(fā)展”為主題，而汽車消費將是越來越重要的消費支出，汽車產(chǎn)業(yè)正吸引正越來越多的資金投入。 3．對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的影響 根據(jù) XX 市 20xx年的三次產(chǎn)業(yè)比重 25： ： ，三次產(chǎn)業(yè)比重中以第二產(chǎn)業(yè)為主，這與整個 XX 城市規(guī)劃商業(yè)、文化、金融中心地位不相符，未來幾年需要大力發(fā)展商業(yè)、金融等第三產(chǎn)業(yè)。 按照 GDP 與投資的關(guān)系，投資對 GDP 帶動效應全國近幾年保持在 30%左右，即本項目投資預計能為 GDP 貢獻 *30%= 億元，按 ，每年將帶 動 GDP 增長 億元，其投資帶動效應顯著。 5．債務償還計劃 表 19 債務償還計劃表 序號 項目 12 年 13 年 14 年 15 年 16 年 17年 18年 1 當年債務 2 當年償還數(shù) 3 年末未還數(shù) 26 表 20 現(xiàn)金流量表 單位：萬元 年份 現(xiàn)金流出 現(xiàn)金流入 凈現(xiàn)金流入 累計凈現(xiàn)金流入 地價 建安 成本 建設(shè)期財務費用 小計 12 年 4600 13 年 14 年 15 年 16 年 7, 17 年 6, 18 年 3, 19 年 20 年 7 21401.45 21 年 7 14909.10 22 年 7 6 23 年 7 2 以后各年 7 7．現(xiàn)金流量估算 現(xiàn)金流量估算如表 20所示。 1．基本指標 表 14 項目經(jīng)濟測算基本指標 序號 項目 數(shù)量 備注 1 基本情況 建設(shè)用地面積 (萬 m2) 預計面積 總建筑面積 初步估計指標 鋼結(jié)構(gòu)建筑面積 初步估計指標 混凝土建筑面積 初步估計指標 我方建筑面積 其中鋼結(jié)構(gòu) 1萬 m2 21 2 可變因素 管理費 4% 以建安成本費為基數(shù) 不可預見費用 5% 以建安成本費為基數(shù) 招商費用 以一個月的租金總額計 3 稅金 營業(yè)稅 租金 *% 每月交 印花稅、房屋租賃管理費 租金 *% 每月交 所得稅率 33% 以稅前利潤為基數(shù) 4 利息 中長期貸款利率 % 13年期利息 %加融資費用 5 項目建設(shè)周期（年） 按照項目開發(fā)進度估計 2．建安成本估計 表 15 成本核算明細表 序號 項目名稱 工程量（萬 m2） 單位成本（元 / m2） 總成本（萬元） 1 前期費用 勘察、設(shè)計費 2 基礎(chǔ)費用 土方回填 * 打樁等 3 主體費用 鋼結(jié)構(gòu)建筑 其中：我方投資 1 混凝土建筑 4 配套費用 消防 通風系統(tǒng) 水電安裝 室外配套 5 其他費用 監(jiān)理費 報建費 白蟻防治 6 管理費用 7 不可預見費用 22 合計 3．銷售與租金收入估算 表 16 銷售收入估算表（萬元） 序號 項目（萬 m2） 面積 （萬m2） 20xx年 20xx年 20xx年 2017年 2018年 2019年 2020年 20xx 年及 以后各年 1 出售部分 9 2 出租部分 其中： 商業(yè)部分 0 倉儲部分 1 0 公寓與宿 舍 2 0 公共用房 0 0 0 0 0 0 0 0 3 總計 出 租 部分是按照新車銷售區(qū)用地面積出 租 的， 14 年出 租 80%， 15 年出 租 20%，租 價按照 450元 /m2計算； 出租部分 :汽車城整體竣工時間為 20xx 年 5月 ,為了在最短時間內(nèi)產(chǎn)生最佳的轟動效果，并在短時間內(nèi)樹立強勢的壟斷地位 ,我公司考慮對商業(yè)部分免租至年底 .公寓及宿舍則按 30%的出租率予以計算 . 出租部分 20xx 年按 70%， 10 年達到 100%； 出租部分的租金按以下計算： 20xx 年商業(yè)部分按 30 元 /m2 （ 2）劣勢 (Weakness) ? 本項目為我公司跨省操作的大型商業(yè)項目，對于項目當?shù)氐慕?jīng)濟、人文、政策、法規(guī)等都缺乏一定的了解，這些都將會在整個項目過程中產(chǎn)生一定的影響，但影響的程度視組織安排和人員配置而定； ? 我公司是第一次涉足汽車產(chǎn)業(yè)，對行業(yè)運作規(guī)律還需要一定時間的把握，這為項目的發(fā)展增加了一定的難度，需要形成一個精英團隊以深入了解行業(yè)的運作。 兩種戰(zhàn)略擴張思路都體現(xiàn)了依靠公司核心競爭力的思想，汽車城項目的產(chǎn)品擴 18 張實質(zhì)是商業(yè)地產(chǎn)的品牌戰(zhàn)略思想；汽車城項目的產(chǎn)業(yè)擴張實質(zhì)是通過與公司目前核心主業(yè)的