不動產優(yōu)先購買權探析-免費閱讀
【正文】 在這種情況下，仍然保留優(yōu)先購買權制度，也就沒有必要了。在這種情況下，交易的自由、速度、安全、公平和數量就顯得尤為重要。我們認為，是否繼續(xù)確定不動產優(yōu)先購買權的制度，要看有建立這種制度的基礎沒有，如果這種基礎還存在，那么物權法法條上就應當加以規(guī)定。另外再約定一個比真實的交易價格高得多的價格，迫使享有優(yōu)先購買權的人無法接受而放棄優(yōu)先購買權。第四，不動產優(yōu)先購買權實際上也妨害了社會的公平。因此，從這個角度來看，優(yōu)先購買權制度妨礙了交易的速度，甚至于損害了出賣人的利益。第二，在商品經濟社會，所有者出賣自己的房屋，一般居于多種原因。(二)如優(yōu)惠條件不可以直接用金錢計算的，則可按照該不動產在市場上的交易價格進行定價，此定價可由評估師事務所進行。即認為優(yōu)先購買人的購買條件與其他人不一定完全等同，總體一致則可。享有不動產優(yōu)先購買權人行使優(yōu)先購買權須在“同等條件”下方可，這是限制出賣人出賣權行使的代價。最高人民法院在一九六三年民事意見中規(guī)定，在處理回贖問題時，應照顧雙方的實際需要情況，房屋回贖時，出租或出賣的，原承典人在同等條件下有優(yōu)先購買權、承租權。該條例規(guī)定，房屋的出租、出典、出賣，原房戶有繼續(xù)承租、承典、購買的優(yōu)先權，這種制度一直延續(xù)至今，并且隨著時間的推移日益完善。第二個條件是其他共有人、承典人或承租人在得到出賣人的通知后，在規(guī)定的時間內，明確表示接受出賣人告知的其他買受人愿承受的交易條件，愿意以同等條件購買該不動產。不動產優(yōu)先購買權具有如下的法律特征：(一)不動產優(yōu)先購買權是一種特權。這種特權以與出賣人存在著一定的民事法律關系為前提，比如與出賣不動產者存有基于出賣的不動產的租賃關系、共有關系、承典關系。(三)不動產優(yōu)先購買權是一種限制性的權利。迄今為止，在我國法律上確認的不動產優(yōu)先購買權主要有以下幾種情況：(一)承租人優(yōu)先購買權。有學者在論及此問題時，呼吁對此權利予以立法肯認。何為不動產優(yōu)先購買權中述及的“同等條件”值得探討。這兩種方法，第一種過于機械、嚴格，有時候其它買受人提供的條件是享有優(yōu)先購買權人根本不能做到的。這樣，可以保證同等條件的恰當適用，不致于因謀求同等條件而損害優(yōu)先購買權人的利益或原所有人的利益。比如急于脫手，使自己陷于困境的財政狀況得以緩解。第三，根據最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉意見》(試行)第118條的規(guī)定來看，即出租人出售出租房屋未盡通知義務致使承租人喪失行使優(yōu)先權的機會的。出賣人將自己的某一財產出賣，人人都可購買，都可在同一條件下進行競爭，這樣才比較公平。(2)不動產所有人采取解除合同，或在合同期滿不予續(xù)訂，收回所有權的方法，消滅優(yōu)先購買權賴以存在的基礎，然后，再將不動產出賣他人等。如果這個基礎已不復存在，就不應再加以規(guī)定。為了使交易的速度和安全得到維護，那么交易的安全、交易的公平、交易的效率以及給予交易主體的自由度都應當非常大。既然優(yōu)先購買權制度存在的
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