不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)探析-免費(fèi)閱讀
【正文】 在這種情況下，仍然保留優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度，也就沒有必要了。在這種情況下，交易的自由、速度、安全、公平和數(shù)量就顯得尤為重要。我們認(rèn)為，是否繼續(xù)確定不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的制度，要看有建立這種制度的基礎(chǔ)沒有，如果這種基礎(chǔ)還存在，那么物權(quán)法法條上就應(yīng)當(dāng)加以規(guī)定。另外再約定一個(gè)比真實(shí)的交易價(jià)格高得多的價(jià)格，迫使享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的人無(wú)法接受而放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。第四，不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)實(shí)際上也妨害了社會(huì)的公平。因此，從這個(gè)角度來(lái)看，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度妨礙了交易的速度，甚至于損害了出賣人的利益。第二，在商品經(jīng)濟(jì)社會(huì)，所有者出賣自己的房屋，一般居于多種原因。(二)如優(yōu)惠條件不可以直接用金錢計(jì)算的，則可按照該不動(dòng)產(chǎn)在市場(chǎng)上的交易價(jià)格進(jìn)行定價(jià)，此定價(jià)可由評(píng)估師事務(wù)所進(jìn)行。即認(rèn)為優(yōu)先購(gòu)買人的購(gòu)買條件與其他人不一定完全等同，總體一致則可。享有不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)須在“同等條件”下方可，這是限制出賣人出賣權(quán)行使的代價(jià)。最高人民法院在一九六三年民事意見中規(guī)定，在處理回贖問(wèn)題時(shí)，應(yīng)照顧雙方的實(shí)際需要情況，房屋回贖時(shí)，出租或出賣的，原承典人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、承租權(quán)。該條例規(guī)定，房屋的出租、出典、出賣，原房戶有繼續(xù)承租、承典、購(gòu)買的優(yōu)先權(quán)，這種制度一直延續(xù)至今，并且隨著時(shí)間的推移日益完善。第二個(gè)條件是其他共有人、承典人或承租人在得到出賣人的通知后，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，明確表示接受出賣人告知的其他買受人愿承受的交易條件，愿意以同等條件購(gòu)買該不動(dòng)產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)具有如下的法律特征：(一)不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是一種特權(quán)。這種特權(quán)以與出賣人存在著一定的民事法律關(guān)系為前提，比如與出賣不動(dòng)產(chǎn)者存有基于出賣的不動(dòng)產(chǎn)的租賃關(guān)系、共有關(guān)系、承典關(guān)系。(三)不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是一種限制性的權(quán)利。迄今為止，在我國(guó)法律上確認(rèn)的不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)主要有以下幾種情況：(一)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。有學(xué)者在論及此問(wèn)題時(shí)，呼吁對(duì)此權(quán)利予以立法肯認(rèn)。何為不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)中述及的“同等條件”值得探討。這兩種方法，第一種過(guò)于機(jī)械、嚴(yán)格，有時(shí)候其它買受人提供的條件是享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人根本不能做到的。這樣，可以保證同等條件的恰當(dāng)適用，不致于因謀求同等條件而損害優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人的利益或原所有人的利益。比如急于脫手，使自己陷于困境的財(cái)政狀況得以緩解。第三，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉意見》(試行)第118條的規(guī)定來(lái)看，即出租人出售出租房屋未盡通知義務(wù)致使承租人喪失行使優(yōu)先權(quán)的機(jī)會(huì)的。出賣人將自己的某一財(cái)產(chǎn)出賣，人人都可購(gòu)買，都可在同一條件下進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，這樣才比較公平。(2)不動(dòng)產(chǎn)所有人采取解除合同，或在合同期滿不予續(xù)訂，收回所有權(quán)的方法，消滅優(yōu)先購(gòu)買權(quán)賴以存在的基礎(chǔ)，然后，再將不動(dòng)產(chǎn)出賣他人等。如果這個(gè)基礎(chǔ)已不復(fù)存在，就不應(yīng)再加以規(guī)定。為了使交易的速度和安全得到維護(hù)，那么交易的安全、交易的公平、交易的效率以及給予交易主體的自由度都應(yīng)當(dāng)非常大。既然優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度存在的
環(huán)評(píng)公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1