【正文】 4） 第四階段：（ 20xx年 1月 20xx年 12月） 主要是室外配套工程，項目區(qū)外道路、排水、及綠化的施工，后期竣工驗收等環(huán)節(jié)。 8． 3 公共配套設(shè)施指標(biāo)設(shè)計 本項目屬于規(guī)模較小的樓盤，因此各種公共配套設(shè)施并不需要一應(yīng)俱全；另外未來項目所在云山社區(qū)及周邊的生活配套會非常完善，小區(qū)居民都可以使用這些配套，方便生活。 7） 停車場：本項目停車位均設(shè)于地下停車場，有兩個車輛出入口 ， 共 508 個車位， 建筑面積 7468 ㎡ ，不計入容積率 。 8． 1． 2 配套設(shè)施 本項目規(guī)模不大，并且未來 35 年內(nèi)小區(qū)周邊的配套將不斷完善，有鄰里中心、幼兒園、中心綠地等等。“ 白云堡”項目售樓書的設(shè)計要有檔次，能體現(xiàn)項目的 高端 定位 ；內(nèi) 容要詳實，將項目的盡可能多的信息傳遞給客戶；設(shè)計要精美、便攜帶，一切從客戶出發(fā)，方便客戶。意在為廣州的精英階層 創(chuàng)造一種 優(yōu)越生活環(huán)境 ， 引導(dǎo)一種品質(zhì)生活，標(biāo)榜一種高貴身份 ?？梢酝ㄟ^對數(shù)個有代表性的目標(biāo)客戶進行訪談，了解客戶心中真實的合理價位，再結(jié)合市場競爭對手的定價水平，最終確定本項目的價格。另外，要設(shè)計一些 單品高仿真城堡建筑，會所可以設(shè)計成 英倫溫莎古堡的仿真品，內(nèi)部裝飾布置成歐洲 城 堡風(fēng)格。 3）項目區(qū)位：本項目處于未來高端住宅新城核心居住 區(qū)，位于白云山腳下，飽覽云山美景；又在白云新城兩大中心之一的文化中心旁邊，隨著 廣東畫院、廣州畫院、城市規(guī)劃展覽中心、嶺南文化中心、廣州博物館和白云公園等 文化建筑的落成，項目將融入到濃厚的文化氛 圍中，自身文化特性亦會更高。 6． 3 市場定位 市場定位主要是確定項目在 區(qū)域 住宅市場上所占據(jù)的地位，及 在市場上處于什么類型，做到什么程度 。 5． 4 項目地塊威脅分析 1）調(diào)控政策嚴(yán)厲：政府持續(xù)出臺措施對樓市進行嚴(yán)厲的調(diào)控，似乎誓要將房價打壓下去，引發(fā)市場觀望情緒； 2） 未來競爭激烈：項目地塊周邊為多塊居住用地，并已出讓，未來市場競爭勢必激烈。項目的推廣媒介 可以考慮報紙、電視等渠道。 支付方式主要 會選擇 按揭付款和分期付款兩種。 從這些信息可以判斷， 被訪者經(jīng)濟情況良好， 具有較高文化水平，對小區(qū)的居住環(huán)境和人文氛圍會有一定要求；大部分有家庭， 注重小孩的教育，對小區(qū)教育配套 要求較高 ；多數(shù)人已不寄望房價能出現(xiàn)大幅下跌；白云新城已被人所熟悉。 3）跨界營銷出新奇：樓盤競爭從舊時的比地段、價格、戶型，到比景觀、環(huán)境，再到現(xiàn)時比品 牌內(nèi)涵、文化品、生活狀態(tài)，競爭壓力越來越大；所以除了傳統(tǒng)的營銷手法，應(yīng)考慮與文化界、時尚界或者奢侈界進行跨界營銷，提升項目內(nèi)涵與品味。 配套： G5 停機坪、萬達廣場等城市級商業(yè)中心 、 百信廣場、家樂福、好又多、麥德龍、麥當(dāng)勞、肯德基 ； 鄰近地鐵 2 號線白云公園站，地鐵 12 號線崗貝站就在家門口， 5 55 519 等 20余條公交線路 ； 民航廣州醫(yī)院、中醫(yī)藥大學(xué)第一附屬醫(yī)院 ,白云區(qū)第一醫(yī)院 。 南區(qū) 3 棟 11 層洋房銷售情況 戶型 三房二廳 三房二廳 四房二廳 合計 面積 130 133 150 已售套數(shù) 23 16 0 39 未售套數(shù) 8 7 12 27 銷售率 74% 70% 0% 59% 已售面積 2990 2128 0 5118 未售面積 1040 931 1800 3771 北區(qū) A 棟銷售情況 戶型 三房二廳 四房二廳 三房二廳 合計 面積 147 187 145 已售套數(shù) 2 2 0 4 未售套數(shù) 15 25 27 67 銷售率 12% 7% 0% 6% 已售面積 294 374 0 668 未售面積 2205 4675 3915 10795 北區(qū) B棟銷售情況 戶型 三房二廳 四房二廳 三房二廳 合計 面積 140 165 138 已售套數(shù) 20 15 17 52 未售套數(shù) 7 12 10 29 銷售率 74% 56% 63% 64% 已售面積 2800 2475 2346 7621 未售面積 980 1980 1380 4340 北區(qū) C棟銷售情況 戶型 三房二廳 三房二廳 三房二廳 三房二廳 合計 面積 104 114 106 117 已售套數(shù) 19 20 19 9 67 未售套數(shù) 8 7 8 18 41 銷售率 70% 74% 70% 33% 62% 已售面積 1976 2280 20xx 1053 7323 未售面積 832 798 848 2106 4584 配套： 黃邊幼兒園、 黃石第一幼兒園、信孚黃石幼兒園、信孚黃石中學(xué)、 廣州外語外貿(mào)大學(xué)、信孚黃石小學(xué) ； 好又多超市、黃石家私大廣場、黃石購物廣場 ；廣鋼二院二甲醫(yī)院北郊分院、白云區(qū)第一人民醫(yī)院、廣州中醫(yī)藥大學(xué)第一附屬醫(yī)院、白云區(qū)黃石醫(yī)院江下門診部 ； 工商銀行廣州黃石路支行、廣州市商業(yè)銀行ATM、交行黃石花園支行、建設(shè)銀行廣州黃石路支行 ； 瀟湘會、喜相逢大酒樓、黃邊美食街、中意潮菜館、麥當(dāng)勞黃石店 ； 樂得花園市場 。 8） 大型社區(qū)活力會所 —— “ 尚會所 ” 內(nèi)設(shè)有室內(nèi)攀巖、休閑西餐酒廊、兒童樂園 、棋牌室、游泳池、健身室、動感舞室、乒乓球室、桌球室等。 白云尚城 白云尚城位于 白云白云大道黃石北路 137157 號 ，由正域地產(chǎn)投資建設(shè)，合富輝煌代理銷售， 廣州正域物業(yè)管理有限公司管理小區(qū)； 目前正推出項目最后一期 山與城 “大宅門”組團，預(yù)計 20xx 年 9月交樓。白云新城還將加強軌道交通與常規(guī)公交 及其他交通方式之間的銜接，設(shè)置多個換乘樞紐。今后，白云國際會議中心、新體 育館、飛翔公園、舊航站樓、白云公園將成為欣賞云山美景 的最佳位置； 本地塊在白云國際會議中心旁邊，屬于 一級控制范圍內(nèi)，可以看到 6090%的山體。 白云新城目前開通的軌道交通有地鐵二號線，距離地塊最近的地鐵站為蕭崗站和白云文化廣場站，步行 5 分鐘內(nèi)到達。另外，周邊道路綠化率高，花木繁多，環(huán)境優(yōu)美。從供求關(guān)系上看， 20xx 年 白云區(qū)房地產(chǎn)市場供稍多于求， 說明 白云區(qū)市場尤其是白云新城板塊，已受到越來越多的開發(fā)商關(guān)注，未來將成為廣州樓市的一個熱點 。境外機構(gòu)和個人購買商品住房的，嚴(yán)格按照國家有關(guān)政策執(zhí)行，違反規(guī)定購房的，不予辦理房地產(chǎn)登記。 廣州市 GDP 近 6 年增長幅度均在10%以上，經(jīng)濟實力非常強。 20xx 年，商品房銷售額 萬億元，比上年增長%； 其中，商品住宅銷售額增長 %。具體措施包括嚴(yán)格實行問責(zé)制；全面暫停第三套房貸， 首套房貸款比例升至 30%及以上，二套房首付款比例不低于 50%；調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策；切實增加住房有效供給；加大住房交易市場檢查力度。這三大問題與風(fēng)險，都能對國內(nèi)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生較大影響；從側(cè)面可以看出，通脹、調(diào)控難見成效、民間資本無出路都對目前普遍較高的房價有一定支撐作用。 合理的城市規(guī)劃、有力的政府支持、優(yōu)越的居住環(huán)境、完備的商業(yè)配套、便利的軌道交通等，都是白云新城未來價值之所在。 白云新城規(guī)劃最大的特點和亮點是“生態(tài)優(yōu)先、宜居為重”， 區(qū)域綠地率達到 %，綠化覆蓋率達到 %， 人均公園面積達到 10 平方米，居民在步行500 米范圍內(nèi)可到達公園，規(guī)劃 30公頃 的白云 公園 和 15 公頃的飛翔公園兩大綠心，引入周邊水源，建立人工濕地； 三線下地、雨污分流、 人 車分行和廣州城區(qū)獨有的自行車專用車道系統(tǒng)等，都將在這 片新城中得到體現(xiàn) ；整體超過三分之二的區(qū)域為住宅區(qū)，六大社區(qū)個個 建設(shè)“鄰里中心”，一般包括小超市、小零售店、衛(wèi)生站、洗衣店、郵政所、菜市場等，并且配套小運動場、兒童游戲場和鄰里公園等，滿足居民的日常生活與休閑需要，社區(qū)居民在 8 分鐘步行時間內(nèi)可達到。 建設(shè)背景 白云新城規(guī)劃概況 該項目地塊 處 于廣州市白云區(qū)白云新城 內(nèi) ， 位于規(guī)劃中的云山社區(qū)，接近文化中心。 地塊北面為另一塊待開發(fā)住宅建設(shè)用地、地鐵二號線蕭崗站和合城（國際）月歷禮品城；南面為 起步在建的廣州市規(guī)劃展覽中心、白云國際會議中心和地鐵二號線白云文化廣場站；西面另一塊待開發(fā)住宅建設(shè)用地、酒店用品市場和居民樓；東面為一些餐飲食肆和白云山。并 以地鐵站為核心，集商貿(mào)、酒店、休閑、娛樂于一體，形成商業(yè)服務(wù)中心，以標(biāo)志性塔樓成為全區(qū)的地標(biāo)，包括大型購物廣場、商業(yè)街等，機場航站樓及附屬設(shè)施將改造成為商業(yè)用地，與東部的商貿(mào)綜合體、商業(yè)步行街形成整體的商業(yè)氛圍。通過這些文化休閑設(shè)施與便利公共交通相結(jié)合，從而大大提升了整個地區(qū)的城市功能和文化形象。1 2 . 71 4 . 29 . 69 . 2 1 0 . 302468101214162 0 0 6 2 0 0 7 2 0 0 8 2 0 0 9 2 0 1 0%21631426581031404534090339798305000010000015000020xx0025000030000035000040000045000020xx 20xx 20xx 20xx 20xx億元 良好的經(jīng)濟增長勢頭對國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)而言是長遠的利好，有助于住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展。 ◆ 20xx 年 4月 17 日，國務(wù)院向各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，國務(wù)院各部委、各直屬機構(gòu)下發(fā)《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》。 總結(jié)： 過往的樓市調(diào)控，房價基本是越調(diào)越漲；而從 20xx 年開始的一系列措施 ，其力度不斷加大， 調(diào)控逐步加嚴(yán)加緊，可見政府要降低房價的決心之大。 70 個大中城市房屋銷售價格漲跌幅度（月度同比） 3 5 . 2 %3 6 . 4 %2 7 . 5 % 3 . 4 % 3 . 2 % 1 5 . 4 % 1 0 . 1 %1 6 . 6 %1 6 . 0 % 1 4 . 5 %1 7 . 8 %2 0 . 0 %1 0 . 0 %0 . 0 %1 0 . 0 %2 0 . 0 %3 0 . 0 %4 0 . 0 %1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 127 1 5 5 .1 88 2 0 5 . 7 48 0 5 1 .2 46 7 7 7 .2 79 1 6 3 .16 4 6 6 .0 8 6 8 8 5 .8 61 0 4 4 5 .7 69 2 7 8 .3 21 0 1 1 2 .7 22 1 8 0 7 .8 405 0 0 01 0 0 0 01 5 0 0 02 0 0 0 02 5 0 0 01 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 9 . 51 0 . 71 1 . 71 2 . 8 1 2 . 41 1 . 41 0 . 39 . 3 9 . 18 . 67 . 76 . 41 2 . 71 4 . 51 5 . 91 7 . 3 1 6 . 91 5 . 81 4 . 41 3 . 1 1 2 . 61 1 . 91 0 . 48 . 5024681012141618201 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 1270 個大中城市房屋銷售價格70 個大中城市新建商品住宅銷售價格 經(jīng)過國家與地方政府部門不斷出臺調(diào)控政策措施， 全國房地產(chǎn)市場已明顯受到影響，增長速度放緩 ；但價格仍然維持在較高水平，未出現(xiàn)實質(zhì)性下跌；成交 面積與成交金額增長明顯，保持在 10%以上。 廣州市房地產(chǎn)市場政策環(huán)境 5 1 5 4 . 2 6 0 8 1 . 9 7 1 4 0 . 3 8 2 8 7 . 4 9 1 1 2 . 8 1 0 6 0 4 . 5 0 . 02 0 0 0 . 04 0 0 0 . 06 0 0 0 . 08 0 0 0 . 01 0 0 0 0 . 01 2 0 0 0 . 02 0 0 5 2 0 0 6 2 0 0 7 2 0 0 8 2 0 0 9 2 0 1 0億元1 2 . 9 %1 4 . 9 %1 5 . 3 %1 2 . 5 %1 1 . 5 %1 3 . 0 %8 . 0 %1 1 . 0 %1 4 . 0 %1 7 . 0 %2 0 0 5 2 0 0 6 2 0 0 7 2 0 0 8 2 0 0 9 2 0 1 0 在全國調(diào)控的大環(huán)境下，廣州市房地產(chǎn)市場面臨的政策環(huán)境也是從嚴(yán)從緊。 廣州市十區(qū) 20xx 年網(wǎng)簽成交價格為 12484 元 /平方米，同比 大幅上漲 %；而中心六區(qū)的價格也是持續(xù)上漲， 20xx 年 3 月份達到了 21969 元 /平方米 。 齊富