【正文】 項目總投資生鮮直營連鎖超市項目商業(yè)計劃書項目總投資包括建設投資總額和全部流動資金，即由建設投資、建設期利息和流動資金三部分構(gòu)成，合計為 萬元，即：項目總投資＝建設投資+建設期利息+流動資金 ＝17644 萬元++1426 萬元 ＝ 萬元（三）資金來源銀行貸款本項目申請銀行貸款 3000 萬元， 2022 年至 2022 年每年貸款 1000萬元。（2）其他費用其他費用包括主要是開辦費，包括設計費、職工培訓費、項目前期工作費等費用； 按工程費用的 1%估算，為 166 萬元。（2）在某晚報、瀟湘晨報進行大量頭版新聞宣傳，注重品牌形象的宣傳。在某一環(huán)到三環(huán)之間建立綠色生鮮旗艦店、普通店和迷你店三類直營店。盈虧平衡定價法：考慮綠色生鮮店面的成本和每月的目標銷售量，目標銷售額，在月中生鮮銷售過了盈虧平衡點，在生鮮的實際價格作出適當?shù)恼{(diào)整。質(zhì)量——保證貨源的質(zhì)量。（3）控制物資批量進購，避開由于市場不穩(wěn)定所帶來的風險。各直營店在可以自己選擇少量生鮮的其它貨源，但協(xié)議內(nèi)的主要品種必須由公司供應。公司對生鮮連鎖經(jīng)營店實行統(tǒng)一的生產(chǎn)、加工、配送、經(jīng)營規(guī)范標準。（4）統(tǒng)一店招。生鮮商品由總部的商品部統(tǒng)一采購,采取基地或供配送線路確定發(fā)貨計劃分揀清單分派分揀人員分揀商品商品集中生鮮直營連鎖超市項目商業(yè)計劃書應商送貨到配送中心，再配送到各門店補貨。依靠信息系統(tǒng)將各門店的訂單匯總，形成總的采購進貨計劃，向各相關(guān)的生產(chǎn)基地發(fā)送生產(chǎn)計劃。物流配送(1) 物流配送建設項目規(guī)劃物流配送建設倉庫、加工包裝車間、運輸車隊，建設項目內(nèi)容如表42 所示，建設投資如表 43 所示：表 42 配送中心建設項目情況表項目 計量單位 2022 年 2022 年 2022 年 備注面積 平方米 1500 3000 6000倉庫單位租金 元/平米? 月 12面積 平方米 500 1000 2022加工包裝車間 單位租金 元/平米? 月 12貨車數(shù)量 輛 10 15 25運輸體系 單位價格 元/ 量 120220使用期限 10 年配送中心固定資產(chǎn)投資三期累計規(guī)劃投資 1488 萬元，預計使用 10年無殘值。公司目前在某各區(qū)縣（市）囤積了大量農(nóng)業(yè)生產(chǎn)土地，用于基地建設，在急陽有 10000 余畝，看山有 5400 余畝， 平居 4000 多畝，某縣 2022 多畝，且流轉(zhuǎn)協(xié)議基本簽訂。連鎖店建設方式所有連鎖店均以直營店形式，分為旗艦店、普通店和迷你店。生鮮直營連鎖超市項目商業(yè)計劃書四、項目建設規(guī)劃（一）經(jīng)營模式建立新型的“公司+基地+連鎖配送+直營店”的生鮮小區(qū)直營連鎖經(jīng)營模式，立足于做生鮮直營連鎖商以建立終端直營連鎖店為基礎，向上下游延伸，通過資源整合、渠道掌控、直營連鎖實現(xiàn)規(guī)?；?jīng)營。工作人員將提醒顧客哪些產(chǎn)品需要立即冷藏或進行處理，同時會提醒顧客當場檢驗產(chǎn)品是否有質(zhì)量問題，若有，立即退貨。首先，通過廣告等宣傳手段讓廣大消費者了解熟悉網(wǎng)上移動菜市場，并為公司打開市場。某商貿(mào)發(fā)展有限公司通過詳細調(diào)研，準備在農(nóng)村重點集鎮(zhèn)建設約 8500 平米的大型綜合商業(yè)服務中心，開設和引進生活超市、專賣店、家電、家俱、農(nóng)副產(chǎn)品、餐飲、銀行、娛樂、住宿、休閑等其它商業(yè)業(yè)態(tài)以滿足不同層次的需求。生鮮直營連鎖經(jīng)營對傳統(tǒng)的生鮮銷售模式形成了巨大的沖擊，為生鮮和其他農(nóng)副產(chǎn)品銷售行業(yè)帶來了一場革命，已經(jīng)被越來越來多的社會群體所接受。其方便性只能相對于更早以前的原始型社區(qū)菜市場而言，但對于居民生活水平不斷提高，需求越來越多的現(xiàn)代社會而言，則仍存在便利性問題，仍沒有達到更方便、更快捷的銷售程序，比如在每個社區(qū)門口或者輻射幾個相臨社區(qū)的附近都有專賣店；第五，沒有形成適應現(xiàn)代市場發(fā)展的品牌效應。大型超市生鮮專柜劣勢在于：相對農(nóng)貿(mào)市場其價格高、便利性差、品種少。各種生鮮品質(zhì)不能保證，綠色無公害食品由于成本高，在這里很難生存。某市的情況也跟這個數(shù)據(jù)差不多。按消費形態(tài)統(tǒng)計，商品零售額 2100 億元，增長 %；限額以上批發(fā)零售單位零售額比上年增長 %，分類別看，糧油、食品、飲料、煙酒類增長 %。借助直營連鎖可以創(chuàng)造一個城市化市場，甚至是全國性市場，也可以通過特色的配送服務，更能打入市場。（2）復雜性由于傳統(tǒng)的農(nóng)產(chǎn)品市場交易鏈及其渠道環(huán)節(jié)多，復雜且透明度不高。 2)從粗放式的傳統(tǒng)市場擴張運作轉(zhuǎn)變到精品式的品牌銷售策略目標：加強對消費者的增值服務，減少消費成本，進行市場精耕細作，從粗放到精細、精益化。（2）國家三農(nóng)政策支持。便利的交通，減少生鮮的供應時間，增加供應的及時性，確保生鮮的安全、營養(yǎng)、環(huán)保、便利、新鮮。（四）太陽在某發(fā)展生鮮直營連鎖的 SWOT 分析優(yōu)勢（1）生鮮的供應貨源的優(yōu)勢。對這類商品只要作和簡單整理就可以銷售（2）冷凍冷藏生鮮商品。農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)為 %。54 家國家級、省級龍頭企業(yè)銷售收入 億元，實現(xiàn)凈利潤 億元，上交稅金 億元。而在現(xiàn)有的生鮮流通體系下，農(nóng)村生鮮進入城市居民的餐桌經(jīng)過的中間環(huán)節(jié)多、路線長、速度慢、成本高，也很可能變得不夠新鮮，急切需要某便捷的通道來實現(xiàn)，這恰是我們項目追求的目標。實行質(zhì)量控制：公司通過環(huán)環(huán)相扣的質(zhì)量保障體系確保生鮮質(zhì)量安生鮮直營連鎖超市項目商業(yè)計劃書全，讓消費者“買得放心，吃得安心。根據(jù)小區(qū)規(guī)模建設旗艦店、普通店和迷你店三種直營店。將生鮮從基地以小區(qū)直營方式送到消費者手中，減少傳統(tǒng)生鮮銷售的諸多中間環(huán)節(jié)。民以食為天，生鮮是每個家庭每天不可或缺也無可替代的生活必需品。三鹿奶粉等一系列食品安全事件引發(fā)了廣大市民對食品安全、品質(zhì)前所未有的關(guān)注，廣大城市居民買菜難、菜農(nóng)賣菜難日益受到關(guān)注，新鮮、安全、衛(wèi)生、干凈、便利、價格合理的生鮮越來越成為人們?nèi)粘？是??；貙嵭幸?guī)?；⒓s化、標準化綠色生產(chǎn)，物流體系保證生鮮的每日更新，小區(qū)直營店以其輻射范圍在消費者購買最便捷的地點選址。旗艦店 100 平方米左右，品種豐富；普通店 30 至 40 平方米左右；迷你店規(guī)劃為 18 平米左右。 ”（四）項目投資與經(jīng)濟效益分析 項目總投資與資金來源項目總投資約 19600 萬元，包括項目資本金約為 6000 萬元；銀行貸款 3000 萬元；其他資金來源于公司的滾動發(fā)展，其資金 10500 萬元，預計項目每年獲得政府補助資金為 400 萬元。當前農(nóng)村土地大量閑置或者種植養(yǎng)殖低產(chǎn)、低效、低附加價值的生鮮商品，同時農(nóng)民收入偏低急需尋求合適的增收路子、農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展任務艱巨，這給我項目提供了足夠的土地、人員和現(xiàn)實的需求。農(nóng)民專業(yè)合作組織 2302 個，比上年增長 %；參與專業(yè)合作社的農(nóng)戶 29 萬戶。2022 年,某實現(xiàn)社會消費品零售總額 2600 億元，比上年增長%；是 2022 年的 倍，年均增長 %。其中包括冷凍食品和冷藏調(diào)理食品兩類。以現(xiàn)有的某縣、急陽市、平居縣等地的蔬菜自有基地為依托，部分蔬菜水果的原產(chǎn)地采購、肉類與大型龍頭企業(yè)合作，靠近市區(qū)有利保持生鮮的新鮮度。（5）規(guī)模優(yōu)勢。加大對生鮮基地的補貼，加強基礎設施的建設，加大對農(nóng)業(yè)的扶持力度，大力支持生鮮產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整，為生鮮銷售創(chuàng)造公平市場環(huán)境。 3)從單槍匹馬的生鮮小販轉(zhuǎn)化為生鮮行家銷售模式：原來是單個人單兵作戰(zhàn)，現(xiàn)在變成職業(yè)化的旗艦加盟連鎖的團隊，不是一個人在運作市場，而是整個生鮮的市場營銷團隊在運作市場、運作客戶，這是深度直營生鮮的三個轉(zhuǎn)化。生鮮商品交易信息的對稱性較差，受自然條件的影響，生鮮商品的生產(chǎn)和生鮮商品的需求具有較大的不可預知性，直營連鎖能整體上降低成本、減少風險。（6）對保質(zhì)期有要求農(nóng)產(chǎn)品有時效性高、季節(jié)性強、不耐保存、易腐爛等特點，要求某交易及完備的運輸儲存手段。某城區(qū)人口總量在不斷增加、城市化率在不斷提升，2022 年至2022 年，某城區(qū)面積由 550 平方公里擴展到 2200 平方公里；建成區(qū)面生鮮直營連鎖超市項目商業(yè)計劃書積由 130 平方公里擴展到 350 平方公里；城市化率由 %提高到%；城市常住人口由 605 萬人提高到 720 萬人。農(nóng)貿(mào)市場某有馬嶺、紅陽等大型生鮮批發(fā)市場及其它遍布各區(qū)域分布的政府規(guī)劃的以零售為主的農(nóng)貿(mào)市場。這里管理混亂，衛(wèi)生條件差，治安環(huán)境不好，生鮮價格偏高。據(jù)調(diào)查，89%城市居民認為商場買菜價格很高；當目標客戶只有買菜需求時，83%的人表示不會特意跑去商場買菜；當遇上高峰期時，排隊等候收銀現(xiàn)象嚴重。仍是一種簡單的、隨意的粗放式銷售與管理，而歐美國家已經(jīng)形成了很強的生鮮銷售品牌效應；第六，沒有穩(wěn)定的消費者忠誠度。直營連鎖是生鮮直銷的一種有效模式，它通過建立直營連鎖和加盟店，對城市住宅集中區(qū)進行有效覆蓋和波及，縮短城市居民的直線購買距離，節(jié)約購買成本，較一般生鮮直銷模式更容易形成規(guī)模效生鮮直營連鎖超市項目商業(yè)計劃書應。盡最大可能的利用國家新農(nóng)村建設方面的有利政策和農(nóng)村城鎮(zhèn)化過程中的資源和機會，整合生產(chǎn)資源、供應資源、商品資源、配送資源、網(wǎng)絡資源、品牌資源，為廣大消費者提供服務。其次，設立網(wǎng)上在線以及電話、 在線咨詢服務，熱情接待一切來電來函，來訪顧客，悉心介紹菜品的特點，性能，為廣大消費者對于他們的提問能給予及時的回答進而讓他們了解網(wǎng)上移動菜市場，并設立留言區(qū)，了解顧客需求，并盡一切可能給予滿足。③投訴服務：對于當場發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題的產(chǎn)品可以當場與工作人員進行驗證，然后立即退貨；對于回去以后在半小時內(nèi)沒有人工破壞的前提下發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品質(zhì)量不合格的可以在線網(wǎng)上和電話投訴，公司將派出專門驗貨人員進行證實，若情況屬實，將予以退貨。著眼于上游生鮮生產(chǎn)，注冊項目品牌“太陽” ，通過組織某周圍縣區(qū)農(nóng)戶進行土地流轉(zhuǎn)、規(guī)?；N植，按市場價格收購實行貼牌包銷，也有部分外地蔬菜采用原產(chǎn)地采購、水果原產(chǎn)地采購、肉類與大型龍頭企業(yè)合作；同時自建蔬菜種植基地，形成“自建基地+組織散戶農(nóng)民規(guī)?；N植+聯(lián)合其他大型種植基地”為基礎的上游蔬菜生產(chǎn)鏈，統(tǒng)一使用“太陽”品牌。根據(jù)小區(qū)規(guī)模確定店的類型，如果規(guī)模超大小區(qū)還可以在一個小區(qū)設多個直營店。蔬菜基地分三期建設，到 2022 年蔬菜基地面積達到 25000 畝,其中部分面積建設蔬菜鋼架大棚、地膜，分別約占蔬菜基地面積的 20%，具體情況如表 41 所示。建設項目包括加工車間和包裝車間建設 48 萬元、存儲蔬菜和肉食品的設備 600 萬元（其中保鮮設備、冷凍肉食品設備各約 300 萬元。如圖 44 所示：圖 44 訂單處理示意圖③進貨進貨工作是對按計劃生產(chǎn)的商品進行集中、對蔬菜品質(zhì)、重量進行驗收的一系列流程。對于生鮮商品，由于受無法精確量化和訂貨頻繁等因素影響，訂貨一般取模糊訂貨和永續(xù)訂貨的方式。公司注冊“太陽”為企業(yè)的服務店招，公司下屬的全部生鮮直營連鎖店實行統(tǒng)一的店招、便于市民識別和認同。另外，公司對每個太陽生鮮連鎖店實行生鮮銷售款實行日清日結(jié)。實行質(zhì)量控制公司嚴格控制配送生鮮質(zhì)量，除在種植或養(yǎng)殖階段派專家指導農(nóng)戶科學種植養(yǎng)殖，從生產(chǎn)環(huán)節(jié)嚴把生鮮質(zhì)量安全關(guān)外，還通過可控流程嚴把加工、配送階段生鮮質(zhì)量安全關(guān)，生鮮經(jīng)檢測合格后配送到各生鮮連鎖店銷售，通過環(huán)環(huán)相扣的質(zhì)量保障體系確保生鮮質(zhì)量安全，讓消費者“買得放心，吃得安心。（4）進行采購單據(jù)的規(guī)范指導和審批工作，協(xié)助財會進行貨款的審核及成本的控制。綠色生鮮要求農(nóng)藥殘留低、有害物質(zhì)少；新鮮度高，各直營店生鮮盡量每日更新，隔夜生鮮應標明后作打折促銷處理。薄利多銷（生鮮屬于價格敏感型商品） ，多給居民實惠。具體操作時采用：直接銷售。展開各種專題促銷活動（1）活動：開幕、周年慶、例行、競爭性促銷。（3）預備費用在項目建設過程中，考慮項目實施過程中可能發(fā)生難以預料的支出，需估算一定的預備費用。銀行借款占項目投資的 %，比例較低，項目有很好的發(fā)展前景；某商貿(mào)發(fā)展有限公司，在銀行系統(tǒng)有著良好的信譽，建立了長期穩(wěn)固的銀企合作關(guān)系，銀行貸款有充分的保證。流動資金估算詳見附表 2。（二）投資估算（1）工程費用建筑工程投資包括蔬菜基地鋼架大棚、生鮮配送中心的倉庫與加工包裝車間、生鮮連鎖店店面建設，經(jīng)估算，建筑工程合計為 6750 萬元，生鮮直營連鎖超市項目商業(yè)計劃書其安裝工程費為 1288 萬元，具體估算結(jié)果見附表 21；連鎖店設備工器具、配送中心冷凍冷藏設備、生鮮配送貨車，共 8600 萬元，具體估算結(jié)果見附表 22。廣告（1）電臺傳播：優(yōu)先考慮所在城市交通廣播電臺（2）報紙雜志：本地報刊雜志（3）站臺廣告：小區(qū)附近站臺（4）車身廣告：生鮮專用物流車為主生鮮直營連鎖超市項目商業(yè)計劃書（5）小區(qū)廣告：小區(qū)宣傳欄或部分小區(qū)大屏；在一些高檔小區(qū)的信箱投送宣傳海報，讓一些忙碌的上班族了解到這個送菜上門的方便服務（6）傳單海報：開業(yè)或者促銷為主（7）店面 POP：特色宣傳以及宣傳圖（如：《中國居民平衡膳食寶塔》圖）（8）京珠高速公路路段架設廣告牌（9）其他：與其他合作商聯(lián)合印制小宣傳冊或附加廣告（購物袋、員工服裝）新聞傳播（1）在某人經(jīng)?？吹哪承l(wèi)視、某經(jīng)視、某都市等頻道或公交車上的移動電視播出有關(guān)太陽生鮮在某的初步建立的新聞。（三）銷售渠道項目選擇銷售模式為直銷。讓消費者得到實惠，增加對綠色生鮮的實惠感和忠誠度。其中旗艦店控