【正文】 他們嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)態(tài)度和謙和的處事風(fēng)格對我有深刻影響，他們激勵我克服困難，迎接挑戰(zhàn)，勇往直前，在此向老師們表示衷心的感謝和誠摯的敬意。當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)政策對本項目還是有利的，房地產(chǎn)將長期作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)；某市房地產(chǎn)市場的發(fā)展也是良好的，特別是項目所處的新豐鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)開發(fā)新區(qū)，這里還有很大的發(fā)展空間；項目自身存在的風(fēng)險可以通過各個建設(shè)階段來加以控制，把好主要關(guān)卡以盡量減少風(fēng)險；項目環(huán)境上沒有較大風(fēng)險，某市畢竟臨近天府之國的成都，而某市民普遍對房地產(chǎn)行業(yè)處樂觀態(tài)度。即將本期預(yù)售收入和前一期銷售收入用于本期的資金結(jié)算和下一期的項目再投資。風(fēng)險分析是指辨識和估計風(fēng)險，并對風(fēng)險的結(jié)果進(jìn)行評價，為風(fēng)險管理計劃的制定和實施提供依據(jù)。由于本項目的土地費用在總開發(fā)成本中所占比例并不大，所以并不能對項目投資產(chǎn)生較大的風(fēng)險。[13]該項目中，BEP=項目總成本/（商品房均價銷售總面積銷售稅金及附加）BEP=（3200）=%%時，項目即實現(xiàn)盈虧平衡。 敏感性分析表項目名稱單價元/㎡銷售數(shù)量㎡銷售收入萬元成本費用萬元所得稅萬元稅后利潤萬元總投資萬元投資利潤率%敏感度基本方案320011977244727244262923876933035價格變動+15%3680119772504762442643601308133035++5%3360119772466432442634021020633035+5%304011977242811244262444733233035+15%272011977238978244261486445733035+投資變動+15%320011977244727244261684505337990+5%3200119772447272442625107530346875%320011977244727244263336100083138315%3200119772447272442641621248528080成本變動+15%320011977244727280902007602136699+5%3200119772447272564726187853342565%32001197724472723205322896853181415%3200119772447272076238391151729371數(shù)據(jù)來源：自行計算得出該表反映了價格變動、投資變動及成本變動這三個因素對投資利潤率的影響。=由于NPV2＜0，所以38%＜IRR＜39%應(yīng)用線性插值公式有：IRR= i1+ (i2i1)NPV1/( NPV1 NPV2)=%稅后：取i1=22%NPV1=+（）/+178。+179。靜態(tài)投資回收期（Pt）系指以項目的凈收益回收項目投資所需要的時間，一般以年為單位。數(shù)據(jù)歸納如下：物業(yè)類別銷售指標(biāo)合計銷售期數(shù)第一期第二期高層住宅銷售面積（㎡）銷售均價（元/㎡）320031003300銷售收入（萬元）停車位銷售個數(shù)（個）800400400銷售價格（萬元/個）888銷售收入（萬元）640032003200合計銷售收入（萬元）數(shù)據(jù)來源：根據(jù)銷售收入計算得出 財務(wù)盈利能力分析。 項目總投資估算房地產(chǎn)項目的開發(fā)費用按照不同的分類標(biāo)準(zhǔn)有不同的分類，但總體上來說可以分成以下三大部分，分別是：土地出讓金、開發(fā)建設(shè)費和各種稅費。，企業(yè)自有資金8000萬元，從銀行貸款4000萬元，年利率9%，期限3年，第三年末清算本息。HJ住宅小區(qū)主要戶型面積如表42所示： 戶型概況一覽戶型種類套內(nèi)面積（m2）公攤面積（m2）戶數(shù)擬售價（元/ m2）A1683200B1683200C1683200D1683200數(shù)據(jù)來源：建施平面圖計算所得其中A型為二室二廳二衛(wèi)，B、D兩種戶型為二室二廳一衛(wèi)；C型為三室兩廳兩衛(wèi)。隨著項目一期開發(fā)完成，項目品牌將得到提升，項目二期在形象和利潤方面都會有較大的提升空間。市場調(diào)查顯示：戶型區(qū)間大多在60140 m2，暢銷戶型集中在70120 m2區(qū)間，少于70 m2或大于120 m2就難銷一點，特別是市面上尾盤大多集中在130 m2以上，只有那鐵城是以90以下的小戶型設(shè)計的，市場反響較為不錯。與項目宗地最近的高層住宅小區(qū)為雒城一號住宅小區(qū)。（4）周邊成熟社區(qū)日趨增多，配套設(shè)施正在逐步完善中，對提升區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場有幫助作用。（6），%，在同類小區(qū)中占有絕對優(yōu)勢。SWOT分析法是一種通過綜合考慮企業(yè)內(nèi)部條件和外部環(huán)境的各種因素來進(jìn)行系統(tǒng)評價，從而選擇最佳經(jīng)營戰(zhàn)略的方法。特別是某市新經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，房地產(chǎn)市場競爭尚不明顯，有待日后的繼續(xù)開發(fā)。2010年人均可支配純收入突破14000，消費水平顯著提高。其中，工資性收入實現(xiàn)7986元，%，2010年某市國內(nèi)生產(chǎn)總值突破180億元。[2]數(shù)據(jù)來源：某市人民政府公眾信息網(wǎng) 圖表自繪—2020年某市區(qū)人口變化趨勢。進(jìn)一步完善土地出讓方式，大力推廣‘限房價、競地價’方式供應(yīng)中低價位普通商品住房用地。房地產(chǎn)行業(yè)驅(qū)動著其他各行各業(yè)的發(fā)展，在國民經(jīng)濟(jì)當(dāng)中占據(jù)比較大的比例。（3）建筑間距及后退用地紅線距離應(yīng)符合《某市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》的有關(guān)要求。（1）規(guī)劃建設(shè)總用地面積約為：（ m2），為二類住宅用地（R21）。（3）項目編制依據(jù)a、委托編制《HJ建設(shè)項目可行性研究報告》的項目委托書；b、某市城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃局關(guān)于市土地收購儲備中心中山大道與深圳路交匯處用地定點及坐標(biāo)的批復(fù)；某市建規(guī)規(guī)地字[2009]10號；c、某市土地收購儲備中心[2010]35號《關(guān)于中山大道與深圳路交匯處用地規(guī)劃定點的申請》；d、國家發(fā)改委發(fā)布的《關(guān)于建設(shè)項目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法》及相關(guān)要求；e、現(xiàn)場考察和調(diào)研搜集到的資料。總體規(guī)劃結(jié)構(gòu)概括為：“一城、兩區(qū)、五組團(tuán)”。南北長27公里，幅員面積551平方公里，轄24個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總?cè)丝?8萬，城市人口17萬。在過去的幾年中我國房地產(chǎn)高速成長，并一直保持為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。本文在參考大量文獻(xiàn)和相關(guān)資料的前提下，依據(jù)科學(xué)的分析方法和理論分析某市新豐鎮(zhèn)HJ住宅小區(qū)這一房地產(chǎn)開發(fā)項目，并通過綜合的分析最后得出可行性分析結(jié)論。全市城鎮(zhèn)化率達(dá)到75%；人均期望壽命達(dá)到78歲。[1]“五組團(tuán)”：指由河流、干道、鐵路線所分隔的城市五大功能組團(tuán)——河北岸由城市南北干道（原大件公路）所分隔的城西“高尚居住組團(tuán)”和城東“居住文教組團(tuán)”；河南岸由“舊城中心組團(tuán)”、“城南工業(yè)組團(tuán)”以及高速公路西南面的“民航學(xué)院文教組團(tuán)”。（4）宗地地質(zhì)狀況(地勘):無地質(zhì)災(zāi)害區(qū)、符合建設(shè)用地規(guī)劃。建筑層數(shù)控制，≤15層。要想使開發(fā)項目達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效果，首先必須做好可行性研究工作，才能使房地產(chǎn)開發(fā)項目的許多重大經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則和基礎(chǔ)資料得到切實的解決和落實。“十二五”期間房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)從“保增長”轉(zhuǎn)向“保民生”，在控制、防范和釋放風(fēng)險的前提下，進(jìn)入一個平穩(wěn)健康的發(fā)展期。從三大需求來看，消費有望繼續(xù)穩(wěn)定增長，考慮到價格上漲因素，消費品零售總額實際增速可能比2010年略有回落。 200