【正文】 根據(jù)整個銷售周期的控制，預(yù)約期開放10，公開期先開6，調(diào)整期再開7，成長期再開8。 公開期：2個月（） A、預(yù)約客戶迅速轉(zhuǎn)簽工作的實(shí)行，適成現(xiàn)場銷售熱況 B、強(qiáng)力營造銷之現(xiàn)場氣氛及現(xiàn)場銷控操作 C、廣告配合 調(diào)整期：1個月（） A、現(xiàn)場進(jìn)行實(shí)價(jià)銷售，而對于前階段所剩房源給予優(yōu)惠。二．定價(jià)因素： 本案的定價(jià)因素有以下幾個考量因素：環(huán)境、景觀、樓層、房型、噪音、降塵、朝向、采光、通風(fēng)、通路、 單價(jià)、總價(jià)等。應(yīng)有一定的修正系數(shù)與其它房型區(qū)格開。推廣預(yù)算 本案（一期）與傳播有關(guān)的基本數(shù)據(jù)：可售面積――銷售均價(jià)――7500元/平方米總 案 值――營銷傳播預(yù)算按照總案值的2％計(jì)算――21002200萬元 營銷傳播費(fèi)用大致安排NP（報(bào)紙廣告）――40％左右，費(fèi)用約880萬元TV（電視廣告）――25％，費(fèi)用約550萬元戶外廣告――10％，費(fèi)用約220萬元PR（公關(guān)活動）、SP（促銷活動）――10％，費(fèi)用約220萬元銷售道具――10％，費(fèi)用約220萬元不可預(yù)見費(fèi)用――5％，費(fèi)用約110萬元公開期強(qiáng)銷期剩余產(chǎn)品促銷期目的廣泛告知制造知名度塑造高品質(zhì)整體氣勢制造市場品牌利用買氣加強(qiáng)銷控促銷困難產(chǎn)品廣告重點(diǎn)強(qiáng)化地段發(fā)展商品牌產(chǎn)品形象塑造品牌確立現(xiàn)場買氣特色強(qiáng)化印刷媒體DM廣泛告知銷售海報(bào)作業(yè)輔助DM強(qiáng)打期銷售海報(bào)海報(bào)DM報(bào)紙廣播新聞稿上海各大報(bào)紙報(bào)紙廣告強(qiáng)打期、電視聯(lián)手炒作視狀況彈性運(yùn)作戶外媒體1接待中心完成現(xiàn)場看板，戶外看板指示牌指標(biāo)設(shè)計(jì)—制作—完成視狀況補(bǔ)充修整視狀況補(bǔ)充運(yùn)作促銷活動合理安排軟媒體攻勢計(jì)劃視狀況彈性運(yùn)作銷售篇一．定價(jià)原則 定價(jià)原則的制定是建立在相關(guān)市場調(diào)研工作的基礎(chǔ)上，又綜合考量以下幾個因素：小區(qū)主要賣點(diǎn)是地段、品質(zhì)及景觀。建議采用黃金時段的電視廣告：報(bào)紙“樓書”；市中心連鎖店售樓處同期開盤，配號銷售等等手法轟動市場◆ 開盤后的一個月內(nèi)，進(jìn)行多輪銷售促進(jìn)活動，強(qiáng)打快攻一個月，勝利完成轟轟烈烈的開盤期四、立體整合傳播 媒體組合戰(zhàn)略針對不同的推廣需要制定專門的媒體策略－－A、針對品牌推廣主線－－電視、報(bào)紙輔線－－大型路牌、軟性宣傳等B針對客層的促銷推廣主線——航空雜志、星級酒店派送、高級娛樂會員單位輔線－－車體，戶外導(dǎo)示，單片投遞等多種方式◆ 報(bào)紙媒體報(bào)紙具有信息量大、及時的特點(diǎn)，是房地產(chǎn)傳統(tǒng)媒體，因此還作為主媒體。不推發(fā)展商，先推業(yè)績。依托“生態(tài)”主概念為元素來發(fā)散創(chuàng)意，以北美開放的自然生態(tài)和生命體驗(yàn)為基礎(chǔ)，將現(xiàn)代建筑與適合居住的自然境融合起來，在國際都市生活工作的交叉點(diǎn)，構(gòu)建一個人與自然和諧共存理想國度。與其它的高尚住宅形成明顯的品牌區(qū)隔，超越具體地段范疇，塑造一個具有強(qiáng)烈個性感染力概念品牌，創(chuàng)造具有全市影響力的品牌地位。區(qū)內(nèi)有大量名人的府邸，百樂門、靜安寺更曾是名媛紳士集聚的場所。（2）在產(chǎn)品營銷的基礎(chǔ)上，迅速進(jìn)入對象強(qiáng)銷階段。統(tǒng)一品牌，多主題系列，對應(yīng)多個市場。周邊愿意購買的財(cái)富市場。四、威脅多地塊開發(fā)同期競爭，將來會出現(xiàn)供需失衡。比之好的地塊和比之差的地塊容易造成對本項(xiàng)目的夾擊攻勢。組團(tuán)、均好性規(guī)劃 建議本案：對目前產(chǎn)品規(guī)劃作適當(dāng)調(diào)整，適當(dāng)增加大房型和小房型的數(shù)量，主要是考慮到不排除2房3房之間的過渡產(chǎn)品仍可能占有一定的市場比例和風(fēng)險(xiǎn)因素；大房型與小房型在布局上采取“同區(qū)不同樓”的方法，盡量將小房型集中在一起，杜絕大房型和小房型同樓的情況出現(xiàn)；從原則上看，由于小房型極易造成熱銷，建造小房型是為了降低風(fēng)險(xiǎn)；而大房型高標(biāo)準(zhǔn)配置又能夠保證小區(qū)的品質(zhì)；小房型應(yīng)以不超過60萬的總價(jià)為宜、大房型可以在100萬以上； 二、地理位置分析本案坐落于上海市中心城區(qū)靜安區(qū)的中心地段，是真正中心中的中心；具有得天獨(dú)厚的海派文化承積；本地段歷史上是舊上海較高尚的居住區(qū)，周遭（包括原來基地內(nèi)）有較多的青磚半圍合式的海派住宅；圍合本案南北向西康路、常德路和東西向的新閘路、康定路都是貫穿靜安區(qū)主要的交通道路；向南1公里左右是波特曼商務(wù)圈、靜安寺商業(yè)娛樂圈和南京路商業(yè)圈，向北1公里左右是長壽路商業(yè)娛樂圈；規(guī)劃中地鐵線路和南北高架道路都在附近； 三、總體規(guī)劃分析 目前A地塊的總體規(guī)劃來看，6號樓受（習(xí)慣性）南向紀(jì)明廣場、曼可頓豪庭的采光和視線阻擋加大，10則緊臨市政道路。地塊周邊景觀前方景觀（南部）南面景觀是周邊景觀中最好的，獨(dú)特的地理位置使得南京西路上的賓館、辦公樓、靜安寺商圈都在這一視野上后方景觀（北部）北面有大量的舊住宅尚未拆遷，對景觀有一定影響左側(cè)景觀（東部）對一期而言，東面的景觀受到曼克頓豪庭的阻擋，而且在住宅的私密性上也有影響右側(cè)景觀（西部）西面景觀近處為低層建筑，遠(yuǎn)處為一些高層住宅和商務(wù)樓，視野開闊，無阻擋景觀綜述從地塊周圍環(huán)臨的景觀及遠(yuǎn)景視野開闊程度看，四個方向上除東側(cè)建筑將受到高層住宅遮擋外，其余方向上視野均好，尤其是南面的南京西路和靜安寺商圈構(gòu)成的人文景觀，給本案的定位帶來利益點(diǎn)。最受歡迎的樓型是小高層在可以復(fù)選的情況下，%的人選擇了小高層，%的人選擇了多層。二是消費(fèi)者在選擇小區(qū)規(guī)劃布局時，偏向于各類物業(yè)形態(tài)相結(jié)合的形式。上述情況可見，上海購房越來越多趨向于“小家庭”購買。交易金額增長緩于交易量的增長，而上半年主要交易基本集中在一些舊盤上，價(jià)格有所回落屬于正常情況。實(shí)施靜安南京路櫥窗內(nèi)光外透延伸工程。靜安區(qū)正按建設(shè)“高品質(zhì)的生活居住區(qū)”的要求對“北翼”進(jìn)行新一輪舊區(qū)改造根據(jù)以上特點(diǎn)和要求，靜安區(qū)政府今年制定并實(shí)施“南留北拆”計(jì)劃。較好。上海進(jìn)入中等發(fā)達(dá)地區(qū)，消費(fèi)能力有較大提高，市民購房熱情空前高漲，排隊(duì)購房現(xiàn)象時有發(fā)生。靜安楓景營銷策劃報(bào)告宏觀市場：（數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心）2001年上半年上海房地產(chǎn)市場“漲”聲一片，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：房產(chǎn)投資漲：2001年上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資額245258萬元，而2000年同期為1986468萬元，%。房地產(chǎn)政策法規(guī)的不斷完善，為市場的理性發(fā)展提供了保證，同時也增強(qiáng)了消費(fèi)者購房信心，個人購房比例不斷提高。結(jié)論：區(qū)域市場（一）、靜安區(qū)概況 （數(shù)據(jù)來源：上海市靜安區(qū)官方網(wǎng)站） 一、地理位置上——城市中心區(qū)靜安區(qū)是上海市一個典型的城市中心區(qū)，人口38萬。根據(jù)這份舊區(qū)改造和城區(qū)規(guī)劃計(jì)劃，區(qū)內(nèi)的延安中路以南是新式里弄、花園住宅；新閘路以北則是高樓林立的現(xiàn)代居住小區(qū)；延安中路和新閘路之間，是以南京西路為軸線的主商業(yè)區(qū)。新辟公共綠地4萬平方米、專用綠地1萬平方米，引進(jìn)大樹3500棵。今年上半年，靜安區(qū)交易價(jià)格水平低于去年同期的水平，主要原因是高品質(zhì)、高售價(jià)物業(yè)供應(yīng)量不足。小家庭購房族大多鐘情于兩室兩廳房。比如小區(qū)內(nèi)有多層、高層、小高層、聯(lián)體別墅等，其中尤以多層、小高層相結(jié)合的小區(qū)獨(dú)占鰲頭。通過與受訪者的交流，發(fā)現(xiàn)小高層更受有“一步到位”消費(fèi)傾向人士的偏愛，他們普遍認(rèn)為此類物業(yè)結(jié)構(gòu)好，壽命長。當(dāng)然，本案也存在純市中心綠色缺乏的問題，因此，小區(qū)內(nèi)部大型的綠地就顯得尤為重要。 四、小區(qū)出入口分析由于常德路、西康路的車流量較之少于新閘路，因此小區(qū)的主要車輛出入口應(yīng)該安排在小區(qū)東西兩側(cè)的道路和武定路上；以目前規(guī)