【正文】 因此，項(xiàng)目外部協(xié)作條件風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)也為一般風(fēng)險(xiǎn)。因此不存在侵犯公共利益的現(xiàn)象；而且項(xiàng)目本身對(duì)于甌海的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、提高三產(chǎn)比重，增加和就業(yè)都有非常重要的意義，上帝市政府對(duì)本項(xiàng)目予以大力支持?，F(xiàn)轄15個(gè)行政村、1個(gè)居委會(huì)，外來人口約13萬人。項(xiàng)目盈虧平衡計(jì)算如下（按前五年數(shù)據(jù)計(jì)算） 固成成本BEP= 100% 銷售收入稅金及附加變動(dòng)成本=100%=% 主要數(shù)據(jù)及評(píng)價(jià)指標(biāo)主要數(shù)據(jù)及評(píng)價(jià)指標(biāo)見表911綜上所述，項(xiàng)目實(shí)施后，（，利潤(rùn)總額83637億元）稅后投資利潤(rùn)率、投資利稅率、%、%、均優(yōu)于行業(yè)的平均水平，因此項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是可行的。依據(jù)“借款償還計(jì)算表”表9“資金來源與運(yùn)用表”表98等計(jì)算固定資產(chǎn)借款償還期，考察項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況及貸款的清償能力，本項(xiàng)目投資償還借款本金的來源，是企業(yè)的未分配利潤(rùn)，折舊和攤銷費(fèi)。、增值稅、%。批發(fā)代理除承擔(dān)進(jìn)口葡萄酒的關(guān)稅、成本外，另需承擔(dān)5%的管理費(fèi)。運(yùn)費(fèi)：?jiǎn)挝贿M(jìn)口食品的運(yùn)費(fèi)，按進(jìn)口額的3%計(jì)算?！胗?jì)算。詳見表91“固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)及長(zhǎng)期攤銷費(fèi)情況表”。資金來源：，申請(qǐng)銀行貸款8億元。要培養(yǎng)出一批技術(shù)精、業(yè)務(wù)強(qiáng)的骨干，企業(yè)在經(jīng)營(yíng)商品品牌的同時(shí)也在經(jīng)營(yíng)服務(wù)，創(chuàng)造出一流質(zhì)量的商品，一流質(zhì)量的服務(wù)。4）、。，設(shè)計(jì)中重視采用成熟的先進(jìn)設(shè)備和公用系統(tǒng)設(shè)備，設(shè)施均采用節(jié)能高效產(chǎn)品如中央變頻空調(diào)等。d、新建建筑物按Ⅲ類防雷建筑設(shè)計(jì)，并利用建筑物金屬體做防雷及接地裝置。（1）GBJ161987《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（2001修訂本）；（2）GBJ1401990《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》（1997修訂本）；（3）GBJ500571994《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》（2000修訂本）（4）GB5019319936《二氧化碳滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》（1999修訂本）；交易中心內(nèi)各建筑物之間，消防通道可供消防車通行，建筑物之間防火間距滿足防火規(guī)范要求，原廠區(qū)道路設(shè)計(jì)環(huán)狀，道路寬810m，轉(zhuǎn)彎半徑12m。C、噪音、變壓器房產(chǎn)生的噪音，娛樂中心產(chǎn)生的噪音約在6890dB批發(fā)銷售的待運(yùn)葡萄酒，由中心配備的配送專用車輛運(yùn)至客戶倉庫，也可由客戶派車自行提貨。交易集散中心擁有2萬m2保稅倉庫。表41 主要建筑物功能分配面積表序號(hào)項(xiàng)目名稱建筑面積(萬m2)備注1四星級(jí)賓館含餐飲、娛樂中心、桑拿等2辦公區(qū)包括海關(guān)通關(guān)大廳，商檢辦事大廳及檢測(cè)實(shí)驗(yàn)室工商辦事大廳，各銀行營(yíng)業(yè)部3期貨交易中心4倉儲(chǔ)其中：保稅區(qū)倉庫2萬m25葡萄酒文化展示葡萄酒文化廣場(chǎng)6葡萄酒文化一條街107國(guó)際高端葡萄酒會(huì)館葡萄酒博物館，入駐國(guó)外著名葡萄酒莊8商業(yè)配套服務(wù)區(qū)包括員工宿舍、禮品城、特色小吃、購物中心等9其它含倉庫門衛(wèi)、變電站等合計(jì) 土建本項(xiàng)目是“退二進(jìn)三”改造工程，沒有大的土建項(xiàng)目，為了與交易集散中心整體風(fēng)格相匹配，在倉儲(chǔ)、物流區(qū)、葡萄酒交易區(qū)和國(guó)際葡萄酒會(huì)館區(qū)等處房頂加層加蓋，建成古堡式的建筑外殼，新增加建筑面積改造后的總圖主要技術(shù)指標(biāo)如下：總用地面積 實(shí)際用地面積 一期： m2建筑物占地面積 一期：.96總建筑面積 一期：.66 m2二期： m2建筑密度 一期：%二期：%容積率 一期：二期：道路堆場(chǎng)及停車場(chǎng)面積 一期： m2二期： 00m2地下室面積 一期：41741 m2二期：23820m2綠地面積 一期： m2二期： 50m2綠地率 一期：20%二期：%設(shè)備選型詳見表42，共計(jì)214臺(tái)套，設(shè)備總投資為1450萬元。（5）、商業(yè)配套服務(wù)區(qū)將原16宿舍樓改造成商業(yè)配套服務(wù)區(qū)。開設(shè)園形建筑為期貨交易中心和拍賣中心；在這里建立有電子商務(wù)服務(wù)平臺(tái)，定期公示葡萄酒期貨價(jià)格，形成中國(guó)進(jìn)口葡萄酒指數(shù)和定期舉辦高檔葡萄酒拍賣會(huì)。詳見（附圖2）“總體功能布局圖”，各功能區(qū)域的面積詳見表41。，既要考慮市場(chǎng)的風(fēng)格、品味、檔次，以及人流、物流的順暢、便捷流程的合理，又要考慮集散中心進(jìn)一步發(fā)展的可能，留有一定的余地，在提高市場(chǎng)知名度的同時(shí)，不斷降低經(jīng)營(yíng)成本。（12）文化平臺(tái)８萬多平方米的高檔會(huì)所、住宿、餐飲、休閑、旅游、購物商業(yè)配套設(shè)施。在葡萄酒成為熱門的現(xiàn)代飲品過程中，上帝出現(xiàn)了一批從事葡萄酒進(jìn)口生意的專業(yè)人才，上帝市酒類行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)運(yùn)而生。（2）政策支持該項(xiàng)目是上帝市政府提升全市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，推動(dòng)轉(zhuǎn)型發(fā)展的既定目標(biāo)、重點(diǎn)項(xiàng)目之一。第三章 建設(shè)方案及市場(chǎng)分析 全面優(yōu)化葡萄酒進(jìn)口流程，實(shí)行口岸“大通關(guān)”，設(shè)立交易大廳、海關(guān)、檢驗(yàn)檢疫、工商等現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督服務(wù)窗口，開辟綠色通道。是目前我國(guó)最大的鎖業(yè)民營(yíng)企業(yè)。固定資產(chǎn)投資包括以下內(nèi)容：1）、土地廠房入股 45億元2）、上繳土地出讓補(bǔ)償金 45億元3）、企業(yè)搬遷費(fèi)用 554億元4）、新增建筑、改造、裝飾費(fèi)用 45億元5）、設(shè)備設(shè)施費(fèi)用 5億元6）、其它費(fèi)用 45億元7）、建設(shè)期利息 45億元 資金來源：商請(qǐng)銀行貸款 45億元 企業(yè)自籌 研究的主要結(jié)果經(jīng)分析研究，其結(jié)論性結(jié)果為：本項(xiàng)目建設(shè)期約為1年，2013春節(jié)期間交易集散中心一期開業(yè)，國(guó)慶期間整體開業(yè)，進(jìn)口葡萄酒將以10%25%的年增幅增長(zhǎng)，到2022年進(jìn)口量達(dá)16000萬支，批發(fā)與代理總收入將超過100億元。 項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)上帝國(guó)際葡萄酒交易集散中心，是上帝市政府為培育高端時(shí)尚進(jìn)口消費(fèi)品貿(mào)易集散地，提升現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重點(diǎn)項(xiàng)目。目前，全市共分布200多個(gè)酒莊、酒窖及大量的兼營(yíng)零售商，比較散亂，沒有一個(gè)高檔的專業(yè)市場(chǎng)。有些不法分子混水摸魚，以劣充好，以假冒真，以罐裝冒充原裝進(jìn)口，以國(guó)產(chǎn)冒充進(jìn)口等手段，嚴(yán)重影響了進(jìn)口紅酒市場(chǎng)的信譽(yù)。但是2010年以來，上帝市場(chǎng)上近一半的葡萄酒逐步轉(zhuǎn)向上海、杭州、寧波等外地口岸進(jìn)口，上帝口岸葡萄酒進(jìn)口貨值增速大幅降至2009年的1/3左右。（其中：，）建設(shè)單位： 。上帝的交易平臺(tái)和集散功能與市場(chǎng)消費(fèi)形成較大的反差，市場(chǎng)惡性競(jìng)爭(zhēng)的問題也開始顯露：一是物流集散功能較弱。為此，上帝市政府2012年4月11日下發(fā)了“關(guān)于扶持建立中國(guó)(上帝)國(guó)際葡萄酒交易集散中心的實(shí)施意見”(文件名) 加快培育區(qū)域性高端時(shí)尚進(jìn)口消費(fèi)品展示貿(mào)易集散地，提升上帝現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展水平，推動(dòng)上帝轉(zhuǎn)型發(fā)展。據(jù)初步估計(jì)，年銷售額可達(dá)100億元左右，為政府增加稅收達(dá)30億元左右；若經(jīng)營(yíng)正常，以后稅收將以20%左右的速度增長(zhǎng)。高起點(diǎn)規(guī)劃布局，同步配套建成一個(gè)以進(jìn)口葡萄酒為核心，涵蓋高端進(jìn)口食品，集展示、保稅倉儲(chǔ)、品鑒、交易等功能，具有較大影響力的國(guó)際葡萄酒交易集散中心，建設(shè)特色的休閑旅游消費(fèi)景點(diǎn)，形成全國(guó)性的市場(chǎng)。盈虧平衡點(diǎn)：%投資利潤(rùn)率為：%投資利稅率為：%經(jīng)上述技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、測(cè)算，我們認(rèn)為本項(xiàng)目市場(chǎng)前景看好，經(jīng)濟(jì)效益顯著，符合國(guó)家的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向和企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的要求，推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，具有良好的社會(huì)效益和帶動(dòng)效應(yīng)。“上帝酒類行業(yè)協(xié)會(huì)”現(xiàn)有會(huì)員98家，具有一定的行業(yè)資源優(yōu)勢(shì)。（1）區(qū)位優(yōu)勢(shì)上帝位于中國(guó)最富庶的東南沿海，北承長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)，南接海峽兩岸經(jīng)濟(jì)區(qū)，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，以先富起來聞名中外。網(wǎng)上銷售葡萄酒正成為一個(gè)新的交易方式。（9）金融支持對(duì)入駐交易集散中心的企業(yè)、經(jīng)營(yíng)商，存放在保稅倉內(nèi)的進(jìn)口葡萄酒可進(jìn)行抵押物貸款；對(duì)信用好、有一定規(guī)模的企業(yè)、經(jīng)營(yíng)商給予放貸政策上的傾斜；企業(yè)在集散交易中心可以得到完善的銀行融資，通過信用證、抵押擔(dān)保、融資擔(dān)保、在庫葡萄酒貨物擔(dān)保等多種融資方式獲得資金保障。他們經(jīng)過多年的摸爬滾打具備了實(shí)力和專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，為進(jìn)口葡萄酒的運(yùn)營(yíng)打下了良好的基礎(chǔ)，上帝擁有一大批華僑和遍布全國(guó)各地的商業(yè)貿(mào)易精英，他們把世界和中國(guó)聯(lián)合在一起，使世界各地的酒莊和中國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)結(jié)合的更加緊密，形成了獨(dú)一無二的人緣網(wǎng)、產(chǎn)銷網(wǎng)和信息網(wǎng)。周邊有正在興建的幾十棟商貿(mào)大樓，詳見附圖1。（附圖4）（2）、綜合辦公樓及期貨交易區(qū)原綜合樓與園形建筑，改造成綜合辦公樓和期貨交易區(qū)。按照各產(chǎn)葡萄酒國(guó)家的風(fēng)格進(jìn)行裝飾，如法國(guó)國(guó)家館、意大利國(guó)家館、西班牙國(guó)家館、澳大利亞國(guó)家館、德國(guó)國(guó)家館、美國(guó)國(guó)家館、智利國(guó)家館、南非國(guó)家館、摩爾多瓦國(guó)家館、烏克蘭國(guó)家館、羅馬尼亞國(guó)家館、中國(guó)國(guó)家館等近百家國(guó)家館，形成名副其實(shí)的葡萄酒博物館。（7）、葡萄酒交易區(qū)將原2和3廠房改造成葡萄酒交易區(qū)。原廠區(qū)有三個(gè)自來水進(jìn)水口，2個(gè)消防水進(jìn)水口，進(jìn)水口分別位于3廠房西面、辦公樓后車棚、3宿舍樓背面。以上帝港航道建設(shè)為重點(diǎn)，爭(zhēng)取開辟歐美國(guó)際航線，加強(qiáng)專用泊位基礎(chǔ)，加大港口的裝卸、集流運(yùn)等配套設(shè)施的投入，提高港口的吞吐能力，開辟葡萄酒的進(jìn)口綠色通道，實(shí)行精細(xì)卸載、即時(shí)冷藏、優(yōu)先送檢，提供個(gè)性化的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，盡量減少從附近港口進(jìn)關(guān)，降低物流費(fèi)用，該建設(shè)主要依靠政府實(shí)施。本項(xiàng)目主要污染源有：賓館及餐飲的生活污水、生活垃圾及餐飲的煙氣，以及變壓器、娛樂場(chǎng)所的噪音。b)交易中心設(shè)置安全通道，中心布置合理，保證人流、物流通暢。a、中心區(qū)內(nèi)用電負(fù)荷等級(jí)為二級(jí)，均采用低壓用電設(shè)備。能耗指標(biāo)的控制，不僅降低能耗，降低經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，也是低碳減排的要求，有利于改善環(huán)境，增強(qiáng)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。第七章 項(xiàng)目計(jì)劃進(jìn)度安排與勞動(dòng)定員1）、“中國(guó)（上帝）國(guó)際葡萄酒交易集散中心”文件。9）、。隨著進(jìn)口量和交易量的增加，流動(dòng)資金也逐年增加，第二年(2014年)。②。折舊費(fèi)：（其中賓館占15%），固定資產(chǎn)形成率取95%，主要以建筑為主，按20年分?jǐn)偅瑒t年支付折舊5637萬元。日耗水180t，日耗電8914元，基本電價(jià)1元/度，則第一年支出222萬元，第三年支出325萬元。利潤(rùn)表”。銷售收入包括以下6個(gè)方面，詳見表96“總損益表”。餐飲業(yè)年凈收入按100萬元計(jì)。銷售收入成本稅金=利潤(rùn)總額；，按25%的稅率交納企業(yè)所得稅后，稅后利潤(rùn)提取10%的盈余的公積金后。從表中計(jì)算結(jié)果可以看出，資產(chǎn)負(fù)債率在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)均小于21%，流動(dòng)比率從項(xiàng)目計(jì)算期第1年起均大于3。農(nóng)業(yè)效益初見成效，工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整逐漸加快，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，包括交通設(shè)施、城市建設(shè)在內(nèi)的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)明顯加快，十二五期間累計(jì)投入248多億元，完成57個(gè)農(nóng)房改造項(xiàng)目，切實(shí)改善城鄉(xiāng)面貌。本項(xiàng)目完成后直接間接可提供3萬個(gè)工作崗位，改善地方就業(yè)環(huán)境，解決勞動(dòng)力就業(yè)難，為建設(shè)和諧社會(huì)，提升城市的形象做貢獻(xiàn)。政府對(duì)本項(xiàng)目十分支持，項(xiàng)目建設(shè)符合規(guī)劃要求，部分手續(xù)已經(jīng)辦理。因此項(xiàng)目實(shí)施社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)一般。，生活配套、商務(wù)配套都能適應(yīng)本項(xiàng)目的建設(shè)和發(fā)展。一個(gè)功能齊全、市場(chǎng)繁榮、環(huán)境優(yōu)美、交通便利上帝西部的商貿(mào)城即將形成。2010年全區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值273億元，城鎮(zhèn)居民人均可支持收入29087億元，農(nóng)村居民純收入14265元。資金來源和運(yùn)用見表98，通過計(jì)算可以看出，企業(yè)在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年能收支平衡并有盈余。、餐飲業(yè)的營(yíng)業(yè)稅為銷售收入的5%%。夜，該賓館地處婁橋商貿(mào)城市體中心，目前是唯一家四星級(jí)賓館，第一年客房入住率按55%，第二年按70%，第三、四年按80%，第五年起按85%計(jì)，其收入詳見表93“賓館營(yíng)業(yè)收入、成本、利潤(rùn)表”。餐飲業(yè)的成本已歸結(jié)算酒店業(yè)中，店面出租成本不再另行計(jì)算。賓館營(yíng)業(yè)成本，詳見表93“賓館營(yíng)業(yè)收入葡萄酒成本，詳見表92。人工費(fèi)及附加葡萄酒交易中心定員385人，人均月工資6000元/人 非主營(yíng)業(yè)務(wù)進(jìn)口食品，包括西班牙火腿及奶粉等。7）、裝飾竣工。，以減少照明耗電量。中心設(shè)有多處直接對(duì)外疏散出口。環(huán)境保護(hù)設(shè)施共投入資金60萬元。3）對(duì)營(yíng)運(yùn)過程中產(chǎn)生的廢氣、廢水、噪音采取綜合治理。根據(jù)葡萄酒儲(chǔ)存恒溫、恒濕、通風(fēng)的要求，倉庫配備有空調(diào)、通風(fēng)機(jī)及煙霧感應(yīng)器等設(shè)施。原工業(yè)園有較大的綠化面積，約為37540m2，綠化率為21%，其綠地在建筑物的周邊，為配合交易集散中心的改造，建設(shè)國(guó)際葡萄酒品嘗文化一條，與整體的設(shè)計(jì)風(fēng)格相配套，使交易中心內(nèi)形成點(diǎn)、線、面相結(jié)合的綠化空間，為種植常綠行道樹，為交易中心創(chuàng)造一個(gè)清新、優(yōu)雅、宜人的環(huán)境。將道路兩側(cè)的所有沿街建筑以“山地”式的風(fēng)格進(jìn)行包裝，將原平頂式的廠房按歐式古堡型風(fēng)格加層加頂，使整體建筑高低錯(cuò)落、形態(tài)各異立面豐富化，在河道上架設(shè)兩座拱形的歐式風(fēng)格仿古橋連接兩岸與整個(gè)建筑形成完美的呼應(yīng)。試行“集中報(bào)關(guān)，分批出庫”的特殊監(jiān)管模式，形成通關(guān)商檢一條龍服務(wù)，減少辦事環(huán)節(jié)，提高工作效率，真正形成匯聚世界，輻射全國(guó)的集散作用，保稅區(qū)倉庫和倉儲(chǔ)式酒窯按照葡萄酒恒溫、恒濕存放的要求，配備相應(yīng)的空調(diào)、通風(fēng)機(jī)和煙霧感應(yīng)器等設(shè)施，集裝箱裝卸運(yùn)輸堆放及物流配送還需配置吊車、叉車、推車、電梯、汽車等機(jī)械和人員。廣場(chǎng)建有葡萄酒集散中心雕塑等標(biāo)志性建筑、音樂噴泉以及幾十根旗桿、懸掛主要葡萄酒進(jìn)口國(guó)的國(guó)旗，周邊都是歐式古堡型的房頂建筑。交易集散中心選址在XX公司工業(yè)園內(nèi)，該處北臨工業(yè)區(qū)大道，南靠中央路，西為園二路，東為園三路，