【正文】 近些年來，城鎮(zhèn)住房制度的改革，大量公有住房的出售帶來了產(chǎn)權(quán)的多元化，這使過去 以傳統(tǒng)的開發(fā)商自管房和以福利形式為主的單位自管房等物業(yè)管理方式發(fā)生了根本的變化。為了適應社會主義市場經(jīng)濟，順應房地產(chǎn)綜合開發(fā)的發(fā)展，許多有識之士借鑒了國外先進住房 管理經(jīng)驗，并從我國的實際出發(fā)，提出了“物業(yè)管理”的新方法。 二、市場經(jīng)濟呼喚著物業(yè)管理由于公房房租低廉，許多人紛紛搶要公房，甚至出現(xiàn)一家占有幾套公房的現(xiàn)象，國有資產(chǎn)流失嚴重，往往出現(xiàn)以下幾種情況：公有房屋的售后管理在數(shù)量上占據(jù)了物業(yè)管理的主體，受到居民經(jīng)濟承受能力的限制，服務收費只能保本或難以保本。 (3)對物業(yè)管理人員定期培訓和考核；良好的物業(yè)管理確實對物業(yè)的營銷具有積極的促進作用。在物業(yè)的開發(fā)階段，從規(guī)劃、設計、施工到驗收都要考慮到后期使 用和管理的需要。同時，割斷實物分房，逐步提高租金，建立合理的租售比價，形成租售兼有的住房制度。房地產(chǎn)經(jīng)營活動是一個系統(tǒng)工程，行業(yè)的健康運作要求保持行業(yè)內(nèi)部的平衡和各分支行業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā) 展，要求內(nèi)部結(jié)構(gòu)的合理組合和優(yōu)化，要求改變重建輕管，要求以全行業(yè)、全過程的經(jīng)濟效益作為行業(yè)的經(jīng)營思想和目標。這種消費意 愿的轉(zhuǎn)換和提升，當然會對物業(yè)管理的服務范圍在量和質(zhì)兩方面提出新的需求，也就是意味著其市場將日益寬廣。 (二)居民生活水平的提高和消費結(jié)構(gòu)的優(yōu)化 (一)社會經(jīng)濟的發(fā)展對物業(yè)管理的推動所以，物業(yè)管理具有良好的前景，物業(yè)管理 市場的成熟和行業(yè)的興旺也是社會經(jīng)濟發(fā)展的客觀要求，物業(yè)管理和住宅建設結(jié)合在一起，有可能成為國民經(jīng)濟增長的熱點。 近年來，隨著國家宏觀經(jīng)濟環(huán)境的改善和國內(nèi)外市場需求的變化，國內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也發(fā)生 了深刻變化。 (4)開發(fā)商一般重建輕管，物業(yè)管理未能及時介入，前期后遺癥嚴重影響物業(yè)管理的經(jīng) 濟效益和服務質(zhì)量；80年代物業(yè)管理開始在內(nèi)地 興起，其外部條件是受東南亞等地房地產(chǎn)管理體制——特別是物業(yè)管理的引進所啟發(fā)，內(nèi)部條件是由創(chuàng)造文明住宅小區(qū)和新建商品房售后管理發(fā)展而來。這里對過去十余年和今后中國物業(yè)管理歷程作一些分析和預測。這種多類型、多方位 、多功能的服務體現(xiàn)了我國物業(yè)管理的特色。從立法到行政管理都有明確的法規(guī)和措施來保障業(yè)主的合法權(quán)利。 (一)營造良好的“安居樂業(yè)”的環(huán)境 (二)按經(jīng)濟規(guī)律辦事房地產(chǎn)作為一個行 業(yè)，其內(nèi)部的開發(fā)、營銷、咨詢和物業(yè)管理等各個分支行業(yè)間同樣要按照社會化大生產(chǎn)的要求分工協(xié)作，才有利于提高全行業(yè)的經(jīng)濟效益。 社會化的原則有利于物業(yè)管理的市場培育和發(fā)展。業(yè)主、使用人、承租 人有關(guān)物業(yè)管理的事務只找一個單位，這個單位不能推委，要認真負責解決問題。 如要聘請專業(yè)服務公司，也由本物業(yè)區(qū)域的管理單位統(tǒng)一辦理。 物業(yè)區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物、附屬設備、設施、場地、庭院、道路以及公共活動中心 、停車場等都由一個單位統(tǒng)一管理。這個原則實施的前提是“一個相對獨立的物業(yè)區(qū)域，建立一個業(yè)主委員會，委托一個物業(yè)管理企業(yè)管理”。 這個原則體現(xiàn)物業(yè)管理的基本特性和要求，包括統(tǒng)一管理和綜合服務兩方面，并且有機 地結(jié)合在一起。 (一)主管部門 (二)專業(yè)化管理體現(xiàn)在以下幾個方面 一、業(yè)主自治與專業(yè)管理相結(jié)合的原則開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)合而為一，來經(jīng)營管理自己的出租物業(yè) ，實質(zhì)上是一個擁有自己產(chǎn)業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)。 物業(yè)管理就為兩者的轉(zhuǎn)換開辟了 一個廣闊的天地。 以上這些要求大部分同物業(yè)管理的文明、衛(wèi)生小區(qū)建設相符合，所以，物業(yè)管理是建設 現(xiàn)代城市的基礎工作。 (6)提供各種娛樂和閑暇活動場所，以方便市民之間的溝通和聯(lián)系；外商進入中國大陸，一旦投資項目初成或業(yè)務有所開拓，往往會考慮“安居樂業(yè)”。一個個物業(yè)小區(qū)是城市的細胞，小區(qū)的環(huán)境整潔、優(yōu)美，城市的面貌也就煥然一新?，F(xiàn)代化的家居離不開高水平、規(guī)范化的物業(yè)管理。 房地產(chǎn)經(jīng)營活動的全過程由開發(fā)、營銷和消費使用三個環(huán)節(jié)組成，房地產(chǎn)開發(fā)、營銷的 最后落腳點是消費和使用。物業(yè)管理收費和服務情況如何就成為購房時首先考慮的前提。 一、物業(yè)管理與傳統(tǒng)管理由此可見，良好的物業(yè)管理是加快中國房地產(chǎn)同國際接軌、改善中國大陸投資 條件、改善投資環(huán)境的必要措施，具有推動外向型房地產(chǎn)和涉外經(jīng)濟發(fā)展的作用。只有現(xiàn)代化的管理手段，優(yōu)質(zhì)、周到、完善的物業(yè)管理，才能保證房地產(chǎn)價值和使用價值的最終實現(xiàn)，進而提高房地產(chǎn)的投資效益。就整個房地產(chǎn)市場來說，物業(yè)管理無疑拓寬了房地產(chǎn) 市場范圍，完善了房地產(chǎn)投資，促進了房地產(chǎn)市場向健康有序的方向發(fā)展。 在這部“ 大機器”中，包括人、財、物、環(huán)境等要素，應做到盡可能好的結(jié)合，從而最大限度地發(fā)揮它們的作用。從這個意義上講，決策與計劃是物業(yè)管理的首要 職能，忽視這一職能，必然會使物業(yè)管理陷于混亂。 (一)物業(yè)管理的五種職能 物業(yè)管理是一種和房地產(chǎn)綜合開發(fā)的現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合管理；是與隨著住房 制度改革的推進而形成的產(chǎn)權(quán)多元化格局相銜接的統(tǒng)一管理；是與建設社會主義市場經(jīng)濟體制相適應的社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的管理。物業(yè)管理企業(yè)作為 一個獨立的法人，應按照《中華人民共和國公司法》的規(guī)定運行，不受任何干擾，政、事、企完全分離。這種轉(zhuǎn)向有利于提高城市管理的專業(yè)化和社會化程度，并能進一步促進城市管理向現(xiàn)代化的管理方式轉(zhuǎn)換。 三、物業(yè)管理的特點這不僅減少了政府的壓力和負擔，使得房屋維修和養(yǎng)護的資金有了來源，而且使得業(yè)主、使用人受到全方位、多層次、多 項目的服務。 物業(yè)管理是一種與房地產(chǎn)綜合開發(fā)這種現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合性管理，是與產(chǎn)權(quán) 多元化格局相銜接的統(tǒng)一管理，是與社會經(jīng)濟發(fā)展相適應的社會化、專業(yè)化、經(jīng)營型的管理。希爾(Octavia Hill)的女士迫不得已為其名下出租的物業(yè)制訂 了一套規(guī)范租戶行為的管理辦法，出乎意料地收到了良好效果，招致當?shù)厝耸考娂娦Х?。其二，管理形態(tài)不同。 但是，以管理工作為主的物業(yè)公司，也需要管理性的決策，因而構(gòu)成了管理性的經(jīng)營。 (8)就法律屬性而言，物業(yè)管理是具有中介性質(zhì)的信托管理，通過一定的契約，規(guī)定相 關(guān)各方的權(quán)利和義務。 (6)物業(yè)管理的基本要求是統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)，既包括相對獨立的物業(yè)(樓宇等)或小區(qū)物 業(yè)的統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)，也包括轄區(qū)范圍內(nèi)各個方面的統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)。 (4)這種勞務、服務的投入能起到完善物業(yè)的使用效能，并使其保值、增值的作用。物業(yè)管理既是房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成部分，又是現(xiàn)代化城市管理不可缺少的一環(huán)，在國際上十分流行并獲 得了蓬勃的發(fā)展，被人們視作現(xiàn)代化城市的“朝陽”產(chǎn)業(yè)。物業(yè)根據(jù)其用途可分為：住宅、寫字樓、商場、酒店旅館、工業(yè)廠房等等。 (3)概念外延不同。 estatｅ或real property。這些附屬土地是指房屋的院落占地、樓間空地、道路占地等空間上與房屋和屋基地緊密結(jié)合的土地。 三、物業(yè)與房地產(chǎn)、不動產(chǎn)的區(qū)分物業(yè)在供應上的短缺，一方面表 現(xiàn)為土地資源供應的絕對短缺，另一方面表現(xiàn)為建筑資源供應的相對短缺。 (二)物業(yè)的社會屬性土地是永存的，具有不可毀滅性，而建筑物則可能滅失 或逐漸損耗，直到喪失物理壽命。人們無法將某一物業(yè)從偏遠區(qū)位 移動到商業(yè)中心，即使人們將地上建筑物與土地相分離，也只是改變物業(yè)用途，不能移動法律意義或?qū)嵸|(zhì)上的物業(yè)位置。每一建筑物都是單件產(chǎn)品，它們在類別、品種、規(guī)格、結(jié)構(gòu)、式樣、外觀，以及年代等方面 ，都存在著某種不同之處。 當然，對于不同的物業(yè)，其二元組成的比重有所不同。 關(guān)于物業(yè)的內(nèi)涵，國內(nèi)各類著述的提法至少有幾十種，概言之，主要包括以下要素： “物業(yè)”一詞譯自英語ｐropertｙ或estate，由香港傳入沿海、內(nèi)地，其含義是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不動產(chǎn)。 由此觀之：單體的建筑物、一座孤零零的不具備任何設施的樓宇，不能稱之為完整意義 上的物業(yè)。 物業(yè)的物質(zhì)實體往往表現(xiàn)為具有特定用途和明確屬主的建筑物。土地的優(yōu)劣，在農(nóng)村主要取決于土地的天然尺度和其他自然條件，在城市主要取決于地段的區(qū)位及其技術(shù)條件。物業(yè)能夠保值、增值，這已經(jīng)為越來 越多的人們所認識。具體表現(xiàn)在：一是為了維護土地 的社會主義公有性，合理保護、開發(fā)土地資源，實現(xiàn)城市經(jīng)濟、社會發(fā)展目標，科學、合理地規(guī)劃、建設城市，并與城市的遠景發(fā)展需要結(jié)合起來，政府通過各種政策、法令、法規(guī)， 從宏觀上來調(diào)控物業(yè)建設的數(shù)量、容積、布局、高度、類別等；二是物業(yè)建設是一個系統(tǒng)工程，涉及許多相關(guān)的法律、法規(guī)、政策，也涉及市容環(huán)境保護、綠化、治安管理等有關(guān)法規(guī) 條例；三是作為物業(yè)本身，其管理也有一個法律和政策的約束、規(guī)范的過程。 物業(yè)的法律屬性集中反映在物權(quán)的關(guān)系上。英語中，real estate和ｒeal property 可互譯互稱，兩者關(guān)系可見一斑。就一般情況而言，“不動產(chǎn)”是民法慣常使用的詞匯，“房地產(chǎn)” 則是經(jīng)濟法和行政法及商事實務中較常用的稱謂，而“物業(yè)”僅僅是房地產(chǎn)領(lǐng)域中單元性的房地產(chǎn)概念的別稱。廣義的物業(yè)管理是泛指一切有關(guān)房地 產(chǎn)開發(fā)、租賃、銷售及售后的服務；狹義的物業(yè)管理，其主要任務是樓宇的維修養(yǎng)護，以及管理好各層的機電設備和公共設施，還包括治安保衛(wèi)、環(huán)境綠化、分送信報、傳呼電話、打 掃衛(wèi)生等項目。 其主要區(qū)別是：其一，經(jīng)營著重于經(jīng)濟活動的總體和長遠規(guī)劃，管理著重于支配現(xiàn)在的經(jīng)濟活動；其二，經(jīng)營要在經(jīng)濟單位或組織與整體、全局之間進行縱橫向協(xié)調(diào)，管理只組織經(jīng)濟 單位或組織內(nèi)部和產(chǎn)銷的協(xié)調(diào)；其三，經(jīng)營決定方針、目標和要求，管理實現(xiàn)方針、目標和要求。因此，以 “物業(yè)經(jīng)營”概念來代替“物業(yè)管理”是不可取的。所謂物業(yè)管理企業(yè)化，就是物業(yè)管理公司按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，自主經(jīng)營，自負盈虧，自我發(fā)展，自我約束，成為具有獨立法人地位的經(jīng)濟實體。物業(yè) 管理是委托型、契約化的服務，工業(yè)企業(yè)管理是生產(chǎn)型、技術(shù)化的監(jiān)控。傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理起源于19世紀 60年代的英國。 第一，物業(yè)管理是一種社會化的管理模式，它擺脫了自營的分散管理方式，為多個產(chǎn)權(quán) 單位、產(chǎn)權(quán)人找到了一個總管家；同時，也為政府各職能管理部門找到了一個總代管，在授權(quán)的范圍內(nèi)去落實各項管理內(nèi)容，以克服舊體制下各自為政、多頭管理、互相推諉的種種弊 端，從而有利于提高城市管理的社會化程度，以充分發(fā)揮各類物業(yè)的綜合效益和整體功能，實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。隨著社會的發(fā)展，社會分工漸趨于專業(yè)化，物業(yè)管理企業(yè)也可以將一些專業(yè)管理以經(jīng)濟合同的方式交予相應的專業(yè)經(jīng)營服務公司。 四、物業(yè)管理的職能與地位有了正確的決策，還必須有科學的計劃，即把決策的目標具體化，變成一定時期內(nèi)物業(yè)管理的行動綱領(lǐng)?？v向協(xié)調(diào)就是協(xié)調(diào)物業(yè)管理指揮系統(tǒng)與各職能部門之間的活動 關(guān)系；橫向協(xié)調(diào)就是協(xié)調(diào)同級各部門之間的活動和關(guān)系；內(nèi)部協(xié)調(diào)即協(xié)調(diào)物業(yè)管理轄區(qū)內(nèi)部上下左右各方面的活動、關(guān)系；外部協(xié)調(diào)則是協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社會各有關(guān)方面的活動和關(guān)系 ，包括街道、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂等部門。 物業(yè)管理是深化房地產(chǎn)經(jīng)濟體制改革、實行房屋商品化的客觀需要，具有繁榮和完善房 地產(chǎn)市場的作用。這種新格局要求有與之相適應的房屋管理的新模式來代 替?zhèn)鹘y(tǒng)的、非市場取向的管理模式。改革開放以來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期的重點是解決數(shù)量問題，實行的是一種數(shù)量增長型經(jīng)濟，因而存在著重開發(fā)建設、輕管理的現(xiàn)象 ，使開發(fā)建設與管理脫節(jié)，這也是造成我國房地產(chǎn)管理效率低、房地產(chǎn)投資效益差的根本原因所在。住宅社會學研究表明，良好的環(huán)境不僅能減 少煩惱、焦慮、矛盾、摩擦，乃至某些危害社會的不軌行為，還會形成互助、互諒的社會風氣，促進人們的身心健康，促使人們積極上進。高質(zhì)量的物 業(yè)管理不僅是單純的技術(shù)性保養(yǎng)和事務性管理，而且還要在此基礎上為業(yè)主創(chuàng)造一種從物質(zhì)到精神，既具有現(xiàn)代城市風貌，又具有個性特色的工作和生活環(huán)境，形成一個以物業(yè)為中心 的“微型社會”；既可充分發(fā)揮物業(yè)的功能，又能在充分保障業(yè)主合法權(quán)益的同時，增加業(yè)主的睦鄰意識，創(chuàng)造相互尊重、和樂共處的群居關(guān)系。 物業(yè)管理是加快我國房地產(chǎn)發(fā)展同國際接軌的必要措施，具有推動外向型房地產(chǎn)和涉外 經(jīng)濟發(fā)展的作用。只有安居才能樂業(yè)，在中國大陸的外商一般都 十分關(guān)注如何為自己安排一個方便、高效的工作和居住環(huán)境，并且外商進入事業(yè)發(fā)展期后，就有了為自己公司和工作人員購置業(yè)務和居住用房的需要。因為 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的物業(yè)如果具有優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理，就可以免除業(yè)主和租用戶的后顧之憂，增強他們對房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)的信心，建立房地綜合開發(fā)企業(yè)在公眾中的良好形象，促 進后續(xù)銷售工作的順利開展。物業(yè)管理是傳統(tǒng)管理的延伸和發(fā)展，但由于機制的不同，兩者又有著原則 上的區(qū)別。物業(yè)管理則是一種經(jīng)營性、企業(yè)化的勞動服務行為，實施管理的實體是具有法人資格的物業(yè)管理企業(yè)和各種專業(yè)服務公司。在低租金條件下采用行政補貼的辦法來彌補經(jīng)費的不足，或者因經(jīng)費的不足而不能有效地保養(yǎng)房屋。 傳統(tǒng)管理是按產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)劃分的部門管理，往往一個完整的物業(yè)區(qū)域，其內(nèi)部各個物業(yè)因 產(chǎn)權(quán)歸屬不同而被分割，影響了物業(yè)的統(tǒng)一管理。這種轉(zhuǎn)換既體現(xiàn)了物業(yè)業(yè)主、使用人的合法權(quán)益，又建立了新的 、適應社會主義市場經(jīng)濟秩序的政府、業(yè)主(使用人)和管理公司三者之間的法律關(guān)系和經(jīng)濟關(guān)系，實現(xiàn)業(yè)主自治和專業(yè)管理相結(jié)合的管理原則和與此相適應的管理模式。 中國房地產(chǎn)經(jīng)濟體制改革方向是商品化、市場化和住房自有化，并由此形成產(chǎn)權(quán)多元化 和管理社會化的新格局。 (二)提高房地產(chǎn)經(jīng)營活動的效益現(xiàn)在，發(fā)展商終于 明白，優(yōu)良、方便的物業(yè)管理是樹立企業(yè)形象，招攬用戶，推銷物業(yè)的重要手段和策略。 規(guī)范化的物業(yè)管理與社區(qū)建設相結(jié)合，能使物業(yè)區(qū)域形成一個具有“陶冶情操、凈化心靈、提升精神”的微型社會。 (5)能使市民一道參與制定涉及他們?nèi)粘Ｉ?，特別是健康和福利的各項政策決定；