【正文】 因此，當(dāng)前公司應(yīng)該在識(shí)別、細(xì)化業(yè)務(wù)外包工作（即通常所稱的模式選擇）的同時(shí)，立即啟動(dòng)管理外包工作。鑒于現(xiàn)在某某遷建的形勢(shì)與2010年1月商住公司工商登記時(shí)的情況已發(fā)生了較大的變化，商住公司的現(xiàn)行配置已無法有效運(yùn)行。性質(zhì)分析：第一階段的資金缺口必須依靠外部融資；第二階段的資金缺口實(shí)際上絕大部分為住房預(yù)售前的工程款，可以通過延期支付或提前收款優(yōu)惠等方式緩解部分。在小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段應(yīng)提出明確的物管目標(biāo)要求，在房屋建筑方案設(shè)計(jì)結(jié)束后出臺(tái)小區(qū)物管方案，對(duì)初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)提出專項(xiàng)要求，參與施工圖的會(huì)審。推行工程監(jiān)理制，在項(xiàng)目建設(shè)階段管理機(jī)構(gòu)模式的主導(dǎo)思想是：建立小業(yè)主大監(jiān)理的組織模式。關(guān)鍵是要考慮穩(wěn)定性和低成本。、供貨單位招標(biāo)對(duì)需采購材料的品牌、價(jià)格、性能有了明確要求后，需要擇優(yōu)選擇最有利于我公司的產(chǎn)品，所以對(duì)供貨單位的選擇確定顯得非常重要。、五通一平土地拿到并完成整體方案設(shè)計(jì)后需進(jìn)行施工場(chǎng)地的“五通一平”，落實(shí)施工用水、電等外部條件，這是施工隊(duì)伍進(jìn)場(chǎng)施工的前提條件。：住房銷售必須時(shí)刻關(guān)注國家宏觀調(diào)控政策、集團(tuán)搬遷人事政策以及職工對(duì)住房需求、能力的動(dòng)態(tài)變化，切實(shí)解決職工的最大需求而不產(chǎn)生積壓。大體遵循三個(gè)原則。但擬供我方的地塊目前給定的指標(biāo)相當(dāng)差，無法滿足某某職工的基本需要，因此必須調(diào)整。六、商住項(xiàng)目管理的內(nèi)容某某房地產(chǎn)開發(fā)公司是站在投資主體的立場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行綜合性的管理。在公司管理體系中，第Ⅳ層次制度所涉及的內(nèi)容最多，構(gòu)建的工作量也最大。　　第Ⅲ層次制度　　第Ⅲ層次制度主要是指某些第Ⅱ?qū)哟沃贫认碌姆种е贫?。　　　　　第Ⅰ層次制度　　第Ⅰ層次制度是指企業(yè)的基本管理制度，就是《公司法》所規(guī)定的屬于股東會(huì)、董事會(huì)職權(quán)范圍內(nèi)的管理制度，包括公司章程、法人治理結(jié)構(gòu)、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、組織機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)、公司財(cái)務(wù)/會(huì)計(jì)制度、公司薪酬制度、企業(yè)品牌/文化建設(shè)等。項(xiàng)目管理部職責(zé)是公司多項(xiàng)目并行情況下的組織方式，可采取針對(duì)每一具體單位項(xiàng)目設(shè)立一個(gè)項(xiàng)目專責(zé)組，通過矩陣組織完成項(xiàng)目的職能統(tǒng)籌。（13）及時(shí)完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。（5）挖掘新的客戶來源，跟蹤潛在客戶，并對(duì)客戶資料進(jìn)行整理。（10）對(duì)工程管理過程中的文件、資料進(jìn)行管理。(3)負(fù)責(zé)會(huì)同市場(chǎng)銷售部確定樓宇室內(nèi)、外主要建筑材料的規(guī)格、品牌等選用方案的確定工作，并報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)審批。、督促檢查現(xiàn)場(chǎng)工作的準(zhǔn)確性控制。、協(xié)助業(yè)主做好項(xiàng)目竣工驗(yàn)收工作。、負(fù)責(zé)對(duì)施工單位提出的工程變更會(huì)同業(yè)主、監(jiān)理、設(shè)計(jì)方等進(jìn)行認(rèn)真分析，作出合理科學(xué)的書面意見。管理咨詢（監(jiān)理）項(xiàng)目部建設(shè)應(yīng)注意重管理績效，有效發(fā)揮個(gè)體成員的積極性，并充分利用集體協(xié)作的成果。因此，項(xiàng)目管理要做到各部門及各級(jí)人員的責(zé)任明確、權(quán)力恰當(dāng)、權(quán)責(zé)對(duì)等、激勵(lì)合理。小業(yè)主、大監(jiān)理、社會(huì)化原則考慮到我國現(xiàn)在實(shí)行強(qiáng)制的工程監(jiān)理制度，在國際上把這類服務(wù)歸為工程咨詢服務(wù)，我國的建設(shè)工程監(jiān)理屬于國際上業(yè)主方項(xiàng)目管理的范疇。（三）、項(xiàng)目的合同結(jié)構(gòu) 四、商住項(xiàng)目管理組織模式、結(jié)構(gòu)及職責(zé)（一）、管理組織模式建立的基本原則：項(xiàng)目法人制原則采取項(xiàng)目法人制組織形式，將職工家屬區(qū)商住建設(shè)事項(xiàng)與某某兩公司生產(chǎn)經(jīng)營事項(xiàng)在決策體系、日常管理、核算歸集、法律責(zé)任等方面徹底分離，達(dá)到現(xiàn)代企業(yè)制度要求的主輔分離要求。如果要外部開發(fā)商名正言順地承擔(dān)責(zé)任則必須轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)或商住土地權(quán)屬，風(fēng)險(xiǎn)太高。按理說，通過對(duì)商品房開發(fā)序列的定銷、團(tuán)購化技術(shù)處理后可以實(shí)現(xiàn)與原集資建房模式的無縫對(duì)接。但三項(xiàng)目統(tǒng)一指揮的方式已難以運(yùn)行，必須及時(shí)、依法調(diào)整。地塊周邊環(huán)境：某某商住地塊位于綠島新區(qū)，某某項(xiàng)目又是開拓者角色，因此，無論施工條件還是使用條件的完備某某均需要付出很大努力才行。就其原因有二：一是我國基礎(chǔ)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境與西方發(fā)達(dá)國家相差較遠(yuǎn)，誠信和法治這兩根支柱均較弱，不足以廣泛推廣；二是不排除在業(yè)主強(qiáng)勢(shì)和對(duì)成本（投資額）不敏感的背景下，還是有一定的市場(chǎng)基礎(chǔ)。29新政”）具體內(nèi)容包括了限購、限貸、征收房產(chǎn)稅等更具實(shí)質(zhì)性的殺傷手段，各地方也紛紛落實(shí)調(diào)控細(xì)則。質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)： 質(zhì)量要求不低于“雅仕居”二期（建筑結(jié)構(gòu)獲“三峽杯”稱號(hào)），爭取部分組團(tuán)評(píng)為重慶市綠色生態(tài)住宅小區(qū)。商住項(xiàng)目的實(shí)施對(duì)減少兩公司的異地通勤費(fèi)用，改善職工的居住環(huán)境，幫助企業(yè)吸引和留住人才有重要作用。商住項(xiàng)目管理規(guī)劃大綱目錄一、 商住項(xiàng)目的背景、目標(biāo)和任務(wù)：二、 商住項(xiàng)目所處環(huán)境和條件；三、 商住項(xiàng)目的項(xiàng)目結(jié)構(gòu)、管理模式以及合同結(jié)構(gòu)；四、 商住項(xiàng)目管理組織模式、結(jié)構(gòu)及職責(zé)；五、 商住公司管理體系構(gòu)建；六、 商住項(xiàng)目管理的內(nèi)容；七、 商住公司人力資源管理計(jì)劃；八、 商住項(xiàng)目資金需求計(jì)劃；九、 其他有關(guān)組織、管理、經(jīng)濟(jì)保障措施（建議）。商住項(xiàng)目與某某特裝和某某股份兩公司搬遷項(xiàng)目有內(nèi)在聯(lián)系盡管商住項(xiàng)目區(qū)別于某某特裝和某某股份遷建項(xiàng)目的特征明顯：建設(shè)主體不同、建設(shè)項(xiàng)目投資性質(zhì)不同、經(jīng)營管理類別不同，但由于商住項(xiàng)目的用戶是兩公司職工家庭，又使三個(gè)主體、兩類項(xiàng)目之間產(chǎn)生了一定的內(nèi)在聯(lián)系（商住項(xiàng)目的定向銷售和職工團(tuán)購也是其本質(zhì)聯(lián)系）。二、商住項(xiàng)目所處環(huán)境和條件（一）、宏觀環(huán)境：處于當(dāng)前國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施最嚴(yán)厲調(diào)控的敏感期：房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了近十年的高速發(fā)展，特別是在國家實(shí)施單一的市場(chǎng)化措施后，房地產(chǎn)更是充當(dāng)了國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和金融危機(jī)期間拯救經(jīng)濟(jì)發(fā)展的火車頭角色，伴生出大量的社會(huì)問題。這也宣告房地產(chǎn)及建筑領(lǐng)域的經(jīng)營由利用“體制優(yōu)勢(shì)”的時(shí)代轉(zhuǎn)向了依靠專業(yè)化的新階段，規(guī)范化和職業(yè)化將是其顯著特征。兩方面的變化對(duì)某某均是負(fù)面影響，使某某在地方政府的合作中處于越來越弱勢(shì)的地位，我方的潛在利益容易遭到侵蝕。兩公司統(tǒng)一政策、同步搬遷的基礎(chǔ)在逐漸銷蝕。當(dāng)前，雖然組建了商住項(xiàng)目公司，但要求由股份公司指揮部統(tǒng)一管理，這就更加重了股份公司的管理負(fù)擔(dān)。而且我們應(yīng)當(dāng)相信某某的建設(shè)者能夠繼往開來，為某某的搬遷再立新功。關(guān)于管理組織，辦公會(huì)明確過堅(jiān)持“小業(yè)主、大咨詢、社會(huì)化”的組織模式，實(shí)質(zhì)上就是借用監(jiān)理公司的技術(shù)力量，使其在承擔(dān)施工監(jiān)理的同時(shí)還完成設(shè)計(jì)、招標(biāo)環(huán)節(jié)的監(jiān)理服務(wù)。因此，要實(shí)現(xiàn)基本的用戶滿意，商住公司必須自始至終建立起忠實(shí)業(yè)主、受托管理的理念和制度，必須借鑒、堅(jiān)持企業(yè)傳統(tǒng)上行之有效的民主決策、民主管理的途徑和方式，讓廣大職工家庭不僅對(duì)結(jié)果滿意，還對(duì)過程放心。結(jié)合國家當(dāng)前法律法規(guī)和某某住房建設(shè)成功經(jīng)驗(yàn)，歸納為“小業(yè)主、大監(jiān)理、社會(huì)化”原則。它涉及生產(chǎn)、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、材料、成本、預(yù)算、合同各個(gè)環(huán)節(jié)。（2）、技術(shù)咨詢、負(fù)責(zé)審查設(shè)計(jì)施工圖、符核工程量、并對(duì)施工圖出現(xiàn)的問題提出合理化建議。、開展項(xiàng)目中間評(píng)價(jià)工作，每月定期向業(yè)主提供項(xiàng)目咨詢報(bào)告，并及時(shí)提供項(xiàng)目有關(guān)的進(jìn)度、質(zhì)量、費(fèi)用等方面的情況，及時(shí)向業(yè)主提供工程建設(shè)中的動(dòng)態(tài)信息。、督促和檢查監(jiān)理單位，是否履行監(jiān)理合同和《建設(shè)工程監(jiān)理規(guī)范》（GB503192000），嚴(yán)格履行監(jiān)理職能，是否履行《監(jiān)理規(guī)劃》和《監(jiān)理實(shí)施細(xì)則》。每月對(duì)安全措施執(zhí)行情況進(jìn)行評(píng)價(jià)。（7）參與規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)的委托；負(fù)責(zé)編制設(shè)計(jì)任務(wù)書；組織規(guī)劃、景觀設(shè)計(jì)方案的論證； 組織建筑設(shè)計(jì)的評(píng)審；辦理施工前設(shè)計(jì)變更文件和施工中變更文件的辦理。（2）根據(jù)公司的發(fā)展戰(zhàn)略制定房地產(chǎn)的各項(xiàng)推廣策劃方案。（10）提出項(xiàng)目（前期)的策劃代理公司、廣告代理公司、印刷單位合格名冊(cè)，向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)考察、洽談情況。（7） 負(fù)責(zé)公司的融資公司，確?，F(xiàn)金流需要；（8） 負(fù)責(zé)公司稅務(wù)管理工作。因此對(duì)所建立的管理體系文件進(jìn)行分級(jí)是極為必要的，有利于企業(yè)管理模式的整體化和清晰化。　　各分體系的內(nèi)容（制度的內(nèi)涵）主要包括公司層級(jí)的各項(xiàng)管理方法。此部分可以依據(jù)項(xiàng)目管理責(zé)任書或合作協(xié)議由項(xiàng)目部制定，公司經(jīng)營班子審定?！　。?、必須做到結(jié)構(gòu)完整、規(guī)則嚴(yán)謹(jǐn)、接口明確。委托策劃單位完成總體方案策劃，作為內(nèi)部項(xiàng)目建議書和規(guī)劃招標(biāo)的設(shè)計(jì)任務(wù)書；規(guī)劃設(shè)計(jì)單位依據(jù)總體方案策劃編制項(xiàng)目修建性祥規(guī)；可研單位結(jié)合修建性祥規(guī)編制可行性研究報(bào)告的編制；甲方組織專家對(duì)修建性祥規(guī)和可行性研究報(bào)告進(jìn)行評(píng)審并提出修正意見向政府職能部門報(bào)出請(qǐng)予審批。同時(shí)，高出金額資金的返還涉及國土、財(cái)政、園區(qū)和某某四部門以及用途、渠道技巧處理，必須認(rèn)真對(duì)待，精誠合作才行。它是以后房屋施工的依據(jù)，也是房屋竣工驗(yàn)收的依據(jù)。對(duì)需要辦理按揭的職工家庭，組織職工與銀行辦理按揭