【正文】 某均需要付出很大努力才行。自2010年6月4日某某股份和某某特裝的全面分開和2010年南方摩托公司的成立為標(biāo)志，某某集團(tuán)正式拉開了摩托車、軍品專業(yè)化整合的序幕：某某股份的制造基地新定位，消減了某某遷建在某某的意義；特裝公司也面臨某某集團(tuán)范圍內(nèi)的軍品專業(yè)整合，為特裝公司的遷建帶來了更大的變數(shù)。某某集團(tuán)整體搬遷的內(nèi)涵已發(fā)生了較大變化，而且隨著時(shí)間的變化，其變化的范圍將越來越明顯、深刻。相反，三項(xiàng)目將更多地隨著主體的變化而變化。但三項(xiàng)目統(tǒng)一指揮的方式已難以運(yùn)行，必須及時(shí)、依法調(diào)整。而近十年來，國家對(duì)建設(shè)管理領(lǐng)域的法律法規(guī)建設(shè)力度很大，如果不是持續(xù)跟蹤學(xué)習(xí)，已很難適應(yīng)當(dāng)前形勢(shì)。因此，也間接造成了集團(tuán)經(jīng)營管理系統(tǒng)缺少建設(shè)管理經(jīng)驗(yàn)。但企業(yè)生產(chǎn)建設(shè)與職工住房建設(shè)畢竟是兩套不同的運(yùn)作體系，要能基本運(yùn)行，必須解決以下幾方面的問題：一是指揮部層面如何承接和發(fā)揚(yáng)某某既有的住房建設(shè)經(jīng)驗(yàn)和傳統(tǒng)，搞好指揮；二是具體操作人員如何在新機(jī)制下調(diào)整適應(yīng)也有個(gè)過程；三是如何滿足特裝公司的實(shí)質(zhì)和形式要求。按理說，通過對(duì)商品房開發(fā)序列的定銷、團(tuán)購化技術(shù)處理后可以實(shí)現(xiàn)與原集資建房模式的無縫對(duì)接。相對(duì)來講，現(xiàn)在的項(xiàng)目公司的業(yè)務(wù)是比較單一的，只是項(xiàng)目的規(guī)模大一點(diǎn)、外部的銜接多一些，但定位差異不明顯的情況下，職工銷售方面的統(tǒng)籌難度反而小些。但不管怎么講，某某在職工住房建設(shè)上是有很好傳統(tǒng)和基礎(chǔ)的企業(yè)，這應(yīng)該是西南兵工業(yè)界、某某職工的共識(shí)，也是當(dāng)時(shí)總體遷建同步建設(shè)商住區(qū)的決策基礎(chǔ)。三、商住項(xiàng)目的項(xiàng)目結(jié)構(gòu)、管理模式及合同結(jié)構(gòu)（一）、商住項(xiàng)目的項(xiàng)目結(jié)構(gòu)：（二）、項(xiàng)目運(yùn)行模式選擇目前，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)已是社會(huì)化分工非常成熟的行業(yè)，在項(xiàng)目投資決策、項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施以及項(xiàng)目使用管理三階段，房地產(chǎn)開發(fā)商并不需要在房地產(chǎn)開發(fā)的融資、拿地、策劃規(guī)劃、設(shè)計(jì)、采購、施工、銷售、交房及物管等各個(gè)環(huán)節(jié)都親歷親為；作為專業(yè)整合商，房地產(chǎn)開發(fā)商主要專注于項(xiàng)目決策期的融資、拿地、規(guī)劃工作，項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施期的科學(xué)外包和大宗材料、關(guān)鍵品保設(shè)備的采購等影響項(xiàng)目全局的工作；基本上諸如策劃調(diào)研、設(shè)計(jì)、施工、銷售、交房及物管等專業(yè)性工作均在外包范圍，由更加專業(yè)的社會(huì)單位實(shí)施。如果要外部開發(fā)商名正言順地承擔(dān)責(zé)任則必須轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)或商住土地權(quán)屬，風(fēng)險(xiǎn)太高。因此，依賴社會(huì)開發(fā)商來整體開發(fā)融資的必要性不是很充足；其三、在明確“規(guī)劃設(shè)計(jì)單位與承制單位分開發(fā)包，同時(shí)規(guī)劃設(shè)計(jì)與承制原則上不能由同一家單位承擔(dān)”的情況下，實(shí)質(zhì)只剩下項(xiàng)目管理和施工外包兩件主要工作?？磥?，資金問題和管理問題打包解決的難度較大。唯一未明確的就只有施工的發(fā)包方式：是采取施工總承包方式還是實(shí)行土建單位總承包管理、甲方主導(dǎo)專業(yè)分包的方式。（三）、項(xiàng)目的合同結(jié)構(gòu) 四、商住項(xiàng)目管理組織模式、結(jié)構(gòu)及職責(zé)（一）、管理組織模式建立的基本原則：項(xiàng)目法人制原則采取項(xiàng)目法人制組織形式，將職工家屬區(qū)商住建設(shè)事項(xiàng)與某某兩公司生產(chǎn)經(jīng)營事項(xiàng)在決策體系、日常管理、核算歸集、法律責(zé)任等方面徹底分離，達(dá)到現(xiàn)代企業(yè)制度要求的主輔分離要求。公司化治理結(jié)構(gòu)原則集團(tuán)健全商住公司內(nèi)部的股東會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)和經(jīng)理班子等決策、執(zhí)行和監(jiān)督機(jī)構(gòu)并有效運(yùn)行，避免多頭領(lǐng)導(dǎo)、多頭指揮和無人負(fù)責(zé)的現(xiàn)象發(fā)生。但不管外在形式如何變化，在某某職工的心理接受度上，某某新區(qū)商住項(xiàng)目仍然是某某職工內(nèi)部的集資建房。這是某某商住項(xiàng)目區(qū)別于社會(huì)商品房運(yùn)作的顯著差異。小業(yè)主、大監(jiān)理、社會(huì)化原則考慮到我國現(xiàn)在實(shí)行強(qiáng)制的工程監(jiān)理制度，在國際上把這類服務(wù)歸為工程咨詢服務(wù)，我國的建設(shè)工程監(jiān)理屬于國際上業(yè)主方項(xiàng)目管理的范疇。因此項(xiàng)目公司可以采取業(yè)主方與項(xiàng)目管理公司共同管理的模式實(shí)施項(xiàng)目管理，將工程監(jiān)理的范圍由強(qiáng)制的施工領(lǐng)域向規(guī)劃設(shè)計(jì)乃至項(xiàng)目決策階段延伸，減少項(xiàng)目公司內(nèi)部的組織機(jī)構(gòu)和人員規(guī)模，使項(xiàng)目公司小型化。使當(dāng)前社會(huì)化、專業(yè)化的成果能更多地為某某職工分享。責(zé)、權(quán)、利平衡原則項(xiàng)目的不可重復(fù)性使項(xiàng)目管理區(qū)別于企業(yè)的日常經(jīng)營管理，不具有管理標(biāo)準(zhǔn)的復(fù)制性。因此，項(xiàng)目管理要做到各部門及各級(jí)人員的責(zé)任明確、權(quán)力恰當(dāng)、權(quán)責(zé)對(duì)等、激勵(lì)合理。管理咨詢項(xiàng)目部具有明確的目標(biāo)和自己一套嚴(yán)格的管理制度。建筑工程項(xiàng)目管理是一項(xiàng)綜合的系統(tǒng)工程。（3）樹立項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)意識(shí)，努力做到：圍繞項(xiàng)目目標(biāo)而形成和諧一致、高效的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)；建立協(xié)同工作的管理機(jī)制和工作模式，建立暢通的信息溝通渠道和各方共享的信息工作平臺(tái)，保證信息及時(shí)、有效和準(zhǔn)確地傳遞。管理咨詢（監(jiān)理）項(xiàng)目部建設(shè)應(yīng)注意重管理績效，有效發(fā)揮個(gè)體成員的積極性，并充分利用集體協(xié)作的成果。定期評(píng)估運(yùn)作績效，有效發(fā)揮和調(diào)動(dòng)各成員的工作積極性和責(zé)任感。管理服務(wù)內(nèi)容（1）、項(xiàng)目管理咨詢依據(jù)建立管理咨詢服務(wù)合同、監(jiān)理委托合同、施工承包合同及合同附件；立項(xiàng)審批文件、設(shè)計(jì)文件、地質(zhì)勘查報(bào)告、設(shè)計(jì)施工圖等；《中華人民共和國建筑法》、《招投標(biāo)法》、《合同法》等相關(guān)法律法規(guī)；《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令第279號(hào)）、《建設(shè)工程安全條文》（國務(wù)院令第393號(hào)）、建設(shè)部頒發(fā)的《工程建設(shè)強(qiáng)制性條例》、《建設(shè)工程監(jiān)理規(guī)范》（GB503192000）及國家和地方最新頒布實(shí)施的規(guī)范、條例等。、負(fù)責(zé)對(duì)工程進(jìn)度付款進(jìn)行審核并提出審核意見。、負(fù)責(zé)對(duì)施工單位提出的工程變更會(huì)同業(yè)主、監(jiān)理、設(shè)計(jì)方等進(jìn)行認(rèn)真分析，作出合理科學(xué)的書面意見。、提供合同管理、進(jìn)度管理、投資控制等方面的咨詢服務(wù)工作。、協(xié)助業(yè)主組織設(shè)計(jì)技術(shù)交底會(huì)議、督促施工單位按時(shí)準(zhǔn)備好相關(guān)資料。、要求施工單位按月報(bào)進(jìn)度計(jì)劃，對(duì)實(shí)際進(jìn)度和計(jì)劃工期進(jìn)行動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)分析，及時(shí)將各點(diǎn)工程進(jìn)度報(bào)告和信息提供給業(yè)主。、協(xié)助業(yè)主做好項(xiàng)目竣工驗(yàn)收工作。（4）、監(jiān)督檢查組、建立定期到現(xiàn)場對(duì)各工地進(jìn)行檢查一次的檢查制度，檢查各參建單位是否按工程建設(shè)程序和相關(guān)規(guī)范執(zhí)行。督促檢查施工單位嚴(yán)格按照有關(guān)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范等按照設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行施工。、督促檢查施工單位按月報(bào)進(jìn)度計(jì)劃和根據(jù)計(jì)劃進(jìn)度檢查實(shí)際進(jìn)度，對(duì)實(shí)際進(jìn)度進(jìn)行動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)分析，并及時(shí)將進(jìn)度報(bào)告和信息提供給業(yè)主。、督促檢查現(xiàn)場工作的準(zhǔn)確性控制。對(duì)計(jì)量進(jìn)行審核和評(píng)價(jià)。、協(xié)助業(yè)主做好施工現(xiàn)場的安全檢查、安全管理工作。（5）、對(duì)甲方的定期溝通匯報(bào)制度（三）、項(xiàng)目公司組織機(jī)構(gòu)圖： （四）、咨詢機(jī)構(gòu)與項(xiàng)目公司的對(duì)接關(guān)系圖：40 / 40（五）、項(xiàng)目公司內(nèi)部各級(jí)部門職能、職責(zé)工程部職責(zé)（1）認(rèn)真執(zhí)行國家及公司制定的有關(guān)工程建設(shè)方面的政策、法令、規(guī)定、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)程序和工程施工程序。(3)負(fù)責(zé)會(huì)同市場銷售部確定樓宇室內(nèi)、外主要建筑材料的規(guī)格、品牌等選用方案的確定工作，并報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)審批。保證按形象進(jìn)度和計(jì)劃要求，做好公司應(yīng)供工程材料、設(shè)備的檢驗(yàn)工作。（6）代表公司與管理咨詢機(jī)構(gòu)的技術(shù)組對(duì)接，與監(jiān)理機(jī)構(gòu)對(duì)接，確認(rèn)監(jiān)理、施工方實(shí)施進(jìn)度并協(xié)調(diào)甲方資金支付；協(xié)調(diào)承建、監(jiān)理、設(shè)計(jì)、供貨與相關(guān)單位之間的關(guān)系。（8）負(fù)責(zé)落實(shí)工程地質(zhì)、水文地質(zhì)的勘察工作，組織開發(fā)項(xiàng)目的放驗(yàn)線工作；負(fù)責(zé)開發(fā)項(xiàng)目施工過程中質(zhì)量、安全、投資的控制等各方面管理；負(fù)責(zé)技術(shù)簽證、設(shè)計(jì)變更、基礎(chǔ)隱蔽工程的記錄、檢查、驗(yàn)收工作，做好施工現(xiàn)場綜合調(diào)度工作；全面掌握施工現(xiàn)場建設(shè)進(jìn)展情況，協(xié)調(diào)與施工安排、單位工程及配套項(xiàng)目建設(shè)的關(guān)系；統(tǒng)籌現(xiàn)場水、電、路、材料供應(yīng)、機(jī)械設(shè)備、施工力量的平衡。（10）對(duì)工程管理過程中的文件、資料進(jìn)行管理。（12）及時(shí)完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。市場銷售部部門職責(zé)（1）協(xié)助公司制定發(fā)展戰(zhàn)略、規(guī)劃開發(fā)項(xiàng)目及產(chǎn)品的市場定位提供適應(yīng)當(dāng)前市場需求的規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型方案等市場信息；辦理項(xiàng)目的預(yù)售許可手續(xù)；項(xiàng)目交付使用時(shí)協(xié)助物業(yè)管理公司做好房屋的驗(yàn)收、交接及與客戶的關(guān)系協(xié)調(diào)等工作。（3）深入了解項(xiàng)目的經(jīng)營特色和經(jīng)營情況，參與項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的評(píng)審，定期收集房地產(chǎn)信息，不斷推出各種促銷手段和措施在委托策劃代理公司前，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的前期宣傳和推廣。（5）挖掘新的客戶來源，跟蹤潛在客戶，并對(duì)客戶資料進(jìn)行整理。（7）提出或代表客戶提出設(shè)計(jì)變更申請(qǐng)，參與重大設(shè)計(jì)變更的評(píng)審，參與設(shè)計(jì)改進(jìn)分析，提出改進(jìn)方案。（9）監(jiān)督、檢查、評(píng)價(jià)主控供方的工作，對(duì)策劃代理公司、廣告代理公司的工作提出考核意見和改進(jìn)建議。（11）負(fù)責(zé)簽訂購房協(xié)議（購房合同），嚴(yán)格按照協(xié)議或合同規(guī)定的內(nèi)容填寫。（13）及時(shí)完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。（2）按照公司合同、章程以及國家有關(guān)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定實(shí)施財(cái)務(wù)工作,做到手續(xù)完備，內(nèi)容真實(shí)，數(shù)字