【正文】 第十四章 研究結(jié)論發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)及服務(wù)于服務(wù)業(yè)是貫徹落實科學發(fā)展觀，實施國民經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的需要，黨中央、國務(wù)院歷來重視服務(wù)業(yè)發(fā)展，制定了一系列鼓勵和支持發(fā)展的政策措施，取得了明顯成效。做好市場調(diào)研，與專業(yè)公司合作，通過詳細、周全的計劃，制定超前于現(xiàn)階段的項目規(guī)劃和設(shè)計方案，使項目落成后仍然領(lǐng)先與市場。 財務(wù)評價結(jié)論及建議通過對本項目財務(wù)評價結(jié)果的分析，項目經(jīng)濟效益較好，投資回收期也是較短的，并具有一定的抗風險能力，因此，本項目在經(jīng)濟上是可行的。 財務(wù)評價 總成本預(yù)測開發(fā)建設(shè)投資匯總表序號建筑面積㎡單方成本元/㎡建筑總投資（萬元）一期98487二期74375合計172862 營業(yè)收入（含稅）項目總建筑面積172112㎡，計劃全部對外銷售76410㎡。第十一章 工程招標根據(jù)國家發(fā)展與改革委員會發(fā)布的《工程建設(shè)項目招標范圍和規(guī)定》及建設(shè)項目可行性研究報告增加招標內(nèi)容和核準招標事項暫行規(guī)定》的規(guī)定，對本項目所涉及的地質(zhì)勘查、工程設(shè)計、工程監(jiān)理、工程施工以及設(shè)備采購等相關(guān)工作均采取招投標制，在招標過程中嚴格遵守《中華人民共和國招投標法》。其他費用按規(guī)定計取，合計13925萬元。設(shè)備及工器具購置費本項目設(shè)備主要為電梯、水泵及門市房貨架等設(shè)備，根據(jù)建設(shè)單位考察后，按廠家報價或出廠價格估算總額3031萬元。結(jié)合本項目的特點、資金籌措方案，參照類此工程建設(shè)的經(jīng)驗，確定項目建設(shè)期為3年。除交通干道外，硬質(zhì)地、路面將采用滲水材料，同時設(shè)置滲漏溝，以補充地下水。在供熱管網(wǎng)各環(huán)路的建筑路口處安裝采暖平衡閥，以利于管道的水力平衡，達到節(jié)能目的。按建筑物性質(zhì)的不同采用不同的供電負荷等級，火災(zāi)照明和疏散指示燈采用蓄電池作備用電源；消防用電設(shè)備采用單獨的供電回路，消防用電設(shè)備的配電線路穿管保護。根據(jù)《建筑設(shè)計消防規(guī)范》要求，室外消火栓用水量為25L／s。建筑及每個防火分區(qū)通往室外的安全出口不應(yīng)少于2個。第六章 消防 設(shè)計依據(jù)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GB50016—2006）；《建筑滅火器設(shè)置設(shè)計規(guī)》（GB50140—2005）；《民用建筑設(shè)計通則》（GB50352—2005） 工程特征本項目建筑物耐火等級為二級，火災(zāi)主要隱患是房屋起火。生活垃圾的處理實行袋裝化、分類集中、分類處理、定時、定點有環(huán)衛(wèi)部門集中運至生活垃圾衛(wèi)生填埋場處理。⑶施工現(xiàn)場生活垃圾處理工程承包單位應(yīng)與當?shù)丨h(huán)保部門聯(lián)系，及時清運施工現(xiàn)場的生活廢物，臨時廁所應(yīng)用水沖式。 主要污染物粉塵污染工程施工期間，引起粉塵污染的因素較多，有道路揚塵，也有料堆的風吹揚塵、裝卸揚塵和經(jīng)過車輛引起的路面積塵再揚起等；此外，水泥、砂等物料在拌和過程中均易起塵，現(xiàn)場拌和隨施工點移動而移動，其影響范圍較大；若遇上雨季，雨水沖刷及車輛的碾壓，也會使施工現(xiàn)場變得泥濘不堪。市話網(wǎng)的光纜容量由當?shù)氐木W(wǎng)絡(luò)運營協(xié)商確定。污水排放總量：污水排放總量按給水量的80%計算，經(jīng)計算項目最高日污水量為52噸。水源水源由城市供水管網(wǎng)供給，接入點為建華路一側(cè)的建設(shè)用地紅線位置，管徑為100㎜?；馂?zāi)自動報警系統(tǒng)：根據(jù)要求，大中型商場必須設(shè)置火災(zāi)自動報警系統(tǒng)，需設(shè)計自動噴水滅火裝置。用電設(shè)備裝機容量按照《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》及《建筑電氣常用數(shù)據(jù)手冊》有關(guān)要求，參照類似建筑實際用電情況按20W/㎡進行估算，用電負荷約為2765kw。根據(jù)建材家居功能要求，每棟建筑均分為以下幾個功能區(qū)；商品區(qū)：包括各類裝飾材料分類布局、服務(wù)區(qū)和收銀網(wǎng)點等；家裝區(qū)：包括家裝公司的分支，設(shè)計、施工區(qū)等；流通區(qū)：包括商品的采購、存儲、流通等；辦公區(qū)：包括各個職能部門的辦公場所和設(shè)備等。場區(qū)雨水采取有組織方式排放，通過場內(nèi)雨水管網(wǎng)排入市區(qū)雨水管網(wǎng)。項目建設(shè)符合松原總體規(guī)劃要求：項目的建設(shè)對松原市前郭縣經(jīng)濟發(fā)展起促進作用；建設(shè)方案經(jīng)濟合理，以降低成本、節(jié)省建設(shè)投資；建筑形式力圖實用，并具有一定的超前性。含水層厚度為8~12m，干水層埋深一般為55~85m，水位埋深一般為10~15m，但井桶水量為50~60m/h。C左右，春季干旱多風，夏季濕熱多雨，秋季涼爽、晝夜溫差大，冬季寒冷降雪少、冰凍期長。 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，給排水通道，集中供熱布局合理，居民生活用液化氣供應(yīng)充足。2006年，全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值474億元，全口徑財政收入達到45億元，綜合經(jīng)濟實力已位居全省第三位，2007年，全市地區(qū)生產(chǎn)總值預(yù)計可達600億元，全口徑財政收入預(yù)計可達65億元。第3章 建設(shè)條件 商貿(mào)物流中心項目選址位于前郭縣瓦房街以西，平安街以東，建華街以北區(qū)域，原為前郭縣面粉廠和第一植物油廠舊廠區(qū)，內(nèi)有鐵路專用線497m可供項目運輸使用。 建設(shè)規(guī)模 根據(jù)上述經(jīng)營目標及范圍，確定本項目主要建設(shè)家居購物廣場及配套倉儲、賓館等服務(wù)設(shè)施，總建筑面積206247㎡。目前我國0~14歲的兒童約有28000萬人，市場規(guī)模可達到280億元。隨著現(xiàn)代化辦公大樓和公共建筑的建成，加之昔日的辦公家具又值更新?lián)Q代，不同門類的高中檔辦公家具的需求激增。 2008年我國家具需求量為2560億人民幣，同比增長26%以上。 商品住宅價格漲幅明顯隨著房地產(chǎn)開發(fā)力度的加大，按照城市人口配比，松原市房地產(chǎn)市場幾乎接近飽和。特別是近年來，提出了創(chuàng)建“國家環(huán)保園林城”、中國優(yōu)秀旅游城”，“國家衛(wèi)生城”、“國家環(huán)保模范城”、“全國文明城”、“五城聯(lián)創(chuàng)”的宏偉戰(zhàn)略目標，并要在五年內(nèi)全部實現(xiàn)。供給回升，開工面積強力反彈。全國商品房的銷售，%，創(chuàng)自1998年房改以來歷史同期最高水平。在國家經(jīng)濟刺激政策和通貨膨脹預(yù)期等因素的影響下，今年我國房地產(chǎn)形勢看好，出現(xiàn)了投資加快、銷售增加、價格快速上漲等新情況、新特點。西距松原火車站、客運總站500米，東離大廣高速、長白高速松原出、入口1公里路程，物流、信息流、商貿(mào)流活躍，地理位置優(yōu)越占地面積106927㎡。增長幅度達到20%左右。同比增加35%。二、松原房地產(chǎn)市場形勢（1）房地產(chǎn)開發(fā)投資增速松原作為新興的年輕城市，建市10余年來，一直致力余城市建設(shè)和發(fā)展。盡管北京、上海等一線城市房價漲幅有所放緩，但西寧、銀川、天津、南昌等二、三線城市房價卻加速上漲，這表明我國房地產(chǎn)的漲價潮正由一線城市向省會、中小城市等二、三線城市蔓延。僅2009年的前三季度。國家發(fā)展計劃委員會審定出版的《投資項目可行性研究指南(試用版）》[計辦投資（2002）15號]（電力出版社出版）；《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)的若干意見》（國發(fā)[2007]7號）《吉林省經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃》《松原市“十一五”規(guī)劃》：《松原市城市總體規(guī)劃》：項目建設(shè)單位委托編制可行性研究報告的合同書；建設(shè)單位提供的其他有關(guān)資料。項目建設(shè)背景及建設(shè)的必要性；要求分析與建設(shè)規(guī)模；建設(shè)方案；投資估算及資金籌措；財務(wù)評價；一、房地產(chǎn)市場前景2009年—2010年全國房地產(chǎn)市場急劇升溫。全國商品房的銷售，%，創(chuàng)自1998年房改以來歷史同期最高水平。供給回升，開工面積強力反彈。特別是近年來，提出了創(chuàng)建“國家環(huán)保園林城”、中國優(yōu)秀旅游城”，“國家衛(wèi)生城”、“國家環(huán)保模范城”、“全國文明城”、“五城聯(lián)創(chuàng)”的宏偉戰(zhàn)略目標，并要在五年內(nèi)全部實現(xiàn)。（2）商品住宅價格漲幅明顯隨著房地產(chǎn)開發(fā)力度的加大，按照城市人口配比，松原市房地產(chǎn)市場幾乎接近飽和。 加快發(fā)展房地產(chǎn)、提高服務(wù)業(yè)在三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的比重，盡快使房地產(chǎn)服務(wù)也成為國名經(jīng)濟的主導產(chǎn)業(yè)，是推進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整、加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式的比由之路，是有效能源資源短缺的瓶頸制約、提高資源利用效率的迫切需要，是適應(yīng)對外開放新形勢、實現(xiàn)綜合國力整體躍升的有效途徑。 本項目主要建筑物5棟，總建筑面積206247㎡。 投資增長，回升勢頭好于預(yù)期。其中，%；%；%；商品房銷售總額達27532億元，%，而2008年同期則下降15%。2009年， 億平方米，%。加快城市建設(shè)，提升城市品位也是松原市推進房地產(chǎn)市場開發(fā)的政策導向。但價格不是下跌反而攀升，這是松原的一大特點。國內(nèi)家具人均消費能力約17美元，僅為發(fā)達國家的1/18，產(chǎn)值比重僅占10%，發(fā)展空間巨大，我們預(yù)計未來三年國內(nèi)市場年需求量復(fù)合增長率約25%左右。辦公家具的銷售量的三成左右。我國兒童家具市場開發(fā)還處于開始階段，兒童家具市場具有較大的開發(fā)潛力。經(jīng)營方式主要以銷售及自主經(jīng)營為主，項目建成后可為3000個業(yè)戶提供經(jīng)營建材家居營業(yè)場所。占地面積106927㎡，場址地理位置優(yōu)越，環(huán)境狀況良好，交通便利。 前郭縣境內(nèi)有吉林油田管理局所屬的四個采油礦，年產(chǎn)原油450萬噸；，；年產(chǎn)化肥20萬噸的吉林省長山化肥廠和東北運輸油管理局三、五號泵站，并與中國天然氣集團公司所隸屬的吉林油田管理局、前郭煉油廠接地相鄰。廣播電臺、電視臺形成了高頻、微波、衛(wèi)星地面收轉(zhuǎn)立體傳播，有線，無線電視交叉蓋網(wǎng)。常年主導風向為西南風。據(jù)松原市水文水資源部門監(jiān)測數(shù)據(jù)統(tǒng)計，流經(jīng)松原市區(qū)的第二松花江水文數(shù)據(jù)統(tǒng)計資料如下：平均年份流量： 123億m枯水年份徑流量： 55億m歷年最小流量： 上游匯水區(qū)集水面積： 71783km水質(zhì)類別： V類水質(zhì)歷年平均高水位： 歷年最高水位： （）歷年平均水位： 2 地質(zhì)資料前郭縣地處松嫩平原，為第二松花江、松花江、嫩江、拉林河的沖積平原，大地構(gòu)造屬于松遼盆地，地貌類型由低河漫灘、高河漫灘和臺地組成，地面標高在海拔120~290m之間。根據(jù)規(guī)范要求，5棟建筑獨立建造、自成體系；總平面布置根據(jù)近遠期建設(shè)計劃的要求設(shè)計；場內(nèi)道路布置便于貨物的運送，應(yīng)符合消防和疏散要求；場區(qū)留用綠化用地；場區(qū)內(nèi)設(shè)停車場等公共設(shè)施；場區(qū)內(nèi)建筑及道路符合無障礙設(shè)計要求；本項目主要由五棟建筑組成，分為A、B、C、D、E、棟，其中A棟位于場區(qū)南側(cè)西部，E