【正文】 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了編制以上各節(jié)所述的會計報表外，還應(yīng)根據(jù)企業(yè)本身管理上的需要，編制諸如在建開發(fā)產(chǎn)品成本表、已完開發(fā)產(chǎn)品成本表等成本報表。000540000元，在發(fā)生上列各項擴(kuò)建工程開發(fā)支出和分配開發(fā)間接費(fèi)用時，應(yīng)作如下分錄入賬：如某開發(fā)企業(yè)接受市政工程管理部門的委托，代為擴(kuò)建開發(fā)小區(qū)旁邊一條道路。由于各種代建工程有著不同的開發(fā)特點和內(nèi)容，在會計上也應(yīng)根據(jù)各類代建工程成本核算的不同特點和要求，采用相應(yīng)的費(fèi)用歸集和成本核算方法。562“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶應(yīng)按房屋類別分別設(shè)置商品房、代建房、出租房、周轉(zhuǎn)房等二級賬戶，并按各成本核算對象進(jìn)行明細(xì)分類核算。貸：開發(fā)間接費(fèi)用000265借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本將應(yīng)付施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款入賬時，應(yīng)作：000180　000000000　　480000　　450000　　450000設(shè)施工程款30000　152（六）開發(fā)間接費(fèi)待配套設(shè)施完工時，再按一定標(biāo)準(zhǔn)（如有關(guān)項目的預(yù)算成本或計劃成本），分配記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶的貸方。企業(yè)用于房屋開發(fā)的各項設(shè)備，即附屬于房屋工程主體的各項設(shè)備，應(yīng)在出庫交付安裝時，記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“庫存設(shè)備”賬戶的貸方。設(shè)例中：504如果開發(fā)企業(yè)對建筑安裝工程采用招標(biāo)方式發(fā)包，并將幾個工程一并招標(biāo)發(fā)包，則在工程完工結(jié)算工程價款時，應(yīng)按各項工程的預(yù)算造價的比例，計算它們的標(biāo)價即實際建筑安裝工程費(fèi)。（三）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)開發(fā)管理費(fèi)是指應(yīng)由房屋開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用。000借；開發(fā)成本——－房屋開發(fā)成本　265000貸；開發(fā)成本－－－配套設(shè)施開發(fā)成本　　460000四、已完配套設(shè)施開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)55貸：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本——水塔貸：應(yīng)付賬款—一應(yīng)付工程款000105分配開發(fā)間接費(fèi)00050支付承包設(shè)計單位前期工程款（元）　?。ㄔ　。ㄔ┤缒撤康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)建設(shè)規(guī)劃要求，在開發(fā)小區(qū)內(nèi)負(fù)責(zé)建設(shè)一間商店和一座水塔、一所幼托。182周轉(zhuǎn)房；800各項開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提幼托設(shè)施的配套設(shè)施費(fèi)為：000元151出租房由于幼托設(shè)施在商品房等完工出售、出租時尚未完工，為了及時結(jié)轉(zhuǎn)完工的商品房等成本，應(yīng)先將幼托設(shè)施配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提計入商品房等的開發(fā)成本。應(yīng)負(fù)擔(dān)該配套設(shè)施費(fèi)各開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計劃成本）合計100%因為一個開發(fā)小區(qū)的開發(fā)，時間較長，有的需要幾年，開發(fā)企業(yè)在開發(fā)進(jìn)度對發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等支出，可直接記入各配套設(shè)施開發(fā)成本明細(xì)分類賬的相應(yīng)成本項目，并記入“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工如果工程規(guī)模不大、與其他項目建設(shè)地點較近、開竣工時間相差不多、并由同一施工單位施工的，也可考慮將它們合并作為一個成本核算對象，于工程完工算出開發(fā)總成本后，按照各該項目的預(yù)算成本或計劃成本的比例，算出各配套設(shè)施的開發(fā)成本，再按一定標(biāo)準(zhǔn)，將各配套設(shè)施開發(fā)成本分配記入有關(guān)房屋等開發(fā)成本。因此，開發(fā)企業(yè)也只得將一些不能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施發(fā)生的支出也計入開發(fā)產(chǎn)品成本。000181周轉(zhuǎn)房用、地1200平方米，則單方自用土地開發(fā)成本為假如上述開發(fā)企業(yè)自用土地在開發(fā)完成后，加上以前月份開發(fā)車出000　　為轉(zhuǎn)讓、出租而開發(fā)的商品性土地，在開發(fā)完成并經(jīng)驗收后，應(yīng)將其實際成本自“開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品——土地”賬戶的借方。貸：開發(fā)間接費(fèi)用00038用銀行存款支付設(shè)計單位前期工程款時，應(yīng)作：78000元000元78應(yīng)由商品性土地開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)，應(yīng)記入“開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶的貸方。開發(fā)間接費(fèi)指應(yīng)由商品性土地開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用。企業(yè)要根據(jù)所開發(fā)土地的具體情況和會計制度規(guī)定的成本項目，設(shè)置土地開發(fā)項目的成本項目。1．對開發(fā)面積不大、開發(fā)工期較短的土地，可以每一塊獨(dú)立的開發(fā)項目為成本核算對象；如果企業(yè)開發(fā)的自用土地，分不清負(fù)擔(dān)對象，應(yīng)由兩個或兩個以上成本核算對象負(fù)擔(dān)的，其費(fèi)用可先通過“開發(fā)成本——土地開發(fā)成本”科目進(jìn)行歸集，待土地開發(fā)完成投入使用時，再按一定的標(biāo)準(zhǔn)（如房屋占地面積或房屋建筑面積等）將其分配計入有關(guān)房屋開發(fā)成本。10根據(jù)開發(fā)間接費(fèi)用分配表，即可將各開發(fā)產(chǎn)品成本分配的開發(fā)間接費(fèi)記入各開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象的“開發(fā)間接費(fèi)”成本項目，并將它記入“開發(fā)成本”各二級賬戶的借方和“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶的貸方，作如下分錄入賬：　201大配套設(shè)施　　　80000　　　　　　　9　開發(fā)間接費(fèi)用分配表000元8％＝675520000元80　75101商品房　也就是說，企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用，可僅對有關(guān)開發(fā)房屋、商品性土地、能有償轉(zhuǎn)讓配套設(shè)施及代建工程進(jìn)行分配。81120企業(yè)所屬各內(nèi)部獨(dú)立核算單位發(fā)生的各項開發(fā)間接費(fèi)用，都要自“應(yīng)付工資”、“應(yīng)付福利費(fèi)”、“累計折舊”、“遞延資產(chǎn)”、“銀行存款”、“周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷”等賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶的借方，作如下分錄入賬：6．水電費(fèi)　　指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位各管理部門耗用的水電費(fèi)?！　≈赴瓷享椚藛T工資總額的一定比例（目前為14％）提取的職工福利費(fèi)。一、開發(fā)間接費(fèi)用的組成和核算22貸：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款2210月初根據(jù)施工企業(yè)提出9月份工程價款結(jié)算賬單中的已完工程價值為9月份根據(jù)施工企業(yè)當(dāng)月施工計劃所列工作量的二分之一即35150開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)有關(guān)發(fā)包工程款和預(yù)付備料款、工程款的核算，應(yīng)在“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”和“預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款”兩個賬戶進(jìn)行。即在工程開工后，每月按當(dāng)月施工計劃所列工作量預(yù)付工程款，于工程竣工驗收后按工程承包合同價值扣除預(yù)付工程款后進(jìn)行結(jié)算。因此，根據(jù)經(jīng)驗收合格的各月份的已完分部分項工程的工程數(shù)量和預(yù)算單價等計算的工程造價，就是各該月份應(yīng)結(jié)算和支付的工程款。開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)在工程承包合同中規(guī)定的工程價款的結(jié)算，應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)工程價款結(jié)算辦法，結(jié)合當(dāng)?shù)氐挠嘘P(guān)規(guī)定具體確定。1．根據(jù)開工報告，確定工程成本核算對象，開設(shè)工程施工成本明細(xì)分類賬；為了核算各項自營工程的實際成本，會計部門在接到施工部門的開工報告后，即要根據(jù)前述有關(guān)成本核算對象的說明，為各該單位工程或同類工程開設(shè)有如圖表5七所示的“工程施工成本明細(xì)分類賬”，用以記錄各項工程的成本。19560元＝3540元105%＝3717元141000元6%+126000元6%+59000元6%施工間接費(fèi)用定額為直接費(fèi)的6％538元，各項工程在7月份內(nèi)發(fā)生的直接費(fèi)和它們的施工間接費(fèi)用定額如下：∑［各項工程本期實際發(fā)生的直接費(fèi)（或人工費(fèi)）各項工程規(guī)定的施工間接費(fèi)用定額］如施工單位搭建有為進(jìn)行施工所必需的生產(chǎn)和生活用的臨時宿舍、倉庫、辦公室等臨時設(shè)施，應(yīng)將其搭建支出先記入“遞延資產(chǎn)”賬戶，然后分月攤銷記入“施工間接費(fèi)用”賬戶。90050借：施工間接費(fèi)用為了簡化核算手續(xù)，都將它先記入“施工間接費(fèi)用”賬戶，然后將它分配計入各項工程成本。000元，應(yīng)作：、雨季施工費(fèi)包括為保證工程質(zhì)量，采取保溫、防雨措施所需增加的材料、人工和各項設(shè)施費(fèi)用；貸：工程施工——機(jī)械使用費(fèi)如20300臺時臺時費(fèi)計劃數(shù)（二）求出各種施工機(jī)械技臺時費(fèi)計劃數(shù)計算的機(jī)械使用費(fèi)合計　　某項工程應(yīng)分配的機(jī)械使用費(fèi)＝∑（該工程使用機(jī)械的工作臺時機(jī)械臺時費(fèi)計劃數(shù)）實際發(fā)生的機(jī)械使用費(fèi)247。根據(jù)機(jī)械使用費(fèi)明細(xì)分類賬記錄的機(jī)械使用費(fèi)合計數(shù)和機(jī)械使用月報中各項工程的工作臺時，就可通過下列算式將機(jī)械使用費(fèi)進(jìn)行分配。機(jī)械使用費(fèi)的明細(xì)分類核算，對大型機(jī)械可按各機(jī)械分別進(jìn)行；對中型機(jī)械一般可按機(jī)械類別進(jìn)行。200、鋪設(shè)的基礎(chǔ)、底座、工作臺、行走軌道等費(fèi)用。3．材料費(fèi)指施工機(jī)械耗用的潤滑材料和擦拭材料等費(fèi)用。施工單位因采用機(jī)械化施工使用施工機(jī)械而發(fā)生的各項費(fèi)用，應(yīng)另行組織核算。對計時工人的工資和職工福利費(fèi)，可根據(jù)按工程別匯總的工時匯總表中各項工程耗用的作業(yè)工時總數(shù)和各該施工單位的平均工資率計算。差異分配率）本月定額耗用量＝∑（本月完成工程量材料消耗定額）二、材料費(fèi)的核算4．其他直接費(fèi)指現(xiàn)場施工用水、電、蒸汽費(fèi)，冬雨季施工增加費(fèi)，夜間施工增加費(fèi)，土方運(yùn)輸費(fèi)，材料二次搬運(yùn)費(fèi)，生產(chǎn)工具用具使用費(fèi)，工程定位復(fù)測費(fèi)，工程點交費(fèi)，場地清理費(fèi)等。為了便于核算各項工程成本和分清工程成本超降的原因，必須對生產(chǎn)費(fèi)用按照經(jīng)濟(jì)用途加以分類。如果工程規(guī)模較大，由企業(yè)所屬施工單位進(jìn)行內(nèi)部核算的，可根據(jù)需要設(shè)置“工程施工”賬戶，用來核算和歸集自營工程費(fèi)用，并按工程施工成本核算對象和成本項目設(shè)置工程施工成本明細(xì)分類賬進(jìn)行工程成本明細(xì)分類核算?！　?、不能直接計入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項費(fèi)用支出。要核算開發(fā)產(chǎn)品的成本，必須明確開發(fā)產(chǎn)品成本的種類和內(nèi)容。3．基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)指土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。從上可以看出：構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)成本，相當(dāng)于工業(yè)產(chǎn)品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施和建筑安裝等工程的施工，可以采用自營方式，也可采用發(fā)包方式進(jìn)行。按定單成本核算法核算工程成本，必須確定工程成本計算的對象。施工單位的生產(chǎn)費(fèi)用按照它的經(jīng)濟(jì)用途，一般應(yīng)分為下列成本項目：各項工程耗用的主要材料和結(jié)構(gòu)件，通常通過“領(lǐng)料單”、“退料單”。再通過盤點求得實際耗用量，差異數(shù)量和差異分配率：　　某項工程實際耗用大堆材料的計劃價格成本＝該工程實際耗用大堆材料數(shù)量計劃單價“工程任務(wù)單”是施工員根據(jù)施工作業(yè)計劃于施工前下達(dá)給工人班組的具體工作通知，也是用以記錄實際完成工程數(shù)量、計算獎金或計件工資的憑證。所謂施工單位平均工資率，就是以月份內(nèi)各該施工單位建筑安裝工人作業(yè)工時總和，除建筑安裝工人工資和職工福利費(fèi)總額所得的商數(shù)，它的計算公式如下：因為使用施工機(jī)械而發(fā)生的機(jī)械使用費(fèi)，是單獨(dú)記入工程成本的“機(jī)械使用費(fèi)”項目的。施工機(jī)械的輔助設(shè)施費(fèi)，如數(shù)額較大，可先記入“待攤費(fèi)用”賬戶，然后按照現(xiàn)場施工期限分次從“待攤費(fèi)用”賬戶轉(zhuǎn)入“工程施工——機(jī)械使用費(fèi)”賬戶，攤?cè)敫髟鹿こ坛杀尽C(jī)械使用費(fèi)的總分類核算，應(yīng)先在“工程施工——機(jī)械使用費(fèi)”賬戶進(jìn)行。低值易耗品　　　　　　150165至于那些沒有專人使用的小型施工機(jī)械，如打夯機(jī)、卷揚(yáng)機(jī)、砂漿機(jī)、鋼筋木工機(jī)械等的使用費(fèi)，可合并計算它們的折舊、修理費(fèi)?！疲C(jī)械工作臺時合計該機(jī)械臺是費(fèi)計劃數(shù)）設(shè)例中:8元000元101商品房建筑工程按各機(jī)械工作臺時和按臺時費(fèi)計劃數(shù)計算的機(jī)械使用費(fèi)合計數(shù)為9193．因場地狹小等原因而發(fā)生的材料H次搬運(yùn)費(fèi)；借：工程施工根據(jù)水、電、風(fēng)、汽、運(yùn)輸費(fèi)用分配表，就可將各項工程分配的水、電、風(fēng)、汽和材料二次搬運(yùn)費(fèi)等計入各項工程成本的“其他直接費(fèi)”項目。4．修理費(fèi)指施工單位施工管理使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等的經(jīng)常修理費(fèi)和大修理費(fèi)。、攤銷和修理費(fèi)，供職工保健用的解毒劑、營養(yǎng)品、防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購置費(fèi)和補(bǔ)助費(fèi)以及工地上職工洗澡、飲水的燃料費(fèi)等。20應(yīng)付工資現(xiàn)金在實際核算工作中，對于施工間接費(fèi)用的分配，往往先計算本期實際發(fā)生的施工間接費(fèi)用對接施工間接費(fèi)用定額計算的施工間接費(fèi)用的百分比，再將各項工程按定額計算的施工間接費(fèi)用進(jìn)行調(diào)整，即將上列算式改為：101商品房建筑工程　　　直接費(fèi)151出租房建筑工程　　　直接費(fèi)　　?。?460元20538元/19560元對于分配于各項工程成本的施工間接費(fèi)用，應(yīng)自“施工間接費(fèi)用”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“工程施工”賬戶的借方，并記入各項工程成本的“施工間接費(fèi)”項目：同時不論工程施工期限的長短，都須等到工程完工記入各項應(yīng)計成本以后，工程成本明細(xì)分類賬的記錄方為完整。2．按工程成本核算對象和成本項目匯總分配材料、人工、折舊等費(fèi)用；對發(fā)包的基礎(chǔ)設(shè)施和建筑安裝工程，一般采用招標(biāo)、議標(biāo)方式，通過工程公開招標(biāo)或邀請施工企業(yè)議標(biāo)，將工程發(fā)包給施工企業(yè)的，按工程標(biāo)價進(jìn)行結(jié)算。從目前各個地區(qū)所采用的工程價款結(jié)算辦法來看，歸納起來，主要有如下三種。如果招標(biāo)出包工程，工程標(biāo)價與工程造價不同時，應(yīng)按工程標(biāo)價占工程預(yù)算造價的百分比進(jìn)行調(diào)整計算。在實際工作中，預(yù)付備料款的額度和扣回辦法，在各個地區(qū)并不完全相同，當(dāng)材料儲備天數(shù)為4個月、材料費(fèi)比重占工程造價75％的情況下，預(yù)付備料款的額度應(yīng)為當(dāng)年工程價值的25％。開發(fā)企業(yè)按照規(guī)定預(yù)付給承包施工企業(yè)的備料款和工程款，應(yīng)記入“預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款”賬戶的借方；按照工程價款結(jié)算賬單應(yīng)付給承包施工企業(yè)的工程款，應(yīng)記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”等賬戶的借方和“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”賬戶的貸方。000元，則在用銀行存款支付時，應(yīng)作如下分錄入賬：000元，用銀行存款預(yù)付工程款時，應(yīng)作：75000元（7553000開發(fā)間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項費(fèi)用。10．其他費(fèi)用　　指上列各項費(fèi)用以外的其他開發(fā)間接費(fèi)用支出。借：開發(fā)間接費(fèi)用累計折舊480二、開發(fā)間接費(fèi)用的分配開發(fā)間接費(fèi)用的分配標(biāo)準(zhǔn)，可按月份內(nèi)各項開發(fā)產(chǎn)品實際發(fā)生的直接成本（包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)）進(jìn)行，即：　　　　000000＝50000元8％＝6400元　　　　　　　600000　　　　　　　6借