【正文】 預(yù)計(jì)本項(xiàng)目總銷售收入為373390萬元，（詳見附表4）加上國(guó)賓館5萬平米，固定資產(chǎn)價(jià)值達(dá)10億元。其中自籌資金38,500萬元；銀行貸款30,000萬元，不足的部分?jǐn)M由預(yù)售房款解決（詳見附表3）。整個(gè)項(xiàng)目從2007年6月開始，至2010年8月結(jié)束，歷時(shí)近3年，具體時(shí)間安排如下： 前期工程（報(bào)批、報(bào)建） 基礎(chǔ)設(shè)施工程（拆遷） 主體工程 設(shè)備安裝工程 公共設(shè)施配套工程 銷售階段工程施工進(jìn)度詳見附表1三、項(xiàng)目總投資估算本項(xiàng)目會(huì)展中心投資總額為120324萬元（詳見附表2）。一、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)策略依據(jù)本項(xiàng)目和企業(yè)的實(shí)際情況，本項(xiàng)目宜采取“整體規(guī)劃、分期實(shí)施、自主開發(fā)、力創(chuàng)精品”的靈活多變的開發(fā)經(jīng)營(yíng)策略。 客戶的主要職業(yè)主要以私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)高級(jí)管理人員、金融證券投資行業(yè)及部分自由職業(yè)者、律師、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等較高收入人群。 引領(lǐng)住宅時(shí)尚，開創(chuàng)全新生活模式的概念；216。宏觀經(jīng)濟(jì)政策存在較多變數(shù)，使部分投資商持幣觀望的心態(tài)加強(qiáng)。目前項(xiàng)目周邊的商業(yè)氣氛尚未形成，缺乏大型超市及部分高檔娛樂場(chǎng)所，周邊的人氣欠旺。通過對(duì)本項(xiàng)目地塊之環(huán)境考察，可以看出，該地塊具有以下特色：u 地塊位于政府大力開發(fā)的旅游、度假、居住的夷陵區(qū)內(nèi)，是適應(yīng)未來城市住宅發(fā)展趨勢(shì)的優(yōu)質(zhì)地塊；u 地塊周邊規(guī)劃為大型公園及低容積率的高檔物業(yè)，視野開闊；u 地塊內(nèi)現(xiàn)有梅子埡水庫(kù)，水質(zhì)清澈，可成為項(xiàng)目?jī)?nèi)部的一大景觀；u 地塊基本平整，地質(zhì)適宜作住宅建筑用途；u 地塊周邊交通路網(wǎng)順暢；u 地塊周邊1公里半徑內(nèi)市政配套齊全，但缺乏大型超市及部分高檔娛樂場(chǎng)所；u 地塊所處為旅游度假區(qū)，環(huán)境狀況良好，無化學(xué)工業(yè)造成空氣污；以上，就是本項(xiàng)目地塊作為中高檔住宅用地所具有的地產(chǎn)因子。以商品住宅為例，多層、小高層、高層齊備；單體樓、大型社區(qū)并存；小戶型、大中戶型、錯(cuò)層、復(fù)式樓一應(yīng)俱全；毛坯房繼續(xù)主導(dǎo)市場(chǎng)，精裝修房開始嶄露頭角；江景房、水景房、花園洋房大行其道，CBD、CLD、LOFT、MOHO等概念異彩紛呈。圍合的內(nèi)置式園林顯現(xiàn)了五星級(jí)的生態(tài)社區(qū)，闊綽的中心休閑區(qū)域，人性化的人車分流使小區(qū)悠然清新、信庭自如，四季繽紛的花木、別致的景觀把建筑與生活，藝術(shù)地融進(jìn)了城市花園，無不盡顯觀代城市生活的動(dòng)人與魅力。整個(gè)建筑在充分保留原始地塊原生態(tài)的前提之下，依山而建、自然排列，并與周邊環(huán)境形成了一個(gè)風(fēng)景優(yōu)美、生態(tài)健康的高尚生活圈，是開發(fā)區(qū)中心區(qū)最后一個(gè)絕佳居住領(lǐng)地。來自澳大利亞的設(shè)計(jì)師飽蘸三峽巴山蜀水之靈氣，傾情演繹出一座真山真水健康生態(tài)家園，并首推TOWNHOUSE聯(lián)排別墅，將躍升宜昌樓市升級(jí)版！尊寵私家會(huì)所、異域風(fēng)情商業(yè)街，尊貴一梯一戶，六種經(jīng)典戶型，面積自80320平方米不等，將為342戶都市高尚人家營(yíng)建一處極具風(fēng)情的詩(shī)意棲居地，圓一世終級(jí)置業(yè)之夢(mèng)想。隨著房地產(chǎn)開發(fā)的郊區(qū)化，城市區(qū)域也將隨之拓展，一個(gè)個(gè)新興的城鎮(zhèn)居住區(qū)也逐漸地進(jìn)入人們的視線，它將以優(yōu)越的環(huán)境、低廉的價(jià)格廣泛受到人們的青睞。房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)分析根據(jù)夷陵區(qū)獨(dú)特的基礎(chǔ)和條件，夷陵區(qū)房地產(chǎn)板塊未來的發(fā)展定位是：宜昌人居環(huán)境最佳區(qū)、三峽文化特色住宅區(qū)、融合山水特色的生態(tài)家園。長(zhǎng)江市場(chǎng)周邊擁有不可多得的山水資源，加之新城優(yōu)勢(shì)中的居住人群大多行商，具有一定的購(gòu)買實(shí)力，使得該區(qū)域房地產(chǎn)得到了優(yōu)先發(fā)展，涌現(xiàn)了一批如“香山花園”、“豐豪夷陵區(qū)作為宜昌市的城市新區(qū)，有著美麗如畫的山水風(fēng)光，發(fā)展有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。發(fā)展會(huì)展不得不談到區(qū)位優(yōu)勢(shì)，宜昌位于湖北西部，長(zhǎng)江中上游分界處，素有“川鄂咽喉”、“三峽門戶” 之稱，更是獨(dú)攬區(qū)位、交通、資源等優(yōu)勢(shì)。如門票收入、參會(huì)參展費(fèi)收入、場(chǎng)館租金、廣告收入等。未來商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)突圍將表現(xiàn)在三個(gè)主要方向：一是以大的shoppingmall與大的商業(yè)物業(yè)的組合，以大的國(guó)際、國(guó)內(nèi)品牌主力店與傳統(tǒng)商業(yè)的組合；二是以精品和特色主題商業(yè)街區(qū)與與之相適應(yīng)的商業(yè)物業(yè)的組合；三是以大物流、大批發(fā)為特色的集約化市場(chǎng)與商業(yè)物業(yè)的組合。但是我們可以從全局的戰(zhàn)略高度來預(yù)測(cè)宜昌市未來幾年的發(fā)展趨勢(shì)，達(dá)到趨利避害充分利用有利的因素發(fā)展自我，有效規(guī)避不確定風(fēng)險(xiǎn)，排除不利因素，提高自我的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。216。同時(shí)消費(fèi)者的預(yù)期心理也影響到自己的購(gòu)房行為進(jìn)而被開發(fā)商利用。 土地供求矛盾由于宜昌是一個(gè)山水城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，土地稀缺，需求旺盛，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)升溫，從而使該行業(yè)吸引了更多的社會(huì)資源投入，各大開發(fā)商紛紛搶地奪盤，而許多非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也紛紛購(gòu)買土地，囤積居奇，待價(jià)而估，以圖暴利。這再一次提醒開發(fā)商，商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)融合開發(fā)商、營(yíng)運(yùn)機(jī)構(gòu)、業(yè)主、商戶等多方面因素于一體的地產(chǎn)品種，具有不同于住宅開發(fā)的自身規(guī)律，更多地受制于當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和商業(yè)環(huán)境，缺乏住宅那樣廣泛的群眾基礎(chǔ)，因此，投資開發(fā)不宜盲目。隨著商業(yè)步行街和西陵區(qū)中央商務(wù)區(qū)的興建，未來還會(huì)出現(xiàn)解放路板塊和夷陵廣場(chǎng)周邊板塊。成立時(shí)間不長(zhǎng)絕大部分是在1992年以后注冊(cè)成立。此外從已發(fā)布的信息統(tǒng)計(jì)來看，2005年宜昌市平均房?jī)r(jià)在2800元/平方米左右。2005年1至12月，,占固定資產(chǎn)投資（不含三峽工程）%，房地產(chǎn)的興旺，極大地帶動(dòng)了建材、裝飾裝修、房地產(chǎn)營(yíng)銷等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，2005年共帶動(dòng)就業(yè)8萬余人次。“一心”是指中心城區(qū)，通過功能強(qiáng)化和政策扶持，形成區(qū)域經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)極核，起到核心帶動(dòng)作用。規(guī)劃確定到2020年市域人口448萬人，城鎮(zhèn)化水平為60%，城鎮(zhèn)人口269萬人。教育、通信、房地產(chǎn)等消費(fèi)需求不斷擴(kuò)大，綜合超市、連鎖經(jīng)營(yíng)等新型流通業(yè)異軍突起，各類現(xiàn)代服務(wù)業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。l 各類商品的旺銷，是拉動(dòng)消費(fèi)的重要因素。（2）財(cái)政收入宜昌市國(guó)民生產(chǎn)總值和財(cái)政收入分別是三峽大壩開工前1992年的6倍多，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力在全省僅次于武漢位居第二。216。完成了城市總體規(guī)劃修編和一批專項(xiàng)規(guī)劃，全市狠抓交通、環(huán)保、城建等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，沿江大道延伸段、“兩路一段”綜合改造、發(fā)展大道擴(kuò)建工程、沙河污水處理廠等工程順利完工，臨江溪污水處理廠、黃家灣垃圾處理廠、商業(yè)步行街拆遷工程等項(xiàng)目進(jìn)展順利。 農(nóng)民收入大幅增加。三、區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體形勢(shì)216。宜昌市礦產(chǎn)資源十分豐富，現(xiàn)已探明的礦物有49種，占全國(guó)已知礦的1/3，占湖北省的45%。這是宜昌市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最大優(yōu)勢(shì)之一。 宜昌是世界最大的水電基地，有三個(gè)之最：，總裝機(jī)量1820萬千瓦，建成后將年均發(fā)電479億度，為世界之最；三峽工程的實(shí)驗(yàn)壩——葛洲壩水利樞紐工程1970年12月30日動(dòng)工興建，共投入資金 ，1981年第1臺(tái)機(jī)組并網(wǎng)發(fā)電，該工程于1988年12月10日 竣工，共有發(fā)電機(jī)組21臺(tái)，年均發(fā)電量157億度，為 中國(guó)之最；位于宜昌市境內(nèi)清江上游的隔河巖電站裝機(jī)量120萬千瓦，為湖北之最。 l 管道運(yùn)輸將成為我市綜合運(yùn)輸體系的新生力量。 l 鐵路運(yùn)輸競(jìng)爭(zhēng)力逐步增強(qiáng)。 一、長(zhǎng)江旅客運(yùn)輸?shù)恼{(diào)整。長(zhǎng)江黃金水道北通宜昌，西進(jìn)萬州、重慶、東達(dá)武漢、上海。因此本項(xiàng)目作為一個(gè)貸款項(xiàng)目是可行。二、 可行性研究報(bào)告編制目的項(xiàng)目可行性研究是項(xiàng)目立項(xiàng)的依據(jù)，亦是項(xiàng)目開發(fā)成功的基礎(chǔ)，通過系統(tǒng)的研究，可依據(jù)宜昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征決定市場(chǎng)定位，可依據(jù)技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)估，了解項(xiàng)目運(yùn)行的投資收益及回收期，尤其是測(cè)算項(xiàng)目實(shí)際的開發(fā)成本，以作為后期市場(chǎng)營(yíng)銷計(jì)劃決策的主要依據(jù)。所在區(qū)域自然環(huán)境優(yōu)美，交通順暢、配套設(shè)施齊全，距漢宜高速公路處僅1000米。本項(xiàng)目建成后這樣：宜昌每年3月就可舉辦中國(guó)綠茶博覽會(huì)；宜昌每年4月就可舉辦中國(guó)中西部房產(chǎn)展示會(huì)；宜昌每年5月就可舉辦中國(guó)端午節(jié)暨屈原文化博覽會(huì)；宜昌每年7月就可舉辦世界水利、水電博覽會(huì)；宜昌每年6月就可以舉辦國(guó)際體育、漂流節(jié)及體育展銷會(huì)；宜昌每年9月就可舉辦中國(guó)三峽旅游博覽會(huì)（三峽國(guó)際旅游節(jié)接軌）；宜昌每年10月就可以舉辦世界昭君文化藝術(shù)模特大賽；宜昌每年11月就可舉辦中國(guó)三峽地區(qū)土特產(chǎn)經(jīng)貿(mào)博覽會(huì)；宜昌每年12月就可舉辦中國(guó)機(jī)電產(chǎn)品博覽會(huì)。宜昌因此而更大發(fā)展，宜昌因此而更加生輝！ 目 錄第一章 項(xiàng)目總論一、項(xiàng)目概況…………………………………………………………… 4二、報(bào)告編制的目的…………………………………………………… 5三、報(bào)告編制的依據(jù)…………………………………………………… 6四、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)…………………………………………… 6五、項(xiàng)目研究結(jié)論……………………………………………………… 7 第二章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析第一部分 城市經(jīng)濟(jì)境…………………………………………………… 8第二部分 城市地產(chǎn)境…………………………………………………… 22第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析一、項(xiàng)目區(qū)域定位發(fā)展分析……………………………………………… 32二、項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)分析……………………………………… 33三、項(xiàng)目周邊主要樓盤分析……………………………………………… 34第四章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析一、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)形成模式………………………………………… 41二、項(xiàng)目地塊地產(chǎn)因子分析……………………………………………… 41三、 項(xiàng)目地塊SWOT分析………………………………………………… 42第五章 項(xiàng)目定位分析一、 項(xiàng)目所具備的地產(chǎn)因子…………………………………………… 44二、 項(xiàng)目市場(chǎng)定位……………………………………………………… 44三、 項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位………………………………………………… 45四、 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位……………………………………………………… 46第六章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)策略及投資估算一、 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)策略………………………………………………… 48二、 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排………………………………………………… 48三、 項(xiàng)目投資估算……………………………………………………… 49四、 項(xiàng)目投資與籌資計(jì)劃……………………………………………… 51第七章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)效益分析及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、 項(xiàng)目銷售計(jì)劃……………………………………………………… 53二、 項(xiàng)目總收入測(cè)算…………………………………………………… 53三、 項(xiàng)目靜態(tài)財(cái)務(wù)效益分析…………………………………………… 54四、 項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析評(píng)價(jià)…………………………………………… 54五、 項(xiàng)目盈虧平衡分析………………………………………………… 54六、 項(xiàng)目敏感性分析…………………………………………………… 55七、 項(xiàng)目?jī)攤芰Ψ治觥? 55第八章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策一、項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析…………………………………………………… 56二、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析……………………………………………… 56三、企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析…………………………………………………… 57第九章 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)與建議第十章 附表第一章 總 論一、 項(xiàng)目概況項(xiàng)目開發(fā)背景隨著宜昌市建設(shè)省域副中心城市和世界水電旅游名城戰(zhàn)略的實(shí)施，夷陵區(qū)與市中心區(qū)的距離在拉近，兩者互融步伐加快成為城市發(fā)展的必然趨勢(shì)。 距宜昌火車站約5分鐘的車程；離三峽機(jī)場(chǎng)和世界著名的三峽壩區(qū)約20多公里的里程。事實(shí)上，可行性研究已形成清晰的目的，本項(xiàng)研究亦不例外，主要任務(wù)是從技術(shù)及經(jīng)濟(jì)角度論證宜昌三峽國(guó)際會(huì)展中心項(xiàng)目投資的必要性、可能性、有效性和合理性；同時(shí)結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，研究本項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)的可行方式并對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。第二章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析第一部分 城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境一、 城市概況人口結(jié)構(gòu)宜昌，古稱夷陵，因‘水至此而夷．山至此而陵”得名，是三國(guó)古戰(zhàn)場(chǎng), 是楚文化發(fā)祥地之一，是偉大的愛國(guó)詩(shī)人屈原、民族和睦使者王昭君的故鄉(xiāng)?；疖嚪浔保ū本┑龋?、東（南京等）、南（廣州、深圳、湛江等）。三峽工程三期施工蓄水和滬蓉高速公路和宜萬鐵路建設(shè)工程全面啟動(dòng)后，宜昌（三峽壩區(qū)）以下到上海段長(zhǎng)江旅客運(yùn)輸發(fā)生歷史性調(diào)整和變化。 隨著焦柳鐵路復(fù)線工程建設(shè)和規(guī)劃中的沿江鐵路宜昌經(jīng)萬州至重慶的干線鐵路建設(shè)的付諸實(shí)施，我市的鐵路對(duì)外運(yùn)輸環(huán)境將得到進(jìn)一步改善。 中加合資宜昌磷礦礦肥結(jié)合工程已于2004年一期竣工投產(chǎn)，其主要原料磷礦礦漿將以管道形式從礦產(chǎn)地運(yùn)至生產(chǎn)廠區(qū)，管道總里程將達(dá)100多公里，年運(yùn)量近100萬噸，此新型運(yùn)輸方式的出現(xiàn)，對(duì)改善宜昌磷礦道路運(yùn)輸環(huán)境，降低成本，尤其是改善宜昌城區(qū)的過境主干道通行條件，減少粉塵、嗓聲等環(huán)境污染等將產(chǎn)生顯著的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)使宜昌的運(yùn)輸結(jié)構(gòu)更趨完善。 宜昌市也是全國(guó)優(yōu)秀旅游城市之一，長(zhǎng)江三峽位居全國(guó)旅游40佳榜首。長(zhǎng)江流經(jīng)市域237公里，清江流經(jīng)市域153公里。l 旅游資源馳名中外。 國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持健康快速發(fā)展。在年初雨雪凍害、年中干旱“空梅”、秋收陰雨寡照等災(zāi)害性天氣的不利影響下，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)步發(fā)展的良好勢(shì)頭，除糧食、油料因?yàn)?zāi)小幅減產(chǎn)外，其他主要農(nóng)產(chǎn)品大多實(shí)現(xiàn)了增產(chǎn)增收。216。 社會(huì)事業(yè)取得新突破。商業(yè)發(fā)展初顯繁榮繁華（1）社會(huì)消費(fèi)品總額消費(fèi)品總額是反映宏觀經(jīng)濟(jì)水平的重