【正文】 企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅按企業(yè)應(yīng)納稅所得額25%計征。 建筑安裝工程費(fèi)用估算參照溫州地區(qū)有關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行估算表61項目金額（元/m2）面積（m2）合計(萬元)土建工程1400裝修工程2000安裝工程800合計 前期工程費(fèi)用估算表62項目金額（萬元）估算說明規(guī)劃設(shè)計可行性研究費(fèi)按每平米130元估算水文地質(zhì)勘探費(fèi)按每平米20元估算三通一平%合計 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用的估算基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)由供電工程、供水工程、供氣工程、排污工程、小區(qū)道路工程、路燈工程、小區(qū)綠化工程和環(huán)衛(wèi)設(shè)施等構(gòu)成，按照建筑安裝工程費(fèi)用的15%估算。（1）銷售預(yù)熱期逐步投放各類媒體廣告，對樓盤開盤進(jìn)行預(yù)告及形象宣傳。3）每日天氣預(yù)報提示 在小區(qū)人流大的出入口設(shè)置告示牌，提前預(yù)報第二天和今后幾天的天氣情況，每天定時動態(tài)更新，專人提前獲知天氣信息（網(wǎng)絡(luò)、電視、廣播、121氣象服務(wù)電話）。道路四通八達(dá)，小區(qū)周圍多處公交站點(diǎn)可供出行選擇。C、建筑物的照明采用高效節(jié)能光源，以節(jié)約電能。植物材料需采用適合本地生長的植物作多層次的密集種植，并布置于住宅與車道之間，以減少噪音、遮擋不良的視野。屋頂設(shè)計采用一片輕盈的片格作為收頭，穿插在建筑實體與柱子之間，優(yōu)雅而又飄逸。 項目客戶定位本項目的主要客戶是溫州高收入階層，第二客戶是投資者和安置產(chǎn)業(yè)者表31客戶群分類購房目的吸引點(diǎn)基本客戶群生活用房項目高端、交通方便、環(huán)境好、配套設(shè)施優(yōu)異爭取客戶群投資、第二居所市場需求良好+地段好，升值潛力大 項目價格定位價格定位選用市場比較法，比較表格如下表32 價格定位比較內(nèi)容權(quán)重（%）東南嘉一國際鉑金府邸中瑞曼哈頓擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)建筑規(guī)模12區(qū)域位置20外部環(huán)境151內(nèi)部環(huán)境20建筑設(shè)計15配套設(shè)置101主題提煉811合計100　　　將3個比較對象的市場價格經(jīng)過比較系數(shù)修正后得出本項目的參考價格東南嘉一國際：26980*=37930元/m2鉑 金 府 邸 ：29900*=36590元/m2中瑞曼哈頓 ：31000*=38564元/m2 本項目中三個樓盤的比較權(quán)重基本相等，本項目價格=（37930+36590+38564）/3=37695元/m2。 項目分析長運(yùn)項目SWOT分析優(yōu)勢（S） 鹿城區(qū)絕版地塊，坐擁繁華 周邊配套相當(dāng)成熟 地塊形狀方正 交通便利劣勢（W） 項目地處鬧市區(qū)交通要道，對居住質(zhì)量會造成一定影響 地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一定程度上扼制了項目的產(chǎn)品研發(fā)空間機(jī)會（O） 地塊的稀缺性造就了項目稀缺價值 項目營銷理念的飛躍可提升項目的全面附加值 溫州優(yōu)質(zhì)稀缺高端物業(yè)的市場相對比較穩(wěn)定威脅（T） 當(dāng)前市場還存在不明朗階段 周邊安置房等相關(guān)物業(yè)的市場價格對項目產(chǎn)品定價有一定的負(fù)面影響優(yōu)勢（S）鹿城區(qū)絕版地塊，坐擁繁華周邊配套相當(dāng)成熟地塊形狀方正交通便利劣勢（W）項目地處鬧市區(qū)交通要道，對居住質(zhì)量會造成一定影響地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一定程度上扼制了項目的產(chǎn)品研發(fā)空間機(jī)會（O）地塊的稀缺性造就了項目稀缺價值項目營銷理念的飛躍可提升項目的全面附加值溫州優(yōu)質(zhì)稀缺高端物業(yè)的市場相對比較穩(wěn)定威脅（T）當(dāng)前市場還存在不明朗階段周邊安置房等相關(guān)物業(yè)的市場價格對項目產(chǎn)品定價有一定的負(fù)面影響 長運(yùn)項目定位溫州精品高檔項目。價格因素：8000元/平米是最受歡迎的房價，人群占有數(shù)50%，800010000的人群為21%，1000015000元/平米的人群為14%，1500020000元/平米的人群為10%，20000元/平米的人群為6%。從客戶群購買能力分析，溫州居民文化素質(zhì)整體得到提升，居民整體教育水平大多為大專以上，整體綜合素質(zhì)較高，創(chuàng)造財富能力較強(qiáng)；居民的職業(yè)中，個體經(jīng)營戶最多為32%，其次是公司職員28%，公務(wù)員和經(jīng)理、管理者分別10%，其他職業(yè)者20%。%。作為投資居民也達(dá)到15%，對房屋的市場前景有很大的信心，是高檔住房的銷售對象。職業(yè)收入基本決定購房檔次，對購房者定位才能增加市場力。住宅里面整體采用歐式干掛花崗巖處理，進(jìn)口頂級門窗系統(tǒng)、恒溫供水系統(tǒng)、別墅式中央空調(diào)，原裝進(jìn)口電梯、下沉式私家花園、歐式頂級銅藝圍墻、國際標(biāo)準(zhǔn)的星級會所、星級標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)入戶大堂、高端豪宅智能化系統(tǒng)。采光天井、室外泳池、生態(tài)天橋等的設(shè)計二、中梁銀座樓盤名稱中梁銀座（名座公寓）位置鹿城路101號開發(fā)商浙江中梁置業(yè)有限公司項目概況占地面積建筑面積15595 m2容積率綠化率％規(guī)劃戶數(shù)72建筑結(jié)構(gòu)框架建筑外觀較好建筑風(fēng)格酒店式公建類型主要戶型177（左右拼）㎡、177㎡（上下拼）、322～503㎡（躍層）戶型面積170～500 m2項目整體規(guī)劃獨(dú)棟29層酒店式住宅周邊配套學(xué)校溫州實驗小學(xué)商業(yè)溫州小商品市場銀行中國銀行、工商銀行、醫(yī)院溫州恒大微創(chuàng)醫(yī)院娛樂配備高級會所、翠微羽毛球館交通方便（黃龍汽車站、旅游集散中心）交樓日期2011年3月裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯推出日期2008年9月商業(yè)業(yè)態(tài)商鋪（每間70～150 m2）商業(yè)面積 m2價格住宅起價17888元/ m2商鋪起價車位個數(shù)82均價23880元/ m2均價30000元/ m2價格25萬/個最高價42000元/ m2租金租金付款方式首付40％前提之下，余款支付優(yōu)惠活動。下呂浦板塊靠近老城區(qū)，連接新城區(qū)，交通便利，配套設(shè)施一應(yīng)俱全，居住氛圍非常濃。新城板塊楊府山片區(qū)屬于該板塊,該片區(qū)已被定位為溫州市唯一的CBD中央商務(wù)區(qū),屆時將會有眾多高檔酒店、寫字樓和住宅。從供應(yīng)方面來看，近幾年，龍灣板塊基本上還是以前些年開發(fā)的商品房為主，比如羅東錦園、中大錦園、南翔錦園等，錦繡江南、萬康錦繡城和東方明珠城等近年開發(fā)樓盤雖有上市供應(yīng)，但新盤供應(yīng)量還是明顯偏少，依舊沒有扭轉(zhuǎn)緊張供需矛盾的問題，使得該板塊房價在強(qiáng)大的需求推動下上升幅度較大。是溫州城市化發(fā)展的重要區(qū)域，主要以居住、商貿(mào)及交通運(yùn)輸幾大功能為主。新城板塊 隨著溫州交通建設(shè)網(wǎng)絡(luò)腳步的加快，中心市區(qū)范圍的擴(kuò)張，使得新城板塊成為近十年來溫州市房地產(chǎn)開發(fā)的一個熱點(diǎn)，其房地產(chǎn)開發(fā)從新城大道周邊發(fā)展到湯家橋北、湯家橋南，由原來比較陳舊的小區(qū)到現(xiàn)在規(guī)?；淖≌拈_發(fā)，其發(fā)展速度非常的快，成為溫州所有板塊中開發(fā)量最大的一個。本板塊是溫州中高檔百貨以及通訊、家電賣場的集中區(qū)，擁有銀泰百貨、開太百貨、麗姿華都等品牌百貨商場，蘇寧電器、移動公司、手機(jī)賣場、一百家電、國美電器等通訊、家電大賣場也搶灘其中，其商業(yè)中心的地位逐漸鞏固。 其中西向板塊坐落于溫州多個工業(yè)區(qū)，如鹿城工業(yè)區(qū)、中國鞋都，人流量巨大，另外全省最大的客貨運(yùn)綜合——雙嶼公路主樞紐客運(yùn)中心，帶動了周邊配套設(shè)施的進(jìn)一步發(fā)展。同2009年去化比較顯得嚴(yán)重不足。二級市場樓市主體格局將發(fā)生轉(zhuǎn)變。而目前法制辦正在就征收條例草案征求各方意見，且傾向于按市場價格補(bǔ)償；這無疑又加大了征地的難度。據(jù)悉，原計劃09年出讓的仰義林宋組團(tuán)山坡地塊2010年將會適時出讓。 2010年溫州房地產(chǎn)市場展望土地市場增加普通商品住房的有效供給。2009年溫州市區(qū)商品住房新增供應(yīng)量較往年有了很大的提升，新增供應(yīng)樓盤有30多個。具體表現(xiàn)在，2月份鉑金府邸一期銷售成功，緊接著二期也當(dāng)日清盤。宗地平均容積率上升今年出讓的土地容積率較去年有所上升。因此預(yù)計下半年，開發(fā)企業(yè)將無法繼續(xù)保持觀望的態(tài)度，在目前住宅銷售價格已出現(xiàn)松動的局面下，接下來開發(fā)企業(yè)進(jìn)一步調(diào)整價格以加快存量供應(yīng)消化將成為打破買賣市場低迷的局面的關(guān)鍵因素。 隨著調(diào)控政策的落實，當(dāng)前市場土地供應(yīng)的加大、樓市供不應(yīng)求的情況將有望一定程度得到緩解，房價繼續(xù)上漲預(yù)期受到遏制，投機(jī)性需求被有效抑制甚至離場。 　　5月國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》的發(fā)布、國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見的通知》中明確 “逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”，都成為了樓市調(diào)控持續(xù)的有力佐證。 分地區(qū)來看，6月70個大中城市中的新建住宅銷售價格同比均為上漲，%、%%。 　　新政出臺后，導(dǎo)致土地市場交易一度受挫。其中，6月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資5，830億元，環(huán)比5月增加1，845億元，%。溫州大學(xué)本科畢業(yè)設(shè)計 建筑與土木工程學(xué)院長運(yùn)房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃設(shè)計結(jié)構(gòu)設(shè)計1 項目狀況長運(yùn)地塊位于飛霞南路與龍泉巷交叉口西北角，東面緊鄰飛霞南路（原溫州長運(yùn)集團(tuán)地塊）。分地區(qū)來看，除西藏外，上半年全國各省或市都實現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比上漲，其中，%、廣西63%%。調(diào)控政策不斷出臺，影響了開發(fā)商的拿地策略，從而在一定范圍內(nèi)導(dǎo)致土地流拍。分月來看，價格已呈現(xiàn)回落趨勢，6月一二線城市的住宅價格環(huán)比5月開始出現(xiàn)下跌。但稍加留意，不難發(fā)現(xiàn)此番提出的雖然是此前最令房地產(chǎn)行業(yè)色變的“土地增值稅清算”和“房產(chǎn)稅”，但政策的出臺并沒有預(yù)想中來的猛烈：自從2006年國家稅務(wù)總局強(qiáng)調(diào)對土地增值稅進(jìn)行清算后，具體執(zhí)行層面始終存在空間，而各地執(zhí)行力度也并未受到嚴(yán)格監(jiān)督，《通知》的發(fā)布顯然是對此前政策的補(bǔ)充說明，現(xiàn)階段于市場而言是對持續(xù)調(diào)控決心的低調(diào)表態(tài)，而其長遠(yuǎn)意義則在于對現(xiàn)有稅種執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的完善，但具體效果仍有賴于執(zhí)行的力度。當(dāng)前市場的量跌價滯一方面表明了開發(fā)商在當(dāng)前并沒有面臨大的資金壓力，因而也沒有降價銷售的動力。已經(jīng)開啟的價格調(diào)整將會繼續(xù)，新盤價格的下調(diào)的局面會更加明顯。2005年至今，平均容積率基本呈上升趨勢，只有2008年特例，主要是因為08年出讓的地塊除莊頭和甌海大道A、B地塊以外其他地塊都是市郊地塊，土地的容積率普遍都不高。隨后上市的錦玉園、香緹半島、萬灘國際公館、京都城等項目，開盤當(dāng)天基本售罄；房地產(chǎn)市場迎來了供不應(yīng)求局面。樓盤供應(yīng)主要集中在5月份以及10和12月份。溫家寶總理在09年12月14日國務(wù)院常務(wù)會議上，研究完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施。甌海行政中心區(qū)土地放大。溫州未能按計劃投入建設(shè)的住宅項目中，或多或少與拆遷補(bǔ)償不能達(dá)成統(tǒng)一有關(guān)。09年樓市火熱，更多的是受投資者大量入市推動的影響；而12月14日，國務(wù)院總理溫家寶提出“國四條”中就涉及到“支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度”、“加強(qiáng)市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預(yù)期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”等；在此背景下，2010年的房地產(chǎn)市場是否還能延續(xù)火熱的局面。房價總體水平仍處于高位。另外通過西進(jìn)城口的道路改造，西向板塊的交通會更加便利。 也正因為是黃金地段，該板塊的容積率普遍偏高，綠化率較低，一些樓盤在設(shè)計上也不盡合理，居住品質(zhì)難以保證。其中楊府山片區(qū)是新城板快比較重要的區(qū)域，目前該片區(qū)已被定位為溫州市唯一的CBD中央商務(wù)區(qū)，目前該區(qū)域正在發(fā)展規(guī)劃中，屆時該區(qū)域?qū)斜姸喔邫n酒店、寫字樓和住宅能有力地拉動新城板塊，乃至整個溫州的商務(wù)發(fā)展，潛力巨大。過去，西向板塊的規(guī)劃發(fā)展相對滯后，緊鄰著溫州老工業(yè)區(qū)，環(huán)境狀況不佳，道路建設(shè)落后，生活配套設(shè)施不夠完善。 板塊產(chǎn)品特征分析下表24為溫州各板塊的產(chǎn)品特征與產(chǎn)品檔次的調(diào)查和匯總。 該區(qū)樓盤融合了多層、高層、小高層等多種形態(tài)，一般規(guī)模較大，且檔次都位于中高檔。 房源套型面積比較合理，多在50～120平方米之間。付款額度分100萬～200萬，200萬～400萬，一次性付清三檔，優(yōu)惠幅度分別為8％、10％、12％銷售率100％樓盤亮點(diǎn)地理位置稀缺、戶型合理，贈送面積多，樓盤科技功能多三、東南國際嘉一樓盤名稱東南嘉一國際位置溫州市民航路原溫大成教學(xué)院地塊開發(fā)商溫州市東南房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目概況占地面積11677 m2建筑面積23300 m2容積率綠化率30％規(guī)劃戶數(shù)81建筑結(jié)構(gòu)框架建筑外觀精美建筑風(fēng)格高檔歐式風(fēng)格主要戶型3室2廳2衛(wèi)戶型面積126220項目整體規(guī)劃共6棟周邊配套學(xué)校溫州十二中，溫州十三中，外國語學(xué)校商業(yè)黎明電子城，銀泰等銀行中國銀行、工商銀行醫(yī)院溫州附二院娛樂青少年文化中心交通非常方便交樓日期2010年12月裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯推出日期2008年5月商業(yè)業(yè)態(tài)商鋪商業(yè)面積 m2價格住宅起價26980元/ m2商鋪起價50000元/ m2車位個數(shù)均價均價價格15萬/個當(dāng)前價60000元/ m2租金租金付款方式電腦搖號公開銷售，首付40％銷售率100％樓盤亮點(diǎn)建筑裝飾：100%建筑均南北對流，戶型三面采光，在戶型設(shè)計上設(shè)置了一梯一戶的戶型格局。3 項目市場調(diào)查