【正文】 因此，投資者需心懷風險意識，認真篩選其中的質(zhì)優(yōu)盤，切不可盲目跟風。 l 考察可能出租率由于目前許多假日住宅還都是期房，對于它們前期承諾能否實現(xiàn)還是個未知數(shù)。現(xiàn)房投資方面即使出租不佳，還能擁有自己的房間，工程質(zhì)量、配套和戶型等也好考察。不同的需要有不同的決定，花費不菲的資金異地買房時，冷靜考慮一下決非壞事。 合同強迫性消費者購買單間酒店的產(chǎn)權(quán)后，通過委托的方式將閑置時間交付酒店管理者經(jīng)營，這應是一種自愿、自主的行為。 能否公正經(jīng)營酒店管理方在受委托對業(yè)主所擁有的閑置客房進行經(jīng)營當中，是否能保持足夠的公正性，也是一個關(guān)鍵的問題。 現(xiàn)在海南確立了建設國際度假休閑目的地和國際會議中心的發(fā)展方向，已經(jīng)到了啟動產(chǎn)權(quán)酒店和分時度假的時候。尤其是在早期的地理位置優(yōu)勢、創(chuàng)新概念優(yōu)勢等在競爭中逐步減弱的條件下，管理服務的重要性將更加突出。北京房產(chǎn)交易會上推出產(chǎn)權(quán)酒店的三亞溫泉花園酒店，吸引了數(shù)百人洽談，并有40多人達成了購買意向。而最大房型也不過80多平方米，首付5萬元，月供1300多元。 交通環(huán)境隨著交通方式的多樣化和交通的便捷化，距離已不再是異地置業(yè)的最大障礙。上文提及的幾處房產(chǎn)都位于秀麗的海濱，武夷桃源則位于風光秀甲東南、山水名揚天下的武夷山風景區(qū)內(nèi)。 異地代理銷售近期登陸北京的不少產(chǎn)權(quán)酒店，多是由北京代理公司銷售的。二是假日經(jīng)濟帶動高品質(zhì)生活需求。一些在城市中工作的人員，有余錢但不足以在城內(nèi)買房，因此，城內(nèi)租房、郊區(qū)買房的客戶也有人看中了產(chǎn)權(quán)酒店。其二，相當一部分年輕客戶是為父母買房。2000年，一個來自秦皇島的項目維多利亞海灣，在北京市場上熱銷，使異地置業(yè)成為新熱點。私人投資者購買產(chǎn)權(quán)酒店客房后，通常每年在度假期間使用，其他時間則將房間交與管理公司統(tǒng)一出租，作為酒店對外經(jīng)營。這種類型的酒店在美國比較多見。但產(chǎn)權(quán)酒店的安排當中，某個消費者購買了房間的使用權(quán)、并按照購買時的安排自主選擇使用時間。其主要的功能不是日常居住，地理位置多毗鄰風景名勝或者鄰近海濱、高爾夫球場等娛樂設施的地區(qū)，居室裝修與普通住宅樓有很大差異。 （一）共同點 共同起源產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種全球化的旅游投資工具，是中產(chǎn)階級興起的產(chǎn)物。中國的分時度假企業(yè)還有很多不足，如：對分時度假業(yè)的國際發(fā)展了解不多；重概念炒作而沒有致力于中國本土化經(jīng)營模式設計；企業(yè)間缺乏的真誠合作精神，各自為戰(zhàn)；缺乏分時度假的專業(yè)人才等等。建立城市度假配套體系由于我國的多數(shù)飯店都位于中心城市，所以目前由飯店改造的分時度假產(chǎn)品多位于大中城市的市區(qū)，這與國際流行的度假地的概念有所區(qū)別。直接向分數(shù)制方向發(fā)展國外的分時度假產(chǎn)品經(jīng)過數(shù)十年的發(fā)展，逐步形成了分數(shù)制俱樂部等最大限度地滿足旅游者靈活性需求的組織方式。從我國居民的收入水平來看，已經(jīng)有一批中高收入者具備了外出度假的經(jīng)濟實力，要把這種需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實需求，除了消費者的自然成長外，還需要包括分時度假業(yè)者在內(nèi)的度假產(chǎn)品經(jīng)營者加大度假概念的宣傳力度，向大眾灌輸休閑度假的觀念，并且積極利用現(xiàn)有資源，開發(fā)出有效需求廣闊的度假旅游產(chǎn)品，形成度假旅游消費的核心群體。新旅網(wǎng)公司的網(wǎng)站也已開通，他們希望通過現(xiàn)代網(wǎng)絡技術(shù)，以第三方的身份介入到酒店、度假村與消費者之間，將若干個酒店、度假村和廣大消費者聯(lián)結(jié)成網(wǎng)絡，通過現(xiàn)代信息技術(shù)和一種全新的運作模式，實現(xiàn)酒店、度假村閑置資源的重新配置。 強化品牌形象市場上各種住宿折扣卡等替代性產(chǎn)品的存在和諸多公司進入分時度假領(lǐng)域，對分時度假產(chǎn)品的推廣形成了一定競爭壓力。有些公司經(jīng)營的分時度假產(chǎn)品經(jīng)過改造以后，銷售價格降到1萬元左右，最低的只有5000元。而相對來說，交換制的分時度假卻比點數(shù)制有更強的旅行住宿方面的確定性，可以解決令旅游者擔心的主要問題，所以交換制的分時度假企業(yè)在休閑度假旅游方面更具有自己的優(yōu)勢。房東卡的銷售收入再通過協(xié)議銀行和新旅網(wǎng)的結(jié)算中心，根據(jù)消費者在各加盟飯店的實際使用數(shù)撥付給飯店。國外分時度假發(fā)展的歷史是先有分時度假飯店、銷售商和消費者，然后才有分時度假交換公司。華夏之旅公司嘗試引入保險公司作為保障模式，但在說服國內(nèi)保險公司建立分時度假新險種和要求加盟飯店實際采用這種保險機制方面會遇到較大的困難。因為專業(yè)旅游企業(yè)熟悉旅游市場，擁有分時度假發(fā)展必須的大量可依靠的資源。 自主開發(fā)的國內(nèi)網(wǎng)絡化公司自主開發(fā)分時度假網(wǎng)絡的企業(yè)是中國市場推動分時度假業(yè)發(fā)展的主力軍之一。專業(yè)的銷售公司，將在未來成為一些分時度假俱樂部和交換公司最重要的合作伙伴。如廣東愛特樂度假服務有限公司、北京神州環(huán)宇訂房網(wǎng)絡咨詢服務有限公司（也稱自由假期公司）等，他們多分布于國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)達的地區(qū)。有的加入國際交換網(wǎng)絡，有的采用點數(shù)制，但總體上看在商業(yè)模式方上尚有許多需要完善的地方。同時，產(chǎn)生了國內(nèi)第一批分時度假產(chǎn)品的消費者。原來，這個旅行社從7月下旬與派克林公司就境外度假村客房使用權(quán)達成協(xié)議起，即積極協(xié)助派克林公司銷售會員卡。為此，他們專門雇用了一批國內(nèi)的工作人員在商場、酒店等場所物色潛在消費者。此外，在加入管理公司、信托公司等的情況下，各方之間的關(guān)系更加復雜。會員使用網(wǎng)絡交換系統(tǒng)來實現(xiàn)自己與其他會員交換分時度假房產(chǎn)使用權(quán)的目的，同時，向交換公司支付費用。理清這六種關(guān)系，就基本掌握了分時度假產(chǎn)品的運營原理。l 相關(guān)其它群體 還有律師、金融機構(gòu)、咨詢顧問等直接或間接與分時度假產(chǎn)品有關(guān)的專業(yè)群體。 l 信托公司 通過一定的法律程序來保護購買分時度假產(chǎn)品的消費者的權(quán)益。點數(shù)制俱樂部在產(chǎn)品選擇上比標準的分時度假產(chǎn)品有更大的靈活性。 （二）分時度假的實質(zhì)從本質(zhì)上而言，分時度假實際上是介于房地產(chǎn)產(chǎn)品和飯店產(chǎn)品之間的一種中間產(chǎn)品。通過這種合同安排，消費者所購買到的是3年以上的使用某處房產(chǎn)或某項設施的權(quán)利。美國多數(shù)地區(qū)把分時度假產(chǎn)品視作共同擁有房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法律模式，而歐洲則更多地把分時度假產(chǎn)品當作購買者擁有使用權(quán)的形式。國際上一度通行的慣例是：將一處住宿設施（如飯店、公寓、度假別墅等）的住宿單元每年的使用期分為52周，將52周中的51周分時銷售給顧客。分時度假產(chǎn)品的以下特點決定了對它進行規(guī)范化定義有較大的難度：l 產(chǎn)品種類豐富分時度假產(chǎn)品具有種類豐富的構(gòu)建方式，無論從時間長短、客房面積，還是付款方式、度假地類型等方面，種類復雜多樣，進行定義需要將這些星羅萬象的產(chǎn)品包含在里面?！吨噶睢分饕獮榱吮Ｗo消費者購買以分時度假產(chǎn)品時的權(quán)益。隨著點數(shù)制俱樂部和短期包價旅游等各種新產(chǎn)品形式的不斷涌現(xiàn)，原有的各種定義都面臨著來自各方面的挑戰(zhàn)。分時度假就是將房產(chǎn)住宿權(quán)按一定程度分割出售的一種住宿產(chǎn)品。l 度假房產(chǎn)管理公司 他們負責管理和維護分時度假房產(chǎn)。它們有些獨立經(jīng)營，有些是開發(fā)商公司的一個分支機構(gòu)。加入交換公司后的運營機制具有一定的代表性（圖5）。作為房產(chǎn)開發(fā)商，在委托代理商向會員銷售產(chǎn)品的時候，要就自己在委托合同中的承諾對會員負責。因為會員在通過交換公司進行交換時，明確表達自己所希望得到的產(chǎn)品的特征，實際上就是發(fā)出要約，若雙方條件彼此符合，交換系統(tǒng)作為中介按統(tǒng)一制度規(guī)定的順序?qū)⒈舜朔蠗l件的會員聯(lián)絡到一起，實現(xiàn)網(wǎng)上交換。1997年，經(jīng)國務院批準，國家旅游局、公安部聯(lián)合發(fā)布了《中國公民自費出國旅游管理暫行辦法》，1997年7月1日正式實施。派克林公司非法雇用工作人員在京舉辦展示會，收取會費的問題。其中在RCI度假地名錄中排序號最早的是杭州夢湖度假村－3953號。其中珠海石景山旅游中心和云南昆明溫泉度假俱樂部還被RCI命名為金冠級度假村。 分時度假銷售公司分時度假銷售公司。飯店本身卻多數(shù)沒有力量和經(jīng)驗進行分時度假的全國性銷售。 最近媒體常報道有人采用欺詐的手段銷售無法兌現(xiàn)承諾的國外分時度假產(chǎn)品銷售，由于部分銷售公司的不規(guī)范銷售行為和媒體的廣泛宣傳，中國的分時度假行業(yè)也不得不起步于如何消除負面影響的環(huán)境當中。天倫度假公司的成立標志著國內(nèi)大型旅游企業(yè)第一次直接涉足分時度假行業(yè)。在國家沒有頒布專門的分時度假法律的情況下，它的商業(yè)模式和運行機制是比較適合中國國情的。這種模式一般必須建立在相互需要和相互信任的基礎上，當合作基礎不存在時，難免會造成分時度假銷售市場的無序和混亂，從而直接影響到主要靠會員數(shù)量生存的華夏之旅分時度假交換公司的存在和發(fā)展問題。 相關(guān)創(chuàng)新概念企業(yè)還有一批借用分時度假概念，開發(fā)出類似產(chǎn)品的單體企業(yè)。新旅網(wǎng)在對飯店客房使用權(quán)的控制上，還缺乏力度，無法充分保障消費者在使用房東卡時一定能獲得客房的使用權(quán)。有些公司將產(chǎn)品期限縮短為10年，消費者入住的時間段只作淡旺季的區(qū)分，有些甚至把產(chǎn)品周期縮短為5年。 保障顧客權(quán)益經(jīng)營者要在產(chǎn)品設計的靈活性與顧客權(quán)益的保障性之間求得平衡。技術(shù)支持也是為消費者提供優(yōu)質(zhì)服務的重要保障。但是，就目前的情況而言，我國度假消費的觀念還遠未普及，漸露雛形的度假產(chǎn)品也多限于周末的城郊短期度假或單位為職工在療養(yǎng)所、培訓中心所安排的福利療養(yǎng)等。在這樣的環(huán)境下，開發(fā)分時度假產(chǎn)品的成本也相應下降。我國于九十年代已經(jīng)組建起12個國家級旅游度假區(qū)，全國各地的省市級度假區(qū)也有了迅速的發(fā)展。面向國際市場對于已經(jīng)加入國際分時度假交換系統(tǒng)的度假村，在國內(nèi)市場銷售狀況不佳時，可以通過將房產(chǎn)面向國際市場銷售，求得變通的生存發(fā)展道路。在歐美國家，產(chǎn)權(quán)酒店模式經(jīng)過數(shù)十年的發(fā)展，已成為一種為社會廣泛接受的房產(chǎn)投資品種。分時度假與產(chǎn)權(quán)酒店同根同祖，皆源自歐美地區(qū)對房地產(chǎn)和酒店的創(chuàng)新經(jīng)營模式。規(guī)范操作的產(chǎn)權(quán)酒店，每位業(yè)主擁有固定房產(chǎn)的所有權(quán)，作為主人，每年享受若干天的住宿權(quán)利，并將其余時間的住宿權(quán)委托酒店管理方對外出租業(yè)務。（三）產(chǎn)權(quán)酒店的幾種類型根據(jù)對產(chǎn)權(quán)酒店的用途，可將其分為以下幾種類型： 退休住宅型 這是一種為自己退休后準備后路的住房投資方式。六、 我國產(chǎn)權(quán)酒店的發(fā)展狀況（一）成長環(huán)境 假日消費從1999年開始，每年出現(xiàn)了三個旅游黃金周，它使得人們的休閑、旅游需求激增。在北京，異地置業(yè)的概念也有先例，處于天津外環(huán)，房價僅為2400元每平方米的萬科城市花園新城，就有一批北京的客戶。 消費群體集中產(chǎn)權(quán)酒店的消費者集中在城市的高收入階層。這些公司出于會議、職工度假考慮，投資買房 一勞永逸，避免每年支付一大筆費用。低房價的吸引力，讓一批有閑錢的北京人也動了到天津、威海、海南買房的心思。人們認識到房產(chǎn)除了住宅的功