【正文】 益大的投資項目。 有限自用的投資型酒店公寓開發(fā)商將酒店的每間客房分割為獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般不在酒店居住，而是將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營獲取年度客房利潤分紅，同時獲得酒店管理公司贈送的一定期限免費入住權(quán)。在空閑時間內(nèi)，其它顧客可以通過酒店預(yù)定入住，但實際上是租用了原購買者委托飯店經(jīng)營的房間，所以共享的方式上存在較大差異。 共同使用方式消費者對于分時度假房產(chǎn)和產(chǎn)權(quán)酒店的使用頻率并不高，除了每年的節(jié)假日當中使用有限的時間外，或用來饋贈親友，或作為一種保值增值的投資手段。如上文所述，20世紀70年代，歐美發(fā)達國家進入豐裕社會，中產(chǎn)家庭成為社會主流，度假旅游方興未艾。分時度假正在本土化的道路上奮力前進，各種變革仍在進行當中。為了推動城市度假房產(chǎn)的發(fā)展，應(yīng)該積極配合國際上城市度假風(fēng)氣盛行的趨勢，推行城市度假的概念。我國分時度假業(yè)可以利用后發(fā)優(yōu)勢，回避漫長的變革過程，直接向分數(shù)制的最終方向發(fā)展，縮小與國際先進水平的距離。利用現(xiàn)有房產(chǎn)利用現(xiàn)有房產(chǎn)有兩層含義：一是通過利用現(xiàn)有飯店的空置房間，通過對其進行改造，開發(fā)分時度假產(chǎn)品。兩家公司都自稱只是利用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，借助了電子商務(wù)所固有的低運行成本、高效率的特點，?quot。要在激烈競爭的市場上被消費者認知和接納，必須在樹立品牌形象上下大功夫。降低價格后的分時度假產(chǎn)品在銷售方式和銷售渠道上都與傳統(tǒng)的方式有所區(qū)別。四、 如何在中國發(fā)展分時度假（一）分時度假產(chǎn)品在我國的本土化改造分時度假產(chǎn)品在我國市場遭遇水土不服，必須對其進行本土化改造，方可適應(yīng)我國的度假市場。他們的贏利主要來源于銷售收入中與飯店擬定的分配比例。而華夏之旅公司卻是在先建立交換系統(tǒng)的基礎(chǔ)上發(fā)展分時度假酒店、銷售商和會員，因此他們的發(fā)展道路會比較艱難。保險公司初期提出的分時度假保險方案，飯店如果要采用分時度假的新險種就必須提供抵押擔(dān)保、質(zhì)押擔(dān)?；虻谌奖ＷC。如可以借助旅游企業(yè)的原有資源，為消費者提供從旅行開始到結(jié)束的包括交通、住宿、飲食、娛樂等在內(nèi)的全套服務(wù)。它們在經(jīng)營模式上各具特色，在產(chǎn)品設(shè)計、銷售方式、對外宣傳等內(nèi)容中都存在相當大的差異，但其基本的出發(fā)點，就是致力于將分時度假產(chǎn)品進行改革，設(shè)計出能為我國市場所接受的新型運作模式，構(gòu)建適應(yīng)中國市場的分時度假產(chǎn)品和交換網(wǎng)絡(luò)。銷售公司本身也希望借助自己的經(jīng)驗擴大在國內(nèi)分時度假市場上的經(jīng)營產(chǎn)品和經(jīng)營規(guī)模。國內(nèi)還沒有出現(xiàn)一家大型的、全國性的專業(yè)分時度假銷售公司，現(xiàn)有的銷售公司也因各種原因舉步維艱。分時度假俱樂部實際上是分時度假行業(yè)中極有前途的一種形式。盡管因融資等問題公司很快就宣告解散，但公司中管理層的人員都成為后來國內(nèi)發(fā)展分時度假產(chǎn)業(yè)的人才儲備。從8月1日至10月13日，共與我國公民簽訂合同58份，收入人民幣940萬元，其中匯出境外款項折合人民幣230萬元，完成合同27份。一旦獲知其對出國旅游度假感興趣，就向他們介紹分時度假概念和分時度假交換網(wǎng)絡(luò)的情況，邀請他們參加派克林展示會。僅以管理公司為例，一種情況是開發(fā)商自我管理，管理商屬于開發(fā)商的自有機構(gòu)，負責(zé)管理分時度假房產(chǎn)；另外一種情況是外請管理機構(gòu)，這樣的機構(gòu)在產(chǎn)品銷售初期由開發(fā)商簽約聘請，按照與開發(fā)商簽訂的管理合同管理物業(yè)，在產(chǎn)品銷售到一定比例以后，由業(yè)主組成的業(yè)主委員會負責(zé)選擇管理公司進行物業(yè)管理。交換公司則通過提供網(wǎng)絡(luò)交換服務(wù)獲得收益。房產(chǎn)開發(fā)商與會員在直接銷售的情形下，房產(chǎn)開發(fā)商與會員之間是買賣關(guān)系，即房產(chǎn)開發(fā)商將度假房產(chǎn)未來一定期限的分時使用權(quán)賣給購買分時度假產(chǎn)品的會員。（二）主要法律關(guān)系在分時度假及交換系統(tǒng)的運營機制中，存在幾個核心的關(guān)系。最常見的是英國式的俱樂部信托體系。 二、 分時度假產(chǎn)品的運營機制（一）基本主體在分時度假產(chǎn)品當中主要涉及以下幾方主體：l 開發(fā)商 指擁有所開發(fā)的分時度假房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)經(jīng)營商。對于某個住宿設(shè)施的制度安排中，一個極端就是房地產(chǎn)產(chǎn)品，開發(fā)商直接把房產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)一次性銷售給消費者，消費者取得了對于房產(chǎn)的終身處置權(quán)。二是預(yù)付款項。 l 發(fā)展變化迅速以住宿業(yè)中創(chuàng)新產(chǎn)品的面貌出現(xiàn)的分時度假，自從產(chǎn)生之日起就一直處于發(fā)展變化當中，不同階段的產(chǎn)品，其性質(zhì)和特點都有很大差異，目前新老產(chǎn)品并存，要把這些產(chǎn)品全部包容在一個定義當中，難度增大。每個單位的分時度假產(chǎn)品，就是在約定的時期內(nèi)（一般為20年－40年）每年在這一住宿單元中住宿一周的權(quán)利。分時度假產(chǎn)品的復(fù)雜性又進一步加大了對其進行定義的困難。近期對于分時度假的權(quán)威定義來自《歐盟分時度假指令》（European Union Timeshare Directive）。規(guī)定每年在某處設(shè)施住宿的權(quán)利不能低于7天。也就是說，與房地產(chǎn)項目相比，它將產(chǎn)品分割后銷售，沒有房地產(chǎn)那么完整；與飯店產(chǎn)品相比，它分割的份數(shù)沒有飯店那么零碎。有些開發(fā)商自身兼作銷售商，但市場上有許多獨立的分時度假產(chǎn)品銷售公司，他們作為開發(fā)商的銷售代理，向公眾銷售分時度假產(chǎn)品。l 再銷售商 指負責(zé)在公開市場上銷售分時度假產(chǎn)品所有者轉(zhuǎn)賣的二手分時度假產(chǎn)品的機構(gòu)?！　　》謺r度假交換公司出現(xiàn)以后，它充當了會員與會員之間進行分時度假交換的媒介。銷售代理商與會員銷售代理商與會員之間也屬于商業(yè)買賣關(guān)系，代理商按開發(fā)商的委托授權(quán)向會員銷售分時度假產(chǎn)品。會員和與其開展交換的其他會員早期，會員如果通過交換公司與其他會員進行交換，兩者之間也成為通過合約進行商業(yè)交換的關(guān)系。國外公司的違規(guī)進入分時度假概念傳入我國，是從90年代后期。國家旅游局于1997年9月23日向各省、自治區(qū)、直轄市旅游局發(fā)出《關(guān)于對非法從事旅游經(jīng)營活動的境外企業(yè)駐華機構(gòu)查處工作情況的通報》，第一條即點出?quot。這些度假村屬我國首批加盟國際交換網(wǎng)絡(luò)的經(jīng)營商，在97年之前就已經(jīng)進入RCI的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)當中。在加盟RCI的企業(yè)中，北京地區(qū)有3家，分別是九華山莊、燕苑（綠洲）度假村和玉龍灣度假村；海南省有3家，其中?？谑?家，三亞市2家；云南省有3家，分別位于昆明市郊和石林縣；青島、無錫、杭州、珠海、天津、桂林和上海各1家。國內(nèi)分時度假俱樂部往往實力都不是很強，為了各自的生存和資源共享，走聯(lián)盟化的道路應(yīng)該是較佳的市場生存策略。飯店需要在加入分時度假行業(yè)后，盡快獲得明顯的效益，但到現(xiàn)在為止，在國內(nèi)還沒有出現(xiàn)一家通過采用分時度假方式獲得成功的飯店榜樣。然而，起碼從目前的環(huán)境來看，專門經(jīng)營銷售業(yè)務(wù)的銷售商在消費者那里還缺乏足夠的影響力和信譽度，其經(jīng)營形勢也不容樂觀。2000年11月，由首創(chuàng)集團、中旅集團、北京旅游集團等6家股東聯(lián)合發(fā)起組建的從事分時度假和休閑度假產(chǎn)業(yè)的天倫度假發(fā)展有限公司宣告成立。它倡導(dǎo)的三位一體、三權(quán)分離的商業(yè)模式和運行機制，是根據(jù)國外最大的兩家分時度假交換公司RCI和I I公司的模式和體制，并進行了適當改造后建立的。按當前設(shè)計的三權(quán)分離的模式，華廈之旅并不進行分時度假權(quán)益銷售，而是由飯店和各類銷售商進行分時度假權(quán)益銷售。所以，國內(nèi)專業(yè)交換公司必然會在未來面臨嚴峻的挑戰(zhàn)。同時，若在銷售上獲得大筆資金，也會使新旅網(wǎng)本身負擔(dān)極大的政策風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險。同時，也不能局限在以周為單位的固定時間，需改造為可分拆使用，使用期限也需靈活化。有些網(wǎng)絡(luò)公司采取吸收度假村和飯店加盟而非獨立開發(fā)房產(chǎn)的方式，充分利用現(xiàn)有資源，通過建立雙方都能接受的合作機制，迅速形成國內(nèi)網(wǎng)絡(luò)，形成共贏的局面。要在我國發(fā)展國內(nèi)度假網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品，一套有形的計算機網(wǎng)絡(luò)支持系統(tǒng)必不可少。（二）適應(yīng)中國市場的其它配套措施宣傳度假概念國外發(fā)展分時度假產(chǎn)品的一個先決條件是休閑度假的盛行，在我國發(fā)展分時度假，這一條件也不可或缺。我國在房地產(chǎn)熱中興建的大量房產(chǎn)處于積壓狀態(tài)，若能將其中的一部分加以充分利用，發(fā)展為分時度假產(chǎn)品，可以為這批房產(chǎn)的解套開通一個渠道。將度假產(chǎn)品納入國家促銷計劃隨著度假產(chǎn)品的發(fā)展，我國的旅游部門也應(yīng)逐步加大對度假產(chǎn)品的促銷力度。在國家的分時度假立法還未出臺的情況下，急需聯(lián)合起來建立一個自己的行業(yè)協(xié)會，合理調(diào)整資源配置，減少重復(fù)建設(shè)，建立專業(yè)分工，促進行業(yè)聯(lián)盟，配合國家立法，促進分時度假行業(yè)在中國良性發(fā)展。五、 分時度假與產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)權(quán)酒店是分時度假產(chǎn)品的一種特殊模式，是指投資者買斷酒店設(shè)施的所有權(quán)，除部分時間自己使用外，統(tǒng)一將其他時間的住宿權(quán)委托酒店管理方經(jīng)營、自己獲取紅利的經(jīng)營模式。1976年，第一批真正意義上的分時度假酒店興起在法國阿爾卑斯山地區(qū)，并立即在瑞士和歐洲傳播開來，之后的20年中逐漸向北美、加勒比海地區(qū)以及太平洋地區(qū)發(fā)展，一個分支演變?yōu)楝F(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)式酒店，成為旅游發(fā)達國家和地區(qū)最受中產(chǎn)階級和企業(yè)集團青睞的投資方式。相反，產(chǎn)權(quán)酒店突出產(chǎn)權(quán)概念。付款方式上，分時度假產(chǎn)品要求一次性付清全款，而產(chǎn)權(quán)酒店多聯(lián)合金融部門提供購房貸款，首付一筆費用后，按年或按月分別付清余款。 公司自用型集團購買產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)品，一方面用于投資，另一方面用于企業(yè)員工度假或公司年會使用。早在 90年代初期，飽受高房價之苦的香港人，紛紛到地價只有香港1／4的深圳投資置業(yè)，從而開創(chuàng)了國內(nèi)異地置業(yè)的先河。此外，北海、武夷山、浙江臨安、廈門、福州等地，也紛紛出現(xiàn)各種形式的產(chǎn)權(quán)酒店。產(chǎn)權(quán)酒店有時出現(xiàn)整層被一家公司買斷的情況。由于海南島的房子便宜，島內(nèi)的房子有近半數(shù)被島外的人買走，買主當中甚至有許多來自哈爾濱、沈陽、大連的人。遍植于買房人頭腦中的投資意識，為產(chǎn)權(quán)酒店提供了土壤。這些措施也便于保護消費者的利益。 投資環(huán)境異地購買產(chǎn)權(quán)酒店居住的階段性決定了它必須要有一定的投資價值。若異地購買產(chǎn)權(quán)酒店，有些類似11＋1的生活方式，即在每年有1個月左右的假期生活在自己購置的異地房產(chǎn)中。這樣做的主要原因是強調(diào)其低廉的價格，而且不容易出現(xiàn)使用率降低、使用面積縮水、公攤面積人為加大等期房銷售中的暗箱操作行為，保證客戶利益。單體的企業(yè)在未來競爭中的生存壓力會逐漸增大。海南省專門召開了產(chǎn)權(quán)式酒店與分時度假研討會。三亞市在北京銷售產(chǎn)權(quán)酒店時，還特邀政府官員前來助陣。經(jīng)營管理人員可采用各種方法調(diào)整客房經(jīng)營收入與其它服務(wù)項目收入。開發(fā)商利用住房融資的手段，邊開發(fā)房產(chǎn)邊銷售產(chǎn)品，如果開發(fā)失敗，消費者不但不能獲得相應(yīng)的收益，甚至連自己的度假住宿也難以保全。 l 看房屋狀況。 了解市場行情l 看當?shù)胤康禺a(chǎn)市場。平方米，這對于不經(jīng)常去住，但仍然需要付費的消費者來說，較難接