【正文】 平方米，這對于不經(jīng)常去住，但仍然需要付費(fèi)的消費(fèi)者來說，較難接受。 l 看房屋狀況。經(jīng)營管理人員可采用各種方法調(diào)整客房經(jīng)營收入與其它服務(wù)項(xiàng)目收入。海南省專門召開了產(chǎn)權(quán)式酒店與分時度假研討會。這樣做的主要原因是強(qiáng)調(diào)其低廉的價格，而且不容易出現(xiàn)使用率降低、使用面積縮水、公攤面積人為加大等期房銷售中的暗箱操作行為，保證客戶利益。 投資環(huán)境異地購買產(chǎn)權(quán)酒店居住的階段性決定了它必須要有一定的投資價值。遍植于買房人頭腦中的投資意識，為產(chǎn)權(quán)酒店提供了土壤。產(chǎn)權(quán)酒店有時出現(xiàn)整層被一家公司買斷的情況。早在 90年代初期，飽受高房價之苦的香港人，紛紛到地價只有香港1／4的深圳投資置業(yè)，從而開創(chuàng)了國內(nèi)異地置業(yè)的先河。付款方式上，分時度假產(chǎn)品要求一次性付清全款，而產(chǎn)權(quán)酒店多聯(lián)合金融部門提供購房貸款，首付一筆費(fèi)用后，按年或按月分別付清余款。1976年，第一批真正意義上的分時度假酒店興起在法國阿爾卑斯山地區(qū)，并立即在瑞士和歐洲傳播開來，之后的20年中逐漸向北美、加勒比海地區(qū)以及太平洋地區(qū)發(fā)展，一個分支演變?yōu)楝F(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)式酒店，成為旅游發(fā)達(dá)國家和地區(qū)最受中產(chǎn)階級和企業(yè)集團(tuán)青睞的投資方式。在國家的分時度假立法還未出臺的情況下，急需聯(lián)合起來建立一個自己的行業(yè)協(xié)會，合理調(diào)整資源配置，減少重復(fù)建設(shè)，建立專業(yè)分工，促進(jìn)行業(yè)聯(lián)盟，配合國家立法，促進(jìn)分時度假行業(yè)在中國良性發(fā)展。我國在房地產(chǎn)熱中興建的大量房產(chǎn)處于積壓狀態(tài)，若能將其中的一部分加以充分利用，發(fā)展為分時度假產(chǎn)品，可以為這批房產(chǎn)的解套開通一個渠道。要在我國發(fā)展國內(nèi)度假網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品，一套有形的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)支持系統(tǒng)必不可少。同時，也不能局限在以周為單位的固定時間，需改造為可分拆使用，使用期限也需靈活化。所以，國內(nèi)專業(yè)交換公司必然會在未來面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。它倡導(dǎo)的三位一體、三權(quán)分離的商業(yè)模式和運(yùn)行機(jī)制，是根據(jù)國外最大的兩家分時度假交換公司RCI和I I公司的模式和體制，并進(jìn)行了適當(dāng)改造后建立的。然而，起碼從目前的環(huán)境來看，專門經(jīng)營銷售業(yè)務(wù)的銷售商在消費(fèi)者那里還缺乏足夠的影響力和信譽(yù)度，其經(jīng)營形勢也不容樂觀。國內(nèi)分時度假俱樂部往往實(shí)力都不是很強(qiáng)，為了各自的生存和資源共享，走聯(lián)盟化的道路應(yīng)該是較佳的市場生存策略。這些度假村屬我國首批加盟國際交換網(wǎng)絡(luò)的經(jīng)營商，在97年之前就已經(jīng)進(jìn)入RCI的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)當(dāng)中。國外公司的違規(guī)進(jìn)入分時度假概念傳入我國，是從90年代后期。銷售代理商與會員銷售代理商與會員之間也屬于商業(yè)買賣關(guān)系，代理商按開發(fā)商的委托授權(quán)向會員銷售分時度假產(chǎn)品。l 再銷售商 指負(fù)責(zé)在公開市場上銷售分時度假產(chǎn)品所有者轉(zhuǎn)賣的二手分時度假產(chǎn)品的機(jī)構(gòu)。也就是說，與房地產(chǎn)項(xiàng)目相比，它將產(chǎn)品分割后銷售，沒有房地產(chǎn)那么完整；與飯店產(chǎn)品相比，它分割的份數(shù)沒有飯店那么零碎。近期對于分時度假的權(quán)威定義來自《歐盟分時度假指令》（European Union Timeshare Directive）。每個單位的分時度假產(chǎn)品，就是在約定的時期內(nèi)（一般為20年－40年）每年在這一住宿單元中住宿一周的權(quán)利。二是預(yù)付款項(xiàng)。 二、 分時度假產(chǎn)品的運(yùn)營機(jī)制（一）基本主體在分時度假產(chǎn)品當(dāng)中主要涉及以下幾方主體：l 開發(fā)商 指擁有所開發(fā)的分時度假房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)經(jīng)營商。（二）主要法律關(guān)系在分時度假及交換系統(tǒng)的運(yùn)營機(jī)制中，存在幾個核心的關(guān)系。交換公司則通過提供網(wǎng)絡(luò)交換服務(wù)獲得收益。一旦獲知其對出國旅游度假感興趣，就向他們介紹分時度假概念和分時度假交換網(wǎng)絡(luò)的情況，邀請他們參加派克林展示會。盡管因融資等問題公司很快就宣告解散，但公司中管理層的人員都成為后來國內(nèi)發(fā)展分時度假產(chǎn)業(yè)的人才儲備。國內(nèi)還沒有出現(xiàn)一家大型的、全國性的專業(yè)分時度假銷售公司，現(xiàn)有的銷售公司也因各種原因舉步維艱。它們在經(jīng)營模式上各具特色，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、銷售方式、對外宣傳等內(nèi)容中都存在相當(dāng)大的差異，但其基本的出發(fā)點(diǎn)，就是致力于將分時度假產(chǎn)品進(jìn)行改革，設(shè)計(jì)出能為我國市場所接受的新型運(yùn)作模式，構(gòu)建適應(yīng)中國市場的分時度假產(chǎn)品和交換網(wǎng)絡(luò)。保險公司初期提出的分時度假保險方案，飯店如果要采用分時度假的新險種就必須提供抵押擔(dān)保、質(zhì)押擔(dān)保或第三方保證。他們的贏利主要來源于銷售收入中與飯店擬定的分配比例。降低價格后的分時度假產(chǎn)品在銷售方式和銷售渠道上都與傳統(tǒng)的方式有所區(qū)別。兩家公司都自稱只是利用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，借助了電子商務(wù)所固有的低運(yùn)行成本、高效率的特點(diǎn)，?quot。我國分時度假業(yè)可以利用后發(fā)優(yōu)勢，回避漫長的變革過程，直接向分?jǐn)?shù)制的最終方向發(fā)展，縮小與國際先進(jìn)水平的距離。分時度假正在本土化的道路上奮力前進(jìn)，各種變革仍在進(jìn)行當(dāng)中。 共同使用方式消費(fèi)者對于分時度假房產(chǎn)和產(chǎn)權(quán)酒店的使用頻率并不高，除了每年的節(jié)假日當(dāng)中使用有限的時間外，或用來饋贈親友，或作為一種保值增值的投資手段。 有限自用的投資型酒店公寓開發(fā)商將酒店的每間客房分割為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般不在酒店居住，而是將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營獲取年度客房利潤分紅，同時獲得酒店管理公司贈送的一定期限免費(fèi)入住權(quán)。（二）目前我國產(chǎn)權(quán)酒店的主要特征 地域特征產(chǎn)權(quán)酒店的座落位置集中在山岳海濱度假地和大城市附近。 賣點(diǎn)集中一是低房價的誘惑。開發(fā)商借用主要市場所在地銷售公司對當(dāng)?shù)厥袌龅牧私夂驮诋?dāng)?shù)厥袌龅男抛u(yù)度來推動產(chǎn)品銷售，而代理商也會對所代理的房產(chǎn)進(jìn)行篩選。但即便如此，交通的易達(dá)性仍然是購買異地產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)品的先決條件若是自住，要保證與本地城市生活銜接自如，車程最好不超過4個小時，距離遠(yuǎn)的至少要坐飛機(jī)方便。交易會結(jié)束后，已交了訂金的購房者陸續(xù)組團(tuán)到三亞實(shí)地察看正在施工中的溫泉花園酒店。此外，海南已具備進(jìn)行分時度假的條件，并擁有像珠江三角洲這樣率先推行帶薪度假的客源市場。在目前產(chǎn)權(quán)酒店的銷售合同當(dāng)中，消費(fèi)者往往必須被迫接受酒店提出的規(guī)范式的合約，對于很多權(quán)限都無法自由行使，多數(shù)條款都存在強(qiáng)迫性。 l 看實(shí)際位置。 l 看后期管理、特色服務(wù)。以海南為例，過去它曾是個爛樓盤集中營，目前政府一系列整頓空置房的政策已經(jīng)生效，地產(chǎn)有望從低谷爬升。不過，產(chǎn)權(quán)酒店由于要外借后再拿回來居住，別人租住過自己再住和完全擁有自己的住宅有一定的感覺差異。但個別的不規(guī)范經(jīng)營者，可能利用這一機(jī)會，將同一間客房同時向幾個客戶銷售，收取更多的房款，形成事實(shí)上的欺詐行為。消費(fèi)者一方面關(guān)注自身在產(chǎn)權(quán)酒店的度假感受，另一方面關(guān)注投資回報(bào)，酒店的管理與服務(wù)又是贏得較高投資回報(bào)的一個必要條件，因此，物業(yè)管理水平和對客服務(wù)十分重要。其中，43平方米的標(biāo)準(zhǔn)間是最熱銷的房型，首付2萬元，月供553元（20年按揭）。從更適宜居住這一點(diǎn)來說，異地置業(yè)追求的是更為優(yōu)越的自然環(huán)境，符合標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目首先在自然環(huán)境上應(yīng)有出色之處：青山、秀水、海濱，使人們在居住品質(zhì)上實(shí)現(xiàn)梯級提升。購買一套36平方米的小套房，無須交按揭款，便可擁有一間100%產(chǎn)權(quán)的豪華裝修度假酒店，而且每年有10天的免費(fèi)度假期和五千多元的經(jīng)營回報(bào)。假日住宅項(xiàng)目所吸引的人群大致可分為四種：其一，二次置業(yè)的投資者，去往秦皇島看維多利亞海灣的客戶大多數(shù)是車房兼?zhèn)涞母辉＜彝?，他們買房主要是為了投資，此外在旅游目的地自己留一方之地，也方便自己度假使用。 投資地產(chǎn)目前，國外推行的產(chǎn)權(quán)酒店大多分布在氣候溫和的旅游地區(qū)，是一種投資行為與消費(fèi)行為相融合的方式。不同消費(fèi)者之間除共同使用一套房產(chǎn)外，沒有其它的聯(lián)系。企業(yè)和機(jī)構(gòu)投資者購買產(chǎn)權(quán)酒店一方面用于投資，另一方面則用于供員工休假、公司年會和接待賓客使用。通過將度假產(chǎn)品納入國家促銷計(jì)劃加以廣泛宣傳，使我國的度假產(chǎn)品在國際市場形成一定影響，也將有利于我國分時度假產(chǎn)品的國際化銷售。除去其中包含的探親訪友、健康療養(yǎng)、會議和商務(wù)等旅游者，真正的度假旅游者所剩無幾。目前我國居民的休假時間集中，居民出游時間也相對集中，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中一定要找出保障消費(fèi)者權(quán)益的體系和制度，以避免旺季消費(fèi)者住宿權(quán)益不能保證，形成對產(chǎn)品的負(fù)面印象。主要是因?yàn)辄c(diǎn)數(shù)制卡無須進(jìn)行交換，所以在使用上更靈活更方便。如何擺脫對開發(fā)商的依賴，迎接來自開發(fā)商自助聯(lián)合建立交換網(wǎng)絡(luò)的挑戰(zhàn)，是另一個主要問題。專業(yè)旅游企業(yè)的介入，為分時度假行業(yè)的發(fā)展提供了極好的推動力。作為I I公司在中國唯一的會員廣州花園酒店的分時度假銷售商，廣東愛特樂公司采用了國外最普遍的分時度假銷售形式－銷售推介會。 單體開發(fā)的俱樂部產(chǎn)品單體開發(fā)的分時度假俱樂部如泰達(dá)度假交換公司，依靠自有的單體度假飯店開發(fā)俱樂部產(chǎn)品。國家旅游局即聯(lián)合北京市旅游局、工商局、公安局等有關(guān)部門，再一次對派克林公司租用的辦公室進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)此處已改由國內(nèi)的一家旅行社租用。會員將自己的度假房產(chǎn)使用權(quán)投入交換公司儲存庫，然后選擇自己所需的產(chǎn)品，通過交換公司對自己的住宿權(quán)利進(jìn)行確認(rèn)。從圖5可以看出，典型的分時度假系統(tǒng)中包含了房產(chǎn)開發(fā)商、銷售代理商、會員和交換公司四方之間的六種關(guān)系。l 分時度假交換公司 主要是向具有分時度假房產(chǎn)使用權(quán)的消費(fèi)者（會員）提供不同地區(qū)之間的分時度假產(chǎn)品的交換業(yè)務(wù)。這些產(chǎn)品盡管在形式上具有了分時度假產(chǎn)品的基本特征，但卻從法律上不屬于其規(guī)制的范圍之內(nèi)，迫使政府和國際組織不得不根據(jù)新形勢不斷調(diào)整分時度假的規(guī)范定義。較為典型的是歐洲和美國之間的差異。l 各國法律制度的差異分時度假作為全球性的產(chǎn)品，在各國不同的法律制度下，也具有了不同的含義。尤其是一些經(jīng)營商為了回避分時度假法規(guī)的管制，繞開法規(guī)給出的明確定義，專門設(shè)計(jì)出不受法律規(guī)制的各種新產(chǎn)品。既可能由開發(fā)商兼任，也可能是獨(dú)立于開發(fā)商。在更為復(fù)雜的情形中，分時度假及交換系統(tǒng)中還廣泛涉及到房產(chǎn)管理方、為會員監(jiān)管分時度假房產(chǎn)使用權(quán)的信托公司和方便會員消費(fèi)的點(diǎn)數(shù)制俱樂部等。目前，通過儲存庫設(shè)計(jì)的非一對一交換模式中，會員只與交換公司發(fā)生聯(lián)系，會員之間就不再具有交易的關(guān)系。但時隔不久，又有人向國家旅游局舉報(bào)說，派克林公司仍在搞發(fā)展會員的非法活動。加盟II的有3家，分別位于上海市青浦縣、廣東廣州市和番禺市。從另一個角度來看，這也為從前銷售國外產(chǎn)品的專業(yè)分時度假銷售公司提供了新的發(fā)展機(jī)會。天倫度假計(jì)劃用2－3年的時間，利用現(xiàn)有的資源結(jié)合收購兼并、租賃經(jīng)營等方式建立起具有中國特色的分時度假網(wǎng)絡(luò)，它將是集分時度假地開發(fā)、分時度假交換、分時度假交換卡銷售、分時度假相關(guān)服務(wù)為一體的專業(yè)公司。 同時由于該體制對分時度假飯店和會員的約束較少，對銷售商也沒有約束力，而分時度假交換技術(shù)并