【正文】 非技術(shù)專利也不是有高科技含量的技術(shù)，其影響力主要來自市場的覆蓋率。但新旅網(wǎng)的點數(shù)制IC卡產(chǎn)品在商務(wù)旅游市場上相對于采用交換制的分時度假企業(yè)來說是具有明顯的競爭優(yōu)勢的。在產(chǎn)品靈活性增大的情況下，消費者住宿權(quán)益的保障必然受到一定影響。根據(jù)1998年國內(nèi)旅游抽樣調(diào)查，國內(nèi)游客中，％。但在國際市場上，我國仍未樹立起已擁有豐富的旅游產(chǎn)品配套體系的形象。私人投資者繳納首付款購買產(chǎn)權(quán)酒店后，通常每年確定時間自己使用的天數(shù)，其他時間則交管理公司統(tǒng)一出租，作為酒店對外經(jīng)營，每年的酒店租金收益基本可抵房產(chǎn)分期付款的費用，購買者一般10－15年后交完銀行按揭款即取得房屋的產(chǎn)權(quán)。 共享方式標(biāo)準(zhǔn)的分時度假產(chǎn)品中，購買了周單位時段的消費者在共享房產(chǎn)當(dāng)中處于平等的地位，每位顧客按照自己所購買的時間享有房產(chǎn)的使用權(quán)。開發(fā)商之所以敢引入新型的經(jīng)營模式開發(fā)產(chǎn)權(quán)酒店，有的甚至異地促銷，抓住的就是購房人對未來旅游度假業(yè)蓬勃發(fā)展的心理判斷，以旅游消費的日常化作為開發(fā)的出發(fā)點。大批有閑錢的高收入階層，是產(chǎn)權(quán)酒店瞄準(zhǔn)的目標(biāo)客戶。武夷桃源度假屋設(shè)計為小面積酒店式私密風(fēng)情套房，星級酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修配套。人們在建造城市的同時，自己卻一步步向遠(yuǎn)離城市的方向遷移，都市一次安家，郊區(qū)二次購房、異地三次置業(yè)正在成為高收入者的居住潮流。 　　 價格因素如作為北京首家產(chǎn)權(quán)酒店式郊區(qū)假日住宅的龍慶峽鄉(xiāng)村俱樂部，其主要賣點就是付款非常輕松。 物業(yè)管理和服務(wù)成為競爭利器和傳統(tǒng)的分時度假產(chǎn)品一樣，產(chǎn)權(quán)酒店的發(fā)展也會經(jīng)歷一個從房地產(chǎn)向旅游產(chǎn)品的轉(zhuǎn)移過程。七、 產(chǎn)權(quán)酒店開發(fā)中的消費者權(quán)益保護(hù)（一）法律問題 產(chǎn)權(quán)多頭銷售規(guī)范的產(chǎn)權(quán)酒店銷售，消費者購買到固定某間客房的所有權(quán)，每間客房只能對應(yīng)同一名客戶，客戶將自己不使用的空余時間委托酒店經(jīng)營。 （二）消費者應(yīng)注意的問題 考慮自己需要如果在海濱購買度假別墅，長期的閑置使得業(yè)主一方面要在維護(hù)方面花費大量的精力，閑置以后再使用還得重新布置和收拾。另外，也要注意房產(chǎn)所在城市的情況，城市發(fā)展是和投資前景直接聯(lián)系的。對于異地海景住宅來說，如果是自住，好的物管可以保證安全，業(yè)主不在的大部分時間能很好的維護(hù)物業(yè)；如果是投資，好的物管可以保證穩(wěn)定租戶群。有的所謂海景產(chǎn)權(quán)酒店項目在人煙稀少的開發(fā)區(qū)，有的則位于海濱城市的內(nèi)陸地帶，根本看不見海景。因而，在嚴(yán)格意義上講，許多產(chǎn)權(quán)酒店只是打著產(chǎn)權(quán)酒店經(jīng)營之名，而經(jīng)營的是標(biāo)準(zhǔn)的分時度假產(chǎn)品，產(chǎn)權(quán)酒店業(yè)主的產(chǎn)權(quán)在具體運作中得不到具體體現(xiàn)。再就是產(chǎn)權(quán)度假酒店內(nèi)部生存能力業(yè)已形成，像海航這樣擁有航空網(wǎng)絡(luò)和自己的酒店網(wǎng)絡(luò)群的集團(tuán)介入產(chǎn)權(quán)酒店和分時度假，必將使產(chǎn)權(quán)酒店的操作擁有規(guī)范性和高信譽度。龍慶峽（假日）鄉(xiāng)村俱樂部在北京國貿(mào)房展上，短短四天展會，已有100多套房被訂購。若是投資，則要按目標(biāo)租戶的要求，考慮有完善的交通網(wǎng)絡(luò)，如直達(dá)的火車站、有足夠航班的機(jī)場等。選擇不當(dāng)不僅會影響銷售業(yè)績，對今后公司的品牌信譽也有影響。購買產(chǎn)權(quán)酒店的消費者家有閑錢，但并不代表他們不關(guān)心資金的使用效率。以北京的產(chǎn)權(quán)酒店市場為例，銷售者多以海濱作為賣點：如秦皇島維多利亞海灣、大連海昌新城、威海啟明海景家園等來自沿海城市的一批項目。 這種酒店一般位于著名旅游地區(qū)，如夏威夷，擁有充足的客源，因此，客房年度利潤分紅通常足以抵銷分期付款的費用，并有可觀的盈余。（二）產(chǎn)權(quán)酒店與標(biāo)準(zhǔn)分時度假產(chǎn)品的區(qū)別除了以上的共同點之外，標(biāo)準(zhǔn)的分時度假產(chǎn)品與產(chǎn)權(quán)酒店有著明顯的差異。在今后的幾年中，國內(nèi)分時度假企業(yè)將會不斷分化，相信經(jīng)過市場的大浪淘沙，會在幾年中形成有一定影響力的分時度假經(jīng)營者，最終在市場上生存的分時度假企業(yè)或者是有旅游業(yè)背景、實力雄厚的能提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的分時度假企業(yè)，或者是有獨特概念，為市場所接受的、專業(yè)化分工的分時度假企業(yè)。分?jǐn)?shù)制的選擇，也會有利于分時度假產(chǎn)品的銷售與經(jīng)營。水泥＋鼠標(biāo)的新型企業(yè)。 組建國內(nèi)網(wǎng)絡(luò)在國外網(wǎng)絡(luò)資源尚不可自由利用的情況下，組建國內(nèi)度假地網(wǎng)絡(luò)、充分利用我國現(xiàn)有的度假資源就成為解決問題的一條出路。實際上分時度假的點數(shù)制主要適用于由一個企業(yè)控制的飯店群，這樣就不會使加盟飯店在利益分配方面產(chǎn)生異議，并會努力保證顧客的使用權(quán)益。這一保障程序會成為飯店加入分時度假網(wǎng)絡(luò)的門坎，并將對華夏之旅分時度假產(chǎn)品的形成和銷售造成阻礙。 目前在國內(nèi)進(jìn)入運作階段的本土化度假網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營公司數(shù)量不多，形成一定規(guī)模的不超過10家，集中在北京、深圳等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和云南、海南等度假目的地。主要是因為分時度假的消費市場尚未完全成熟，國內(nèi)分時度假產(chǎn)品的推出，需要一個啟蒙的時間。（二）我國分時度假企業(yè)的主要類別加盟國際交換網(wǎng)絡(luò)的公司目前我國加入國際分時度假交換網(wǎng)絡(luò)體系的度假村或飯店已經(jīng)有十幾家，其中加盟RCI的16家，加盟II的3家。他們組織的展示會，每次有10對中國夫婦參加，會上播放世界風(fēng)光錄像片，介紹RCI組織，推廣會員卡（每張卡3萬美元，稱先加入者可享受45％的折扣，即每張卡16500美元；可先預(yù)付2000美元，一周內(nèi)交齊余款；并稱憑此卡每年可攜帶3個人在世界上83個國家的3000個旅游度假地享受免費住宿度假2周的權(quán)利）。房產(chǎn)開發(fā)商與交換公司房產(chǎn)開發(fā)商與交換公司之間是一種加盟關(guān)系，即通過雙方的自由選擇，交換公司批準(zhǔn)符合條件的房產(chǎn)開發(fā)商將自己的分時度假產(chǎn)品加入交換公司的儲存庫中，參與與其他度假地房產(chǎn)進(jìn)行交換?！　　?在最簡單的分時度假產(chǎn)品體系中，開發(fā)商開發(fā)出度假村房產(chǎn)，直接以分時銷售的方式出售給會員（圖3）。開發(fā)商或自己開發(fā)建設(shè)用做分時度假產(chǎn)品的房產(chǎn)，或通過購買現(xiàn)成的房地產(chǎn)將他們改造為分時度假產(chǎn)品。消費者為了獲得未來的住宿權(quán)利，需要按照協(xié)約的安排提前支付所需的款項。（一）法律定義對分時度假進(jìn)行定義的難度分時度假具有很強(qiáng)的專業(yè)性，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士對分時度假也僅限于輪廓性的了解。在美國佛羅里達(dá)州《分時度假房產(chǎn)法案》（Real Estate Timesharing Act CH721 Florida）中對分時度假的定義是：所有以會員制、協(xié)議、租契、銷售、出租合同、使用許可證、使用權(quán)合同或其它方式做出的交易設(shè)計和項目安排，交易中，購買者獲得了對于住宿和其它設(shè)施在某些特定年度中低于一年的使用權(quán)，并且這一協(xié)約有效期在3年以上，即稱之為分時度假項目。分時度假產(chǎn)品介于兩者之間，以每年使用1周的標(biāo)準(zhǔn)分時度假產(chǎn)品來說，它相當(dāng)于將房產(chǎn)的使用權(quán)分割為52份銷售給不同的消費者。在一些國家當(dāng)中已經(jīng)建立起全國范圍的分時度假消費者聯(lián)合會。 房產(chǎn)開發(fā)商與銷售代理商兩者之間是委托代理關(guān)系，即房產(chǎn)開發(fā)商委托銷售代理商銷售其分時度假產(chǎn)品，銷售代理商按照雙方委托代理合同的授權(quán)對外銷售產(chǎn)品。三、 中國的分時度假業(yè)（一）中國分時度假業(yè)歷史回顧從中國分時度假業(yè)的發(fā)展進(jìn)程來看，目前遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是總結(jié)與回顧歷史的恰當(dāng)時機(jī)，但作為全面了解我國分時度假業(yè)一個必需組成部分，本節(jié)中憑借有限的材料來簡單回顧分時度假業(yè)在中國短暫的發(fā)展史。 國內(nèi)企業(yè)的早期探索根據(jù)RCI1997年版的《RCI度假地名錄》，我國的杭州夢湖度假村、北京九華山莊、北京燕苑度假村名列其中，并且注明九華山莊97年3月以后、夢湖度假村97年7月以后、燕苑度假村97年9月以后可開始使用。而當(dāng)前國內(nèi)單體開發(fā)的分時度假俱樂部多沒有在如何建立自己的市場競爭優(yōu)勢方面作更深的考慮，直接影響到他們的生存和發(fā)展。專業(yè)銷售公司如何抓住機(jī)遇，建立全國性的分時度假銷售網(wǎng)絡(luò)，是迅速啟蒙分時度假消費市場、發(fā)展分時度假行業(yè)、確立銷售商本身市場地位的關(guān)鍵。 分時度假交換公司海南華夏之旅分時度假網(wǎng)絡(luò)有限公司（:// . ）是中國唯一的一家專業(yè)從事分時度假國內(nèi)交換業(yè)務(wù)的公司。然而，隨著我國旅游業(yè)開放程度的不斷提高，已在國際上處于壟斷地位的RCI將在我國市場上形成越來越大的影響力。在我國市場，有效期高達(dá)30年的產(chǎn)品很難為消費者所接受，必須進(jìn)行壓縮。 重視技術(shù)支持國際分時度假網(wǎng)絡(luò)交換公司成功的主要經(jīng)驗，就是它們都建立起了較強(qiáng)的技術(shù)網(wǎng)絡(luò)支持體系。二是利用空置的積壓商品房。 建立分時度假行業(yè)協(xié)會分時度假企業(yè)在中國的風(fēng)起云涌，使國內(nèi)的分時度假行業(yè)，出現(xiàn)了技術(shù)參差不齊，規(guī)模大小不一的情況。耐首先提出分時度假酒店（Timeshare Hotel，亦稱為時權(quán)酒店）的概念，即出售一定時期內(nèi)使用酒店住宿或娛樂設(shè)施的權(quán)利，該權(quán)利可以上市轉(zhuǎn)售、轉(zhuǎn)讓或者交換。而產(chǎn)權(quán)酒店購買了單間客房的所有權(quán)，國內(nèi)一般需要10萬元以上。 異地置業(yè)異地置業(yè)并非一個新概念。第三，集團(tuán)購房也尤為重要。三是投資意識的增強(qiáng)。它與張家界、九寨溝、黃山、廬山等著名景區(qū)資源共享，讓業(yè)主可以一房在手，走遍全國秀美山川。產(chǎn)權(quán)酒店銷售一般不像普通房地產(chǎn)銷售那樣按建筑平方米明碼標(biāo)價，多數(shù)直接以首付、月供整套售價面對買房人。因此，不僅被開發(fā)商作為有利可圖，也吸引了地方政府的關(guān)注。二是客房出租收益和公共經(jīng)營收入的關(guān)系。對于異地海景項目，有必要請律師審核證照，或者與代理公司簽協(xié)議，要求他們保證項目的合法性。還有就是物業(yè)管理費用，／月 摸清開發(fā)商情況l 看開發(fā)商信譽及實力。異地海景住宅最好是現(xiàn)房。如果在出售產(chǎn)權(quán)酒店后，隨意轉(zhuǎn)移或有傾向性地對酒店收入進(jìn)行分配，也會使消費者的利益受到侵害。省旅游管理部門官員出席并對其發(fā)展表示樂觀：海南七八年前就出現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)式酒店的萌芽，但是并沒有形成真正的產(chǎn)權(quán)式度假酒店。（四）產(chǎn)權(quán)酒店的未來發(fā)展 競爭趨于激烈，砝碼向?qū)嵙π酆竦钠髽I(yè)傾斜初期推出的產(chǎn)權(quán)酒店，以創(chuàng)新概念取勝，多數(shù)參與開發(fā)銷售的企業(yè)都自稱取得了較好的效益。北京目前的投資型住宅主要集中在東部，其分布區(qū)域在國貿(mào)－京廣商圈、燕莎－亮馬商圈以及幾個使館區(qū)附近，項目類型由機(jī)場高速路旁的別墅項目逐步過渡到商業(yè)中心的高級公寓類型，均是針對商務(wù)人士需求而形成的商務(wù)類投資地產(chǎn)。人們認(rèn)識到房產(chǎn)除了住宅的功能之外，還是進(jìn)行投資的重要手段。這些公司出于會議、職工度假考慮，投資買房 一勞永逸，避免每年支付一大筆費用。在北京，異地置業(yè)的概念也有先例，處于天津外環(huán)，房價僅為2400元每平方米的萬科城市花園新城，就有一批北京的客戶。（三）產(chǎn)權(quán)酒店的幾種類型根據(jù)對產(chǎn)權(quán)酒店的用途，可將其分為以下幾種類型： 退休住宅型 這是一種為自己退休后準(zhǔn)備后路的住房投資方式。分時度假與產(chǎn)權(quán)酒店同根同祖，皆源自歐美地區(qū)對房地產(chǎn)和酒店的創(chuàng)新經(jīng)營模式。面向國際市場