福邸西湖營銷企劃-免費閱讀
【正文】 （2）進行分組業(yè)績檢討競賽，提高積極性，刺激成交率提高升。銷售人員客源：每個銷售人員在銷售其他項目時，有一批成交客戶，銷售人員可以通過原有的客戶，挖掘出有實力客戶再購買或介紹朋友購買。此階段方向在于全面鋪開、掃蕩。隨后跟進的是客戶最為接受的沿街店面，通過沿街的推出把銷售勢頭抬至最高，此時內(nèi)街部分預(yù)留單元提價滲入這高潮階段順勢銷售以提升其附加價值。預(yù)熱期（積蓄造勢）商業(yè)街的銷售與經(jīng)營的成功，首要因素還在地段價值是否得到認(rèn)同，因此本案的推廣計劃將以軟性報道先期進行地塊商業(yè)炒作，以拉開整個媒體推廣計劃的序幕，為公開期預(yù)熱。延續(xù)期交房銷售進度80%當(dāng)期廣告投入額度5萬派報；報紙；定點看板。項目形象全面公開，硬性廣告，軟性報道全面宣傳，整合各項媒體優(yōu)勢，炒熱項目為銷售積蓄人氣。通過軟性、硬性相結(jié)合方式把新形象公開并予以合理引導(dǎo)，以打破固有成見，形成新形象授知、認(rèn)同。專業(yè)市場塑造我們這一主題定位從模式來講屬于概念營銷，但我們必須做到虛實相間，扯虎皮做大旗，門面工作要做足，而讓投資者感覺到這里做名優(yōu)特產(chǎn)品是最適合不過的，而且非做不可，市場凝集力及擴張力都有可行空間，盡量彌補概念營銷給投資者的信心不足。印刷品：名片、夾報、投資專欄、小吊旗、手提袋效果圖：西部區(qū)域規(guī)劃圖、外街效果圖、內(nèi)街效果圖廣告印象：傳承老泉州農(nóng)貿(mào)市場發(fā)源地的榮耀，以政府巨資打造西部財富金線為契機，周邊兩大集市，十萬人生活消費圈為依托，掀起新一輪的西部繁榮。招商優(yōu)惠措施：免半年物業(yè)管理費工商管理費一年減免統(tǒng)一形象策劃、包裝與制作協(xié)辦營業(yè)執(zhí)照及相關(guān)手續(xù)目標(biāo)客戶群體定位潛在目標(biāo)客戶群體的特點：區(qū)域性強是本案客戶群體主要特征，以周邊客戶為主，外來客戶為輔；除投資型客戶外，非投資型（自營）客戶也占相當(dāng)一部分；由于職業(yè)性格等特征，心理承受價位較低。推廣基金制：“巧婦難為無米之炊”作為本專業(yè)市場亦不例外，每年固定的推廣基金是保證，是專業(yè)市場推廣及發(fā)展壯大的根本，可由經(jīng)營管理委員會牽頭市場內(nèi)所有商家，各出一份力，成立推廣基金，共同把市場搞活。作為名優(yōu)特產(chǎn)品專業(yè)市場，其所涵蓋的面非常之廣泛；而對于本案3500㎡一個賣場而言，現(xiàn)沒有那么大的容量也無需門類齊全，所以針對于屬于本市場內(nèi)實際操作性很強的拳頭產(chǎn)品塑造將是體現(xiàn)這一市場專業(yè)特色的關(guān)鍵。商業(yè)特色：專業(yè)經(jīng)營全國各地的地方特產(chǎn)（ 農(nóng)副產(chǎn)品），打造泉州特色商業(yè)，以提升社區(qū)商業(yè)物業(yè)的價值形象，并塑造屬于本項目獨有的“惟一性與排它性”特征；核心功能：提供便利，滿足市場及城區(qū)居民群眾的日常生活需求；提升商業(yè)物業(yè)的價值；樹立增強投資者的信心；運作方式：概念營銷：即虛實結(jié)合的市場營銷概念定位。因此概念營銷這一操作模式較為適用本案：概念營銷以其特有模式在泉州商業(yè)物業(yè)普遍疲軟的市場大勢下，突出項目的商業(yè)定位，并對項目未來的商業(yè)作出具體的景象描繪，以塑造表現(xiàn)區(qū)域地段的發(fā)展前景和物業(yè)的增值潛力，體現(xiàn)投資與回報良性關(guān)系。俗話說：“要致富、先鋪路”這一市政建設(shè)將致始致終貫穿于本案成為營銷推廣的主要方向。充分利用所有優(yōu)勢資源，打造具自身獨有魅力的產(chǎn)品內(nèi)涵以區(qū)隔其它競爭項目是本案銷售成敗的關(guān)鍵 產(chǎn)品篇本案位于市郊西街與環(huán)城路的交界處，區(qū)域建筑陳舊，環(huán)境臟亂，區(qū)域形象及商業(yè)價值較差，交通條件不發(fā)達，商業(yè)輻射面窄，區(qū)域物業(yè)升值潛力不明顯。化解目標(biāo)客戶群體對本案潛在的投資疑慮及抗性提供有利說辭。實質(zhì)運作：即成立專業(yè)市場經(jīng)營管理機構(gòu)，負(fù)責(zé)項目后期的市場招商和經(jīng)營管理。經(jīng)營管理委員會的組建方案，由經(jīng)營商家推選組成經(jīng)營管理委員會，負(fù)責(zé)專業(yè)市場統(tǒng)一經(jīng)營管理，推廣事宜，對商家及投資者而言就是一顆定心丸，亦是促進項目順利銷售及招商的最有較途徑。專業(yè)市場操作重點在于兩個方面：即前期的招商及后期經(jīng)營管理；目前我們正處于前期招商階段中，所以招商工作的虛實表現(xiàn)及合理性解說是整個專業(yè)市場能否興旺起來的前提，抓住實質(zhì)性意向商家大做文章，加上虛擬數(shù)字結(jié)合達成量的表現(xiàn)來吸引觀望商家，后期經(jīng)營管理主要在于經(jīng)營管理委員會的成立及運行，并以此來穩(wěn)定商家信心，保障專業(yè)市場正常運作。根據(jù)目標(biāo)客戶群體特征、項目定位及商業(yè)形象價值等綜合要素，在項目推廣過程中應(yīng)遵循以下原則：把握主力目標(biāo)客戶群體目標(biāo)主力客戶群體把握準(zhǔn)確與否，是本案成功的根本保障！項目推廣應(yīng)瞄準(zhǔn)目標(biāo)主力客戶群，有針對性地進行廣告宣傳和銷售傳播，以最大限度提高項目推廣效應(yīng)。西部熱土開發(fā)正酣，西湖地塊已呈明顯漲勢。入市方式及價格提升策略從泉州人固有的地域價值偏見及市場上競爭對手狀況，（目前新建項目來看底層幾乎都規(guī)劃成尚街店面或者是內(nèi)店面，而從銷售情況來看都不容樂觀，有的基至打出返租模式）。2）產(chǎn)品品質(zhì)塑造面對日趨理性的投資者，產(chǎn)品力的競爭早就擺在頭等位置，塑造產(chǎn)品獨有的“唯一性”和“排它性”的特征，是許多開發(fā)商花重金，下大力氣所不惜的。
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