福邸西湖營銷企劃-免費(fèi)閱讀
【正文】 （2）進(jìn)行分組業(yè)績檢討競賽，提高積極性，刺激成交率提高升。銷售人員客源：每個(gè)銷售人員在銷售其他項(xiàng)目時(shí)，有一批成交客戶，銷售人員可以通過原有的客戶，挖掘出有實(shí)力客戶再購買或介紹朋友購買。此階段方向在于全面鋪開、掃蕩。隨后跟進(jìn)的是客戶最為接受的沿街店面，通過沿街的推出把銷售勢頭抬至最高，此時(shí)內(nèi)街部分預(yù)留單元提價(jià)滲入這高潮階段順勢銷售以提升其附加價(jià)值。預(yù)熱期（積蓄造勢）商業(yè)街的銷售與經(jīng)營的成功，首要因素還在地段價(jià)值是否得到認(rèn)同，因此本案的推廣計(jì)劃將以軟性報(bào)道先期進(jìn)行地塊商業(yè)炒作，以拉開整個(gè)媒體推廣計(jì)劃的序幕，為公開期預(yù)熱。延續(xù)期交房銷售進(jìn)度80%當(dāng)期廣告投入額度5萬派報(bào)；報(bào)紙；定點(diǎn)看板。項(xiàng)目形象全面公開，硬性廣告，軟性報(bào)道全面宣傳，整合各項(xiàng)媒體優(yōu)勢，炒熱項(xiàng)目為銷售積蓄人氣。通過軟性、硬性相結(jié)合方式把新形象公開并予以合理引導(dǎo)，以打破固有成見，形成新形象授知、認(rèn)同。專業(yè)市場塑造我們這一主題定位從模式來講屬于概念營銷，但我們必須做到虛實(shí)相間，扯虎皮做大旗，門面工作要做足，而讓投資者感覺到這里做名優(yōu)特產(chǎn)品是最適合不過的，而且非做不可，市場凝集力及擴(kuò)張力都有可行空間，盡量彌補(bǔ)概念營銷給投資者的信心不足。印刷品：名片、夾報(bào)、投資專欄、小吊旗、手提袋效果圖：西部區(qū)域規(guī)劃圖、外街效果圖、內(nèi)街效果圖廣告印象：傳承老泉州農(nóng)貿(mào)市場發(fā)源地的榮耀，以政府巨資打造西部財(cái)富金線為契機(jī)，周邊兩大集市，十萬人生活消費(fèi)圈為依托，掀起新一輪的西部繁榮。招商優(yōu)惠措施：免半年物業(yè)管理費(fèi)工商管理費(fèi)一年減免統(tǒng)一形象策劃、包裝與制作協(xié)辦營業(yè)執(zhí)照及相關(guān)手續(xù)目標(biāo)客戶群體定位潛在目標(biāo)客戶群體的特點(diǎn)：區(qū)域性強(qiáng)是本案客戶群體主要特征，以周邊客戶為主，外來客戶為輔；除投資型客戶外，非投資型（自營）客戶也占相當(dāng)一部分；由于職業(yè)性格等特征，心理承受價(jià)位較低。推廣基金制：“巧婦難為無米之炊”作為本專業(yè)市場亦不例外，每年固定的推廣基金是保證，是專業(yè)市場推廣及發(fā)展壯大的根本，可由經(jīng)營管理委員會牽頭市場內(nèi)所有商家，各出一份力，成立推廣基金，共同把市場搞活。作為名優(yōu)特產(chǎn)品專業(yè)市場，其所涵蓋的面非常之廣泛；而對于本案3500㎡一個(gè)賣場而言，現(xiàn)沒有那么大的容量也無需門類齊全，所以針對于屬于本市場內(nèi)實(shí)際操作性很強(qiáng)的拳頭產(chǎn)品塑造將是體現(xiàn)這一市場專業(yè)特色的關(guān)鍵。商業(yè)特色：專業(yè)經(jīng)營全國各地的地方特產(chǎn)（ 農(nóng)副產(chǎn)品），打造泉州特色商業(yè)，以提升社區(qū)商業(yè)物業(yè)的價(jià)值形象，并塑造屬于本項(xiàng)目獨(dú)有的“惟一性與排它性”特征；核心功能：提供便利，滿足市場及城區(qū)居民群眾的日常生活需求；提升商業(yè)物業(yè)的價(jià)值；樹立增強(qiáng)投資者的信心；運(yùn)作方式：概念營銷：即虛實(shí)結(jié)合的市場營銷概念定位。因此概念營銷這一操作模式較為適用本案：概念營銷以其特有模式在泉州商業(yè)物業(yè)普遍疲軟的市場大勢下，突出項(xiàng)目的商業(yè)定位，并對項(xiàng)目未來的商業(yè)作出具體的景象描繪，以塑造表現(xiàn)區(qū)域地段的發(fā)展前景和物業(yè)的增值潛力，體現(xiàn)投資與回報(bào)良性關(guān)系。俗話說：“要致富、先鋪路”這一市政建設(shè)將致始致終貫穿于本案成為營銷推廣的主要方向。充分利用所有優(yōu)勢資源，打造具自身獨(dú)有魅力的產(chǎn)品內(nèi)涵以區(qū)隔其它競爭項(xiàng)目是本案銷售成敗的關(guān)鍵 產(chǎn)品篇本案位于市郊西街與環(huán)城路的交界處，區(qū)域建筑陳舊，環(huán)境臟亂，區(qū)域形象及商業(yè)價(jià)值較差，交通條件不發(fā)達(dá)，商業(yè)輻射面窄，區(qū)域物業(yè)升值潛力不明顯?；饽繕?biāo)客戶群體對本案潛在的投資疑慮及抗性提供有利說辭。實(shí)質(zhì)運(yùn)作：即成立專業(yè)市場經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)項(xiàng)目后期的市場招商和經(jīng)營管理。經(jīng)營管理委員會的組建方案，由經(jīng)營商家推選組成經(jīng)營管理委員會，負(fù)責(zé)專業(yè)市場統(tǒng)一經(jīng)營管理，推廣事宜，對商家及投資者而言就是一顆定心丸，亦是促進(jìn)項(xiàng)目順利銷售及招商的最有較途徑。專業(yè)市場操作重點(diǎn)在于兩個(gè)方面：即前期的招商及后期經(jīng)營管理；目前我們正處于前期招商階段中，所以招商工作的虛實(shí)表現(xiàn)及合理性解說是整個(gè)專業(yè)市場能否興旺起來的前提，抓住實(shí)質(zhì)性意向商家大做文章，加上虛擬數(shù)字結(jié)合達(dá)成量的表現(xiàn)來吸引觀望商家，后期經(jīng)營管理主要在于經(jīng)營管理委員會的成立及運(yùn)行，并以此來穩(wěn)定商家信心，保障專業(yè)市場正常運(yùn)作。根據(jù)目標(biāo)客戶群體特征、項(xiàng)目定位及商業(yè)形象價(jià)值等綜合要素，在項(xiàng)目推廣過程中應(yīng)遵循以下原則：把握主力目標(biāo)客戶群體目標(biāo)主力客戶群體把握準(zhǔn)確與否，是本案成功的根本保障！項(xiàng)目推廣應(yīng)瞄準(zhǔn)目標(biāo)主力客戶群，有針對性地進(jìn)行廣告宣傳和銷售傳播，以最大限度提高項(xiàng)目推廣效應(yīng)。西部熱土開發(fā)正酣，西湖地塊已呈明顯漲勢。入市方式及價(jià)格提升策略從泉州人固有的地域價(jià)值偏見及市場上競爭對手狀況，（目前新建項(xiàng)目來看底層幾乎都規(guī)劃成尚街店面或者是內(nèi)店面，而從銷售情況來看都不容樂觀，有的基至打出返租模式）。2）產(chǎn)品品質(zhì)塑造面對日趨理性的投資者，產(chǎn)品力的競爭早就擺在頭等位置，塑造產(chǎn)品獨(dú)有的“唯一性”和“排它性”的特征，是許多開發(fā)商花重金，下大力氣所不惜的。
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