【正文】 被查單位自身的諸多問題增加了檢查的難度：（1）境內外兩地核算，核算方式特殊；（2）會計核算、記賬方式、憑證管理未嚴格遵守中國現行財務會計制度的規(guī)定，給賬務審核帶來難度；（3）財務負責人長駐境外，給涉稅問題的溝通確認造成困難；（4）境外售房、上市評估增值等經濟行為的特殊性造成調查取證和稅收政策把握的難度。該涉稅案一方面有企業(yè)自身原因，另一方面也反映出我們稅務機關對外資企業(yè)的稅收征管上存在的問題。主要理由是：該稅種現有的政策依據較少，檢查人員可依據的基礎文件還是早在1951年頒布的政務院令《城市房地產稅暫行條例》，之后再無明確的政策解釋，直至1998年北京市下發(fā)規(guī)范性文件——京財稅[1998]795號文件，對城房稅有關問題作了一定的解釋。但會計部這時已作完上月結算，這樣每個月銷售部的合同銷售收入與會計部的實際收入就不相吻合，但是根據合同，這部分收入仍要記錄在上月，這樣就發(fā)生少申報收入少繳稅款的情況。在本次檢查之前該公司一直認為其中心商場雖在帳面上反映為 “固定資產”，但實際上是“存貨—出租開發(fā)產品”，理由是工程尚未竣工結算且未提取折舊，在帳上列為固定資產是根據香港會計師工會的規(guī)定，商場實際上是流動資產存貨，因此應按出租使用面積繳納城市房地產稅。但事實并非如此，究其原因主要有以下方面：” ，稅企之間、稅務機關內部都產生了爭議。”但是該公司就此項境外評估的增值額記入了“資產重估準備”，這給政策的執(zhí)行和解釋帶來了困難。檢查人員經過多方論證、反復給該公司解釋政策，補繳城房稅5700萬元。（五）檢查中依法調動多種調查、詢問、取證手段，增強檢查威懾力從該公司的審計報告中所反映的數據看，實際繳納的營業(yè)稅與審計報告中應繳數額有很大差距，這是疑點之四。查前預案是做好稅務檢查工作的首要環(huán)節(jié)，在對北京某置業(yè)有限公司的專案檢查中，第二稽查局充分認識到預案的重要性，把預案工作擺在了基礎性的位置上。 根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第二十條規(guī)定，從滯納稅款之日起。該公司在地稅繳納的稅種有：營業(yè)稅、城市房地產稅、個人所得稅、印花稅、車船使用牌照稅等。接到該項檢查任務后第二稽查分局立即組織部署，于2000年11月8日至2001年8月2日對該公司涉稅問題進行了專案檢查。 本案中造成未繳納城市房地產稅的主要原因是納稅人對城市房地產稅政策沒有充分理解，在檢查中我們發(fā)現，該公司對自有自用經營性房產已經繳納了城市房地產稅，但新建造的1號樓因沒有取得房產證，就沒有得到公司財務人員的重視，從對“產權”的理解上，我們認為，稅務機關還應給企業(yè)進行解釋和輔導。出租使用的房屋未繳納城市房地產稅經查分期付款方式取得的房款收入已全部記入預收帳款科目作為應稅營業(yè)額，申報繳納了營業(yè)稅；按揭款該公司則記入“其他應付款按揭”科目的貸方，據該公司財務人員稱，在收到按揭款一年后將此項按揭款轉到預收帳款科目。經營范圍包括：開發(fā)、建設、出售規(guī)劃范圍內的別墅；釣魚、水族展覽的娛樂服務；餐飲服務；建設出售規(guī)劃范圍內的批發(fā)零售商業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂業(yè)專用設施。 （作者：石獅市地稅局稽查局稅務機關應盡快建立自已的評估機構，評估機構應作為稅務機關的非常設機構，聘請房地產管理部門人員，資產評估事務所人員參加評估機構，開展對全市的房地產進行評估。登記表與征收手冊的內容應包括：企業(yè)名稱、經營地址、商品房房屋類別、房屋座落名稱編號、立項文號、開工時間、預計完工時間、計劃建筑面積、套數、預售許可證號、每次納稅金額及時間等項目。同時對代征單位缺乏剛性的約束，少征或不征現象時有發(fā)生；對于極少數納稅人不繳稅款時，代征單位也很為難，有時收足本單位的各項費用后，對應代征的房地產稅收卻予以放行，致使稅務部門“孤掌難鳴”，增加了稅收控管難度。六、對一些代收代付的項目，如水電增容費、代辦產權費、物業(yè)管理費等，開發(fā)商采取隱匿營業(yè)收入或直接沖減管理費用來偷逃稅款。如某房地產開發(fā)商出售樓房150套，售房合同規(guī)定每套320平方米，統(tǒng)一蓋到五層，其余樓層由開發(fā)商代建，房款收入經與購房戶協(xié)商，直接相抵建筑工程成本，并在賬外支付給建筑工程隊，達到相互隱瞞收入，從中逃避了應繳稅款。在此期間，開發(fā)商會陸續(xù)回收到一些地段好，質量高的商鋪和商品房的預收款，而這部分預收款可達到總樓價的50%以上。檢查結果表明，房地產業(yè)偷逃稅現象仍十分普遍，而偷逃稅手段也日趨多樣化，不容忽視。二是由于房地產業(yè)投資大，企業(yè)因資金緊張等原因，雖賬面提取稅款，但做虛假申報或不繳納稅款。山東嚴查房產企業(yè)偷逃稅八成企業(yè)有問題針對這一問題，北海市地稅干部到停緩建房地產項目的現場，對全部的停緩建房地產項目進行嚴格核查?！跋襁@類事件，在業(yè)委會決定趕走興華達物管公司期間，時常發(fā)生。 2003年8月初，A棟402業(yè)主林樣興因售房合同問題去找物業(yè)管理公司，被物業(yè)管理公司內兩個不明身份的人毆打；”業(yè)委會主任張斌講?！崩钕壬J為，開發(fā)商的這種行為目的就是為了偷稅和漏稅。但實際上稅務機關認為反正有甲公司的證書，納稅擔保就理所當然地已經生效，實屬對法律的錯誤理解。同時，《關于土地使用權抵押登記有關問題的通知》和《城市房地產抵押管理辦法》兩個辦法中對土地使用權和房地產抵押登記又作了一些具體規(guī)定?！抖愂照鞴芊ā分袑Υ藳]有特別的規(guī)定，那么它理所當然的歸屬于《擔保法》調整。法院經過認真地審查之后，依法作出了駁回稅務機關請求的判決。王某回來后公司決定上一個新項目，但卻沒有足夠的資金投入，于是抱著試試看的心理，以該公司在稅務機關辦理納稅擔保的那一處房地產為抵押到金融機構去辦理一筆貸款，并稱其有關的證書不慎丟失。甲公司共欠繳稅款125萬元，該公司法定代表人王某準備出國考察，當地主管稅務機關得知后，通知該公司繳清稅款或者提供納稅擔保后王某才能出國。據他推斷，北京整個房屋租賃市場中，至少有80%的房東都沒有出租許可證。但據記者了解，雖然新的調整辦法出臺后，出租戶在納稅上得到了實惠，但房屋租賃中仍有不少“黑租”現象。【正文】 。 。這些規(guī)定雖然合法，但門類繁多的稅種不僅使申報手續(xù)煩瑣復雜，而且使稅務機關稅收成本增加，明顯不符合稅收便利和最小征收費用的基本原則。據了解，開盤前貸款購房者需先交納首付款的30％，簽訂購房合同。青島一位不愿透露姓名的房地產開發(fā)商對記者說，一手房炒作與內部認購有極大關系。 ，進一步嚴厲打擊房地產企業(yè)的涉稅違法行為，對房地產開發(fā)企業(yè)和商品房代銷企業(yè)實行同步檢查，規(guī)范房地產業(yè)的稅收秩序。據悉，廣州市國土房管部門正建立和完善與各樓盤相聯的商品房銷售監(jiān)控網絡，今后開發(fā)商每出售一套房屋都必須登錄到國土房管局的監(jiān)控系統(tǒng)，如果能實現資源信息共享，地稅部門就可以有效地監(jiān)控廣州市房地產開發(fā)企業(yè)的經營信息及涉稅資料了。北京房地產企業(yè)在國家稅務總局的批準下，將采取更加嚴厲的手段加大稽查力度。有的房地產企業(yè)到處買假發(fā)票。上月是第十三個稅收宣傳月，北京納稅人網就宣傳稅法，特意舉辦了首屆房地產稅收稽查研討會。經外圍調查取證證實，是華能公司與華都大酒店通過相互壓低價格的方式實現了共同偷稅。1996年10月，華能公司將彩虹一百一、二、三層樓銷售給第一百貨商店，總金額7043萬元。經查，寧波華能房地產開發(fā)公司存在嚴重的偷逃稅行為，偷逃營業(yè)稅、城市維護建設稅、房產稅、教育附加費等，稅、費、罰款共計540余萬元?！瓣P系復雜”房地產企業(yè)所交納的稅平均占當地稅收的7%，在北京、上海、廣州更是高達10%.對于這一問題的存在，廣州有關方面的專家認為主要原因有三：一是房地產行業(yè)資產負債率比較高，開發(fā)成本大，資金回籠周期長，企業(yè)常把收回的資金用于改善經營條件或再投入開發(fā)，造成拖延繳稅的現象時有發(fā)生；二是房地產開發(fā)一般周期長，跨地域經營多，核算環(huán)節(jié)復雜，這也使不法企業(yè)偷逃稅有可乘之機；三是政府各部門之間缺乏配合，不能在源頭上進行控管，稅務部門掌握經營收入非常難，使企業(yè)偷逃稅有不少空子可鉆。炒房、租房:謹防稅收漏洞趙先生說：“你有XX銀行的銀行卡嗎？可以把房款劃到我的卡上?！鞍此较陆灰椎膽T例，印花稅是你出，我是為你好。為了省錢，一些私人二手房交易便通過合同上的“低價”偷逃稅、費。這樣的定義無法將此種應稅行為納入征管。第三，征收方式規(guī)定不合理。稅務機關把代征的權力放給這些單位，不僅能方便納稅人申報繳納稅款，而且稅務機關也只要支付一些代征手續(xù)費就能夠減少人員編制、降低征稅成本。據某中介公司工作人員推測，京城至少有80%的房東沒有出租許可證日前，北京市地稅部門對《北京市個人出租房屋稅收征收管理辦法》做出調整。究竟這種“黑租”行為會對出租人造成怎樣的潛在風險，記者就此咨詢了有關專家。本案涉及的是特殊抵押物抵押擔保生效的問題。因此，綜合以上兩個規(guī)定應當認為抵押登記的義務應當由雙方共同完成。興華苑業(yè)主李先生向記者反映，他在1996年向開發(fā)商交了100多萬元的房款，但當時，開發(fā)商給其開具的發(fā)票確是“五花八門”，“有餐飲服務行業(yè)、商場購物等五六個不同行業(yè)的地稅和國稅發(fā)票。隨后記者向深圳市地稅部門咨詢了解到，在房產交易中，開發(fā)商給業(yè)主的發(fā)票只能是“銷售不動產專用發(fā)票”，如果用其它行業(yè)的發(fā)票，都是不允許的，是偷稅漏稅的違法行為。張斌還告訴記者：“2003年4月25日起經興華苑業(yè)主大會表決，該小區(qū)業(yè)主委員會就與興華達物業(yè)管理公司解除物業(yè)管理合同，但物業(yè)公司賴著不走，并對小區(qū)業(yè)主采取威脅，用停電、關電梯、切斷有線電視，不倒小區(qū)的垃圾等手段逼業(yè)主們就范。 2003年6月29日凌晨兩點，物業(yè)管理公司請來外面十幾個黑衣大漢，到小區(qū)倒汽油恐嚇業(yè)主被發(fā)現；房地產業(yè)套取稅惠現原形12年前，這個僅有20多萬人口的城市，曾出現過一場瘋狂的房地產開發(fā)熱，與海南省的?？凇V東省的惠州成為全國房地產業(yè)的三大熱點。很快，大批停緩建的房地產被盤活。房地產業(yè)的稅收在我市的地方稅收收入中，占有重要地位。受巨額預收房款資金的誘惑，促使開發(fā)商占用滯留國家稅款。另外，多數開發(fā)企業(yè)與他人的單項合作開發(fā)項目在項目開始實施后，便設立籌建處負責實施投資計劃的各項工作，由于籌建處是臨時機構，不具備法人資格，無須申辦執(zhí)照和稅務登記，而財務成本核算又以單位合作項目為對象，銀行另行開設賬戶，因而，多數企業(yè)在本公司賬務體系外又單獨設賬，待合作項目最終完成后才將經營成本轉入開發(fā)企業(yè)的賬上，這極易造成單項合作項目偷欠商品房營業(yè)稅的漏洞。五、利用政府回批地進行房地產開發(fā)收入不申報。為了達到偷稅的目的，房地產開發(fā)商與購房戶互相勾結，采取簽假合同，不如實開具發(fā)票手段，使賬上售給個人的房產價格明顯低于實際銷售價格。二、制定房地產業(yè)稅收征管辦法。稅務部門首先必須要求開發(fā)商報告其全部的銀行賬戶情況，并通過銀行等金融機構對其開戶情況和資金活動進行查證和監(jiān)控，同時必須先管好收據、發(fā)票、再與管賬結合起來，徹底解決管賬與管票與征收稽查脫節(jié)的問題。稅務部門要杜絕漏征漏管戶，就必須主動去取得黨政領導