【正文】 178。 宣傳推廣——有計(jì)劃、有步驟、有目的地運(yùn)用狂風(fēng)暴雨式的立體強(qiáng)勢(shì)宣傳與細(xì)水長(zhǎng)流式的公關(guān)活動(dòng)相結(jié)合，提高項(xiàng)目的知名度，塑造項(xiàng)目形象。 引入專業(yè)物業(yè)管理——在項(xiàng)目開始同時(shí)引入專業(yè)物業(yè)管理，提高目前開發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)管理水平，使樓盤從頭到尾都有一個(gè)規(guī)范的發(fā)展成長(zhǎng)過程，體現(xiàn)出樓盤的素質(zhì)，對(duì)日后的公司品牌形象也有很大幫助。 售樓模式的對(duì)比 模式 階段現(xiàn)房售樓期房售樓毛房售樓優(yōu)點(diǎn)：直觀、可信缺點(diǎn)：暴露房型缺點(diǎn)，自雇裝修麻煩，缺乏商品美感優(yōu)點(diǎn)：先期開發(fā)成本低，后期可做房型施工調(diào)整缺點(diǎn)：不直觀、缺乏質(zhì)、期可信度菜單式全裝修售樓優(yōu)點(diǎn)：直觀、可信，直接入住，激發(fā)購買欲缺點(diǎn)：開發(fā)成本及風(fēng)險(xiǎn)過大，很難滿足個(gè)性需求，容易惡性積壓優(yōu)點(diǎn)：按揭合一。c) 每一個(gè)客戶看到一種房型時(shí)，都會(huì)想象它將來是什么樣子，能實(shí)現(xiàn)一種什么樣的生活。如果有一種新售樓模式，既能有毛坯房售樓的開發(fā)方便性，又有全裝修售樓的按揭合一、利潤(rùn)增值的“成品”優(yōu)勢(shì)，還能保證消費(fèi)者在裝潢上的造價(jià)個(gè)性、設(shè)計(jì)個(gè)性需求，最重要的這種售樓模式要能盡力彌補(bǔ)所有房型上的缺點(diǎn)合不足，這種售樓模式就是“全設(shè)計(jì)售樓”。 背景介紹a) 商品化住宅產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為上海的經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一，而住宅銷售的商品化特征已越來越符合現(xiàn)代市場(chǎng)營(yíng)銷規(guī)律。取名“流戀”顯然是要表達(dá)這層涵義。 三、 營(yíng)銷篇 客源分析178。178。 目前項(xiàng)目周圍生活配套設(shè)施檔次不是很高，與項(xiàng)目市場(chǎng)定位及主要目標(biāo)客戶身份不相符。 目前整個(gè)靜安區(qū)開發(fā)的項(xiàng)目雖沒有其他幾個(gè)區(qū)的多，但其競(jìng)爭(zhēng)也是較為激烈?！?本項(xiàng)目劣勢(shì)178。178。 發(fā)展商、投資商的信譽(yù)和實(shí)力，產(chǎn)品品質(zhì)有保障。178。178。 目前漲盤大都集中在7000元以上的高檔盤群體之中，約占市場(chǎng)總量的16%。 住房消費(fèi)者在經(jīng)歷了多年的市場(chǎng)洗禮后由原來的沖動(dòng)型消費(fèi)逐步轉(zhuǎn)向理智，尤其在上海。O5. 符合“一軸兩翼，南留北改”的政策178。178。178。 由于本項(xiàng)目體量、規(guī)劃較小，導(dǎo)致內(nèi)部有些設(shè)施將不能建造或者說相對(duì)功能不是十分完善，受到一定的限制。 項(xiàng)目地塊的基礎(chǔ)地價(jià)相對(duì)較高，且需要向原有土地方購買，土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用不扉，造成項(xiàng)目土地部分支出較大。有效的規(guī)避一定風(fēng)險(xiǎn)。 江寧路上主要有：550輕紡市場(chǎng)——昌平路 112大華新村——人民廣場(chǎng)112萬里城——人民廣場(chǎng) 112管弄新村——人民廣場(chǎng)113西區(qū)火車站——新客站 36東新路——魯班路68昌平路——乾溪新村 19提藍(lán)橋——澳門路738大華新村——南京西路 長(zhǎng)壽路上主要有： 106上海北站——上海西站 36東新路——魯班路63吳淞路——銅川路 13提藍(lán)橋——曹家渡104龍華——上海站 41龍華——天目東路40長(zhǎng)樂路——華陰路 105昌化路——真光新村708桃浦七村——安遠(yuǎn)路 768共和路——蓮花公寓830管弄新村——康健新村 178。 本項(xiàng)目所處區(qū)域經(jīng)過多年建設(shè)，無論在市政配套設(shè)施建設(shè)，還是在各類商業(yè)、服務(wù)業(yè)及生活設(shè)施方面均有相當(dāng)程度的成熟。（尤其是噪音方面）178。就一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，所謂的內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)因素（Strengths），是該項(xiàng)目與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比在某些方面所具有的對(duì)方不可模仿的獨(dú)特能力，是在哪些方面比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手做得更好；內(nèi)部劣勢(shì)因素（Weakness），是該項(xiàng)目與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比在某些方面的缺點(diǎn)和不足；外部市場(chǎng)環(huán)境中的機(jī)會(huì)因素（Opportunities），是指外部市場(chǎng)環(huán)境變化趨勢(shì)中對(duì)該項(xiàng)目產(chǎn)品營(yíng)銷起積極的正向作用的方面，若能把握和利用機(jī)會(huì)因素可以增強(qiáng)項(xiàng)目產(chǎn)品營(yíng)銷起積極的正向作用的方面，若能把握和利用機(jī)會(huì)因素可以增強(qiáng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；外部環(huán)境中的威脅因素（Threats），是指外部環(huán)境變化趨勢(shì)中對(duì)該項(xiàng)目的產(chǎn)品營(yíng)銷不利的消極的方面，若不能回避或恰當(dāng)?shù)靥幚磉@些威脅因素會(huì)損傷該項(xiàng)目在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的優(yōu)勢(shì)。安遠(yuǎn)路和陜西北路的環(huán)境都不錯(cuò)，其中，昌平路的拓寬、陜西北路延伸段的興建，道路的建設(shè)和兩邊的綠化改善，本案地處區(qū)域，周邊一般不會(huì)有大型車輛經(jīng)過，所以基本無噪音污染問題。因?yàn)楸景笇儆陟o安區(qū)最北部的樓盤，想吸引靜安區(qū)南部的客戶時(shí)，被國(guó)際麗都城和靜安楓景這兩個(gè)代表個(gè)案所阻隔、大量分流；想吸收北部的客戶時(shí)，被長(zhǎng)壽路沿線的個(gè)案再次分流。因此我們?cè)陂_發(fā)銷售時(shí)，所制定的價(jià)格必須堅(jiān)持全方位、科學(xué)和理性的態(tài)度。天睿分析：由此，我司根據(jù)以上兩方面情況，得出一些想法。地段好，周邊生活配套齊全。位于市中心，配套齊全，環(huán)境一般，噪音污染較小。位于市中心，周邊配套齊全，距曹家渡、靜安寺咫尺之遙。178。副區(qū)長(zhǎng)是明芳表示，將在五年內(nèi)基本完成舊里改造任務(wù)。178。據(jù)悉，不久后長(zhǎng)壽路也將建地鐵，這就使靜安北部地區(qū)的交通更加四通八達(dá)。嘉園、三鑫花園、達(dá)安花園以回歸自然、智能化以及市級(jí)示范居住區(qū)的面目出現(xiàn)，同時(shí)南草坪花園市中心別墅、新?？道锏纳虾Ｇ榻Y(jié)，這些樓各有特色，提出的概念也令人耳目一新，事實(shí)上這些個(gè)案都取得了不同程度得成功。曹家渡位于靜安區(qū)，長(zhǎng)寧區(qū)，普陀區(qū)交匯處，地理位置優(yōu)越，同時(shí)又是商業(yè)中心，交通樞紐，極具發(fā)展?jié)摿?。從樓市的回暖、房?jī)r(jià)的啟動(dòng)已重新體現(xiàn)出靜安區(qū)的區(qū)域地段價(jià)值。 經(jīng)過幾年來存量商品房的消化盤整，區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格曾經(jīng)一度大幅滑落的靜安樓市呈現(xiàn)出良性發(fā)展的好勢(shì)頭，區(qū)域內(nèi)新建商品房出現(xiàn)了極品住宅、規(guī)模小區(qū)和特色樓盤百花齊放的態(tài)勢(shì)，以高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)新樓盤成為靜安房地產(chǎn)開發(fā)商的共識(shí)。 靜安區(qū)以千年佛教古寺靜安寺得名，歷史悠久，交通便利。但這種發(fā)展不是一蹴而就，一步到位，而是呈螺旋形向上發(fā)展，房?jī)r(jià)亦呈波浪形上升。上半年二手房交易同比增長(zhǎng)31%，%。6月，上海的住宅房?jī)r(jià)如同步入盛夏的氣溫，呈現(xiàn)出急劇上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)。 從房屋分類情況看，盡管住宅仍然是一枝獨(dú)秀，但辦公樓和商鋪等銷售出現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)。%，供求比為1：。178。 今年2月21日央行宣布第八次降息。2002年第一季度，增幅為23%。 2002年第一季度，%。 2002年第一季度。 從需求來看，大部分購房者是為了改善居住條件，但也不少投資者把購房作為投資手段，從而加劇了供求矛盾。 作為房地產(chǎn)業(yè)而言，它有自身的發(fā)展規(guī)律，一般來說，房地產(chǎn)周期可分為四個(gè)階段：復(fù)蘇、繁榮、衰退和蕭條。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，上半年登記預(yù)售商品房中，以成交面積計(jì)算，%，%，%。投資客的總量縮小，使居住置業(yè)比例上升。靜安區(qū)的商品住宅，主要集中在以昌平路為軸線的北部地區(qū)，南部地區(qū)基本上沒有成規(guī)模的商品住宅小區(qū)。截至6月底，來自房產(chǎn)建筑、銷售、租賃的營(yíng)業(yè)稅1．55億元，同比增長(zhǎng)45％，一躍成為全區(qū)稅收新秀。開發(fā)商也開始用高品質(zhì)的樓盤來滿足市場(chǎng)需求。 靜安區(qū)的樓市大致可以分為三大塊：第一塊為武寧南路，北京路，成都北路與長(zhǎng)壽路內(nèi)的區(qū)域，這是靜安區(qū)主要的居住區(qū)。其中以北塊由于歷史原因造成住宅與廠區(qū)混雜，道路狹小，舊房多，市場(chǎng)道路配套嚴(yán)重滯后。 靜安區(qū)的北部地區(qū)由于交通、環(huán)境因素，一直沒有引起太多人的注意。 目前，靜安區(qū)已經(jīng)確立了“一軸兩翼、南留北改”的城市建設(shè)指導(dǎo)方針，“一軸”是指靜安南京路地區(qū)，它將由大規(guī)模形態(tài)開發(fā)轉(zhuǎn)入形態(tài)開發(fā)和功能開發(fā)并舉的新階段，形成區(qū)域性商業(yè)商務(wù)活動(dòng)的黃金走廊；“兩翼”是指靜安南京路的南北兩翼地區(qū)，南翼地區(qū)體現(xiàn)一個(gè)“留”，因?yàn)檫@一帶在歷史上是上海的高檔住宅區(qū)，屬于近代建筑風(fēng)格保護(hù)區(qū)；而對(duì)于一、二級(jí)舊里集中的北翼地區(qū)，主要是改造，把市政建設(shè)、生活配套、環(huán)境提升和舊里改造有機(jī)結(jié)合。該項(xiàng)目暫名“靜安國(guó)際社區(qū)”，規(guī)劃開發(fā)面積６３萬平方米，包括超高層、高層、小高層、多層和三四層的建筑，有住宅、辦公樓和商業(yè)用房，開發(fā)周期為五至七年，總投資５０億元。本案的窗景既是一片繁榮氣象，讓人能切實(shí)感受到上海的飛速發(fā)展。 綜合各方面因素可以看出，本案的小環(huán)境尚佳，有利于本案品質(zhì)的提高。B\樓盤名稱鼎鑫佳園靜安四季花園大聞麗都苑位置昌平路西康路膠州路余姚路海防路377號(hào)總建筑面積價(jià)格5180~6180元/平方米5300~6200元/平方米4800~6100元/平方米房型面積~~203平方米~建筑規(guī)劃小高層、高層多層、小高層多層、小高層主力總價(jià)80萬元人民幣82萬元人民幣72萬元人民幣主力面積135平方米148．56平方米128．34平方米得房率79%78%79%綠化率35%30%33%交房時(shí)間2002年12月2000年5月2000年12月銷售率98%100%100%開發(fā)商康定房地產(chǎn)新概念房地產(chǎn)大聞房地產(chǎn)綜合評(píng)述位于市中心鬧中取靜，周邊環(huán)境較好，生活配套齊全。（另據(jù)說該開發(fā)商最近又把旁邊的地皮賣進(jìn)，準(zhǔn)備擴(kuò)大開發(fā)。四明結(jié)構(gòu)。同時(shí)，我們對(duì)