【正文】 城市山A1415別墅形象推廣思路》38頁 ppt2010年09月更新《中原地產(chǎn)周刊（）》16頁 word2010年09月更新《博思堂2010年7月12日－2010年7月18日長沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》78頁 ppt2010年09月更新《博思堂2010年5月10日－2010年5月17日長沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》60頁 ppt2010年09月更新《博思堂2010年5月3日－2010年5月9日長沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》56頁 ppt2010年09月更新《中原2010年8月新房市場周報(bào)（8月13日—8月19日）》1頁 pdf2010年09月更新《世邦魏理仕2010年第一季度中國物業(yè)市場指數(shù)》24頁 pdf2010年09月更新《同致行2009年長沙岳泰理想城二期產(chǎn)品研究》89頁 ppt2010年09月更新《同策經(jīng)典合院別墅項(xiàng)目產(chǎn)品透析》22頁 ppt2010年09月更新《天啟開啟2008年12月蘇州中海國際社區(qū)品牌塑造和09年度營銷推廣報(bào)告》161頁 ppt2010年09月更新《思源經(jīng)紀(jì)2009年天津奧克斯武清泉達(dá)路地塊營銷報(bào)告》95頁 ppt2010年09月更新《思源經(jīng)紀(jì)2008年國奧中心招商推廣報(bào)告》30頁 ppt2010年09月更新《世聯(lián)2008年承德商業(yè)項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議》93頁 ppt2010年09月更新《龍湖物業(yè)管理公司前期介入的主要工作內(nèi)容》23頁 word2010年09月更新《策源地產(chǎn)2009年無錫保利達(dá)廣場策劃報(bào)告》135頁 pdf2010年09月更新《2009年東莞萬科39克拉推廣策略梳理》97頁 ppt2010年09月更新《保利物業(yè)崗前系列培訓(xùn)：收樓工作培訓(xùn)》21頁 ppt2010年09月更新《2010年07月18日成都龍湖長橋郡精品營銷調(diào)研》27頁 ppt2010年09月更新《2009年夏季萬科新產(chǎn)品分析：四大產(chǎn)品形態(tài)代表詳析》65頁 ppt2010年09月更新《2009年?？谑恤斈艹呛Ｋ{(lán)福源全球首發(fā)儀式框架方案》93頁 ppt2010年09月更新《2009年北京萬科長陽項(xiàng)目概念規(guī)劃方案》84頁 ppt2010年09月更新《2009年12月10日蚌埠綠地觀邸項(xiàng)目整合推廣策略提案》73頁 ppt2010年09月更新《中原2010年6月濟(jì)南紅尚坊招商銷售策略報(bào)告》122頁 ppt2010年09月更新《同策2010年上海大華回頭客戶積極把握，其成交機(jī)會極大。執(zhí)行計(jì)劃及目標(biāo)：（1）計(jì)劃平均每月銷售20套。視銷售情況對價(jià)格及層差方案可作修正。 商鋪前期以長虹大道上一層商業(yè)為主力帶動地下一層商業(yè)銷售大原則，結(jié)合招商爭取地下一層引入大賣場，其后以單價(jià)差距為主要推動手段，將二、三層及東側(cè)單價(jià)拉開，以較低的總價(jià)吸引投資客及賣家；前期主力商鋪高價(jià)熱銷配以吸人眼球的價(jià)差及招商人氣，來帶動該部分商業(yè)的去化速度，為商鋪的整體清盤做準(zhǔn)備。視市場反饋對產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及銷售方案作進(jìn)一步調(diào)整。一）、擬訂拿到預(yù)售證的日期為7月初（也就是說，從7月份開始便可以進(jìn)行正式銷售）。 ?項(xiàng)目較好的地理位置（包括交通、人文等環(huán)境）。隨著區(qū)域發(fā)展和完善，將大大促進(jìn)項(xiàng)目所在區(qū)域周邊環(huán)境的改善，促使目標(biāo)客流量的增加，密切注意目標(biāo)客戶群的變化，跟蹤調(diào)查，作出應(yīng)變。對比項(xiàng)目的成本與收入的敏感性分析情況，項(xiàng)目的成本因素更為敏感。第五部分 投資收益分析第六部分 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分析及策略項(xiàng)目盈虧平衡分析項(xiàng)目經(jīng)營成本 = （萬元），保本點(diǎn)= /()=67 % 即銷售收入達(dá)預(yù)測收入的67%時，項(xiàng)目處于盈虧平衡狀態(tài)。（4．）社區(qū)配套智能化當(dāng)今時代已進(jìn)入數(shù)字化信息時代，住宅小區(qū)的智能化成為發(fā)展的必然趨勢。l 零散性投資業(yè)主多為本市區(qū)的原有小商販，有自己的店面，規(guī)模很小，屬小本生意類別。l 外來經(jīng)商者及本地私營業(yè)主九江有眾多的外地投資、經(jīng)商者，如浙商、閩商、粵商等，這類客商長期在九江投資經(jīng)商，并被九江的自然山水與人文氛圍所感染，有意投資或定居者甚多。租金價(jià)格隨著區(qū)塊的不斷成熟，整體上漲比較穩(wěn)定，保持在25%左右。地塊有落差對小區(qū)規(guī)劃有一定影響O：機(jī)會長虹路的不斷完善，吸引市民的目光市區(qū)一類地段，成塊的空地較少，拆遷政策調(diào)整導(dǎo)致拆遷難度加大，目前市區(qū)一類地段可供開發(fā)的多層住宅稀缺九江經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、市民收入的提高必定帶動市民對品質(zhì)樓盤需求的加大本項(xiàng)目在規(guī)劃上、設(shè)計(jì)上、策劃上和物業(yè)管理上都是九江房地產(chǎn)市場上一流的，這將對九江的消費(fèi)者產(chǎn)生較大的吸引力九江目前城市化水平不高，隨著城市建設(shè)的推進(jìn)，旅游及經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化水平將逐步提升，房產(chǎn)市場也將面臨很好的發(fā)展機(jī)遇。l 交通資源：本項(xiàng)目臨九江的主干道長虹大道，11121010103等多路公交車經(jīng)本區(qū)通往各地，出門不遠(yuǎn)即可上 高速公路，距九江火車站約600米距離、長途客運(yùn)站和繁華鬧市區(qū)只有幾分鐘車程，交通十分便捷。 在2005年，在銷量保持穩(wěn)定增勢的前提下，九江市區(qū)房產(chǎn)均價(jià)已從2000年的900元/㎡漲至1800元/㎡,但此價(jià)格與周邊同類城市相比，卻仍有較大差距，隨著樓盤品質(zhì)的不斷提升，需求的不斷加大，可以預(yù)見九江房價(jià)仍有較大的增長空間。在樓盤銷售的案場，很難見到一個規(guī)范的案場執(zhí)行，而在宣傳多數(shù)屬于較低檔次的如雇人在交易中心派發(fā)傳單，幾乎很少見到房地產(chǎn)廣告。在九江目前在多層樓盤中還沒有出現(xiàn)一個相對高品質(zhì)的小區(qū)，本案周邊的競爭對手品質(zhì)都非常平庸，這是市場的空白，也是本案難得的機(jī)會。柴桑春天開發(fā)商：九江新湖遠(yuǎn)洲置業(yè)有限公司基地規(guī)模：953畝建筑面積：95萬M一期13萬M2綠化率：40%規(guī)劃設(shè)計(jì)：加拿大泛太平洋景觀設(shè)計(jì)：雅克筑景物業(yè)管理：上海新湖物業(yè)戶型面積：80140平方米，主力面積116平方米，復(fù)式面積130200平方米套型設(shè)計(jì)合理實(shí)用，主力以三房兩廳為主樓盤特點(diǎn)：樓盤品質(zhì)在九江首屈一指，倡導(dǎo)大盤時代的來臨，套型以比較實(shí)用的中小套為主。附：存量房（住宅）買賣比較表 2004年2005年2005年與2004年比較套數(shù)（套）1798319878%面積（萬平方米）53%金額（萬元）2135335980%單價(jià)（元/平方米）10661170%住宅價(jià)格上漲迅速，商鋪價(jià)格略有下調(diào)%，其中住宅價(jià)格上漲較快，%。但現(xiàn)在區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施尚不完善，人氣有待結(jié)聚。⑵住宅價(jià)格：物業(yè)價(jià)格是一個地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的反映，同時也是衡量當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)能力的尺度。在九江，房地產(chǎn)作為政府吸引外地資金投資，加快城市發(fā)展的一個重要產(chǎn)業(yè)，其在具體的政策制定和執(zhí)行上有一定的傾斜，具體在近期的政策表現(xiàn)為：建立和健全公積金管理，提高公積金的按揭額度加快了城市的拆遷步伐上述政策都是對房地產(chǎn)交易有著相對的利好作用，政府對于支持房地產(chǎn)發(fā)展有著比較良好的愿望，這為項(xiàng)目的成功來發(fā)提供了良好的外決條件。因此，在新一輪城市總體規(guī)劃中明確了沿長江岸線由東向西拓展，在兩湖（甘棠湖目前，九江的個體工商戶已超過75000戶，個私經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展將帶動九江市一部分居民走上富裕的道路。全國百強(qiáng)市排名，九江位列75位生活水平：2005年城市居民可支配收入為8713元，％，政府預(yù)測年均增長率保持在8%以上，預(yù)計(jì)到2010年城市居民可支配收入可達(dá)14000元。九江的山水不僅哺育出了陶淵明、黃庭堅(jiān)、江萬里、陳三立、李烈鈞、許德衍等一代代成就卓著的家鄉(xiāng)兒女，而且也吸引了謝靈運(yùn)、李白、白居易、蘇軾、朱熹、康有為等詩文巨擘，他們給九江留下了不可勝數(shù)的詩詞書畫、銘文碑刻、軼文趣事和種種文化勝跡。由于時間倉促，疏漏錯誤之處難免，敬請批評指正。在本次報(bào)告的撰寫期間，我們對九江市的經(jīng)濟(jì)、文化、房地產(chǎn)市場特征進(jìn)行了充分調(diào)查與分析，并對本項(xiàng)目現(xiàn)狀進(jìn)行了細(xì)致考究，對周邊樓盤進(jìn)行慎密調(diào)研后，取得了大量一手資料。區(qū)位優(yōu)勢十分明顯，是一個極具潛力的開放城市。%，2005年達(dá)到9230元。根據(jù)國際上通行標(biāo)準(zhǔn)恩格爾系數(shù)在59%以上為貧困，5059%為溫飽，4050%為小康，3040%為富裕，低于30%為最富裕的標(biāo)準(zhǔn)可以看出，九江目前人民生活水平剛好處于小康階段。一大批諸如城市中心廣場、白水湖和長江大橋橋頭公園、甘棠湖和南門湖綜合治理、五星級國際大酒店、京九鐵路、昌九高速、九景高速以及九威大道、長江大道、濱江路等城市基礎(chǔ)設(shè)施相繼建成，為九江城市化進(jìn)程快速發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。同時與開發(fā)區(qū)內(nèi)眾多樓盤扎堆的情況不同，本案所在的潯陽區(qū)內(nèi)競爭對手較少，這為本項(xiàng)目的開發(fā)成功提供了比較好的外部因素。宏觀政策推出目的是在穩(wěn)定房價(jià)，抑制房產(chǎn)投機(jī)及炒作行為，保證房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展，因此，就目前九江的市場情況而言，國家宏觀政策不會對九江房地產(chǎn)市場產(chǎn)生較大影響，整體市場將依城市及經(jīng)濟(jì)發(fā)展而發(fā)展。由于政府行政、企事業(yè)單位等都坐落其附近，且緊臨火車站，使得這一帶近年來成為開發(fā)熱點(diǎn)，生活配套日趨成熟。成交金額84216萬元，%%。l 房型面積回歸理性，120平方米以下經(jīng)濟(jì)套型比重增加三、 區(qū)域市場分析 區(qū)域介紹目前九江房地產(chǎn)開發(fā)，基本可分為老城區(qū)、長虹大道、九江開發(fā)區(qū)三大區(qū)域。價(jià)格：小高層2100元起步價(jià)，樓層差50元左右 多層1900元起步價(jià)綜合述求：提出兆龍教育基金會，在宣傳上主打教育和整體規(guī)劃其他在售熱銷樓盤：項(xiàng)目名稱：城市領(lǐng)秀地理位置：九瑞大道2號，九瑞大道與龍開河路交界處占地面積：8畝總建面積：項(xiàng)目類型：復(fù)式挑高5米小戶型公寓面積范圍：3075平方米預(yù)計(jì)均價(jià)：3500元/平方米項(xiàng)目名稱：天溢華庭地理位置：九瑞大道總建面積：18499平方米，共96套銷售狀況：2005年10月開盤，已銷62套項(xiàng)目類型：16層二梯四戶，商住樓銷售均價(jià)：1980元起步價(jià)，樓層差3050元周邊項(xiàng)目尾房龍鑫花園開發(fā)商：九江華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積：總120000平方米，五期三幢多層18000平方米 規(guī)劃戶數(shù)：1028戶 綠化率：45% 建筑形態(tài)：歐式 規(guī)劃產(chǎn)品：多層，7層+閣樓發(fā)售日期：分五期開發(fā)，第五期于2005年2月開盤面積范圍：80135平方米 主力面積：100平方米價(jià)格范圍：15001900元/平方米 均價(jià)：1800元/平方米 主力總價(jià)：18萬物業(yè)管理：每層差價(jià)：4060元/平方米 銷售率：99% 富華小區(qū)開發(fā)商：九江富華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積：分三期開發(fā)，前二期均已售完，三期規(guī)劃8642平方米 綠化率：35% 建筑形態(tài)：無明顯建筑傾向 規(guī)劃產(chǎn)品：多層，7層+閣樓發(fā)售日期： 2004年5月開盤面積范圍：55140平方米 主力面積：95平方米價(jià)格范圍：14601800元/平方米 均價(jià)：1600元/平方米 主力總價(jià)：15萬銷售率：98%東方俊園開發(fā)商：九江新東方實(shí)業(yè)有限公司 代理商：武漢瑞地房地產(chǎn)策劃代理建筑面積：25694平方米 規(guī)劃戶數(shù)：156戶 建筑形態(tài)：28層高層發(fā)售日期：2004年11月 面積范圍：150200平方米 主力面積：150平方米價(jià)格范圍：19002800元/平方米 均價(jià)：2200元/平方米 主力價(jià)格：35萬得房率：75% 銷售率：70%左右分析：本案與龍鑫花園相鄰，與本案僅長虹大道一路之隔，由武漢一家銷售代理公司代理，可能由于成本的關(guān)系，其在當(dāng)?shù)貜V告表現(xiàn)并不多。綜上所述，我們認(rèn)為高品質(zhì)加低總價(jià)將對吸引客戶有著非常重要的影響。（2）樓市房價(jià)仍將穩(wěn)步攀升根據(jù)九江市有關(guān)部門統(tǒng)計(jì),至2005年底，%。隨著城市建設(shè)的不斷完善，經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，房地產(chǎn)市場逐步的成熟，商品房價(jià)格將有一定程度的上漲。l 物業(yè)形態(tài)：本項(xiàng)目規(guī)劃建有多層公寓、小高層、商業(yè)等多種物業(yè)形態(tài)，多元化的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)必將適合不同消費(fèi)者的需求，同時高低錯落、疏密相間、不同形態(tài)的建筑既豐富了園區(qū)的天際線，又使小區(qū)顯得和諧宜人。租金及回報(bào)狀況分析售價(jià)上漲趨緩、租金平穩(wěn)上漲、回報(bào)率有所提高本案與龍鑫花園僅一街之隔，主力單間面積在5060平方米左右，目前僅余三間店鋪，出租率更達(dá)到100%。目前九江并沒有出臺類似寧波的辦公場所管理規(guī)范，很多辦公區(qū)域都集中在小區(qū)內(nèi)，而純寫字樓在當(dāng)?shù)夭]有形成一定的概念。l 二次置業(yè)者二次置業(yè)者也是本案消費(fèi)群體之一，他們現(xiàn)多居于市內(nèi)，但對目前的住房不是很滿意，有想通過現(xiàn)有房屋的租賃或出售來換取新房的欲望。 ④在戶型結(jié)構(gòu)上考慮了空中入戶花園、(雙)露臺、飄窗、底層私家花園等創(chuàng)新結(jié)構(gòu)，以及南北朝向、戶內(nèi)觀景效果等系列產(chǎn)品品質(zhì)上的深入挖掘，也為產(chǎn)品力求在競爭力上有較大的突破，從而獲得市場競爭優(yōu)勢。在環(huán)境布置上采用了泛中心化的方法，把綠地、植物、小品分散到園區(qū)的各個角落，讓每位住戶都能享受到宜人的環(huán)境。針對前面所述評價(jià)指標(biāo)，分別計(jì)算出當(dāng)增加或減少5%和10%的成本（或售價(jià)）時，對主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響程度，詳見下表：一、售價(jià)的影響預(yù)計(jì)售價(jià)預(yù)計(jì)售價(jià)預(yù)計(jì)售價(jià)預(yù)計(jì)售價(jià)預(yù)計(jì)售價(jià)敏感系數(shù)（100%）95%90%105%110%銷售均價(jià)(元/m2)2,6712,5382,4042,8052,939 營業(yè)收入186,093,800176,789,110167,484,420195,398,490204,703,180 稅后利潤52,289,7