菏澤牡丹園項(xiàng)目可行性報(bào)告-免費(fèi)閱讀
【正文】 因?yàn)檫@些信息事關(guān)該地塊能否購買、開發(fā)、定位的成敗關(guān)鍵。（四）THREATEN威脅分析由于目前該區(qū)域尚無具體規(guī)劃方案，因此以下因素的變化將嚴(yán)重影響項(xiàng)目的市場(chǎng)、產(chǎn)品、客戶等方面的定位、左右著項(xiàng)目運(yùn)行的成敗。（二）WEAKNESS劣勢(shì)分析 1．該區(qū)域占地為原打魚店、羊莊兩村的村民居住用地，拆遷阻力較大、成本較高，時(shí)間可能較長(zhǎng)。如公務(wù)員、教師、醫(yī)生以及銀行、電業(yè)局、移動(dòng)公司等壟斷企業(yè)里。2009年房交會(huì)銷售房屋及來訪群眾數(shù)據(jù)雖未公布，但從現(xiàn)場(chǎng)氣氛，意向客戶的咨詢、登記的熱情等方面看（我們公司展會(huì)期間，近十名售樓人員平均登記意向客戶達(dá)78頁。隨著菏澤經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，菏澤房地產(chǎn)市場(chǎng)也隨之迅猛發(fā)展，自2003年出現(xiàn)了“帝都花園”、“金都華庭”等一批多層項(xiàng)目起，菏澤商品房正式邁開了發(fā)展的腳步。這幾年通過“突破菏澤”的發(fā)展戰(zhàn)略，財(cái)政收入，職工收入，農(nóng)民收入等這幾年都在大幅度的提高。道路規(guī)劃：規(guī)劃形成“二環(huán)、四橫、六縱”的交通性城市道路網(wǎng)絡(luò)。雙月湖：位于老城區(qū)。規(guī)劃將南華街、東方紅大街改造為步行商業(yè)街。布局簡(jiǎn)介：一核：城市核心區(qū)，東至京九鐵路，南到鐵路編組站，西至太原路，北到大學(xué)路，面積約16平方公里。規(guī)劃范圍：東至皇鎮(zhèn)鄉(xiāng)，南至佃戶屯辦事處、何樓辦事處，西至萬福辦事處、馬嶺崗鎮(zhèn)，北至吳店鎮(zhèn)、黃堽鎮(zhèn)，規(guī)劃區(qū)面積為860平方公里。 提示：黃河路以北、人民路以東區(qū)域，在菏澤百姓心中的形象度較低，這兩條路在許多市民心中是城市和農(nóng)村的分界線。南華康城人民路與八一路交界總占地260畝，總建筑面積38萬平米，綠化率40%。處于試樁階段，目前已售50%。一期已售70%，其中多層已售90%。 人員結(jié)構(gòu)：該區(qū)域周邊企事業(yè)單位較少，學(xué)校、商業(yè)、休閑娛樂等生活配套欠缺，區(qū)域常住人口多為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民，知識(shí)結(jié)構(gòu)較低（雖大學(xué)路有菏澤學(xué)院、菏澤醫(yī)學(xué)專科學(xué)校，但我項(xiàng)目將遭遇大學(xué)嘉園、清華園等學(xué)校對(duì)應(yīng)項(xiàng)目的強(qiáng)力競(jìng)爭(zhēng)）。周邊學(xué)校：高等院校有菏澤學(xué)院和菏澤醫(yī)學(xué)?？茖W(xué)校（大學(xué)路）、山東影視藝術(shù)學(xué)校（牡丹路）、小學(xué)有趙樓小學(xué)及一些幼兒園（牡丹路），品質(zhì)較差。周邊景觀資源豐富，有趙王河景觀帶、曹州牡丹園、百花園、古今園等，但項(xiàng)目所在區(qū)域目前基本為農(nóng)村，生活配套較差。目前該區(qū)域未來規(guī)劃為菏澤牡丹園、趙王河景觀帶，但詳細(xì)、確切的具體規(guī)劃資料尚未得到。人民路上暫時(shí)除一個(gè)民辦的新聞學(xué)院和大風(fēng)車幼兒園外，尚無其它學(xué)校。消費(fèi)能力：該區(qū)域企事業(yè)單位較少，牡丹路的牡丹園交管所、高速公路管理處、及沿路的一些銀行、信用社的門面，大學(xué)路的菏澤學(xué)院、菏澤醫(yī)學(xué)?？茖W(xué)校，人民路的啟良洗浴休閑中心、中國石化加油站等單位收入能力較高，同時(shí)，該區(qū)域居民雖大都為農(nóng)民，但基于牡丹經(jīng)濟(jì)的發(fā)展促動(dòng)(每年僅花區(qū)門票收入就達(dá)3000多萬元，同時(shí)菏澤外銷的牡丹每年都有幾十萬株)，居民收入水平還是比較好的（尚未進(jìn)行問卷、走訪等深度調(diào)研，但打魚店、趙樓等村莊內(nèi)有相當(dāng)比例貼瓷磚、有太陽能的小洋樓）。目前工程進(jìn)度已打樁基。交房大致在2010年整體均價(jià)3548元，車位7萬左右，水岸嘉園趙王河公園南岸，華英路北頭總建筑面積15萬平方米，占地60畝，綠化率40%,周邊景色優(yōu)美，享有獨(dú)特的景觀優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目建筑品質(zhì)和園林景觀均佳，生活配套比較齊備，并可遠(yuǎn)觀趙王河公園和牡丹大劇院景觀目前銷售已經(jīng)走出低谷，銷售態(tài)勢(shì)較好。項(xiàng)目西部牡丹路區(qū)域：共性：該地塊商品房項(xiàng)目稀缺，上面所提到的清華園和大學(xué)嘉園還是位于大學(xué)路上，據(jù)項(xiàng)目西部邊緣200米以外，而且對(duì)應(yīng)客戶群體鮮明，就是針對(duì)菏澤學(xué)院及菏澤醫(yī)學(xué)?？茖W(xué)校的。建設(shè)策略： 以東部工業(yè)區(qū)建設(shè)為重點(diǎn)，大力發(fā)展工業(yè)經(jīng)濟(jì)。以趙王河為軸，在趙王河兩側(cè)從北向南依次布置市級(jí)行政中心、文化中心、商務(wù)中心。 文化娛樂：，建設(shè)市級(jí)文化娛樂中心、組團(tuán)級(jí)文化娛樂中心、社區(qū)活動(dòng)中心三級(jí)文化娛樂設(shè)施體系。東湖：位于城市東部新區(qū)的東部。 “二環(huán)”：在城市外圍形成城市外環(huán)路，由上海路、昆明路、北外環(huán)路及珠江路等城市快速路組成；在城區(qū)內(nèi)部區(qū)形成城市內(nèi)環(huán)路，由黃河路、西安路、長(zhǎng)江路、廣州路四條交通性主干道部分路段組成。2000年度，2007年，菏澤的GDP總量已經(jīng)達(dá)到了660億元。特別是
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